Продажа квартиры через ипотеку: как происходит сделка, образец договора

Продажа квартиры через ипотеку: как происходит сделка, образец договора

Наиболее популярным способом покупки квартиры (или доли в ней) является оформление ипотеки на нее – только так большинство граждан имеют возможность обзавестись собственным жильем.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке? Эта сделка имеет множество особенностей по сравнению с обычным кредитованием – это касается как преимуществ, так и возможных рисков от ее оформления. Поэтому стоит рассмотреть данный способ покупки квартиры более подробно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца и покупателя

  • Оформление ипотеки – весьма ответственный шаг, причем отзывы об этой сделке со стороны клиентов весьма противоречивые.
  • Чтобы получить объективную оценку такого кредита, стоит рассмотреть его преимущества и недостатки.
  • К положительным сторонам можно отнести:
  • возможность быстро приобрести жилье, не дожидаясь, когда накопится нужная сумма;
  • длительный срок кредитования – до 30 лет, особенно в сравнении с обычным потребительским займом;
  • надежность сделки – перед выдачей кредита банк тщательно проверяет как самого заемщика, так и объект недвижимости на юридическую чистоту;
  • выгодное инвестирование – покупка недвижимости всегда была одним из наиболее надежных источников денежных вложений, ведь спрос на нее со временем только растет, а темпы инфляции почти всегда превышают банковский процент;
  • возможность вернуть часть уплаченных по кредиту процентов за счет получения имущественного налогового вычета;
  • наличие различных государственных социальных программ кредитования – сюда относится, например, ипотека для военных, молодых семей или возможность погашения части долга за счет материнского капитала (о договоре купли-продажи доли в квартире с материнским капиталом читайте тут).

Отрицательными моментами сделки являются:

  1. Большая переплата по процентам – даже если кредитная ставка небольшая, за столь длительный срок кредитования получится огромная сумма.

    Например, при оформлении покупки квартиры из-под ипотеки за 10 млн. руб. сроком на 30 лет под 12,5% годовых переплата составит:

    Платежи по процентам = (10 000 000 * 12,5%) * 30 = 37 500 000 руб.

    Получается, что за это время заемщик выплатит такое количество средств, которое превышает стоимость квартиры почти в 4 раза.

  2. Наличие дополнительных расходов – к ним относятся траты на страховку (причем иногда не только самой недвижимости, но и титула, а также жизни и здоровья заемщика).
  3. Ограничение возможностей распоряжения имуществом – за все время действия сделки заемщик не может продавать, дарить или менять жилье, поскольку оно находится в залоге у банка.
  4. Необходимость собирать и предоставлять в финучреждение множество различных документов.
  5. Риск потерять все – и жилье, и деньги – в случае потери платежеспособности или возникновения финансовых трудностей.

Основной минус ипотеки – большая переплата по процентам и сторонним платежам – в большинстве случаев перекрывается тем фактом, что накопить нужную сумму на жилье чаще всего нереально.

Это связано с инфляцией, с отсутствием роста источников дохода и многими другими факторами. Поэтому в таком случае ипотека может стать реальным способом приобрести жилье.

Краткий список действий

Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция в общем виде выглядит следующим образом:

  1. Выбор учреждения для оформления кредита. Стоит подать заявки сразу в несколько банков, ведь у каждого из них требования к заемщикам отличаются. Выбирать стоит учреждение, которое имеет хорошую репутацию, длительный срок работы на рынке и наиболее выгодные условия кредитования.
  2. Сбор необходимых документов – их перечень лучше всего уточнять в конкретном банке, поскольку в каждом из них свои требования к предъявляемым документам и их оформлению.
  3. Подача заявки и документов потенциальному кредитору.
  4. Ожидание ответа – в зависимости от выбранного учреждения это может занять как несколько дней, так и более месяца. В любом случае о своем решении банк должен сообщить клиенту.
  5. Выбор квартиры для оформления ипотеки – в случае положительного решения заемщику предоставляется определенное количество времени для поиска объекта кредитования.
  6. Подача в банк документов на квартиру – после ее одобрения можно заключать с продавцом предварительный договор купли-продажи.
  7. Оформление полисов страхования (если такое требование предусмотрено правилами кредитования).
  8. Оформление договора – для этого в установленный день обе стороны должны явиться в банк и подписать документ.
  9. Регистрация прав собственности на квартиру (сбор и подача документов в Регпалату).

Начинать процесс оформления ипотеки нужно с подготовительного этапа, а именно – с выбора наиболее подходящей программы кредитования.

Различные банки предлагают свои программы кредитования, каждая из которых имеет некоторые особенности.

Для выбора наиболее выгодных условий клиенту лучше всего обратиться к профессионалу – ипотечному брокеру. Данный специалист хорошо знает кредитный рынок и сможет дать объективную оценку каждой программы.

При выборе программы нужно ориентироваться на такие критерии:

  • процентная ставка;
  • размер первоначального взноса;
  • требования относительно оформления страховки;
  • необходимые документы;
  • требования к возрасту;
  • максимальный срок кредитования;
  • наличие ограничений относительно приобретаемой квартиры.

Стоит рассмотреть условия оформления кредита на примере двух известных финансовых учреждений:

  1. Ипотека в Россельхозбанке. Для получения денег заемщику необходимо предоставить паспорт, документы, подтверждающие величину доходов и наличие официального трудоустройства и данные о семейном положении.

    В случае положительного ответа на заявку клиент может получить кредит:

    • в размере от 100 тыс. до 2 млн. руб.;
    • сроком от 1 месяца до 30 лет;
    • с первоначальным взносом от 15 до 85 % от стоимости жилья.

    Требования к возрасту стандартные – это должен быть человек не младше 21 и не старше 65 лет, который на момент окончания действия договора еще не достигнет пенсионного возраста.

  2. Для покупки квартиры в ипотеку с использованием кредитных средств Россельхозбанка также присутствует возможность погашения части долга за счет материнского капитала.

  3. Как происходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке в ВТБ 24? Данное учреждение предлагает сразу несколько различных программ ипотечного кредитования, условия которых почти одинаковы и выглядят следующим образом:
    • размер первоначального взноса – минимум 20%;
    • процентная ставка – от 12,5%;
    • срок кредитования – от 1 года до 30 лет;
    • доступная для получения сумма – от 1,5 до 90 млн. руб.

    Список необходимых документов для оформления кредита зависит от того, к какой категории принадлежит заемщик, и размещен в свободном доступе на официальном сайте банка. Но обязателен договор купли-продажи квартиры по ипотеке ВТБ 24.

При оформлении кредита зачастую важное значение имеет, на каком рынке приобретается квартира – на первичном (то есть новостройка) или вторичном (что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, читайте тут).

Основные отличия новой квартиры от старой:

  1. Новое жилье исключает риск юридической нечистоты сделки, поскольку отсутствуют граждане, которые могли бы претендовать на него.
  2. Возможность существенно сэкономить на строительстве жилья – разница между покупкой готового жилья и новостроем иногда достигает 10%.
  3. Более высокие риски, по сравнению с жильем на вторичном рынке, поскольку строительство объекта может быть не завершено.
  4. Другая процедура оформления ипотеки – поскольку квартира еще не достроена, на нее нет прав собственности и она не может быть предметом залога в банке (Как правильно оформить договор залога при покупке квартиры, читайте здесь).
  5. Ограничения в выборе – многие кредиторы соглашаются работать только с проверенными застройщиками, с которыми у них зачастую заключен договор.

Перед тем как состоится продажа квартиры через ипотеку, риски продавца (банка, например), тоже должны быть просчитаны. Очевидно, что покупка строящегося жилья может быть более выгодной сделкой, однако и риски при этом гораздо выше – особенно для банка, который в этом случае предъявляет к клиенту повышенные требования.

Как подобрать недвижимость и получить одобрение банка?

У большинства банков существуют свои требования к квартирам, на которые они выдают кредиты. Чаще всего они состоят в следующем:

  • Дом, в котором расположена квартира, не должен быть ветхим или подлежащим сносу.
  • Незаконная перепланировка чаще всего не допускается – ее нужно либо узаконить до оформления ипотеки, либо вернуть все в прежнее состояние.
  • Квартира не должна быть с обременением или иметь посягательства со стороны третьих лиц (для этого проводится проверка юридической чистоты квартиры). О том, возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа, какие здесь могут быть риски, читайте тут.
  • Дом, в котором расположена квартира, не должен находиться в очереди на проведение капитального ремонта.
  • Недвижимость нужно оценить при помощи независимого эксперта – суммы, которую запрашивает продавец, недостаточно. Риски занижения стоимости квартиры в договоре купли продажи мы рассматривали тут.
Читайте также:  Сроки на примирение при разводе: через загс или суд

Как видно, требования к квартире нельзя назвать довольно жесткими, а проведение проверки юридической чистоты и оценки квартиры является даже плюсом для покупателя, поскольку помогает ему избежать множества рисков.

Как происходит купля-продажа квартиры по ипотеке? После получения одобрения банка и выбора подходящей квартиры очередной шаг – это заключение с продавцом предварительного договора купли-продажи.

Данный договор представляет собой документ, в котором стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи и закрепляют это решение в письменной форме.

Предварительный договор купли-продажи состоит из таких частей:

  1. Предмет договора – в нем указывается конкретная квартира, которая в будущем будет продана, а также информация о ее владельце и основаниях его прав собственности.
  2. Цена сделки – стороны указывают стоимость квартиры, а также способ и периодичность внесения оплаты за нее.
  3. Права и обязанности сторон – определяются участниками сделки.
  4. Сроки реализации намерений – в этом пункте указывается, в течение какого периода должен быть заключен основной договор купли-продажи.
  5. Особые условия – необязательный раздел, в который стороны также включают согласованные между собой положения.
  1. Договор составляется в письменном виде и в двух экземплярах (для каждой стороны) и предоставляется заемщиком в банк.
  2. Подписание этого документа обязательно не всегда – некоторые финансовые учреждения подобных требований не выдвигают.
  3. Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке.

Сбор и порядок оформления документов

В каждом банке предъявляются свои требования к пакету необходимых документов, причем чаще всего отсутствие обязанности предоставлять лишние справки или бумаги приводит к удорожанию кредита.

Стоит рассмотреть полный перечень документов, которые различные банки могут потребовать для оформления ипотеки:

  • анкету-заявку на получение кредита (ее форма в каждом учреждении своя);
  • паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заемщика;
  • копию трудовой книжки, подтверждающую наличие работы и оформленную надлежащим образом;
  • справку по форме 2-НДФЛ со сведениями о размере доходов за предыдущий период (от полугода и больше);
  • свидетельство о браке (если заемщик женат или замужем);
  • документы на совершеннолетних детей (если они есть);
  • заключение оценочной компании о стоимости квартиры;
  • документы на недвижимость;
  • другие необходимые документы.

Перед подачей заявки в банк нужно обязательно уточнить у его сотрудников, какие именно нужны документы и есть ли требования к их форме или составлению, а также получить сведения о возможности оформления ипотеки по доверенности.

О договоре купли-продажи квартиры по доверенности читайте тут.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке? Заключительным этапом оформления ипотеки является оформление договора кредитования, согласно которому банк обязуется предоставить заемщику необходимую ему сумму на определенных в документе условиях.

Условия этого договора нужно изучать особенно внимательно, ведь именно они практически полностью определяют дальнейшее финансовое положение заемщика.

Пункты, на которые стоит обратить особое внимание:

  • какой является сумма основного долга;
  • сколько составляет комиссия за пользование кредитом;
  • как выглядит график погашения платежей и из каких сумм они состоят;
  • есть ли возможность погасить долг досрочно;
  • предусмотрены ли и в каком размере штрафные санкции за нарушение сроков проплаты.
  • Необходимо изучать весь текст договора, особенно набранный мелким шрифтом – многие банки при помощи такой уловки вынуждают клиента принять не очень выгодные для них условия.
  • После подписания документа остается только заключить договор купли-продажи и оформить права собственности на квартиру.
  • Образец договора купли-продажи квартиры с ипотекой (скачать).
  • Образец договора купли-продажи доли квартиры по ипотеке.
  • Образец брачного договора при покупке квартиры в ипотеку.
  • Итак, что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку?
  • Оформление ипотеки – ответственный шаг, поскольку в результате этой сделки клиент получает долговые обязательства на очень продолжительный срок.
  • Чтобы этот договор не обернулся множеством проблем, нужно тщательно подходить как к выбору банка, так и к подбору объекта кредитования.
  • Перед заключением договора стоит рассчитать все расходы на оплату долга – сделать это легко при помощи любого из ипотечных калькуляторов, представленных в интернете.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

8 (800) 350-14-90 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеку. Важные нюансы процедуры

Продажа квартиры через ипотеку: как происходит сделка, образец договораДля решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (495) 980-97-90 доб. 138 Москва

Порядок действий по подготовке и совершению сделки

Предварительный договор состоит из нескольких пунктов, а именно:

  1. Предмет договора. Прописываются все данные о недвижимости, которая является предметом договора купли-продажи. Здесь же указываются личные данные владельца квартиры.
  2. Стоимость сделки. Указывается стоимость недвижимости, а также прописываются способы оплаты.
  3. Обязанности и права сторон. Этот пункт закрепляет права и обязанности как продавца, так и покупателя, нарушение которых влечет негативные последствия для определенной стороны.
  4. Время действия соглашения. Прописывается за какой промежуток времени стороны обязуются закрыть сделку.
  5. Условия (требования). Не является обязательным для заполнения, но при желании одной или обеих сторон, его можно заполнить, указав в нем свои пожелания или определенные условия.

Предварительный договор составляется в нескольких экземплярах, один из которых остается у продавца, другой – передается покупателем в банк, который будет предоставлять ипотечный кредит.

Важно! Некоторые банковские учреждения не обязывают оформлять предварительный договор, пропуская данный шаг оформления.

Какие необходимы документы?

Чтобы банк одобрил совершение сделки, продавцу необходимо предоставить сотрудникам финансового учреждения пакет документов для проверки юридической чистоты жилья. В него входит следующее:

  • паспорта всех собственников недвижимости (их копии);
  • технический паспорт продаваемой квартиры;
  • выписка из ЕГРН;
  • документ, на основании которого продавец стал собственником жилья (ордер, завещание, дарственная и т.д.);
  • справка-подтверждение, что жилье не арестовано и не заложено (получают в Росеестре);
  • расширенная выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие третьих лиц (кроме собственников), прописанных в квартире;
  • оценочная документация на квартиру;
  • прочая документация на усмотрения банка (зависит от финансового учреждения).

Реализация недвижимости по доверенности

Такой вариант можно осуществить, если у третьего лица, занимающегося реализацией недвижимости, есть нотариальная доверенность. Она может быть двух видов: генеральная и разовая.

По закону, непосредственную продажу квартиры можно осуществить только при наличии генеральной доверенности, которая дает право на осуществление всех видов сделок с недвижимостью.

Обратите внимание! Генеральная доверенность имеет юридическую силу три года с момента ее выдачи. Срок окончания ее действия указывается в тексте документа.

Такая доверенность может быть выдана как физическому, так и юридическому лицу. В тексте документа обязательно прописываются все данные о доверенном и доверительном лице, а также права последнего.

Как происходит заключение договора?

Заключение договора купли-продажи на квартиру – это основной этап сделки. Данный документ должен содержать следующие пункты:

  1. Предмет договора (причины выдачи ипотечного кредита, а также, какой объект недвижимости переходит в залог банка).
  2. Цена за квартиру.
  3. Соглашение о кредитовании.
  4. Описание объекта недвижимости, переходящий в залог банка (с указанием количества комнат, точной общей и жилой площади, а также адреса его расположения).
  5. Прописывается перечень прав и обязанностей сторон сделки.

Когда собственник получает деньги за жилплощадь?

После заключения договора покупатель должен зарегистрировать квартиру в Регистрационной палате РФ.

При регистрации договора ему выдадут документ, подтверждающий факт получения в собственность приобретенной квартиры, который предоставляется в банковское учреждение, а на его основании продавцу будут перечислены деньги за квартиру.

Возможные риски

Риски продавца заключаются в том, что после составления договора купли-продажи, покупателю может быть отказано в предоставлении ипотечного кредита. В этом случае придется возвращать залог за квартиру (если он был получен) и аннулировать договор купли-продажи.

Риски, связанные с непоступлением средств на счет продавца со стороны банка мы не рассматриваем, так как это скорее исключение, чем правило, и возникнуть такая ситуация может только при сбое системы электронных перечислений.

Особенности использования военной кредитной программы

Военнослужащим РФ, необходимо иметь выслугу минимум три года, после чего они становятся участниками накопительно-ипотечной программы.

Сделки купли-продажи недвижимости для военнослужащих, оформляются с задержкой в 7 дней – этого достаточно для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», которые выглядят следующим образом:

  • проверка документации на приобретаемую квартиру;
  • дача экспертной оценки по поводу приобретения;
  • перевод денежной суммы, накопленной военнослужащим за период прохождения службы на его расчетный счет (для выплаты аванса за квартиру продавцу).

Условия продажи квартиры по военной ипотеке, а также плюсы и минусы такой сделки подробно описаны в этой статье.

Читайте также:  Наследственный фонд: завещание (образец), устав и условия создания

Если недвижимость с ипотечным обременением в Сбербанке

Самый крупный ипотечный кредитор на российском рынке недвижимости – это Сбербанк. Он не отказывает своим клиентам в получении ипотеки, так как каждый новый договор – это прибыль, которую он получает.

Если человек решил продать квартиру, которая находится в ипотечном залоге у Сбербанка, последний может одобрить сделку, если сочтет причины продажи уважительными (например, заемщик больше не может вносить ежемесячную оплату по ипотеке). Это сделано для того, чтобы финансовое учреждение получило выгоду от оплаты процентов по кредиту.

Продажа ипотечной квартиры от Сбербанка возможна в следующих случаях:

  1. Выплаты полной суммы ипотеки покупателем квартиры. В данном случае, с нового владельца жилья нужно получить письменное согласие на совершение сделки.
  2. Переоформления долга на нового владельца. Это возможно, если покупатель соответствует всем требованиям программы ипотечного кредитования Сбербанка.

О том, как осуществить продажу квартиры с обременением, читайте тут.

Заключение

Если вы решились продать квартиру в ипотеку, то тщательно соблюдайте инструкции, прописанные в данном материале и изучайте представленные вам документы. Нет опыта в продаже квартиры, а также юридических знаний? Тогда лучший вариант – это нанять опытного юриста, который поможет составить и проверить всю необходимую документацию.

Как грамотно составить договор купли-продажи квартиры по ипотеке? Требования к документу и другие важные нюансы

Основным документом, удостоверяющим переход прав на недвижимость от одной стороне к другой, является договор купли-продажи. Объемный документ со множеством ссылок на федеральные законы и с большим количеством разделов может испугать заемщика, особенно тех, кто впервые сталкивается с переоформлением прав на недвижимость.

Однако, если разобраться в вопросе, процедура больше не покажется сложной, т. к. нужно всего лишь действовать согласно законодательству РФ и регламенту банка. Мы подробно объясним в настоящей статье, как выглядит документ, как его составить и на что нужно обратить особенное внимание.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Основные требования

Главное и основное требование к договору купли-продажи — он должен четко, ясно указывать, что именно, от кого и к кому переходит недвижимость, а также в каком порядке и в течение каких сроков это должно происходить. Помимо этого имеются и другие важные (пусть и не в такой степени) требования к договору купли-продажи квартиры по ипотеке:

  • Документ в обязательном порядке должен быть выполнен в письменной форме.
  • Договор должен быть завизирован подписями покупателя и всех собственников продаваемой недвижимости.
  • В договоре обязательно должен быть пункт о том, на каком основании продавец получил в собственность недвижимость, а также какими документами это подтверждается.
  • В договоре купли-продажи все формулировки должны быть предельно точными; не допустимо появление ситуаций, когда определенные части текста можно интерпретировать по-разному.
  • В договоре должна быть указана реальная дата его подписания, а также указание населенного пункта, в котором происходит составление документа. В противном случае это может привести спустя время к неблагожелательным последствиям, вплоть до невозможности зарегистрировать сделку в Росреестре.
  • Форма договора должна соответствовать внутреннему регламенту банка-кредитора.

Кто должен составлять?

Законодательством РФ не регламентировано, какая из сторон должна в обязательном порядке заниматься составлением документа. Таким образом, это может сделать как покупатель, так и продавец в зависимости от договоренностей между сторонами сделки.

Однако, в связи с необходимостью перечислить в договоре технические характеристики жилья, а также правовые основания для пользования собственностью, составлением договора чаще всего занимается продавец недвижимости.

К данному документу органами Росреестра и банком предъявляется по сути единственное требование по форме договора: он должен давать полностью исчерпывающую информацию об обязанностях и правах сторон, а также о наличии оснований для перехода прав. В связи с этим составить договор купли-продажи какая-либо из сторон может самостоятельно, без помощи юристов или риэлторов, причем процедура может обойтись без проблем на этапе регистрации сделки, если все сделано правильно.

Для успешного прохождения процедуры нужно действовать в соответствии с типичными образцами данного документа; как правило, они уже включают в свой шаблон все необходимые разделы:

  • паспортные данные сторон;
  • характеристики жилья;
  • порядок расчетов и так далее.

Если стороны решили составить договор самостоятельно, им рекомендуется обратиться в отделение банка-кредитора.

Там сотрудники могут либо выдать распечатанный перечень требований к разделам и содержанию договора, либо выдать готовый чистовой образец.

И в том, и в другом случае участники сделки значительно упростят процедуру составления документа, а также увеличат шансы на его полное юридическое признание.

В самом крайнем случае, если стороны не уверены в своих силах, обратиться к риэлтору или юристу будет верным решением. Значительные расходы на услугу можно поделить между участниками сделки, а взамен они получат готовый, на 100% правильно составленный с юридической точки зрения документ.

Главные разделы, которые должны присутствовать

Количество частей и подпунктов в договоре легко может перевалить за сотню. Поэтому, для удобства читателей, целесообразнее всего объединить в перечень главных разделов те части документа, что идут по порядку и схожи тематически:

  1. Информация о сторонах. В верхней части документа обязательно указывается дата и место подписания договора, а также паспортные данные сторон — Продавца и Покупателя.
  2. Предмет договора, а именно — недвижимость, ее тип (земельный участок, квартира и так далее), а также технические характеристики — площадь, количество комнат и тому подобное. Обязательно должен быть указан кредитор-залогодержатель; первое упоминание о банке обычно включает в себя фразу: «Гражданин *ФИО Покупателя* приобретает Недвижимость с использованием кредитных средств»; далее приводятся банковские реквизиты.

    Внимание: необходимо обратить особенное внимание на правоустанавливающие документы, а также характер основания для владения недвижимостью — Продавец обязан указать эти данные в настоящем разделе.

  3. Цена договора и порядок расчетов. Здесь указывается:
    • из каких средств оплачивается первоначальный взнос;
    • сколько планируется траншей (в случае с ипотекой их обычно два — первоначальный взнос и перевод Продавцу кредитных средств от банка);
    • каким образом будут передаваться деньги — на банковский счет, аккредитив или через банковскую ячейку;
    • также указываются сроки, в течение которых деньги должны быть переведены Продавцу.
  4. Ипотека в силу закона, перечень лиц, сохраняющих право пользования. Эти два раздела, как правило, совсем небольшие по размеру. В них указывается обязательное обременение, накладываемое на квартиру после покупки в соответствии со ст. 77 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также обязанность Покупателя зарегистрировать сделку в Росреестре в течение определенного срока.
  5. Другие условия. Уточняется, в каких условиях возможна отмена обязательств, уточняются права каждой из сторон, а также указывается, кто именно несет расходы за оформление сделки.
  6. Реквизиты Покупателя и Продавца, подписи сторон.

Обязательным пунктом является уточнение обязанности Продавца: он обязуется с даты подписания договора купли-продажи вплоть до передачи недвижимости Покупателю не отчуждать права на данную собственность, не обременять ее и не допускать какое-либо ухудшение ее состояния. В противном случае банк откажется проводить сделку, т. к. у него не будет никаких гарантий, что все кончится благополучно.

К этой же категории относится обязательный пункт в разделе «Ипотека в силу закона» о том, что на недвижимость сразу после передачи прав Покупателю накладывается обременение в обеспечение исполнения обязательств заемщика.

Без указания порядка и сроков расчета с Продавцом Росреестр не примет договор к регистрации, т. к. формально договор перестанет нести функцию продажи.

Таким образом, органы Росреестра или уведомят о необходимости составить новый договор купли-продажи с указанием порядка и срока расчетов, или предложат оформить вместо него более подходящий договор мены/дарения, что в случае ипотечного кредитования попросту невозможно.

Существует также отдельные два пункта, которые ни в коем случае нельзя включать в договор купли-продажи по ипотеке:

  • Обязательство Продавца передать права на недвижимость Покупателю непосредственно в момент подачи документов в Росреестр на рассмотрение.В связи с тем, что Росреестр может не удовлетвориться собранным пакетом документов (он может посчитать его неполным, например), а в некоторых случаях он может вовсе приостановить весь процесс переоформления прав до выяснения обстоятельств (полный перечень документов, который потребуется для проведения сделки, мы рассматривали в этом материале). В таком случае банк-кредитор и заемщик значительно рискуют, ведь деньги Продавцу уже были переведены, а права все еще остаются у него.В правильном договоре купли-продажи Продавец обязуется передать Покупателю права на недвижимость по передаточному акту в течение десяти рабочих дней (зависит от договоренностей, данное условие опционально) с момента передачи банковских кредитных средств Продавцу. Обязательство передать права по передаточному акту регламентируется ст. 556 ГК РФ.
  • Некоторые особенно «хитрые» покупатели прописывают в разделе «Другие условия» пункт, согласно которому ни одна из сторон не имеет права расторгнуть договор в одностороннем порядке. Это является грубейшим нарушением гражданских прав и Продавца, и Покупателя (ст. 310, 450-453 ГК РФ); наибольшую выгоду от этого получает, конечно, Покупатель, т. к. его в таком случае не смогут выселить или потребовать обратно недвижимость в случае невыполнения с его стороны обязательств.
    • Однако, покупателей, попытавшихся обманным путем получить более удобные условия, ждет разочарование — Росреестр не зарегистрирует подобный договор по причине нарушения законодательства.
    • В правильно составленном договоре должно быть прописано: в случае не исполнения Покупателем своих обязательств по оплате первоначального взноса и/или ежемесячных выплат, предусмотренных настоящим договором купли-продажи, Продавец вправе расторгнуть в одностороннем порядке настоящий договор; расторжение считается таковым со дня, когда уведомление о расторжении дошло до Покупателя.
    • Если права на недвижимость уже были переданы Покупателю, он обязуется вернуть собственность и права на нее Продавцу.
Читайте также:  Признание брака недействительным: основания, пошаговый порядок подачи иска, образец искового заявления 2020 года

Как можно заметить, составление договора купли-продажи требует определенной юридической подготовки, поэтому гражданам, не обладающим хотя бы минимальной квалификацией в данной области, все же рекомендуется обратиться за помощью к профессионалам. Тогда можно гарантировать успех на этапе регистрирования сделки, а значит, успех и всей ипотечной процедуры в целом.

Срок действия документа, а также расходы на его составление и регистрацию

Если обе стороны сделки исполняют в полной мере свои обязательства, прописанные в договоре, то с момента, когда права на недвижимость были переданы и продавец получил свои деньги за продажу недвижимость, договор считается исполненным и его срок действия прекращается.

Таким образом, у договора купли-продажи нет регламентированного законодательством или банком срока действия; теоретически его можно держать при себе хоть несколько лет, спустя время его все равно можно будет зарегистрировать в Росреестре — при условии, что в договоре не было обговорено иное.

Однако, если договор был нотариально заверен — и присутствие нотариуса для сторон сделки обладает принципиальной важностью — то уже срок заверения ограничивается одним календарным годом с момента обращения к нотариусу.

Более того, срок действия других документов (согласие супруга на куплю-продажу недвижимости, выписка из домовой книги и так далее) обычно имеет четкие рамки — в среднем для документов срок действия не превышает один календарный год.

Хотя сам договор не обладает четким выражением своего срока действия, он тем не менее ограничен по сроку действия.

В договоре чаще всего прописывается, что действие документа прекращается вместе с окончанием выполнений сторонами обязательств. В некоторых случаях срок все-таки указывается, причем это происходит по договоренности сторон; тогда в дату истечения срока действия происходит прекращение обязательств у сторон сделки, регламентированных самим договором.

Расходы на процедуру выглядят следующим образом:

  1. Сбор документов, причем у обеих сторон, также требует небольших вложений. Так, например, за изготовление выписки из ЕГРН понадобится выплатить 200 рублей по состоянию на 2018 год, за составление согласия супруга на куплю-продажу недвижимости в ипотеку — от 600 рублей до 2000 рублей в зависимости от региона.
  2. Расходы на безопасные способы передачи денег продавцу. Покупателю, желающему передать первоначальный взнос лично продавцу, придется потратиться на комиссию при переводе на другой банковский счет (от 0,5% до 2% от переводимой суммы в зависимости от условий банка) или потратиться на аренду банковской ячейки — в среднем 400 рублейсутки.

    За открытие аккредитивного счета, по сравнению с другими видами передачи средств, придется заплатить больше всего — от 10 тысяч рублей до 25 тысяч рублей за весь период пользования.

  3. Если стороны решили обратиться к риэлторам или профессиональным юристам, за составление основного договора купли-продажи взимается сумма в зависимости от региональных тарифов — от 4000 рублей в регионах до 20 000 рублей в Москве.
  4. Участникам сделки понадобится оплатить госпошлину за регистрацию прав, иначе Росреестр просто не оформит сделку; по состоянию на 2018 год госпошлина составляет 1000 рублей для физических лиц.
  5. Если стороны пожелали заверить у нотариуса основной договор купли-продажи, на регистрацию уйдет от 5000 рублей в регионах до 15000 рублей в Москве.

Какие самые важные моменты нужно учесть сторонам при оформлении сделки с использованием ипотечного кредита?

Из-за того, что на рынке недвижимости ежедневно передаются из рук в руки очень большие суммы денег, этот сегмент экономики всегда был привлекателен для мошенников. Из-за этого далеко не всегда можно точно определить, какой продавец честен, а кто пытается обманным путем заработать нечестных денег.

По этой причине покупателю нужно в первую очередь смотреть на раздел «Предмет договора»; в нем указывается, на каком основании продавец получил недвижимость, а также каким документом он подтверждает свои права на собственность. Эти данные желательно сверить со всей имеющейся информацией — продавцы обязаны предоставить документы покупателю еще до заключения договора.

Более того, некоторые документы — выписку из домовой книги, выписку из ЕГРН — можно взять самостоятельно.

Желательно не полениться и получить их в уполномоченных органах, после чего все данные нужно тщательно сверить и при малейшем несовпадении сразу высказывать свои опасения Продавцу и знакомым юристам.

Если же все данные сходятся, благодаря самостоятельно полученным справкам и выпискам можно лишь дополнительный раз убедиться в честности продавца и выявить не подложность предоставленных документов.

Продавцу тоже нужно проявлять бдительность. На этапе заключения основного договора купли-продажи, как правило, до финальной передачи большей части денег и переоформления прав осталось недолго. Поэтому особенное внимание стоит уделить порядку регистрации договора, а также срокам выплат.

Так, например, в договоре ни в коем случае не должна содержаться строчка о невозможности прекращения договора в одностороннем порядке; передача недвижимости должна происходить только после получения денег от банка, но не позднее подачи документов на рассмотрение в органы Росреестра. Только в таком случае все три стороны — покупатель, продавец и банк-кредитор — будут полностью удовлетворены результатами сделки.

Помимо вышеперечисленного у договора купли-продажи имеются и другие «подводные камни». Так, например, в договоре должен быть пункт о полной вменяемости продавца и покупателя во время заключения договора. Пункт необходим для того, чтобы в будущем ни одна сторона сделки не могла подать в суд, пытаясь вернуть себе деньги/недвижимость на основании «невменяемого состояния».

К сожалению, подобные почти мошеннические схемы в России сложно назвать редкостью; в практике частных риэлторов и профессиональных юристов такие истории встречаются регулярно. То же самое касается пункта об отсутствии претензий касательно содержания договора.

  1. Более того, в договоре обязательно должен быть пункт, в соответствии с которым качество жилья, его рыночная и оценочная стоимость устанавливалась на основании документов из БТИ, а также отчета о проведенной оценке; в связи с этим покупатель изначально был уведомлен о состоянии недвижимости.
  2. Если этот пункт будет отсутствовать в договоре, нечестный покупатель может этим воспользоваться и подать в суд; по итогам судебных разбирательств стоимость жилья может сильно снизиться, а в некоторых случаях продавца и вовсе обяжут выплатить штраф за сокрытие данных, а также возместить ущерб потерпевшей стороне.
  3. Подробнее о том, какие риски могут подстерегать стороны при совершении купли-продажи квартиры в ипотеку и как их избежать, мы рассказывали в этой статье.
  4. Договор купли-продажи — документ, на котором базируется практически вся процедура ипотечного кредитования; по важности он сопоставим разве что с договором об ипотеке.

Отсюда можно сделать вывод, что сложность составления этого документа соразмерна его важности; но, если взглянуть чуть-чуть более оптимистично, именно высокая важность договора купли-продажи позволяет вздохнуть свободно, как только он был составлен и зарегистрирован в Росреестре. Ведь на этом этапе получение ипотеки фактически заканчивается — останется лишь подписать окончательный акт о приеме-передаче.

А если стороны еще до подписания акта будут оформлять договор по всем правилам, не стесняясь прибегать к юридическим источникам, то и процесс его регистрации будет очень быстрым и результативным.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *