Можно ли продать квартиру в залоге у банка и как это сделать?

Заемщики принимают решение продать квартиру в залоге по ипотечному кредиту под давлением разных обстоятельств: смена работы или места проживания, снижение доходов и желание избавиться от непосильной финансовой нагрузки, развод супругов и сопутствующий этой процедуре раздел имущества. Специалисты компании «МИЭЛЬ» регулярно фиксируют множество обращений от граждан на эту тему. Поэтому мы решили объединить в одной статье всю полезную информацию о том, как продать залоговое имущество максимально безопасно и выгодно.

Следует отметить, что продать квартиру, находящуюся в залоге возможно. Однако, поскольку такое имущество является закладным, процедура сопровождается рядом юридических тонкостей. Рассмотрим нюансы подобных сделок и проанализируем все за и против.

Купля-продажа квартир с обременением по ипотеке

Ипотека — одна из разновидностей обременения, являющаяся гарантией того, что банк вернет средства, выданные заемщику на приобретение вторичного жилья или в новостройке. Сделки по продаже таких квартир невозможны без разрешения кредитора.

Если владельцы желают реализовать ипотечную квартиру, то с большой долей вероятности можно предположить, что уже образовалась просрочка по платежам.

По условиям договора, когда заемщик регулярно нарушает кредитные договоренности, организация имеет право инициировать продажу с торгов либо обратить объект в собственность банка, чтобы возместить расходы.

Рассматривая вопрос о том, можно ли продать квартиру в залоге у банка, стоит учитывать, что сделка связана с несколькими важными обстоятельствами:

• существенное снижение цены — продавец может потерять до 20% стоимости объекта, если сравнивать с аналогичными вариантами без обременения;
• предварительная оценка ликвидности недвижимого имущества гарантирует безупречность титула квартиры;
• если объект выставляется на торги — юристы аукциона проводят обязательную проверку чистоты сделки.

Таким образом, покупка недвижимости у банка экономически выгодна для покупателя, но не для продавца. В связи с этим у собственников возникают вопросы: как продать залоговую квартиру с максимальной выгодой, куда обратиться за помощью и сколько по времени может занимать подобная сделка.

Чистые Пруды — как легко продать квартиру в залоге

Офис агентства «МИЭЛЬ» на Чистых Прудах оказывает множество услуг в сфере недвижимости, включая продажу и выкуп так называемых проблемных квартир. Мы работаем с объектами, которые находятся в залоге у любых банков, включая Сбербанк, ВТБ, «Райффайзен-банк» и другие, поэтому готовы предложить несколько решений на выбор клиента для разных ситуаций:

• ваше жилье в залоге по кредиту;
• ипотека стала для вас обузой;
• ваша квартира под судом.

Поскольку продать квартиру в залоге по ипотеке или кредиту возможно лишь при полном отсутствии задолженности, владельцу не стоит надеяться на чудо — лучше обратиться к специалистам с опытом.

Наше агентство может выдать аванс до продажи, закрыть ипотеку из средств компании и продать жилье по рыночной стоимости, даже вернуть часть средств за квартиру, находящуюся под арестом.

После уплаты задолженности банк выдает официальный документ о погашении заемщиком своих обязательств, после чего эта информация отображается в базе Росреестра, который снимает обременение.

Иногда выходом из назревающего кризиса может стать рефинансирование ипотеки — способ перекредитования в рамках специальной госпрограммы.

Истории из жизни
Думал, что моя жизнь в столице окончательно наладилась, но внезапно все посыпалось: сократили с хорошей работы, на новом месте платили вдвое меньше, от переживаний серьезно пошатнулось здоровье. Тянуть ипотечный кредит стало не по силам, появились просрочки, начались звонки из банка.

Казалось, помощи ждать неоткуда. Я понимал, что в итоге потеряю квартиру, за которую добросовестно выплатил большую часть. Случайно наткнулся на сайт агентства «МИЭЛЬ», которое в числе прочих услуг предлагало помощь в продаже квартир под залогом.

Если честно, доверия к отзывам в Сети об этой фирме поначалу  было маловато, но это был мой последний шанс, и я решился на риск.

На первой консультации сотрудник фирмы ознакомился с документами, потом назначил встречу (чтобы произвести оценку параметров на месте) и уверенно сказал, что поможет решить мою проблему с минимальными потерями.

Заключили с агентством договор на оказание услуги «Аванс до сделки», я смог закрыть долги, после чего обременение было снято. Конечно, я потерял некоторую часть стоимости квартиры, но зато не лишился ее вовсе. Мой риэлтор быстро нашел по внутренней базе хорошего покупателя, оформили куплю-продажу. Вырученных средств хватило на приобретение добротной «вторички» поменьше, в спальном районе Москвы.

Если вы угодили в затруднительную ситуацию и не в силах найти выход самостоятельно, вам помогут в компании «Чистые Пруды». Наши специалисты досконально проконсультируют по любым вопросам. До момента подписания договора услуги консультантов бесплатны, поэтому первая консультация вас абсолютно ни к чему не обязывает!

Грамотно проведенная сделка приносит выгоду обеим сторонам. Выбирайте в помощники профессионалов, приходите в наш офис: подробно проанализируем ваш случай, предложим разумное решение, а также организуем правовое сопровождение процедуры.

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(8

Квартира в ипотечном залоге

ПРОДАЕТСЯ КВАРТИРА С… ОБРЕМЕНЕНИЕМ

Можно ли продать квартиру, которая находится в залоге у банка. Не опасно ли такую жилплощадь покупать? Можно ли ее продать, не уведомляя банк? Если да, то не попадет ли покупатель в неприятную ситуацию? Эти и другие вопросы задают люди, кто покупает квартиру с помощью и безипотечного кредита.

Залог снимает только банк

— Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, разумеется, можно, – говорит президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин, — иначе, что с нею делать, если по кредиту платить уже не можешь, а судиться с банком не хочется. Или, например, квартира уже разонравилась и хочется купить что-то получше. Но все это сделать возможно только по согласованию с банком-залогодержателем. Было бы удивительно, если бы этого согласования не требовалось: чего бы стоил тогда залог?

Любая попытка избавиться от квартиры под залогом (а это может быть не только продажа, но и дарение, передача в уставный фонд предприятия и т.п.) будет пресечена в органах госрегистрации сделок с недвижимостью.

Именно там хранится информация о залоге жилья, и именно там потребуют сначала снятия залога, а потом уже зарегистрируют любые другие сделки.

«Кроме того, зарегистрировать сделку купли-продажи, не сняв обременения, — поясняет юрист юридической компании «Бергер и Партнеры» Максим Бородыня, — будет просто невозможно. А обременение может снять только залогодержатель, то есть банк».

Поэтому обойти банк в этой ситуации никак не получится. «И лучше всего, — советует руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Наталья Есипова, — выяснять отношения с банком и получить его принципиальное согласие на продажу квартиры и досрочное погашение кредита до того, как вы нашли покупателя на свою квартиру. Мало ли что…»

Но так ли уж страшен залог? Совсем нет. Не нужно его бояться. Все же залог – это лишь частичное ограничение права собственности. И с предварительного согласия залогодателя, то есть ипотечного банка, если соблюдены все «правила игры» с банком, покупать или продавать квартиру, находящуюся в залоге у банка, абсолютно безопасно.

Если у заемщика дефолт

— Подобные сделки(продажа заложенной квартиры), хотя и не так часто, но проходят. И чаще всего они совершаются «от безнадежности». — говорит директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко.

— Человек понимает, что не в состоянии расплатиться за кредит, и он планирует купить себе жилье подешевле. Подобная ситуация называется «дефолт заемщика».

По статистике, «кризис» у заемщика в России наступает в среднем в 0,01% случаев, это меньше, чем на развитых ипотечных рынках Запада, где дефолт заемщика происходит более чем в 1% случаев.

А вот ситуаций, когда у владельца заложенной квартиры резко улучшается материальное положение, и он покупает себе недвижимость получше, не было вообще. Если такое случается, человек сначала гасит кредит банку, снимает с квартиры все обременения и продает ее как свободную.

Некоторые покупатели бояться, что им «подсунут»  заложенную квартиру и придется либо выплачивать за нее кредит, либо отдавать ее банку.

На самом деле приобретать заложенную квартиру не опасно: залог на квартиру, так же как и любой переход права собственности в обязательном порядке фиксируется в управлении Федеральной регистрационной службы.

Все данные об обременении квартиры зафиксированы и в соответствующей документации, и в компьютерных базах данных.  Помимо этого, в стандартном договоре купли-продажи продавец подтверждает, что квартира свободна от прав третьих лиц, не является предметом залога и судебных исков.

Так что даже если нечестная сделка и произойдет,  покупатель будет рассматриваться как  «добросовестный приобретатель», и никаких претензий к нему предъявлено не будет, все разбирательства будут происходить между банком и недобросовестным продавцом. 

Покупать безопасно

Продавец находит покупателя, желающего приобрести квартиру. Предположим, что квартира его стоит $100 000, а на данный момент остаток ссудной задолженности составляет $80 000. Покупатель закладывает в две разных ячейки суммы: $80 000 и $20 000, из которых $80 000 причитается банку, а $20 000 продавцу.

Условием доступа к ячейке для банка и продавца может быть зарегистрированный договор купли-продажи и новое свидетельство о праве собственности, где в качестве собственника значится покупатель. После закладки денег банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки.

Таким образом, покупатель безболезненно и без риска расстается с деньгами, а продавец получает возможность продать заложенную квартиру.

Бывают в практике и такие случаи, отмечает Наталья Есипова, когда человек, получивший одобрение на ипотечный кредит хочет купить квартиру, находящуюся в залоге у другого банка. В этом случае банки между собой обсуждают условия проведения сделки, перечисления денежных средств и переоформления залогового бремени. Бояться таких сделок тоже не стоит – это достаточно распространенная практика.

Как не потерять квартиру

Кроме того, если продавец с помощью своих средств не может досрочно погасить кредит, то он может найти покупателя, согласного купить квартиру с учетом всех обременений. В этом случае заключается предварительный договор купли-продажи, покупатель сам гасит кредит и покупает квартиру по цене за вычетом затрат на погашение ипотечного кредита.

— Все это так, — говорит Вадим Мартыненко. – И хорошо, если за продавцом стоит компания или банк. Но бывают случаи, когда такого рода операцию проводят частные посредники.

Они говорят покупателю: вы, мол, проплатите кредит за продавца полностью, а мы затем выведем квартиру из под залога и спокойно проведем сделку. И хотя это оформляется документально, но делать этого ни в коем случае нельзя. Это очень опасно.

Во-первых, совсем не факт, что они вам потом квартиру продадут. А если и продадут, то могут поднять намного ее цену. И судитесь потом с ними.

Но хуже будет, если продавец вдруг неожиданно умрет. К примеру, произойдет несчастный случай. И квартира зависает на неопределенное время, потому как оформление наследства – дело не быстрое.

А ситуация на рынке меняется и чаще всего не в пользу покупателя. А выполнят ли наследники волю умершего, это под большим вопросом.

Но если и выполнят, то уж точно не по тем ценам, о которых было договорено заранее.

Следует также помнить, что если по каким-то причинам, не уведомляя банк, заемщик сможет продать квартиру, а покупатель, не зная о залоге, перестанет выплачивать кредит банку, то, как считает Павел Комолов, в такой ситуации банк может подать в суд и отсудить квартиру (залог). И в этом случае покупатель ипотечной квартиры, если он не согласится погашать кредит, квартиру просто потеряет.

Ко всему выше сказанному хочется добавить, что в Москве и в других городах, где расчеты за приобретаемое жилье производятся через банковскую ячейку или через безналичный аккредитив, никакой опасности, по мнению Владимира Лопатина, для покупателя эта сделка не представляет. Ведь продавец все равно не получит деньги, пока квартира не будет переоформлена на покупателя, с соблюдением всех требований законодательства. А вот в тех регионах, где принято рассчитываться до проведения сделки, могут быть проблемы.

Поэтому покупатель или риэлтор, который помогает ему провести сделку, должен предварительно убедиться, что квартира, которую они покупают, не находится под залогом. Так будет спокойнее для всех.

                         Вениамин Вылегжанин

Как продать квартиру в залоге у банка?

Причин для реализации жилья, приобретенного в ипотеку и находящегося в залоге у банка, множество: желание иметь другую жилплощадь (просторнее или меньше) в связи со сложившимися обстоятельствами, необходимость переезда в другой регион, неспособность дальше оплачивать кредит по причине финансовых трудностей, раздел недвижимости при разводе и другие.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Оформляющие ипотеку граждане добровольно соглашаются на то, что до полной выплаты кредита недвижимость служит гарантией возврата выданной ссуды, на основании чего к жилплощади применяются положения ГК РФ о залоге (ст.1 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.).

При неисполнении заёмщиком взятых обязательств залоговая квартира выставляется на торги для покрытия издержек банка с вырученной от продажи суммы, либо переходит в собственность финансового учреждения.

Передача права собственности на жилье третьим лицам не противоречит правовым нормам (ст.346 ГК РФ), том числе закону об ипотеке, при обязательном соблюдении двух условий:

1. Отсутствие в договоре ипотечного кредитования пункта о невозможности передачи залогового имущества другому лицу до полного погашения кредита.
2. Оповещение ипотекодержателя (организации, выдавшей заем) о намерении продать залоговую квартиру (п.1 ст.346 ГК РФ, п.1 ст.37 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.).

Банки по-разному относятся к подобным сделкам. Решение зависит от процентной ставки по кредиту, срока договора, выплаченной заемщиком в предшествующие годы суммы, способа продажи жилья. Для финансовой организации на первом месте – погашение должником взятой ссуды и всех издержек, возникших за время ипотеки (пени, штрафы).

Способы продажи залогового жилья

Продавец вправе провести сделку выбранным способом, уделив внимание правильности оформления бумаг и законности выбранной схемы.

Независимо от пути реализации недвижимости, владение правом собственности на нее менее 3 лет (для приобретенного после 2016 года жилья – менее 5 лет) обязывает продавца уплатить налог в размере 13% от прибыли (ст.217.1 НК РФ, ст.4 ФЗ N 382 от 29 ноября 2014 г.).

Налоговое законодательство предусматривает компенсацию продавцу в форме налогового вычета, порядок получения которого указан в ст.220 НК РФ.

Досрочное погашение задолженности

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Возможны два пути:

• заёмщик самостоятельно находит денежные средства на возврат кредита (берёт второй заём или иным способом получает необходимую сумму);
• деньги предоставляет покупатель жилья.

Когда до выплаты ипотеки остаётся небольшая сумма, разумно оформить потребительский кредит на ее погашение и после прекращения залога продать квартиру в порядке совершения обычной сделки купли – продажи, рассчитавшись частью дохода с финансовым учреждением. В этом случае процедура проводится собственником квадратных метров самостоятельно и при юридически грамотном оформлении документов не представляет особой сложности.

Банки с неохотой идут на досрочное погашение ипотеки, поскольку теряется существенная прибыль от невыплаченных кредитором за время пользования деньгами процентов. Но запретить преждевременную уплату долга они не вправе, если иные условия не предусмотрены ипотечным договором.

Во втором случае важно найти покупателя, согласного дать необходимый для уплаты долга аванс за недвижимость. Дальнейший порядок действий:

Последствием полной выплаты кредита становится прекращение залоговых обязательств на купленную в ипотеку квартиру (ст.352 ГК РФ).

Смена должника

Когда с момента оформления ипотеки прошел достаточный срок (оставшаяся сумма долга невелика по сравнению со стоимостью квадратных метров) и условия кредитования приемлемые, покупатели соглашаются на переоформление кредита.

При этом новый собственник получает не только права владения и распоряжения недвижимостью, но и обязательства по выплате долга финансовой организации (п.1 ст.38 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г., п.1 ст.353 ГК РФ).

Покупатель предоставляет стандартный пакет документов, необходимый для получения кредита, при одобрении его кандидатуры производится переоформление договора кредитования на нового заёмщика.

Процедура проходит с предварительной оценкой стоимости жилья, страхованием жизни заёмщика и залогового имущества.

Регистрируют переход права собственности на жилье уполномоченные сотрудники банка, продавец даёт согласие на сделку посредством подписи в соглашении по переуступке долга.

Должником, принимающим обязательства по выплате займа, может выступать юридическое лицо, в том числе кредитная организация. На этой схеме основаны появившиеся не так давно программы рефинансирования ипотечного кредитования.

Самостоятельная продажа

При такой реализации недвижимости заёмщик подписывает договор с банком, согласным снять залоговое обременение в счёт будущего погашения ипотечного кредита полученными в результате сделки деньгами. После чего:

• покупатель арендует две банковские ячейки, куда раздельно помещает денежные средства на погашение долга по ипотеке и остаток от договорной стоимости жилья;
• покупатель и продавец совершают сделку купли – продажи квартиры, с которой банк снимает статус залогового имущества, и фиксируют ее в органах госрегистрации;
• получение новым владельцем выписки из ЕГРП позволяет банку взять деньги из ячейки для закрытия ипотечного кредита, а продавцу – забрать причитающуюся ему разницу от стоимости недвижимости за вычетом отданной на погашение кредита суммы.

Аналогичный способ возможен и при посредстве банка, берущего на себя поиск покупателя, оформление и регистрацию сделки по реализации жилья. Преследуя личные интересы (возврат данных заёмщику средств), банк вправе продать квартиру по цене, равной сумме долга по ипотеке, и продавец останется без прибыли.

Когда заёмщик решает поменять купленную в кредит недвижимость на другую, можно провести процедуру переоформления кредита. Порядок действий зависит от того, большей или меньшей площади жилье необходимо:

• при покупке более просторной жилплощади банк разрешает продать имеющуюся квартиру, покрыв действующую ипотеку, остаток денежных средств вносится гражданином в качестве первоначального взноса для оформления кредита на новую жилплощадь;
• во втором случае с полученных от реализации залоговой недвижимости средств заёмщик приобретает жилье меньшей площади, разница в цене двух квартир вносится на банковский счёт для погашения ипотеки.

Незаконная продажа

Наличие в договоре кредитования условия о том, что залоговую квартиру допустимо отчуждать в собственность третьим лицам только в порядке наследования (п.3 ст.37 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.

), делает сделку купли – продажи недействительной и порождает необходимость возврата сторонами полученной в результате ее проведения прибыли (имущественной, материальной).

Банк вправе потребовать досрочного погашения кредита от владельца, независимо от того, кто будет им являться – оформивший ипотеку на приобретение квадратных метров или позже купивший это жилье гражданин (п.2 ст.351 ГК РФ).

Игнорируя обязанность уведомить кредитную организацию о реализации залоговой недвижимости, продавец допускает возможность оспаривания банком проведенного отчуждения квартиры. В ходе судебных разбирательств закон встанет на сторону банка, передав ему права собственности на квадратные метры (ст.301 ГК РФ).

Желание извлечь дополнительную выгоду заставляет граждан обходить закон, осуществляя сделку в тайне от выдавшего ипотечный кредит финансового учреждения или уклоняясь от уплаты налога.

Государственные органы, призванные контролировать операции купли – продажи недвижимости, выявляют нарушения.

В результате допустившего их гражданина ожидают предусмотренные законодательством последствия, зависящие от степени его виновности.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Большинство сделок по купле-продаже квартир происходит с привлечением заемных кредитных денежных средств. Банки, выдавая кредит на приобретение недвижимого имущества, как привило, требуют залога недвижимого имущества, на приобретение которого выдается кредит.

Залог квартиры в пользу банка влечет два основных последствия.

Во-первых, в том случае, если заемщик (должник) не сможет своевременно выплачивать платежи по кредитному договору или проценты, в зависимости от условий конкретного кредитного договора, банк вправе инициировать продажу находящейся у него в залоге квартиры с целью покрыть свои расходы, либо обратить указанную квартиру в свою собственность.

Первое: в случае, если должник (заемщик) не может своевременно оплачивать предусмотренные кредитным договором платежи и проценты по ним, то в зависимости от условий конкретного кредитного договора, банк имеет право либо инициировать продажу находящейся у него в залоге квартиры, с целью компенсировать понесенные им расходы, либо обратить указанную квартиру в свою собственность, для того чтобы в дальнейшем распоряжаться ею по своему усмотрению.

Залог в пользу банка означает, что эти возможности банк может реализовать в первую очередь, даже если имеются другие кредиторы.

Во-вторых, залог недвижимого имущества в пользу банка означает, что собственник этого недвижимого имущества без согласия банка не имеет права распоряжаться им: не может продать, подарить, передать под выплату ренты. Такие действия собственник без согласия банка совершать не может.

Нередко заемщики принимают решение о продаже объекта недвижимости, который приобретался на заемные денежные средства. Соответственно, для того чтобы продать эту квартиру, необходимо получить согласие банка, однако, просто так он такого согласия не даст.

Для того чтобы получить согласие банка, ему нужно предоставить схему проведения сделки, согласно которой банк гарантировано получит полностью погашенный кредит.

Любимая схема банка выглядит следующим образом:

• должник (продавец) сначала гасит полностью кредит;
• после этого банк выдает справку об отсутствии задолженности;
• продавец с этой справкой обращается в Росреестр, который снимает обременение в виде ипотеки;
• затем заключается договор купли-продажи с покупателем и по этому договору стороны регистрируют переход права собственности к покупателю.

Издержки указанной схемы видны невооруженным глазом. В подавляющем большинстве случаев, погашение кредита осуществляется деньгами покупателя.

При этом в банке везде фиксируется, что деньги внесены продавцом квартиры, поскольку именно продавец является должником по кредитному договору.

Соответственно, никто не мешает продавцу, после того как погашен его ипотечный кредит, попрощаться с покупателем. Понятно, что эти деньги потом можно будет взыскать с продавца квартиры в судебном порядке.

Но инициация процедуры взыскания, получения судебного решения, исполнительного листа, не говорит о том, что деньги в дальнейшем можно фактически вернуть.

Так как же при заключении такой сделки обезопасить себя?

Самая оптимальная схема продажи залоговой квартиры – это схема с двумя ячейками. Данная схема, в принципе, дает гарантии всем участникам сделки получить желаемое: банк получает обратно денежные средства, продавец продает квартиру (вместе с тем гасится его кредит и, вполне возможно, он получает дополнительные средства), покупатель приобретает квартиру.

В чем суть такой схемы?

Сделка проводится и, соответственно, ячейки арендуются в банке залогодержателя. Это является обязательным условием для ячейки, в которую закладываются денежные средства на погашение ипотечного кредита.

Остальные банковские ячейки, в частности, ячейка, в которую закладываются деньги продавцу недвижимого имущества, могут арендоваться и в других банках.

Арендуется как минимум две банковских ячейки. В одну закладываются денежные средства для уплаты денежного ипотечного кредита банку, во вторую – остаток денежных средств, которые получает продавец квартиры.

Сначала на государственную регистрацию сдается пакет документов, согласно которому регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю с сохранением залога в пользу банка.

После получения зарегистрированных документов, свидетельствующих о регистрации перехода права к покупателю (обычно это договор купли-продажи квартиры с отметкой регистрирующего органа о переходе права и выписка из ЕГРП, согласно которой право собственности зарегистрировано за покупателем), представитель банка достает из ячейки денежные средства, предназначенные для погашения ипотечного кредита, и вносит их на счет продавца, с целью погашения этого кредита. Соответственно, кредит погашен, и банк выдает справку о полной выплате кредитной задолженности.

Продавец и покупатель совместно предъявляют эту справку о погашении задолженности в регистрирующий орган, который снимает с квартиры обременение.

И уже предъявив в банк свидетельство о государственной регистрации перехода права в пользу покупателя без отметки о наличии залога (когда уже нет обременения), продавец получает свою часть денежных средств.

Собственно, это и вся схема. Она, на самом деле, достаточно простая и легко реализуется.

• Также большой популярностью пользуется совершение сделок с погашением кредитной задолженности деньгами покупателя.
• Подписываются все документы, которые подтверждают, что покупатель передал все денежные средства продавцу в счет оплаты квартиры.
• В последующем, одновременно регистрируется и снятие обременения в пользу банка, и государственная регистрация перехода права на покупателя.
• Надо отметить, что в период, пока документы находятся на государственной регистрации права, а это 10 рабочих дней, покупателю все же придется поволноваться.
• Есть еще схема с участием представителя банка, который обеспечивает и регистрацию снятия обременения, и регистрацию перехода права к покупателю.

Однако, это уже более сложная схема, и в таких ситуациях, как правило, нужен всегда индивидуальный подход. То есть по каждой сделке нужно разбираться отдельно, согласовывать с банком. Это более сложный вариант.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

1. +7 (499) 703-47-59
   Москва, Московская область
2. +7 (812) 309-16-93
   Санкт-Петербург, Ленинградская область
3. 8 (800) 511-69-42
   Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Можно ли продавать заложенный дом — Бинкор

Дом человека – его крепость, его тихая гавань и его надежный тыл. Но бывает так, что недвижимость приходится заложить, например, в случае возникновения необходимости в получении крупной суммы на бизнес, ремонт, лечение, обучение или другие цели.

С этого момента значимые манипуляции с жильем владелец должен согласовывать с банком. Самой серьезной операцией с залоговым жильем является, конечно, его продажа.

Любой заемщик, который заложил свое жилье в банк, задает себе вопрос: можно ли продавать заложенный дом?

• Причины продажи жилья в залоге
• Если речь идет об ипотечном кредитовании, что также является формой залога недвижимости, то ясно одно: продавать такое жилье в Москве и области стоит лишь в крайнем случае, когда все способы погасить кредит испробованы и оказались провальными.
• Но, кроме глубокого финансового кризиса, не позволяющего соблюдать график погашения кредита, могут быть и другие причины продажи заложенного дома:

• переезд в другой город, другой регион и даже другую страну, когда жилье становится якорем и его необходимо продать;
• жилье, купленное несколько лет назад, перестало подходить по размерам или другим параметрам: возможно, у заемщика сильно увеличилась семья или нужна квартира не в области, а в центре города;
• жилье стало не по карману, и человек хочет погасить долг и купить вариант поскромнее.

Все эти причины, включая и самую важную – невозможность ежемесячно гасить взятый в банке кредит и желание не наращивать просрочку – вполне убедительны. И, конечно, заложить дом, а потом продать его – в определенных случаях можно. На определенных условиях и с определенными дисконтами и оговорками. Существует несколько схем продажи залоговой недвижимости.

Можно ли продавать заложенный дом – спросите у банка

Если дом в столице или области пришлось заложить, но его нужно продать, самое важное отличие от стандартных сделок купли-продажи – участие и даже доминирующая роль третьего лица, в данном случае, кредитора.

Любой способ продать залоговое жилье по умолчанию будет непростым, потому что без согласия банка это невозможно и незаконно.

Если провести сделку, не уведомив банк и без его согласия, продажа будет признана незаконной по суду, и нарушителя будут ждать два неприятных варианта развития событий: либо принудительное досрочное погашение всей суммы кредита, либо покупатель вернет дом продавецу – полученные средства, и все вернется на круги своя.

Поэтому, при всех прочих жизненных проблемах, решать вопрос отчуждения дома в залоге с кредитором придется непременно. Без согласия финансовой организации, в которой заложено жилье, ни одна схема продажи не сработает.

Как законно продать дом в залоге

Если жилье заложено по кредиту, то покупателей на него найти достаточно сложно. Недвижимость с банковским обременением, особенно в пригороде или области – не слишком привлекательный продукт, да еще и стопроцентная вероятность волокиты с документами.

Потому для покупателя дом, который пришлось заложить, выгоден лишь тем, что цену на него можно просить существенно ниже средней по рынку недвижимости, с большим дисконтом.

Если же покупателя удалось найти, то законных схем сделки купли-продажи существует всего четыре.

Первая схема – досрочное погашение. Покупатель сначала гасит долг, а потом, после снятия обременения, покупает дом в собственность. Это сделка на чистом доверии, и потому в дело идут банковские ячейки: в одну покупатель кладет сумму для банка, а во вторую – для продавца. Обе сделки проходят параллельно.

Вторая схема – перезаём, когда залог остается прежним, а кредит переходит покупателю. Банки не очень любят этот вариант, потому что меняют при этом проверенного заемщика на кота в мешке, да и кредитную ставку по новому договору обязательно поднимут.

Третий вариант – когда залог продает собственно банк. Всеми бюрократическими процедурами – снятием арестов и обременений, поиском покупателя, организацией сделки – занимается кредитор. Это удобно экономией времени продавца, но может очень сильно повлиять на стоимость недвижимости, и тогда заемщик рискует сильно проиграть в деньгах.

Последний вариант – самый простой и действенный. Продать дом, который заложен, за наличные своими силами.

По этой схеме продавец сам (или с помощью покупателя по договоренности) гасит остаток по кредитному договору, снимает обременение с залоговой недвижимости и продает ее как обычное свободное жилье.

В этом случае сделка будет выглядеть для банка всего лишь как досрочное погашение кредита. При этом заемщику еще на стадии оформления кредита под залог дома необходимо убедиться в отсутствии штрафных санкций за досрочное погашение.

Рекомендации, как продать и купить квартиру, если она в залоге. Подводные камни и риски

Сегодня все чаще можно встретить предложения о купле-продаже квартир, которые находятся в залоге у банковской организации. Причем, это уже не единичные предложения, а реально новый сектор рынка недвижимости, который развивается в современных экономических условиях. Ведь, согласно статистике, большинство квартир сейчас приобретается в ипотеку и с каждым годом спрос только растет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Можно ли совершать сделки с залоговой недвижимостью?

Продаются сейчас абсолютно любые объекты недвижимости, в том числе и те, которые находятся в залоге у банка. Залоговые объекты можно приобрести непосредственно у заемщика или же купить с участием банка.

Причины продажи площадей, находящихся в кредите

У обладателя заложенного жилья, еще не выплатившего ипотечный кредит, могут возникнуть различные причины для продажи этого жилья:

• Серьезные финансовые затруднения, вследствие которых стало невозможным вносить ежемесячные платежи.
• Приобретение нового, более комфортабельного жилья в ипотеку.
• Данное жилье может являться просто инструментом для инвестиций.

Схемы оформления такого жилья, плюсы и минусы

Существует несколько различных вариантов приобретения подобной недвижимости:

Данная схема покупки залоговой квартиры выглядит таким образом:

• Определяется сумма задолженности по кредиту.
• Между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи и с данной жилплощади происходит выписка всех членов семьи.
• Вносится задаток (в размере непогашенной задолженности) на банковский счет, далее он зачисляется в счет погашения долга (более детально о правилах оформления задатка можно узнать здесь).
• Продавец получает в банке справку о погашении кредита.
• С залоговой квартиры снимается обременение.
• Заключается основной договор купли-продажи.
• Регистрация права собственности нового владельца в Росреестре.

Требуемые документы:

• Паспорта участников сделки.
• Договор купли-продажи.
• Справка об отсутствии задолженности по займу, выписка о снятии обременения с квартиры.
• Закладная по займу.
• Документация на квартиру.(технический и кадастровый паспорта, выписка из ЕГРП).

Эта схема самая простая из всех, но наиболее выгодна она для банка, а не для покупателя. Банк в любом случае получает всю свою запланированную прибыль, а вот покупатель подвергается риску. Ведь в тот момент, когда банку выплачен ипотечный кредит и обременение с квартиры снято, продавец вполне может «просто расхотеть» продавать квартиру.

А заставить его это сделать (как и вернуть уплаченные банку деньги) очень проблематично. Использовать данную схему лучше всего тогда, когда обе стороны сделки хорошо знакомы и друг другу доверяют.

Заключение договора с участием банковской организации

Это самый безопасный вариант подобной сделки, банк-кредитор при этом будет сопровождать всю процедуру от начала до конца. Данная схема:

1. В одном из отделений банка арендуются две ячейки: первая – для внесения долга, вторая – для внесения остальных денег (разницы между стоимостью жилья и суммой долга).
2. Подписывается договор купли-продажи и деньги закладываются покупателем в банковские ячейки (больше нюансов о договоре купли-продаже квартиры через банковскую ячейку можно узнать тут) .
3. Договор вместе с необходимыми документами и заявление банка о снятии обременения с недвижимости сдаются на регистрацию в Росреестр (подробнее о регистрации сделки купли-продажи квартиры можно узнать тут).
4. После того, как право собственности зарегистрировано на покупателя, банк и продавец получают деньги (из ячеек).

Необходимые документы:

• Договор купли-продажи.
• Паспорта всех участников.
• Согласие второго супруга на сделку (нотариально заверенное).
• Выписка из домовой книги и лицевого счета, об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Техпаспорт, кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН.

Данная схема более надежна, так как доступ к финансовым средствам заинтересованные лица получают только после выполнения обязательств.

Есть, правда, единственный нюанс, которым могут воспользоваться мошенники – снятие обременения с квартиры происходит в течение 5 дней, а перерегистрация права собственности – 10 дней.

Вот в этот промежуток, как только будет снято обременение, продавец вполне может отменить сделку купли-продажи. На разрешение такой неприятной ситуации потребуется немало сил и времени.

Как купить дом со сменой залогодателя?

При этом варианте происходит продажа заемщиком долговых обязательств перед банком, то есть, ипотечный займ переоформляется на другого заемщика. Схема этого варианта:

1. Информирование банка о желании продать залоговую квартиру.
2. Поиск покупателей, при этом банк обязательно проверяет их платежеспособность.
3. С покупателем заключаются два договора – договор купли-продажи и договор о переходе прав и обязанностей по кредиту. При необходимости банк вместо перевода остатка суммы долга на покупателя с ним заключает новый кредитный договор.
4. После перерегистрации права собственности (в Росреестре) новый заемщик становится собственником квартиры, но она продолжает оставаться в залоге у банка (до погашения займа).
5. Покупатель рассчитывается с продавцом – отдает ему сумму денег, составляющую разницу между стоимостью квартиры и остатком ипотечного займа, который еще не выплачен.

Важно! Наиболее безопасно передавать деньги через банковскую ячейку.

В этом варианте продажи необходимы документы:

• Паспорта обеих сторон.
• Договор купли-продажи и договор покупателя с банком.
• Выписка из ЕГРН.
• Свидетельство ИНН.
• СНИЛС.
• Справка, подтверждающая доходы.
• Ипотечный договор, заключенный с покупателем.

Это самая безопасная схема, хотя с документами придется повозиться несколько дольше. Но зато не остается никаких лазеек для мошеннических действий.

Большой плюс здесь в том, что покупателю дается возможность приобрести квартиру в кредит по цене, ниже рыночной.

Минус же состоит в том, чтобы потенциальный покупатель имел на руках сумму денег, необходимую для внесения залога (равную долгу по кредиту). Ведь только в этом случае банк даст свое согласие на оформление сделки.

Нюансы, которые важно учитывать

При покупке ипотечной квартиры нужно учитывать следующие нюансы:

1. Цены на такую квартиру всегда ниже рыночных.
2. Данная квартира будет находиться у банка в залоге до того момента, как за нее полностью будет выплачена вся сумма займа.
3. Участие в проводимой процедуре банка гарантирует юридическую чистоту сделки.
4. Залоговую недвижимость, которая не обеспечена полным пакетом документов, лучше не приобретать – возможна угроза оспоримости сделки.
5. Особенности денежных расчетов при продаже состоят в том, что согласно документам, владельцем ипотечной квартиры является продавец (физическое лицо), а деньги за нее получают: и продавец и банк-кредитор. Стоит заметить, что каждый из них заботится только о своих интересах.

Нужно сразу сказать, что риски при покупке любой недвижимости существуют всегда (подробнее о том, на что обратить внимание при покупке квартиры, можно узнать тут), ну а в подобных случаях (с обременением) они, конечно увеличиваются. Можно выделить следующие риски для покупателя:

• Оригиналы правоустанавливающих документов на залоговую квартиру хранятся (в большинстве случаев) в банках. Покупатель (при подписании предварительного договора) не может получить их на руки, чтобы спокойно и основательно ознакомиться, даже под гарантию задатка. Риск заключается в том, что продавец вполне может взять задатки у нескольких лиц одновременно.Сделку купли-продажи залогового жилья можно проводить только с согласия банка.
• Даже при совершении самой безопасной сделки (с участием банка) существует риск, что бывший владелец квартиры может попытаться оспорить решение суда, например, по причине невыгодных условий сделки и т.д. Поэтому нужно обязательно заключать предварительное соглашение, где прописать условия, что продавец (а также члены его семьи) обязуются не предъявлять в дальнейшем никаких претензий к покупателю.

Внимание! В случае, если банк продает квартиру заемщика без его согласия или в этой квартире прописаны несовершеннолетние дети, то в таких торгах лучше участвовать. Правомерность такой сделки может быть оспорена заемщиком в суде.

В итоге можно сделать вывод, что продажа залогового жилья получается выгодна для каждой из сторон:

1. Банк получает все свои финансовые средства, которые и должен был получить по договору.
2. Покупатель становится обладателем выбранного им объекта недвижимости с приличной скидкой.
3. Продавец получает необходимые ему денежные средства и решает свои вопросы.

Но, естественно, процесс подобной сделки необходимо тщательно и грамотно контролировать, чтобы избежать неприятных последствий – «подводных камней».

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о купле-продаже квартиры, которая находится в залоге: