Титульное страхование недвижимости (квартиры): оформление, стоимость, плюсы и минусы

Последнее обновление: 27.03.2019

Говорят, что страхование — это способ сравнительно честного отъёма денег у населения. Это, конечно же, шутка. Но в каждой шутке есть доля правды.

И все же страхование – инструмент для недвижимости полезный. А в отдельных случаях – незаменимый. Особенно, страхование сделки купли-продажи квартиры, т.е. страхование от потери права собственности на квартиру, или как это правильно именуется – титульное страхование недвижимости.

Из всех «гарантий», которыми агентства недвижимости щедро награждают своих клиентов, настоящей гарантией (т.е. реальной финансовой компенсацией утраты права собственности на квартиру) обладает только страховой полис титульного страхования.

Страхование титула, обычно, происходит при покупке квартиры, поэтому этот вид страхования в обиходе называют страхованием сделки с квартирой.

Вообще-то в недвижимости встречается четыре основных вида страхования (не следует их путать):

1. Титульное страхование (защита собственника квартиры от потери права собственности);
2. Ипотечное страхование (защита банка-кредитора от риска убытков по выданному ипотечному кредиту);
3. Страхование ответственности Застройщиков (защита инвестиций дольщиков в строящееся жилье от потери этих денег);
4. Страхование недвижимого имущества (защита квартиры от физического повреждения или уничтожения – от пожара, наводнения, разрушения, и т.п.).

Рассмотрим их по порядку.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

Титульное страхование недвижимости

Защиту права собственности Покупателя обеспечивает страхование Титула.

Титульное страхование недвижимости – это страхование риска потери/утраты права собственности (т.е. основного права, «титула») на купленную квартиру. Потеря права собственности может наступить только по решению суда, если суд признает сделку недействительной. Это является страховым случаем, и страховая компания (страховщик) компенсирует собственнику (страхователю) полную рыночную стоимость квартиры.

Страхование титула при покупке квартиры может также покрывать риски, связанные с истребованием ее из незаконного владения. Например, риск продажи квартиры помимо воли собственника – мошенническая сделка, когда квартира была продана без ведома ее настоящего владельца.

• Далеко не все страховые компании предлагают услугу титульного страхования недвижимости, но ряд крупных страховщиков имеет такой продукт в своем арсенале.
• Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
• Какие бывают виды собственности на квартиру – смотри в Глоссарии по ссылке.

Договор (полис) страхования права собственности можно заключить как до регистрации права собственности на объект недвижимости, так и после регистрации. Но вступает в силу он, в любом случае – после регистрации права собственности.

Застраховать титул можно на полную рыночную стоимость квартиры, независимо от того, какая сумма была указана сторонами в Договоре купли-продажи квартиры.

При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита, страхование титула может быть обязательным требованием банка (равно как и страхование жизни и трудоспособности заемщика).

Титульное страхование (страхование сделки купли-продажи квартиры) применяется, обычно, при сделках на вторичном рынке жилья.

Именно здесь (в отличие от первичного рынка) существует много вариантов для потери права собственности Покупателем, особенно если квартира была прежде получена в наследство, или перепродавалась несколько раз (ведь оспорена может быть любая из предыдущих сделок).

Страхование права собственности спасает также и от случаев мошенничества на вторичном рынке.

Новостройки же не подлежат титульному страхованию, т.к. в период строительства дома права собственности на квартиру еще не существует (есть только право требования), а когда дом сдан и Застройщик оформил право собственности на Покупателя (дольщика), то страхования сделки с квартирой здесь, как правило, уже не требуется (нет нужды страховать).

В каких случаях требуется согласие супруга на продажу квартиры? И когда такое согласие не нужно? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Срок титульного страхования, обычно, не превышает 3-х лет. Это связано с общим сроком исковой давности (3 года).

Стоимость титульного страхования квартиры (т.е. размер страховой премии страховщику) рассчитывается индивидуально по каждому случаю, и зависит от ряда факторов:

• от периода страхования (за первый год страховой тариф самый высокий, каждый следующий год риски снижаются, и тариф уменьшается);
• от стоимости квартиры (страхуется по рыночной стоимости на момент покупки);
• от степени риска, (оценивается индивидуально на основании юридической экспертизы документов на квартиру, и надежности самого страхователя).

Примерный диапазон цен на титульное страхование сделок с недвижимостью – от 0,2% до 2,5% в год от ее рыночной стоимости. Эту сумму владелец квартиры должен будет выплачивать страховой компании по согласованному в договоре графику.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Особенности титульного страхования квартиры

Следует иметь ввиду, что страхование титула покрывает не все риски сделки, а только те, которые ведут именно к утрате права собственности на квартиру – только это считается страховым случаем. Если же в результате судебного спора возникает какое-либо обременение права собственности без потери этого права (например, кто-то из бывших жильцов восстановил свое право проживания в квартире), то это НЕ будет являться страховым случаем, и условия титульного страхования на такую ситуацию не распространяются.

Поэтому лучше всегда самому контролировать возможные риски сделки с недвижимостью, чем безоглядно полагаться на риэлтора или страховщика.

Но в целом, титульное страхование недвижимости позволяет снизить риски возникновения неблагоприятных последствий, поскольку все обстоятельства сделки тщательно проверяются юристами страховой компании. Даже отказ страховой компании в страховании титула по конкретной квартире оказывает практическую помощь Покупателю, т.к. ясно указывает ему на существование высоких рисков потери права собственности.

Нужно ли прописываться в купленной квартире? Обязательно ли это?

Если Покупатель обратился за услугой страхования титула ДО регистрации своего права собственности на квартиру, то это обеспечивает ему реальную защиту. Если страховщик отказал (с мотивировкой причин) – значит, риски слишком высоки, и от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Если страховая компания согласилась обеспечить страховую защиту титула, но выставила слишком высокий счет (тариф) – значит, риски все равно остались высокие, но приемлемые. И стоит хорошенько задуматься – а не поискать ли другую квартиру.

Если же страховая компания дает согласие, и назначает умеренный (средний по рынку) тариф за титульное страхование, то сделка с выбранной квартирой, очевидно, признается низкорисковой.

Если же Покупатель обратился к страховщику уже ПОСЛЕ регистрации своего права собственности на квартиру, то в случае отказа страховщика, ему придется смириться с мыслью, что он приобрел «стремную» квартиру.

Парадокс в том, что естественное желание застраховать титул возникает у Покупателя именно в случаях высокого риска, а страховщики готовы обеспечивать страховую защиту только в случаях низкого (приемлемого для них) риска. Баланс между этими двумя противоположностями находится каждый раз в индивидуальном порядке. Но пообщаться на эту тему со страховщиками перед покупкой квартиры – точно лишним не будет.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры? Смотри в этой заметке по ссылке.

Кроме того, у страховщиков следует выяснить, какие случаи при заключении договора страхования могут привести к отказу в страховом возмещении (не путать с отказом в страховании).

Например, к отказу в выплате страхового возмещения по застрахованному титулу может привести несоблюдение указанных в договоре требований.

В частности, таких требований, как сроки и порядок уведомления страховой компании о наступлении страхового случая, или о событиях, приводящих к нему.

Или порядок обращения клиента (страхователя) за юридической помощью – например, в договоре страховщик может указать конкретных юристов и адвокатов, сотрудничающих с самим страховщиком. Если клиент обратился к другому адвокату и, в итоге, проиграл дело, то это может служить поводом для отказа в страховом возмещении.

Подробнее о возможных случаях отказа в страховых выплатах можно почитать в разделе «Примеры ошибок»: Страхование титула при покупке квартиры не всегда защищает Покупателя.

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

Ипотечное страхование

При выдаче ипотечного кредита, банки-кредиторы всегда страхуют свои финансовые (кредитные) риски. Банк таким образом защищает себя от возможной невыплаты (или неполной выплаты) кредита заемщиком. Несмотря на то, что при ипотеке купленная заемщиком квартира остается в залоге у банка, банк дополнительно перестраховывается на случай, если эта квартира сгорит, разрушится, потеряет в стоимости, и т.п.

По закону, при оформлении ипотечного кредита заемщик обязан страховать только предмет залога (квартиру) от повреждения или полного уничтожения (имущественная страховка – см. ниже).

Но на практике банки требуют дополнительных гарантий в виде страховки жизни заемщика, страховки его трудоспособности, а также страховки титула (см.

выше) на приобретаемую квартиру.

В итоге, страхование ипотечного кредита представляет собой комплексное страхование всевозможных рисков, направленное на защиту финансового состояния банка-кредитора.

Все это комплексное ипотечное страхование происходит, конечно же, за счет заемщика. Срок ипотечного страхования, обычно, равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

Защита собственника – запрет регистрации сделок с недвижимостью без личного участия.

Страхование ответственности Застройщика

Здесь речь идет исключительно о первичном рынке жилья. Об отношениях между Застройщиком и Покупателем квартиры (дольщиком), при условии, что они действуют в рамках Договора долевого участия (ДДУ).

С 1 января 2014 г.

в знаменитом законе ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» вступили в силу изменения, которые предусматривают дополнительные меры по обеспечению ответственности Застройщиков перед дольщиками, в виде поручительства банка или страхования. В случае страхования, Застройщик может выбрать страховщика на свое усмотрение – либо страховую компанию, либо Общество взаимного страхования (ОВС).

Подробнее этот вопрос рассмотрен здесь: «Страхование гражданской ответственности Застройщика».

Что делать, если купил квартиру с коммунальными долгами? Смотри в этой заметке по ссылке.

Страхование недвижимого имущества

Это вид имущественного страхования, связанный с риском физического повреждения или полного уничтожения квартиры. Причиной этого могут быть несчастные случаи, разного рода стихийные бедствия или человеческий фактор – такие типы страховых случаев прямо указываются в договоре страхования.

Суть этого вида страхования сводится к тому, что владелец квартиры получает страховое возмещение (финансовую компенсацию) при наступлении страхового случая, если этот случай предусмотрен в договоре.

Страхование недвижимого имущества не имеет прямого отношения к сделкам с недвижимостью, разве что в случаях, когда оно входит составной частью в комплексное ипотечное страхование (см. выше).

ВИДЕО: Страхование недвижимости и компенсация ущерба

 — Принципы страхования недвижимого имущества от физического ущерба: что является страховыми случаями, на какую компенсацию можно рассчитывать? 

Памятка страхователю

При любом виде страхования следует помнить, что страховка «срабатывает» (т.е. деньги выплачиваются) только при наступлении страхового случая.

А страховой случай – очень обтекаемое понятие, которое принимается в расчет только если такой случай точно совпадает с юридической формулировкой страхового случая, которая указывается в договоре страхования.

Учитывая, что в каждой страховой компании присутствует большой штат юристов, и каждая страховая компания старается, по возможности, избежать выплаты страхового возмещения, юридические формулировки страховых случаев составляются таким образом, чтобы их можно было трактовать по-разному. А значит, у страховщика есть возможность (лазейка) «законно» уйти от страховой выплаты.

Страхователю (т.е. лицу, которое страхуется) следует все формулировки договора страхования тщательно изучить (лучше с помощью квалифицированного юриста), и возможно, переписать и согласовать со страховщиком в более подходящем варианте, чтобы точно быть уверенным, какие именно события страховщик сочтет за страховой случай.

Какой Покупатель квартиры считается добросовестным? И что это значит в случае судебного спора? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Вывод: Страховка хоть и обеспечивает реальную финансовую гарантию (компенсацию), но на практике получить ее не так уж просто.

Поэтому, несмотря на возможность страхования сделки купли-продажи квартиры, самостоятельное изучение правил организации сделки с недвижимостью существенно повышает безопасность сделки, и снижает риски для Покупателя квартиры.

Для этого нами и разработана подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (см. ниже).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
2. Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Титульное страхование недвижимости | Особенности титульного страхования, сколько стоит титул, риски утраты

Титульное страхование является одной из разновидностей страховки, оформляемой в ходе получения ипотечного кредита. Цель заключения договора со страховой компанией выступает защита интересов кредитора и заемщика в случае признания сделки по покупке недвижимого имущества в ипотеку недействительной.

Особенности отечественного рынка недвижимости, например, широкое распространение разнообразных мошеннических схем, делают титульное страхование по ипотеке востребованной в сегодняшних условиях услугой.

Поэтому подобный продукт входит в предложение большинства наиболее известных и популярных российских страховых компаний.

1. Что такое титульное страхование
2. Особенности титульного страхования
3. Риски утраты титула
   1. Виндикационный иск
   2. Иск о признании совершенной сделки с недвижимостью ничтожной
4. Сколько стоит титул в ипотечном страховании
5. На что обратить внимание при оформлении страховки
6. Необходимые документы для оформления
7. Часто задаваемые вопросы
   1. Какие случаи входят в титульное страхование
   2. Можно ли отказаться от титула при ипотеке?
   3. Когда полис может не сработать?

Что такое титульное страхование

Под титулом обычно понимается право собственности на движимое или недвижимое имущество, документально и законно подтвержденное владельцем. Этот термин дал название рассматриваемому виду страховой услуги, что вполне логично, если учесть характер страхования.

Наличие страховки титула гарантирует покупателю, возмещение понесенного им ущерба в случае, если права на приобретаемую в ходе сделки ипотечного кредитования недвижимость будут признаны недействительными.

В качестве объектов страхования в данном случае выступают права собственности на любые виды недвижимого имущества – как жилого (квартира, частный дом, комната, доли во всех перечисленных объектах), так и коммерческого, хозяйственного или промышленного (офисы, склады, гаражи, бани и т.д.)

Особенности титульного страхования

Главной характерной чертой титульного страхования выступает узкая специализация данного вида страховки. Она предусматривает защиту заемщика и кредитора от одного конкретного риска, связанного с потерей прав собственности на приобретенную недвижимость. Поэтому в договор с СК не включаются такие страховые случаи, как физическое уничтожение объекта, реконструкция или изменение его конструктивных особенностей и другие подобные риски. Вместе с тем, на практике достаточно часто оформляется комплексный полис, предусматривающий страховку титула в качестве одного из множества страховых рисков.

Другими серьезными особенностями страхования титула выступают:

• добровольный характер. Несмотря на то, что некоторые банки настаивают на оформлении титульной страховки, данное требование не входит в число обязательных в соответствии с положениями №102-ФЗ и Гражданского кодекса;
• частое применение при приобретении в ипотеку коммерческой недвижимости. Для подобных сделок, особенно в том случае, когда в качестве покупателя и заемщика выступает юридическое лицо, оформление титульной страховки происходит практически всегда;
• большая длительность договора страхования. До недавнего времени стандартный срок действия полиса составлял не более 3-х лет. Однако, изменения в законодательстве привели к возможности заключать соглашения с заемщиком продолжительностью до 10-лет. Страховка титула является сопутствующим мероприятием по отношению к ипотеке, нередко заключающейся на 20-30 лет, поэтому многие клиенты предпочитают оформлять полис с максимальным сроком действия;
• выгода для обеих сторон ипотечного контракта. Два других вида страхования при ипотеке – имущества и здоровья заемщика – наиболее выгодны банковской организации, чем ее клиенту. В отличие от них, страховка титула одинаково эффективно защищает и кредитора, и покупателя недвижимости, что нередко становится решающим аргументом в пользу оформления полиса.

Существенной особенностью титульного страхования выступает наличие пяти основных причин, которые выступают основанием для признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. К ним относятся:

• подделка и фальсификация документов и подписей сторон, осуществляющих куплю-продажу объекта недвижимого имущества;
• нарушение законных прав владельцев, являющихся несовершеннолетними или недееспособными;
• заключение сделки с физическим или юридическим лицом, которое не является законным собственником объекта;
• нарушения при проведении приватизации приобретаемой в ипотеку недвижимости;
• юридические нарушения при оформлении и осуществлении сделки.

Риски утраты титула

Страховой случай, предусмотренный страховкой титула, наступает в результате действий третьей стороны, чьи интересы были ущемлены в ходе совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости. Как правило, речь в подобной ситуации идет о судебном иске одного из двух типов – виндикационном или о признании сделки недействительной.

Виндикационный иск

Под виндикационным иском понимается истребование недвижимого имущества из незаконного пользования. Возможность подобного обращения в судебные органы предоставляется только законным владельцам, способным доказать собственные права на недвижимость. Фактически, рассмотрение доказательств этого и становится предметом судебного разбирательства.

От заемщика в подобной ситуации практически ничего не зависит.

Главное для получения страховки – подтвердить статус добросовестного покупателя, не знавшего о том, что другая сторона сделки не является законным владельцем.

Также крайне важно доказать возмездный характер купли-продажи, для осуществления которой использовались как заемные средства банка по ипотечному кредиту, так и собственные деньги.

Установленный законодательством срок исковой давности по виндикационным искам – 3 года. Учитывая данный факт, становится понятным, почему при осуществлении сделок с имуществом, находящимся в собственности дольше указанного срока, титульное страхование применяется заметно реже.

Иск о признании совершенной сделки с недвижимостью ничтожной

Наиболее часто подовом для подачи подобного иска выступает нарушение законных прав владельцев недвижимости, являющихся недееспособными или несовершеннолетними. Для таких сделок законодательством предусмотрен особый порядок осуществления, предполагающий обязательное получение разрешения органов опеки.

Реальная судебная практика формируется таким образом, что вероятность вердикта судьи, признающего сделку ничтожной, крайне велика.

Поэтому оформление титульного страхования при покупке объекта недвижимости, среди владельцев которой числятся указанные выше категории собственников, является грамотным и взвешенным решением.

Оно позволит гарантировать защиту интересов ипотечного заемщика при неблагоприятном развитии событий. Важно отметить, что срок давности для рассматриваемого типа исков также установлен на уровне 3-х лет.

Сколько стоит титул в ипотечном страховании

В процессе принятия решения об оформлении титульной страховки одним из важных аргументов за или против выступает стоимость полиса. Формирование цены страховки происходит с учетом нескольких ключевых параметров, к числу которых относятся:

• продолжительность действия страхового полиса;
• примерная стоимость приобретаемого при помощи ипотечного кредита объекта недвижимости;
• функциональное назначение недвижимого имущества (жилое, промышленное, коммерческое или хозяйственное);
• статус заемщика, в качестве которого могут выступать как организации, так и частные лица;
• параметры заключенного с банком договора ипотечного кредитования;
• прогнозируемый уровень риска;
• длительность пребывания недвижимости в собственности продавца и т.д.

В настоящее время стандартный уровень тарифов по страховке титула находится в пределах 0,3-1,5%. Важно отметить, что при расчете стоимости оформления полиса указанная ставка умножается не на рыночную стоимость недвижимости, а на размер ипотечного кредита.

На что обратить внимание при оформлении страховки

Титульное страхование заслуженно считается сложной в юридическом плане сделкой. Поэтому при подготовке и подписании документов следует крайне внимательно относится к их содержанию. Оптимальным решением, позволяющим исключить возможные проблемы в будущем, является привлечение квалифицированных юристов, специализирующихся на данном виде страхования.

В любом случае, при оформлении полиса необходимо обращать пристальное внимание на несколько основополагающих моментов, в числе которых:

• продолжительность договора. Составляет от 1 до 10 лет. В большинстве случаев выгоднее совершать более длительную сделку, особенно учитывая тот факт, что ипотека также практически всегда заключается на серьезный срок;
• распределение выплат по годам. Как правило, более крупные выплаты по договору страхования предусматриваются в первые годы действия полиса. Такой подход выгоден страховым компаниям, поэтому в интересах заемщика более равномерное разделение платежей по календарным периодам;
• формула расчета страховой суммы. Главное требование – привязка величины возможного возмещения при наступлении страхового случая к реальной стоимости объекта недвижимости;
• четкая формулировка страхуемого риска. Одним из наиболее частых оснований для отказа в выплате возмещения страховые компании используют непризнание факта наступления страхового случая. Избежать подобной ситуации достаточно просто – необходимо четко определить все возможные страховые случаи.

Учет каждого из перечисленных параметров в процессе подготовки и подписания договора о титульном страховании объекта недвижимого имущества позволит сделать полис эффективным средством защиты интересов ипотечного заемщика при получении кредита.

Важно отметить, что сравнительно небольшая стоимость страховки титула делает эту услугу крайне привлекательной для всех участников сделки – и для заемщика, и для банковского учреждения.

Серьезная заинтересованность в оформлении полиса титульного страхования приводит к тому, что практически всегда удается подобрать такие условия осуществления сделки, которые устраивают и выгодны для обеих сторон.

Необходимые документы для оформления

При оформлении страховки титула ипотечный заемщик формирует и предоставляет в страховую компанию следующий набор документов:

• от покупателя — паспорт (для физлица) или комплект уставной и регистрационной документации (для организаций);
• от продавца — аналогичные документы, а также документы, подтверждающие его дееспособность;
• правоустанавливающие документы, в качестве которых выступают: выписка из ЕГРН, завещание или другая документация о наследовании недвижимости, свидетельство о госрегистрации прав собственности, договор дарения, обмена или купли-продажи и т.д.;
• техпаспорт или другие документы о характеристиках недвижимого имущества;
• экспертное заключение о рыночной стоимости объекта, полученное в процессе оформления ипотечного договора с банком;
• договор о предоставлении ипотечного кредита, в рамках подготовки которого происходит титульное страхование недвижимости.

Страховка титула предусматривает защиту от признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. Подобное решение принимается судебными органами и может быть вызвано следующими причинами:

• подделкой документов, оформленных при осуществлении сделки, и подписей участвующих в ней сторон;
• нарушение прав собственников, в качестве которых выступают лица, являющиеся несовершеннолетними или недееспособными;
• совершение сделок с лицом, которое не является законным владельцем;
• нарушения, допущенные при приватизации объекта;
• нарушения в процессе оформления и совершения сделки купли-продажи.

Можно ли отказаться от титула при ипотеке?

С точки зрения отечественного законодательства титульное страхование является добровольным. Вместе с тем, банковские организации имеют право самостоятельно определять условия предоставления услуг ипотечного кредитования.

Как следствие — клиент имеет полное право отказаться от титула. Обычно в подобной ситуации банк либо отказывает в выдаче ипотеки, либо заметно повышается процентную ставку.

Поэтому в большинстве случаев целесообразно идти на условия финансовой организации.

Тем более, что страховка титула является крайне выгодной для самого заемщика, защищая его от весьма неприятных в финансовом плане и при этом вполне реальных последствий.

Когда полис может не сработать?

Страховые компании нередко отказывают в выплате возмещения при наступлении страхового случая. Основанием для подобного решения в большинстве случаев выступают:

• невыполнение ипотечным заемщиком обязательств, предусмотренных договором, заключенным с СК. Чаще всего, речь идет о несвоевременной оплате или полной невыплате страховых взносов;
• обстоятельства форс-мажорного характера, указанные в договоре, например, утрата титула во время военных действий или в результате конфискации недвижимости государством;
• использование застрахованного объекта недвижимости не по назначению или с нарушением условий эксплуатации;
• продажа, обмен или дарение заложенного имущества третьим лицам и другие подобные действия страхователя.

Что такое титульное страхование

Добрый день, редакторы Тинькофф-журнала. Напишите, пожалуйста, статью о рисках при покупке недвижимости, которая находится у продавца в собственности на основании завещания, дарения и так далее. Особенно если этим основаниям меньше 3—5 лет. Какие риски для покупателя и как их минимизировать? Например, может ли титульное страхование полностью защитить покупателя от такого рода рисков?

• Я как раз беру ипотеку на такую квартиру и рассматриваю титульное страхование как «мастхэв», чтобы защитить свои вложения.
• С уважением,
• ваш читатель, Петр К.

Представим, вы покупаете новостройку: есть риск, что ее не построят вовремя или не достроят вовсе. Или покупаете вторичку: есть риск, что вашу сделку по покупке квартиры оспорят, квартиру заберут, а у вас на руках останется лишь решение суда о том, что вам должны денег. Но решение суда — не деньги, на него другую квартиру не купишь.

На этот случай есть титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на квартиру, дом или земельный участок. Договор страхования можно заключить при покупке квартиры или позже, но до наступления страхового случая.

Титульное страхование не гарантирует, что никто никогда не обратится в суд с иском о признании договора купли-продажи жилья недействительным. И не гарантирует, что суд откажет истцам. Но если суд признает договор недействительным, а покупатель докажет свою добросовестность, страховая выплатит ему страховое возмещение. Квартиру по такому решению придется отдать новому законному владельцу.

Если суд признает договор недействительным,страховая вернет деньги за квартиру

Плюсы титульного страхования в том, что в случае судебного спора страховая будет третьим лицом на стороне покупателя, и в том, что в крайнем случае покупатель получит деньги.

Страховка на год стоит около одного процента от стоимости квартиры.

Минусы тоже есть. Не стоит ограничивать срок страхования титула тремя или пятью годами: законом установлен десятилетний срок исковой давности, когда можно обратиться в суд за признанием сделки недействительной. А еще в отдельных случаях он может быть увеличен. Деньги от страховой можно получить только по решению суда.

Если квартира приобретена в ипотеку, банк тоже будет участвовать в судебном процессе: у него есть интерес в погашении кредита заемщиком. Из страховой выплаты банк первым заберет сумму, которую ему должен заемщик к этому моменту. В итоге денег на руках может оказаться не так много: первоначальный взнос плюс часть основного долга по кредиту, которую заемщик успел выплатить.

Но лучше так, чем еще 15 лет платить кредит за квартиру, в которой живут другие люди.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: [email protected]. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Титульное страхование недвижимости (квартиры): оформление, стоимость, плюсы и минусы

Последние изменения: Январь 2020

Помимо заемщиков с ипотекой титульное страхование недвижимости интересует и обычных покупателей, заинтересованных в благополучном завершении сделки и переходе права на собственность без риска оспаривания или отмены договора третьей стороной или самим продавцом.

О титульном страховании многие российские покупатели узнали при оформлении ипотеки.

Поскольку банк требует гарантий по сделке, ее юридической чистоте, оформляя залогом приобретаемое жилье, пункт о титульном страховании является неотъемлемой частью условий ипотечной программы.

Как работает титульное страхование недвижимости

Механизм данной услуги построен на распространенных прецедентах — после регистрации права собственности заёмщика на приобретенную квартиру появлялись третьи лица, заявлявшие о своих правах на недвижимость или её долю.

Отказ нового владельца от переговоров приводил к судебному разбирательству.

Суд в большинстве случаев принимал сторону истцов, которыми становились представители несовершеннолетних лиц, недееспособные на момент заключения сделки люди и т.д.

Эффективным решением подобных проблем становится приобретение полиса титульного страхования. Он актуален при покупке квартиры на вторичном рынке. Сделка с объектами в новостройках не сопряжена с риском судебных разбирательств с предыдущими владельцами, поскольку держатель ипотечного кредита становится первым собственником жилья.

Полис защитит страхователя от утраты денежных средств при судебном разбирательстве и принятии решения в пользу истцов — прежних владельцев оспариваемой жилплощади.

При отсутствии страховки покупатель квартиры окажется без жилья и вложенных в него денежных средств. Обязательства по ипотеке по-прежнему потребуют совершения ежемесячных выплат в пользу банка.

По этой причине кредитные учреждения настаивают на приобретении защиты титула своими клиентами.

Определение

Титульным называется страхование, призванное защитить добросовестного покупателя недвижимости от риска потерять право собственности на нее.

Страхуется риск потери права собственности из-за дефекта титула, под которым подразумевается документ, удостоверяющий это право собственности (договор купли-продажи).

Ошибочно полагать, что любая утрата права собственности будет признана страховым случаем при титульном страховании. Не будет признана страховым случаем гибель недвижимости вследствие пожара, взрыва, землетрясения, умышленного разрушения и т.д.

Почти всегда право собственности приобретается в ходе сделки купли-продажи, но при этом крайне редко цепочка ее участников ограничивается только покупателем и продавцом. Куда чаще объект переходит от одного собственника к другому несколько раз.

В процессе таких переходов, вполне вероятно, могут иметь место нарушения закона, например, из-за ущемления прав третьих лиц. В итоге недвижимость может стать предметом судебного разбирательства, а судебным решением приобретатель лишен своего права собственности.

Страховка титула покроет этот убыток.

Какие риски покрывает страхование титула при покупке квартиры

Перечь рисков, покрываемых страховыми предложениями российских компаний, совпадает со списком оснований для признания сделок с недвижимостью недействительными. Суды опираются на следующие обстоятельства:

• Продавец признан недееспособным или невменяемым;
• В продаже участвовало лицо с ограниченной судебным решением дееспособностью;
• Бывший владелец квартиры был введен в заблуждение покупателем;
• Договор купли-продажи не учел интересы несовершеннолетних собственников недвижимости;
• Выявлен факт мошенничества — подлога документов покупателем;
• Нарушены права одного из супругов в ходе реализации совместно нажитого имущества.

Основанием для пересмотра сделки в судебном порядке могут стать иные лица. Так, при неоднократной перепродаже квартиры о наличии прав на нее могут заявить первые собственники — адвокаты в подобных ситуациях ссылаются на заключение сделки своими клиентами под угрозой расправы или нанесения тяжкого вреда здоровью.

Аналогичным образом развиваются события при нарушении договора пожизненной ренты плательщиком. Продажа квартиры без ведома получателя рентных платежей приводит к признанию сделки ничтожной в судебном порядке. Новый собственник теряет любые права на владение объектом недвижимости.

Обязательно ли титульное страхование при покупке квартиры

Защита титула не относится к обязательным видам страхования при совершении ипотечных сделок. Но банки могут настаивать на наличии соответствующего полиса у клиентов, приобретающих вторичное жилье.

В этом случае заёмщик получает скидку на размер процентной ставки по кредиту.

Финансовое учреждение снижает вероятность утраты денежных средств клиентом из-за судебных разбирательств при оспаривании права собственности третьими лицами.

Распространенным предложением от компаний-страховщиков становится комплексная защита заемщика. Подобное предложение включает:

• Страхование квартиры от необратимых повреждений или утраты в результате стихийных бедствий;
• Страхование жизни и здоровья клиента;
• Защиту титула собственника приобретаемого жилья.

Комплексное страхование при ипотеке позволяет покупателю недвижимости рассчитывать на существенное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту и дополнительные предложения от СК — полисы ОСАГО, КАСКО и ДМС по выгодным ценам.

Какие случаи не относятся к страховым при титульном страховании

• Как и при любом страховании, при страховании титула собственности на недвижимость отдельно выделяются случаи, которые к страховым не относятся, поэтому страховщики не оформляют страховки на такие случаи.
• Как правило, страховщики знакомят потенциальных страхователей с перечнем ситуаций, не относящихся к страховым.
• По типовому договору титульного страхования не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности на недвижимое имущество, когда причинами этих случаев стали:

• обращение взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя;
• отчуждение недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю;
• прекращение права собственности титульного страхователя на недвижимость;
• выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
• изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства;
• реквизиция, конфискация, арест, изъятие и уничтожение по распоряжению государственных органов застрахованной недвижимости;
• прямое или косвенное воздействие ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;
• военные действия, маневры, гражданская война или их последствия, народные волнения, забастовки.

От чего зависит стоимость страхового полиса

Основные факторы, влияющие на размер тарифной ставки в рамках договора страхования права собственности, умещаются в четыре пункта. Среди них:

• Сумма ипотечного кредита и рыночная стоимость приобретаемой страхователем недвижимости;
• Тип дома, в котором расположена квартира и особенности его конструкции;
• Занятость клиента и тип его работы (офис, производство, труд в опасных условиях и т.д.);
• Пол, возраст и состояние здоровье страхователя.

На основании перечисленных сведений менеджеры СК проводят расчеты и озвучивают клиентам итоговую стоимость годового полиса. При заключении контракта на три года, пять или десять лет владельцам недвижимости предоставляются дополнительные скидки.

Удобный калькулятор ипотечного страхования на сайте Prosto.Insure адресован держателям ипотечных кредитов. С помощью электронной формы клиенты банков смогут подобрать оптимальные условия защиты титула от аккредитованных страховых компаний. Для получения актуальных сведений о тарифах страховщиков следует указать параметры приобретаемой квартиры, данные о физическом лице-заёмщике.

Стоимость процедуры

Размер страхования титула не слишком велик. Он колеблется в диапазоне от 0.25% до 1% от страховой суммы. Она складывается из стоимости квартиры и иных материальных прав.

При этом при наступлении страхового случая владелец получит полную стоимость квартиры, что весьма выгодно в том случае, если вы все – таки сомневаетесь в бывших собственниках.

Стоит отметить важную особенность – большое количество страховщиков готово предложить крупные скидки при разовой выплате всей суммы страховки во время покупки квартиры.

Сколько стоит страхование титула

Предложения СК по защите титула заёмщика отличаются значительным разнообразием. Каждый страховщик обладает собственным алгоритмом расчета стоимости полиса для держателя ипотечного кредита. Типичный тариф составляет 0,2-0,3% от суммы задолженности по ипотеке ежегодно. Полисы приобретаются на период от 1 года до 10 лет.

  Правила «О порядке реализации невостребованного имущества»

Сроки исковой давности по сделкам с недвижимостью составляют 36 месяцев, но часто суды принимают документы от истцов по истечении этого времени. С учётом этого банки рекомендуют клиентам заключать договоры со страховыми компаниями на весь срок действия кредита.

Предложения от ведущих российских СК схожи с точки зрения финансовой составляющей. Ниже представлены наиболее доступные варианты от надежных страховщиков:

• ВТБ — базовый тариф на защиту титула составляет 0,25%, итоговая сумма зависит от типа приобретаемого жилья и сведений о клиенте;
• «Сбербанк-Страхование» — ставка равна 0,3%, при заключении комплексного договора страхования клиент получает скидку на ставку по ипотечному кредиту в «Сбербанке»;
• «Альфа-страхование» — полис страхования права собственности обойдется клиенту в 0,3-0,35%;
• РЕСО — базовый тариф равен 0,2%, максимальная ставка — 0,4%;
• «Росгосстрах» — применяет один тариф для всех типов недвижимости — 0,35% в год.

Давние клиенты СК могут получить индивидуальные предложения с более выгодными условиями страховых контрактов.

Какие документы нужны для получения полиса

Оформление договора с компанией-страховщиком в её офисе потребует от страхователя наличия следующих документов:

• Анкеты-заявления;
• Российского паспорта;
• Медицинской справки об отсутствии психоневрологических патологий;
• Ипотечного договора, заключенного с банком;
• Заключения профессионального оценщика о стоимости квартиры;
• Кадастрового паспорта приобретаемого объекта недвижимости.

Сэкономить время на оформлении титульной страховки поможет сервис Prosto.Insure. Его пользователи могут приобрести страховку за несколько минут без визита в офис СК — все действия выполняются на сайте. После оплаты выбранного предложения страховой компании электронная версия полиса поступает на e-mail клиента.

Кто имеет права на титульное страхование и что им нужно делать

Титульная страховка недвижимости доступно как физическим, так и юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям. Главное условие, которое выдвигается каждому гражданину, желающему застраховать титул—быть зарегистрированным на территории Российской Федерации.

Конечно, как и в другой любой сделке, первым этапом для оформления титульной страховки является сбор и подготовка всех необходимых документов. Как правило, все необходимые бумаги должны иметь отношение к проведенной сделки купли-продажи.

Следующий этап—это поиск страховой компании, которая займется оформлением титульной страховки. Очень важно при поиске обращать внимание на лицензию компании, и узнавать имеет ли она право вообще проводить подобные действия.

ВНИМАНИЕ !!! Не помешает и изучить финансовое состояние страховой, так как от этого зависит будет ли она при возникновении страхового случая выплачивать компенсацию. Одной из самых популярных страховых является Ингосстрах.

Далее необходимо ознакомиться с правилами страховой компании и узнать на каких условиях она заключает со своими клиентами титульное страхование. Если все требования компании подходят страхователю, то можно смело заключать договор. А если нет, то лучше поискать более подходящую страховую.

И последний этап—это заключение самого договора страховки. Для этого страхователь должен явиться в офис выбранной им страховой компании.

После составления и подписания документа, один экземпляр страховая оставляет у себя, а другой отдает своему клиенту.

Именно при помощи полученного документа, страхователь имеет полное право обратиться в страховую, если произошел страховой случай и получить причитающуюся ему компенсацию.

Оформление страхования титула на Prosto.Insure

Приобретение страховки с помощью Prosto.Insure проходит в онлайн-режиме — пользователю не потребуется ехать на встречу с менеджером СК. В калькуляторе ипотечного страхования для получения предложений потребуется внести следующие данные:

• Название банка-кредитора, срок кредита и процентную ставку по ипотеке;
• Сведения об объекте недвижимости — дата сдачи дома, тип перекрытий, наличие права собственности;
• Данные о заемщике: возраст, пол;

Система автоматически подберет предложения от страховых компаний, обладающих аккредитацией от банка, услугами которого пользуется покупатель полиса.

Клиенту останется выбрать подходящие для него условия страховки и провести онлайн-оплату страхового контракта. Полис в электронном виде будет доставлен на указанный e-mail.

Эта версия контракта может использоваться для передачи в банк без дополнительных заверений печатями в офисах СК.