Время чтения: 6 минут
Кадастровая стоимость (КС) — относительно новое понятие в российском законодательстве. Его появление было связано с попыткой обосновать рыночную цену недвижимости. Давайте выясним, можно ли продать квартиру по цене ниже кадастровой стоимости, с какой целью и при каких обстоятельствах, а также узнаем о возможных рисках для обеих сторон.
Что такое кадастровая стоимость
Понятие, сущность и методика определения КС подробно описаны в Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Согласно определению, кадастровая стоимость объекта — это величина, отражающая представление о ценности и полезности недвижимого объекта. Кадастровая оценка необходима, прежде всего, для расчета этой величины.
В РФ принято рассчитывать налог на квартиру, дом или участок по кадастровой стоимости.
Кроме того, КС используется для исчисления других платежей:
- связанных со сделками с недвижимостью;
- арендной платы за пользование (на основании договора соцнайма);
- пошлины при оформлении наследования;
- кредитования покупок;
- стартовой цены для продажи.
В 2017 году Закон о кадастровой оценке претерпел изменения, вступили в силу изменения к Федеральному закону, регламентирующему оценочную деятельность (№ 135-ФЗ от 29.07.1998). Суть нововведений сводится к утверждению новых значений КС и созданию специализированных бюджетных учреждений.
Более детальная информация о том, что такое кадастровая стоимость недвижимости.
Цена продажи недвижимости ниже КС: налоговые последствия
Кадастровая стоимость как новый порядок оценки недвижимости появился в 2012 году. Его цель — максимально приблизить значение КС к рыночной цене. Однако до сих пор между этими стоимостными выражениями существуют различия.
Согласно действующему законодательству, в коммерческих сделках с объектами недвижимости, приобретенными до 2016 года, величина КС не имеет значения для налогообложения.
Для объектов, оформленных в собственность после 2016 года, указанная в договоре сумма важна, поэтому у продавца могут возникнуть налоговые последствия продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости.
Речь идет об уплате подоходного налога (НДФЛ) от продажи недвижимого имущества. Налоговая ставка для резидентов РФ составляет 13%. Для расчета суммы дохода берется кадастровая стоимость, установленная на 1 января года, в котором состоялась регистрация перехода прав собственности на продаваемый объект.
В Налоговом кодексе предусмотрен следующий механизм расчета налогооблагаемой суммы в сделках по продаже недвижимости (п.5 ст. 217.1 ч. II):
- если цена продажи выше кадастровой, налог рассчитывается от указанной в договоре суммы;
- если продажа земли, жилой или коммерческой недвижимости осуществляется по цене ниже кадастровой, то для расчета НДФЛ к КС применяют понижающий коэффициент 0,7. Если сумма продажи превышает уменьшенную с учетом коэффициента КС недвижимости, то налог рассчитывается от суммы по договору. В противном случае — от уменьшенной кадастровой стоимости.
- Проще говоря, для расчета НДФЛ берется либо сумма продажи, либо уменьшенная КС, в зависимости от того, что больше.
- Если налоги рассчитаны правильно, то продавцу не грозят ни штрафы, ни пени.
Причины занижения цены квартиры
Кадастровая стоимость недвижимости — условная величина, которая во многих случаях не является объективной и не учитывает некоторые особенности объекта, существенные для пользователя.
Так, при формировании КС используется математический расчет, основанный на массовой оценке, применяемой для всех объектов одного класса, — так называемый удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС), свой для каждого региона. При его расчете учитывается:
- экономическая ситуация региона;
- сегмент недвижимости;
- местоположение и площадь объекта;
- год постройки.
Индивидуальные особенности объекта — степень физической изношенности здания, этаж, состояние объекта, внутренняя планировка — не учитываются в кадастровой оценке. Именно это и формирует различие между КС и реальной стоимостью объекта на рынке.
Рыночная стоимость может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону, поэтому иногда занижение цены продажи оправдано. Однако чаще занижение стоимости связано с желанием продавца снизить сумму НДФЛ или вовсе избежать уплаты налога. Это происходит в тех случаях, когда продаваемая недвижимость находится в собственности менее трех лет.
Другие причины для занижения цены продажи жилья связаны с суммой оплаты нотариальных действий по оформлению договора.
Как обосновать продажу по цене ниже КС
Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости возможна и законна. Правда, согласно закону, резонное снижение цены на недвижимость с точки зрения уплаты НДФЛ составит не более 30% от КС объекта, ведь налог будет исчисляться с суммы, составляющей 70% от цены в кадастре.
Несмотря на существующий порядок, недвижимость все же можно продать по более низкой цене, если на это есть объективные причины:
- неудачная планировка;
- запущенное состояние;
- обременение;
- необходимость срочной продажи;
- снижение покупательской способности населения и прочее.
Перечисленные причины встречаются довольно часто, поэтому заниженная цена на продаваемый объект в некоторых случаях обоснована.
Последствия продажи квартиры по стоимости ниже кадастровой
Покупатель недвижимости может спокойно, не опасаясь нарушить закон, купить квартиру дешевле кадастровой стоимости, если его устраивают условия договора и цена.
Как известно, в сделке купли-продажи недвижимости цена объекта договорная. Продавец вправе по своему усмотрению распоряжаться собственностью и устанавливать ее цену (ст.209 гл.13 Гражданского кодекса РФ), поэтому с юридической точки зрения нарушений в таком договоре не будет.
В случае занижения цены на продаваемую недвижимость налоговые последствия тоже не грозят продавцу, поскольку при переходе объекта в собственность до 2016 года величина, определенная кадастром, вообще не берется в расчет, а в остальных случаях слишком низкая цена продажи не влияет на размер НДФЛ.
Однако налоговые органы все же могут заинтересоваться договором и перепроверить его.
В чем опасность занижения цены продажи
Предпринятые налоговыми службами меры лишили недобросовестных налогоплательщиков возможности уклоняться от выплаты НДФЛ с продажи недвижимости. Однако сделки с заниженной стоимостью все же имеют место. Чаще всего это касается объектов, перешедших в собственность до 2016 года.
Следует признать, что во многих случаях продавец освобождается от налога, поскольку для большинства объектов заканчивается минимальный установленный срок владения ими. Вероятно, это делается по другой причине.
Нужно помнить, что подобные уловки могут иметь негативные последствия как для покупателя, так и для продавца.
Если вы — Покупатель
Обычно инициатива занизить сумму договора исходит от продавца. Покупатель идет ему навстречу, соглашаясь подписать договор с низкой ценой, а разницу получает под расписку.
Прежде чем поставить свою подпись в договоре, подумайте о возможных последствиях:
- Если сделка будет признана недействительной и возникнет судебный спор, возместить удастся только сумму, указанную в договоре. Судебная практика показывает, что суд не берет во внимание расписки.
- Если предполагается перепродажа приобретенного объекта, то доход, с которого придется платить НДФЛ, будет выше из-за большой разницы между ценой продажи и фактическими расходами на покупку жилья.
- Сумма возврата при налоговом вычете рассчитывается от цены, указанной в договоре. Чем она ниже, тем меньше денег удастся вернуть.
Таким образом, соглашаясь на условия продавца, вы ухудшаете свое положение и оказываете ему медвежью услугу, ведь для него тоже возникают риски.
Если вы — Продавец
Новый способ исчисления НДФЛ с продажи квартиры лишает продавца возможности значительно снизить сумму налога. Но если существуют другие причины занизить цену, то прежде следует взвесить все “за” и “против”.
- Если налоговый орган заинтересует слишком низкая стоимость недвижимости, он может устроить проверку. В случае обнаружения факта ухода от уплаты налога налоговики не только взыщут с продавца неуплаченную сумму, но еще наложат пени и штраф. Поводом для проверки может стать сделка с привлечением заемных средств, при которой сумма кредитования и цена недвижимости не совпадают.
- Продавец рискует недополучить часть денег, если расчет с покупателем происходит в два этапа: первый – до госрегистрации договора в размере указанной по договору суммы, второй — после регистрации в размере доплаты. Риск обусловлен тем, что сумма, указанная в договоре, была фактически уплачена во время первого платежа.
Итак, предлагая занизить стоимость недвижимости, продавец сам может пострадать.
Где найти кадастровую стоимость недвижимости
Отправной точкой для расчета НДФЛ в сделках по купле-продаже недвижимости является кадастровая стоимость объекта. Узнать ее несложно, эта информация открыта и доступна каждому.
- Самый простой способ узнать КС недвижимости — воспользоваться сайтом Росреестра, государственной службы по кадастровому учету.
- Сведения о КС можно найти в соответствующем разделе, указав в строке поиска кадастровый номер или адрес регистрации объекта недвижимости.
- Кроме того, данную информацию можно получить на любом коммерческом сайте, предлагающем услуги по предоставлению сведений о недвижимости.
Изучите пошаговую инструкцию о том, как узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн.
В заключение
Кадастровая стоимость — основа для расчета налога на недвижимость, НДФЛ и разного рода платежей, возникающих во время сделок с недвижимым имуществом, в том числе при купле-продаже.
По замыслу законодателя КС должна быть максимально приближена к рыночной, но на практике это обычно не так. Расценочная методика не отражает реальной стоимости объекта недвижимости, поскольку не учитывает его особенности.
Чтобы продать земельный участок, жилой или нежилой объект, приходится завышать или занижать стоимость. Занижение цены продажи не несет налоговых последствий, но имеет определенные риски как для продавца, так и для покупателя.
Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости: Видео
Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в [year] году
Спросить беcплатно!
Главная » Недвижимость » Как продать квартиру ниже кадастровой стоимости?
Если коротко ответить на вопрос «Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?», то ответ однозначен – можно. Правда, у таких действий есть свои нюансы и последствия.
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию и быть чистым в глазах закона – нужно знать о внедрённых изменениях по этому поводу.
Поэтому, ниже приводится свежая информация о нормах действующего законодательства, объективная оценка на такое действие и раскрытие важных нюансов.
Что такое кадастровая стоимость?
Самым главным параметром в договоре купли-продажи недвижимости играет стоимость объекта. ГК РФ статья 555 пункт 1 отмечает, что при отсутствии в договоре стоимости продаваемой жилплощади, согласованной с обеими сторонами, соглашение считается недействительным. Ценность жилья основывается на двух параметрах:
- Рыночная цена. Определяется исходя из цен на подобную недвижимость в настоящее время в данном регионе.
- Кадастровая цена. Определяют оценщики из службы БТИ или кадастровой службы. Эта сумма служит основанием для уплаты обязательного налога при продаже имущества. Именно поэтому многие пытаются её существенно снизить. Обычно она ниже рыночной. Но если оценщики намеренно её завысили, то владелец жилья может оспорить это решение в суде.
Зачем занижается кадастровая цифра?
Занижение стоимости означает, что кадастровая цена на объект значительно меньше, чем рыночная. Такое положение дел представляется выгодным для продавца недвижимости, ведь:
- ему придётся платить меньшую сумму налога за прибыль, полученную от продажи квартиры или дома;
- такая низкая стоимость значительно экономит деньги на судебных разбирательствах, если впоследствии возникнут споры о проданной жилплощади.
Иногда, владельцы имущества поступают по-другому. Они вроде бы и прописывают в договоре полную стоимость жилья, но делают это хитрым способом.
Сумму, которая будет облагаться налогом, указывают меньше рыночной стоимости.
А оставшуюся часть денег (до полной суммы объекта) заносят как плату за оказание дополнительных услуг (сделанный ремонт, перепланировка, оставленная мебель, переплата по коммунальным счетам и т.д.).
Новые правила
С 2016 года законодательство, касающееся вопросов купли-продажи жилплощади, претерпело некоторые изменения:
- Сумма налога стала зависеть не от рыночной, а от кадастровой суммы, которую указывают независимые оценщики.
- Минимальная цена, за которую можно продать недвижимость, должна быть не меньше 70% от кадастровой цифры. То есть, если она составляет 1 млн 200 тыс. рублей, то продать квартиру можно минимум за 840 тыс. рублей (1200000×70/100=840000).
- Владелец дома либо квартиры, владеющий ей более 5 лет, освобождается от уплаты налога при продаже жилья (это касается имущества приобретенного с 1 января 2016 года). Ранее этот срок составлял всего 3 года.
- Ставка пошлины для резидентов с прибыли от продажи жилья – составит 13%, а для нерезидентов – 30%.
- Сумма налога рассчитывается двумя способами.
С имущественным вычетом. Распространяется на тех, кто получил недвижимость в дар, по наследству до 2016 года. Поскольку у владельцев нет суммы её приобретения, налоговая вычитывает из цены по продаже 1 млн. рублей. Получившуюся цифру умножают на ставку 13% и делят на 100%. Это и будет сумма налога. Пример: квартира продана за 1 млн 250 тыс. рублей:
(1250000-1000000)×13/100=32500 рублей отчисляется как налог.
С разницы от покупки и продажи. От большей суммы отнимается меньшая, а затем берётся 13%-ная ставка. Пример: покупали квартиру за 900 тыс. рублей, а продали за 1 млн. 250 тыс. рублей:
(1250000-900000) ×13/100=45500 рублей – сумма налога.
Риски для обеих сторон
Приобретая квартиру по цене ниже кадастровой, покупатель рискует, ведь суд может признать договор недействительным. Тогда недвижимость вернётся к продавцу, а покупателю вернутся только те средства, которые прописаны соглашением.
Продавец тоже рискует. Если налоговая произведёт проверку и обнаружит намеренное занижение цены, чтобы уменьшить налогообложение, то ему грозят штрафные санкции и дополнительные платежи за уклонение от уплаты госпошлины.
Важные моменты
Из-за того, что при определении налога играет роль кадастровая цена, качество приобретённой недвижимости может не соответствовать её цене.
Ведь оценщики включают в стоимость район, где расположена квартира, год постройки здания и внутреннюю планировку, но редко учитывают её состояние. Иногда получается, что качество низкое, а налог – высокий.
Избежать уплаты налога возможно, если цена объекта будет ниже 1 млн рублей, и она совпадёт с кадастровой стоимостью.
Владелец может продать квартиру по цене ниже кадастровой стоимости. Но, чтобы не возникало подозрений у налоговой службы и проблем с законом, лучше этого не делать.
Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.
Как продать квартиру ниже кадастровой стоимости?Ссылка на основную публикацию
Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2020 году
Поправки российского законодательства могут ввести в заблуждение даже опытного юриста. С 2015 года идет постепенный переход на исчисление налогов за жилплощадь от инвентаризационной цены к кадастровой.
Возникает логичный вопрос о том, является ли этот показатель официальным ориентиром. Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости и как избежать негативных последствий.
Законодательство по вопросу
Ключевые изменения полностью сосредоточены в Налоговом кодексе. С 2014 года до последних лет произошли следующие важные нововведения:
- с 2015 года налог на недвижимость в ряде регионов исчисляется от кадастровой стоимости (КС);
- с 2016 года кадастровая стоимость жилья напрямую влияет на договорную цену продажи квартиры. Если продать слишком дешево, налоговая доначислит НДФЛ, опираясь именно на КС.
Причины изменений связаны с приведением в порядок учетной базы. Ранее это был ГКН, теперь – объединенный ЕГРН. Кадастровая стоимость постепенно становится одним из ключевых параметров, характеризующих недвижимость. После ее массового определения по всей стране законодатель начал решать вопрос по пополнению бюджета налогами с продажи квартир.
В России действует полностью свободный рынок недвижимости. В таких условиях государству трудно контролировать ценообразование напрямую – установить определенный обязательный тариф за 1 квадратный метр теперь нельзя. А новые правила о продаже квартиры по кадастровой стоимости как раз косвенно решают эту задачу.
Выводы из перечисленных изменений закона следующие:
- продать квартиру по цене ниже КС возможно – прямого запрета на это не существует, за это никто не оштрафует и не выпишет протокол;
- продавец может продать жилье по любой цене, которую сочтет приемлемой – это может быть кадастровая, инвентаризационная или рыночная стоимость;
- с учетом изменений налогового закона продавать жилье по цене ниже КС может быть попросту невыгодно за счет доначисления налога.
Важно! По новым требованиям цена договора сравнивается с КС, умноженной на 0,7. Если договорная сумма ниже, за основу расчета налога берется кадастровая. Граждане, зарегистрировавшие свое право до 31 декабря 2015 года включительно могут продавать жилье и не опасаться никаких доначислений. Для них НДФЛ исчисляется строго из договорной цены – какой бы низкой она не была.
Виды стоимостей в России
Оценка квартиры может быть определена разными способами – соответственно и показатель по итогу расчета будет разным. Сегодня используются три основных вида стоимости недвижимости:
- кадастровая;
- инвентаризационная;
- рыночная.
Каждая отвечает определенным целям. Какую из них положить в основу договора – решает продавец самостоятельно. Никакой государственный орган не может обязать собственника продать квартиру за строго определенную цену.
Кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость – это рыночная оценка квартиры государством. Иными словами, это мнение государственных органов о том, сколько составляет продажная сумма квартиры. Однако это не возможность сразу же продать свою квартиру государству по кадастровой стоимости – это скорее операционная информация.
Порядок определения следующий:
- Местная администрация принимает решение о том, что нужно установить кадастровую стоимость определенной недвижимости.
- Росреестр нанимает специалистов по оценке, которые выявляют показатели по установленной формуле с учетом рыночной обстановки на территории. Используют метод массовой оценки, когда ключевым является сравнение цен с аналогичной недвижимостью. Составляют подробный письменный отчет.
- Далее стоимость окончательно утверждается администрацией. После утверждения она заносится в ЕГРН.
Стоимость обязательно пересматривается не реже, чем раз в 5 лет. Для определения цены сделки нужно брать последнее значение, установленное на 1 января года, в котором подписывается договор. Узнайте подробнее о том, где посмотреть КС, из этой статьи.
Инвентаризационная оценка
Инвентаризационная оценка квартиры – самая низкая из всех вариантов. Ее определяют сотрудники БТИ исходя из года постройки дома, количества коммунальных услуг и метража жилья. Здесь не учитывается стоимость аналогичного жилья в городе – этот недостаток и заставил законодателя начать постепенный переход к кадастровой оценке.
Для целей отчуждения помещений инвентаризационную стоимость используют крайне редко. Она может пригодиться при составлении договора дарения, чтобы установить в тексте соглашения примерный ориентир. Подробнее об инвентаризационной стоимости мы писали по этой ссылке.
Рыночная стоимость
Это наиболее адекватная оценка недвижимости. Определяется только по соглашению сторон. Это та сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель – купить жилье. Они могут определить стоимость квартиры самостоятельно или обратиться за помощью к независимому оценщику.
Рыночная величина прописывается в ДКП. Если продавец получил жилье до 31 декабря 2015 года включительно, выкупная сумма и будет для него ориентиром для расчета налога с продажи. Если же запись о собственности в ЕГРН появилась 1 января 2016 года и позже – договорную придется сравнивать с кадастровой.
Налоговые последствия для продавца
Информация ниже предназначается для тех продавцов, которые в свое время зарегистрировали право собственности после 1.01.2016. Посмотреть дату регистрации можно в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Нужная фраза звучит так: «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №___». Ориентироваться следует именно на эту дату.
Порядок действий следующий:
- Взять КС по состоянию на 1 января года, в котором совершается сделка. Умножить значение на 0,7. Полученный результат будет минимально возможной суммой, по которой можно продать квартиру, чтобы избежать налоговых последствий.
- Сравнить сумму продажи по договору с полученным результатом. Та цифра, что окажется выше, и будет считаться доходом с продажи квартиры. От нее нужно будет рассчитывать НДФЛ.
Рассмотрим подробнее на примерах.
Пример 1. Иванов С.А. продал квартиру в 2017 году за 1 500 000 рублей. КС жилья на 1 января 2017 года по справке составила 2 000 000 рублей. Умножив 2 миллиона на коэффициент 0,7, получаем 1 400 000 рублей. Поскольку Иванов продал квартиру дороже, налог он будет рассчитывать с фактической договорной суммы.
Пример 2. Петров В.Г. продал в 2017 году квартиру за 900 000 рублей. КС на начало года составляла 1 700 000 рублей. Минимальная продажная сумма квартиры – 1 190 000 рублей (1 700 000 * 0,7).
Из-за того, что договорная цена квартиры ниже кадастровой стоимости с учетом коэффициента, Петрову придется взять за основу именно кадастровую стоимость, а не договорную. Налог получится выше, даже несмотря на то, что фактически он получил меньше.
Нужно либо снизить КС, либо продать дороже.
Продавцы самостоятельно заполняют налоговую декларацию по итогам года. Если проигнорировать требования закона и отразить в 3 НДФЛ договорную сумму, налоговая при проверке доначислит налог – и платить все равно придется больше.
Как не платить НДФЛ
Продавец может либо полностью избежать, либо значительно снизить налог с продажи жилья следующим образом:
- следует проверить срок владения недвижимостью – если он превышает минимальный, то не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию;
- если квартира продается до истечения 3 (5) лет, можно применить налоговый вычет – фиксированный или расходный;
- следует заранее сравнить кадастровую стоимость с планируемой ценой продажи. Если кадастровая значительно завышена, ее нужно предварительно оспорить.
Внимание! Если квартира находится в аварийном состоянии, обветшала или требует значительных вложений – налоговая все равно будет ориентироваться на кадастровую стоимость. Никаких заявлений об обоснованности договорной цены в данном случае не предусмотрено. Единственный выход – сначала оспорить КС, а только затем продать жилье.
Подробнее о расчете налога при продаже квартиры смотрите наш предыдущий материал.
Последствия для покупателя
Лицо, которое покупает квартиру ниже КС, может не опасаться налоговых последствий. Однако если сумма сделки занижена по сравнению с реальной, здесь следует насторожиться.
Причин несколько:
- покупатель может получить налоговый вычет на покупку только в сумме, обозначенной в договоре;
- если в будущем продать жилье, расходный вычет будет ниже за счет сниженной официальной суммы;
- если сделка будет аннулирована, вернуть удастся только сумму, обозначенную в договоре.
Если стороны все же решили отразить заниженную стоимость в тексте ДКП, то покупателю недостаточно получить у продавца две расписки на разные суммы – одну «формальную», а другую «реальную». Безопаснее оформить на оставшуюся сумму договор займа.
Как оспорить кадастровую стоимость
Снизить кадастровую стоимость реально в следующих случаях:
- если при проведении кадастровой оценки были допущены ошибки;
- если кадастровая не соответствует рыночной.
Первое основание встречается редко, для него нужно анализировать отчет государственных оценщиков. Гораздо проще получить заключение независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры. На основании этого заключения кадастровую стоимость снизят. Затем можно продать квартиру.
Документы для оспаривания подаются в комиссию при Росреестре или в суд. Граждане могут выбрать любой порядок, но административный – быстрее и пошлину платить не нужно.
На нашем портале вы можете скачать заявление о пересмотре для граждан, юридических лиц, а также исковое заявление в суд. Подробнее о процедуре оспаривания читайте специальную статью.
Продавец на рынке недвижимости вправе продать квартиру по любой цене, которую он сочтет приемлемой, в том числе и ниже кадастровой. Штрафов за занижение не существует. С другой стороны, возможно другое неприятное последствие – доначисление НДФЛ. Избежать этого можно, обозначив в договоре более высокую цену или снизив саму кадастровую стоимость.
- Если у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нашему дежурному юристу через окно чата.
- Мы будем благодарны вам за лайк и репост!
Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости?
22/01/2018
Кадастровая стоимость квартиры существует для того, чтобы можно было с легкостью определить уровень налога на имеющуюся в вашей собственности недвижимость. Но если вы намерены продать жилье, может возникнуть вопрос о правомерности продажи недвижимости дешевле, чем указано в кадастровом паспорте.
Как смотрит закон на продажу жилья ниже кадастровой стоимости
Продать жилье по цене, которая будет ниже указанной в кадастровом паспорте, вполне возможно.
Причем, если раньше, до внесения изменений в законодательство, участники сделки вполне могли пойти на умышленное указание заниженной суммы сделки в документах купли-продажи, то сейчас это просто бессмысленно.
В 2016 году кадастровая оценка недвижимости является ключевой при установке НДФЛ и налога на недвижимость.
Для налогового инспектора не составит никакого труда попасть в базу данных и посмотреть стоимость недвижимости в ГКН, после чего сверить данные с теми, что указаны в документах.
Какой закон регламентирует кадастровую стоимость?
Федеральный закон №382 от 29 ноября 2014 года, а именно его статья 2 пункта 11 позволяет определить минимальную законную стоимость недвижимости. Также можно посмотреть информацию в Налоговом Кодексе Российской Федерации, в статье 217, пункт 1.
В соответствии с этими документами к кадастровой стоимости можно будет применить коэффициент, который равен 0,7. Именно этот результат позволит верно рассчитать сумму сделки, то есть, снижать цену более, чем на 30% от кадастровой стоимости точно не рекомендуется.
Причины снижения стоимости жилья при продаже
Но главным ориентиром при покупке или продаже квартиры или другого объекта должна быть среднерыночная стоимость, а она будет изменяться в зависимости от множества факторов, например, экономической ситуации в стране в целом.
Среди первопричин снижения стоимости квартиры при продаже называются следующие:
- неудачная планировка, давний ремонт, неисправные коммуникации и другие бытовые нюансы;
- снижение покупательской способности у российских граждан с момента принятия ФЗ №382, а это повлекло резкое снижение цен на рынке.
Стоит понимать, что рынком формируются наиболее актуальные цены. Средняя стоимость недвижимости выводится на основании множества факторов, поэтому именно среднюю цену на рынке и можно считать наиболее актуальной при продаже или покупке квартиры.
Итоги сделки по продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости
По сути, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости является невыгодными как продавцу, так и покупателю.
Неприятные последствия
Даже если вы занизили сумму договора, выгоды получить не удастся, ведь вне зависимости от стоимости квартиры, указанной в документах, налоги будут вычитать именно с кадастровой стоимости жилья, умноженной на коэффициент 0,7.
Приведем пример, который позволит наглядно изучить весь процесс.
Представим, что кадастровая стоимость квартиры равна 3 миллионам рублей, но покупатель и продавец решили совершить сделку по цене в 1, 7 миллиона.
Но сумма, от которой будет взиматься налог, составляет 2,1 миллиона (3*0,7 коэффициент). По закону, удержать налог с первого миллиона нельзя, зато от оставшейся суммы — вполне.
То есть, от 1,1 миллиона для продавца будут вычитать 13% НДФЛ, невзирая на то, сколько он выручил за продажу квартиры по факту.
Получается, что в результате сделки продавец теряет свой потенциальный доход. Именно поэтому продажа недвижимости по цене ниже 70% от кадастровой стоимости является заведомо убыточной.
Если вы поняли, что продажа квартиры по стоимости, указанной в кадастровом паспорте невозможна, то есть, она расходится с тем, что указано в Государственном кадастре недвижимости, необходимо обратиться в суд с иском о снижении кадастровой стоимости жилья. Вы платите за свою недвижимость налог, а это «живые» деньги.
Пункт 6 статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ свидетельствует о том, что каждый субъект страны может варьировать коэффициент к кадастровой стоимости, указанной в ГКН. Именно поэтому необходимо для начала узнать, какие правила действуют в регионе нахождения объекта недвижимости.
Обратитесь в Управление Росреестра или Кадастровую палату для того, чтобы узнать актуальный понижающий коэффициент.
И только после выяснения всех действующих бюрократических вопросов, вы можете смело выставлять цену на свою квартиру и ждать подходящего покупателя, которого устроит сумма сделки.
Если вы вступили в спор с Кадастровой палатой по поводу изменения кадастровой стоимости, проследите за тем, чтобы после урегулирования вопроса были изменены все документы, где указываются спорные цифры. Если вы понимаете, что самостоятельно этот вопрос не решить, обратитесь к специалисту по земельному праву.
Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки
nokia_alexnet/Depositphotos
Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.
«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.
«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.
Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?
Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?
Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.
Чья инициатива?
Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».
Механизм продажи
Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками.
Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.
Чем рискует покупатель?
Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем.
Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.
А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.
Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной.
В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.
Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.
С чего начать покупку вторичного жилья?
Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?
Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.
Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы.
«Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.
3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.
Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.
«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.
Чем рискует продавец?
Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах.
Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.
Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.
«В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты
Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ
Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.
«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд.
Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст.
198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).
Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.
И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.
Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.
- Не пропустите:
- Когда платить налог на квартиру?
- Переуступка прав: особенности сделок
- Как купить квартиру по договору переуступки?
- Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.