Последнее обновление: 18.08.2020
Вопрос:
Я покупаю квартиру в ипотеку. Проверяют ли банки квартиры, которые берут в залог, на юридическую чистоту? Могу ли я как собственник быть уверенным, что такая проверка квартиры банком гарантирует мне безопасность?
Ответ:
Действительно, в банке работают штатные юристы, в задачу которых, помимо прочего, входит и юридическая проверка документов на квартиры, которые банк берет в залог в качестве обеспечения по ипотечным кредитам. Казалось бы, банк – организация серьезная, юристы там – люди умные, все что нужно проверят, и такие квартиры можно покупать без опаски.
Так успокаивают себя многие ипотечники, и… глубоко ошибаются. И такая ошибка может выплыть им боком. Причем, в случае признания сделки недействительной, последствия для заемщика будут гораздо хуже, чем для того, кто покупал квартиру на свои деньги (без кредита). Почему? Расскажем чуть ниже.
Речь здесь идет о вторичном рынке жилья. Ведь именно на нем, в отличие от «первички», существует множество рисков оспаривания прав собственности. На первичном рынке такое практически не встречается. Поэтому банки охотнее дают ипотеку на первичное жилье, особенно, если они контролируют самого Застройщика (например, кредитуют строительную компанию).
Ну а если мы берем ипотеку для покупки «вторички», что тогда? Стоит ли целиком полагаться на проверку ипотечной квартиры банком?
Ответ однозначный – нет, не стоит. И вот почему.
Как оформить ипотеку в гражданском браке на двоих – нюансы, особенности, документы.
Для банка заложенная по ипотеке квартира – это всего лишь «страховочный случай», защитная опция к кредитному договору. И ставка делается не на эту опцию, а на самого заемщика – на его платежеспособность (в том числе платежеспособность его поручителей).
Поэтому объект залога (квартиру) сотрудники банка проверяют поверхностно, в объеме достаточном для оценки ликвидности объекта и оформления залога. Ведь, оценивая самого заемщика, банк не рассчитывает, что ему придется воспользоваться правом залогодержателя и реализовывать квартиру с торгов.
Для банка это крайний случай, и среди общей массы выдаваемых ипотечных кредитов такое случается относительно редко.
Для Покупателя-заемщика, напротив, покупка квартиры – это основа сделки. На нее, обычно, тратится львиная доля семейного бюджета, да еще привлекаются заемные деньги банка. Поэтому потеря права собственности на квартиру в результате судебного оспаривания сделки, приводит заемщика к полному краху.
Раскроем эту мысль немного подробнее.
Если сделка будет оспорена в суде и признана недействительной, то Покупатель (заемщик) потеряет квартиру, а банк, соответственно, потеряет залог. Но риск для банка здесь гораздо меньше, чем для Покупателя.
Ведь банк теряет залог, но (важно!) не теряет заемщика, который должен продолжать платить по кредиту.
А вот заемщик не только теряет приобретенную собственность, но и остается с долгами по ипотеке! Так сказать, катастрофа в квадрате.
Банку, конечно же, на это наплевать. Как говорил классик: «спасение утопающих – дело рук самих утопающих». Ведь для Покупателя-заемщика юридическая проверка квартиры – это способ узнать, не будет ли у него проблем с этой квартирой в будущем. А для банка приоритет – оценить, не будет ли у него проблем с самим заемщиком.
Что дает брачный договор при покупке квартиры? Примеры из жизни.
Иметь заложенные квартиры на своем балансе банку вообще не нужно. Это для него непрофильный актив, это не его бизнес, это проблема, которую не следует допускать в принципе. Поэтому банк всегда делает основной акцент в своих усилиях на оценку именно заемщика и его платежеспособности, а не на проверку документов на ипотечную квартиру.
Оспаривание прав собственности на квартиру никак не отменяет обязанность заемщика выплачивать кредит банку.
В практике встречаются случаи, когда ипотечную сделку купли-продажи квартиры суд признал недействительной, заемщик остался без квартиры, а банк продолжал требовать с него возврата кредита с процентами. При этом своевременный возврат денег от Продавца Покупателю вовсе не гарантирован.
Конечно, такие истории лучше не рассказывать на ночь, а то спрос на ипотеку резко упадет. Но в каждой шутке есть доля правды.
Поэтому мы настоятельно рекомендуем всем ипотечникам не рассчитывать слепо на то, что банк проверит и обеспечит юридическую чистоту квартиры, а самим заняться этим вопросом – как с помощью нашей онлайн-методички, так и с помощью специализированных юристов.
Почему банки отказывают в ипотеке и что с этим делать – отвечаем по пунктам.
О том, что банки анализируют документы на квартиру поверхностно, говорят даже сами сотрудники этих банков, которые выдают ипотечные кредиты. Они признаются, что если банк одобрил квартиру для покупки – это вовсе не гарантия ее юридической чистоты.
Им вторят и независимые ипотечные брокеры – цитата:
«Банк практически не проверяет кредитуемую квартиру на юридическую чистоту. Как правило, минимальную проверку делает страховая компания, которая страхует ипотечную квартиру, но делает она это только на основании ксерокопий документов, которые предоставляют в банк покупатели квартиры».
Для наглядности, попробуем объяснить доверчивым заемщикам, как реально происходит проверка банком ипотечной квартиры для залога, и почему каждому Покупателю нужно самому тщательно позаботиться о безопасности сделки.
Купить квартиру и сдать в аренду – выгодно ли это? Расчеты и ответ в этой заметке.
Как банк проверяет юридическую чистоту квартиры?
Безусловно, банк всегда проводит базовую проверку документов на квартиру перед выдачей ипотеки. Но это именно «базовая» проверка, формальная, которая происходит конвейерным способом при большом объеме заявок на ипотеку. Вглубь каждой ситуации банковские служащие, обычно, не погружаются, да и возможности такой они не имеют.
Полноценная проверка квартиры на юридическую чистоту – это довольно трудоемкая задача, которая должна выполняться специализированными юристами, с учетом особенностей каждого конкретного случая.
Банку не выгодно тратить ресурсы на содержание большого штата высококлассных юристов для решения таких задач. Ведь поток заявок на ипотеку большой, и количество квартир, которые выбирают заемщики для покупки тоже немаленькое.
А проводить глубокий юридический анализ по каждой квартире в этом потоке слишком накладно.
И как же тогда поступает банк? Ведь ему нужно понимать, что за объект останется у него в залоге по ипотеке… Банк просто сокращает свои издержки, не тратя ресурсы на решение задач, которые не являются для него критичными.
Задача номер один у банка – это снизить для себя риск кредитования, то есть снизить вероятность того, что выданный кредит не вернется в банк. Поэтому финансисты оценивают в первую очередь платежеспособность заемщика – его источники дохода, объемы и стабильность этих доходов, изучают кредитную историю заемщика, и т.д.
А если заемщик вызывает сомнения, то банк может потребовать привлечь поручителя или даже созаемщика по кредиту. Тогда, в случае неплатежа основного должника, обязательства по выплате долга падают на того, кто за него подписался.
Это и есть главный способ снижения риска банка при выдаче ипотеки.
Квартира же, которую банк берет в залог, играет для него роль спасательного круга только для экстремального случая – когда у заемщика, созаемщика и поручителя случился форс-мажор и они больше не могут обслуживать кредит.
И даже в этом случае банк, как правило, идет навстречу заемщикам до последнего, лишь бы не забирать себе заложенную квартиру и не заниматься ее реализацией.
Поэтому проверка документов на такую квартиру выполняется быстро, поверхностно, по типовому шаблону, не углубляясь в детали. И конечно, никаких действий, чтобы специально обезопасить Покупателя, банк предпринимать не будет. Ему это просто не нужно.
Как использовать материнский капитал для покупки квартиры в ипотеку? Варианты.
Статистика для банка важнее юридической проверки квартиры
Все банки оперируют большими объемами статистических данных, как своих собственных, так и от страховых компаний. В том числе данных о количестве сделок с недвижимостью, которые оспариваются в судах. Это дает им возможность контролировать степень риска, на случай, если их залоговая недвижимость вдруг уплывет из-под носа и вернется по решению суда к своему прежнему хозяину.
Доля таких сделок среди общего объема рынка жилья очень невелика. Для банка это значит, что например, на сотню выданных ипотечных кредитов (условно), есть вероятность лишиться залога (но не выплат по кредиту), всего в одном-двух случаях. Эти риски для банка вполне приемлемы и с лихвой покрываются прибылью от остальных кредитов.
А вот для Покупателя-заемщика лишиться квартиры – это полный крах.
Поэтому у банка нет особой заинтересованности в том, чтобы тратить серьезные ресурсы на проверку каждой квартиры, которую он собирается одобрить или не одобрить для ипотеки.
Кроме того, не каждое оспаривание сделки с квартирой ведет к потере залога банком. Например, в результате судебного спора, в квартиру может вернуться кто-либо из ее прежних жильцов как пользователь. Право собственности, при этом, не затрагивается, и право залога тоже.
Какие бывают обременения на квартиру? Что нужно знать Покупателю об обременениях – см. по ссылке в Глоссарии.
Еще банк снижает свои финансовые риски тем, что выдает кредит не на всю стоимость квартиры, а только на ее часть. Остальное должен покрыть заемщик за счет первоначального взноса.
В случае проблем, заемщик теряет свой взнос вместе с заложенной квартирой, а банк наоборот получает в распоряжение недвижимость, которая стоит больше, чем выданный на ее приобретение кредит.
Чем выше первоначальный взнос заемщика, тем ниже финансовый риск банка.
Банк также страхует свои риски еще и тем, что заставляет заемщика оформлять страховые полисы как на саму квартиру (от физической порчи или утраты), так и на свою жизнь и/или потерю трудоспособности. А если возникли сомнения насчет юридической чистоты документов, то банк может потребовать от заемщика еще и застраховать титул на квартиру (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии).
Психология здесь тоже играет не последнюю роль. Банк прекрасно понимает, что если человек потратился на первоначальный взнос, на страховки, на лицензированную оценку, на оформление сделки и т.п., то он расшибется в лепешку, но будет изо всех сил выплачивать кредит, чтобы не потерять эти свои вложения вместе с квартирой.
Так что банк защищает свои деньги многими путями. И юридическая проверка квартиры при выдаче ипотеки, вовсе не является для банка приоритетным делом. Приоритетом такая проверка должна быть для самого Покупателя!
Занижение стоимости квартиры в Договоре купли-продажи – риск и защита от него.
Что именно проверяет банк при покупке квартиры в ипотеку?
Прежде всего, банк волнует рыночная стоимость объекта недвижимости, который останется у него в залоге. Для этого банк требует от заемщика заказать и оплатить сертифицированную оценку квартиры. Кредит выдается на сумму порядка 60-80% от оценочной стоимости.
Далее банк требует от заемщика предоставить пакет документов на выбранную квартиру (как правило, копии). Покупатель-заемщик, соответственно, просит об этом Продавца (собственника квартиры), и несет эти бумаги в банк.
Там штатный юрист банка, не особенно вдаваясь в детали, выполняет ряд шаблонных действий по анализу документов на объект недвижимости, и если сходу не обнаруживает там какого-либо криминала или обременений, то дает добро на принятие объекта в залог.
Типовой список документов, которые требует банк для проверки квартиры, выглядит примерно так (в разных банках этот перечень может немного отличаться):
= Что это за документы, их состав, смысл и внешний вид – смотри по приведенным ссылкам.
А здесь, к примеру, можно увидеть список документов, которые требует банк ВТБ для контроля юридической чистоты квартиры на вторичном рынке при выдаче ипотеки. И этот список, как несложно убедиться, более чем скромный.
Квартира или апартаменты. Что лучше и выгоднее для покупки?
К проверке документов на квартиру банки подходят очень формально, а проверку собственников (продавцов) могут вообще проигнорировать.
В частности, банки почти никогда не требуют справок из НД и ПНД на продавцов квартир, не выясняют их долговой статус, информацию о банкротстве и претензиях кредиторов, не проверяют подлинность ряда документов (запрашивая лишь копии), и т.п.
Банки редко интересуются прописанными людьми в квартире, хотя для Покупателя права пользования прежних жильцов крайне важны.
Банки, как правило, не выясняют историю переходов прав на квартиру и не требуют расширенную Выписку из ЕГРН (см. онлайн-заказ такой выписки – ЗДЕСЬ), не проверяют физическое соответствие планировки квартиры данным техпаспорта, не проверяют долги по коммуналке и капремонту, и игнорируют некоторые другие факторы, которые важны для будущего собственника.
Причины такого отношения банка к проверке юридической чистоты документов – в разной степени риска ипотечной сделки для банка и для заемщика (см. выше об этом).
Поэтому Покупателю-заемщику, чтобы быть уверенным в своих правах собственности, следует не полагаться на формальную проверку документов банком, а самому (или с помощью специализированных юристов) позаботиться о юридической чистоте квартиры. Например, полный список документов для покупки квартиры указан у нас в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ по ссылке.
Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.
Тренд рынка – требования банков к проверке квартир снижаются
В последнее время с ростом объемов ипотечного рынка в России и усиленным стимулированием его со стороны государства, банки максимально упрощают и ускоряют процедуру выдачи ипотеки.
Задача для них – нарастить свой кредитный портфель, а не максимально защитить уже имеющийся.
Как следствие, снижение качества кредитного портфеля банков компенсируется его огромным количеством (объемом совокупного портфеля).
- Все эти тренды лишь подтверждают то, что банки не уделяют должного внимания проверкам тех квартир, которые они берут в залог при выдаче ипотеки.
- К слову, с июля 2020 года Сбербанк, например, вообще отменил требование о предоставлении техпаспорта при проверке документов на квартиру для одобрения ипотеки, подтверждение – здесь.
- А вот что там же в х написала клиентка Сбера (цитата):
«Сама в конце лета 2018 года купила такую квартиру, где, видимо, бывшие жильцы не узаконили перепланировку и в техпаспорте не было никаких отметок.
И банк одобрил сделку!!! Следовательно, ничего банк не проверял! Столкнулась с этим потому, что возникла необходимость внести изменения в егрн по поводу площади квартиры… Вызвали техника на замер из бти, вот тут то она и огласила, что сначала необходимо узаконить перепланировку…»
Делаем выводы. И изучаем матчасть.
Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Сколько дней Сбербанк проверяет квартиру при ипотеке
Ипотечный кредит предполагает предоставление ликвидного залогового имущества. Каждая квартира или земельный участок подвергаются тщательной проверке перед оформлением ипотеки. Срок, в течение которого юрист изучает жилую площадь, зависит от типа залоговой недвижимости и может доходить до 30 суток.
Как Сбербанк проверяет залог при ипотеке?
Проверка помещения начинается с анализа бумаг, предоставленных потенциальным заёмщиком. В первую очередь банк изучает документацию, на основании которой появилось право собственности. Владелец помещения должен предъявить один из перечисленных документов:
- Договор покупки жилплощади;
- Свидетельство о праве на наследование имущества;
- Договор мены или дарения;
- Соглашение о ренте;
- Решение суда, имеющее законную силу.
Бумаги не должны содержать исправлений, пометок и подчисток. Все изменения в договоре должны быть заверены подписью и печатью работника нотариальной конторы. В обязательном порядке изучается государственная регистрация договора.
Юристы банка проверяют справку из ЕГРП на предмет наличия обременений и неурегулированных жилищных споров. Особенное подозрение вызывают квартиры, которые слишком часто меняют своих хозяев.
Если в квартире долгое время никто не жил, то банк может отклонить заявление потенциального заёмщика.
Владелец помещения обязан предъявить справки из БТИ, подтверждающие отсутствие в помещении незаконных перепланировок. Если таковые присутствуют, то заявка на получение жилищной ссуды отклоняется. Сотрудник банка изучает не только залоговую недвижимость, но и её хозяина. В первую очередь анализируется подлинность паспорта.
Также собирается информация о личности владельца помещения. В качестве залога не принимаются объекты, собственник которых признан недееспособным или имеет судимость.
Дополнительным фактором риска является наличие доверенности, позволяющей третьим лицам распоряжаться недвижимым имуществом.
Этот документ должен иметь печать нотариуса и не давать третьему лицу права на получение денежных средств от продажи недвижимости.
Проверка недвижимости
На скорость проверки влияет множество различных факторов. Кредитный комитет запрашивает информацию из домовой книги, в которой перечислены лица, прописанные в доме. Если в помещении зарегистрированы дети, то сделка с жильём потребует письменного одобрения органов опеки.
Право собственности на долю жилого помещения сохраняется за лицами, пропавшими без вести или находящимися в местах лишения свободы. Нельзя выписать из квартиры лиц, находящихся на лечении в психиатрической больнице. Эта норма относится и к иждивенцам, находящимся на алиментном обеспечении у хозяина жилья.
Правовое заключение по предоставленному залогу
На заключительном этапе проверки залоговой недвижимости составляется правовое заключение, в котором указывается:
- Дата составления;
- Адрес объекта;
- Полезная площадь комнат;
- Кадастровая стоимость объекта (устанавливается на основе справки из ЕГРН);
- Описание бумаг, на основании которых возникло право собственности на жилплощадь;
- Характеристики договора долевого участия (при наличии);
- Параметры акта приёма-передачи недвижимости и разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
- Характер обременений (если они существуют);
- Наличие полномочий, позволяющих хозяевам совершать операции с недвижимостью;
- Сведения о банкротстве физического лица (если хозяин недвижимости подавал бумаги на банкротство);
- Информация о наличии долгов по коммунальным платежам (ГВС, ХВС, и пр.).
В правовом заключении указывается информация о том, что залоговая квартира не является объектом культурного наследия (здания, имеющие культурное и историческое значение в качестве залога не принимаются).
Если хозяин не уплатил налог на недвижимое имущество, то данные об этом в обязательном порядке указываются в экспертном заключении. В определённых случаях жилплощадь может быть изъята для нужд федеральных и местных властей.
Хозяин, пытающийся скрыть данный факт, не сможет получить ипотеку.
В юридическом отчёте могут присутствовать рекомендации специалистов банка, направленные на уточнение различных сведений. Обычно речь идёт о предоставлении дополнительных справок, выяснении семейного положения правообладателя и других действиях.
В конце юридического заключения указывается итоговое решение экспертов об оформлении квартиры в качестве залогового имущества.
Решение об оформлении недвижимости в качестве залога выносится на основании соответствия рассмотренного пакета документов требованиям банка.
Кроме того, принимается во внимание:
- Соответствие копий документов их оригиналам;
- Достоверность информации, указанной в документации;
- Отсутствие изменений в бумагах на момент проведения правовой экспертизы.
Правовое заключение подписывается юрисконсультом правового отдела Центра недвижимости Сбербанка, который проверяет предоставленный пакет справок. В отдельных случаях проверка может занять достаточно длительное время (от 30 до 45 суток). Имеет смысл дождаться заключения экспертов, так как судебные процессы с бывшими хозяевами помещения могут растянуться на несколько лет.
Правовая экспертиза — это дополнительная услуга, предоставляемая юристами банка. Ей может воспользоваться любое физическое или юридическое лицо, планирующее осуществить сделку с недвижимостью.
Некоторые граждане считают, что они могут самостоятельно проверить юридическую частоту сделки. Закон даёт право бывшим собственникам квартиры оспаривать сделку с недвижимостью в течение 3 лет после подписания договора.
Сомнительная экономия на услугах юристов может привести к потерям миллионов рублей.
Ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей. Какую комиссию я должен заплатить Банку за предоставление кредита? Комиссия за выдачу кредита отсутствует. Можно ли оформить квартиру, купленную в кредит, в общую собственность? Да, приобретенная квартира может быть оформлена в общую собственность:
- созаемщиков;
- заемщика и членов его семьи (детей и родителей);
- созаемщика и его супруги, а также членов его(их) семьи (детей и родителей супругов).
Будет ли квартира, приобретенная по ипотеке, находиться в залоге у Банка? Да, приобретаемый объект недвижимости находится в залоге у Банка до момента полного погашения кредита (в случае если условия предоставления кредита предусматривают оформление кредитуемого объекта недвижимости в залог). В рамках программ «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья» возможно оформление в качестве обеспечения по кредиту как залога приобретаемой квартиры, так и залога уже имеющейся квартиры. Может ли Банк предоставить кредит без учета платежеспособности? Нет, максимальная сумма кредита может быть определена только исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиков. При этом в качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более трех человек. Какую максимальную сумму кредита может выдать Банк? Сумма кредита определяется на основании вашей платежеспособности и зависит от предоставленного обеспечения, при этом она не может превышать установленных Банком максимальных значений в соответствии с условиями выбранного Вами кредита. Есть ли возможность как-то снизить процентную ставку? Да, возможность понижения процентной ставки предусмотрена для кредита, в соответствии с условиями которого предусмотрена ипотека кредитуемого объекта недвижимости, после надлежащего оформления которой, а также страхования кредитуемого объекта недвижимости в пользу Банка, ставка может быть снижена. Подробную таблицу процентных ставок вы можете посмотреть на сайте Банка. От чего зависит процентная ставка по кредиту? Ставка зависит от вида и срока кредита, размера первоначального взноса, а также от категории, к которой относится клиент Банка. Где я могу получить жилищный кредит? Получить кредит можно в филиале Банка по месту регистрации заемщика или одного из созаемщиков, по месту нахождения кредитуемого Объекта недвижимости. А если вы работаете на предприятии, аккредитованном или обслуживаемом Банком в рамках «Зарплатного проекта», получить кредит вы можете также по месту нахождения компании-работодателя. Какую недвижимость можно приобрести на деньги, полученные по жилищному кредиту? На кредит Банка вы можете приобрести расположенные на территории Российской Федерации и не обремененные правами третьих лиц квартиру, жилой дом или иное жилое помещение на вторичном рынке недвижимости, а также на первичном рынке недвижимости (новостройка).
Как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту | Ипотека онлайн
При получении ипотечного кредита происходит проверка квартиры по ипотеке банком. Такая комплексная проверка является решающим звеном в выдаче ответа по заявке претендента на заем. Давайте рассмотрим все моменты такой проверки и разберемся, в каких случаях банк (и оправдано ли) требует те или иные документы.
Ипотека — проверка квартиры банком
Для того, чтобы обезопасить себя от убытков, банк тщательно проверяет продавца недвижимости, на которую выдает ипотеку. Основные пункты:
- право собственности продавца;
- дееспособность продавца;
- доверенность на отзыв;
- наличие согласия супруга или заявление о том, что недвижимость куплена не в браке;
- присутствие других непризванных наследников;
- разрешение опеки — если собственник несовершеннолетний;
- перечень зарегистрированных лиц на жилплощади.
Далее рассмотрим каждую позицию подробно.
Если право собственности принадлежит продавцу или нескольким собственникам
Продать квартиру может собственник или иное лицо по доверенности. Если собственников несколько, все они должны участвовать в сделке по продаже квартиры. Поэтому банк потребует документ с данными о владельцах жилья. До 2016 года для этих целей существовало свидетельство о праве собственности.
Позднее стали выдавать выписку из базы ЕГРН, куда заносятся все объекты недвижимости и их движение.
Всех владельцев квартиры банк во время проверки квартиры при покупке в ипотеку определит по данному документу.
Указанные в нем лица как собственники жилья должны участвовать в сделке и подписать договор купли-продажи. Кроме данных о собственниках, в этих документах содержится информация об основании приобретения права и дата.
Проверка дееспособности продавца
Обычно дееспособность продавца определяет банковский специалист при личной беседе, когда происходит проверка квартиры банком при ипотеке.
Если у специалиста возникнут подозрения, то он может затребовать справки о дееспособности – они выдаются в психоневрологическом диспансере (ПНД) по месту жительства продавца и содержат информацию о постановке на учет.
Если продавец не состоит на учете в ПНД, это и есть главное подтверждение его дееспособности.
Стоит отметить, что такие справки при оформлении сделок не являются обязательными, но снижают риски по расторжению договоров в будущем. Так как банки всегда снижают собственные риски, то не будет удивительным требование предъявить такую справку.
Доверенность на отзыв
Нередки случаи, когда квартиру продает не сам собственник, а представляющий его интересы человек. Этот человек действует по генеральной доверенности от собственника.
Доверенность выдается на определенный срок, но в течение этого срока может утратить свою силу.
Собственник может отозвать доверенность, например, передумав продавать квартиру. Если при продаже квартиры присутствует сторона с доверенностью, банк обязательно проверит, не была ли отозвана она. Для этого достаточно проверить ее на сайте — https://reestr-dover.ru/, которым заверялась доверенность.
Рекомендуемая статья: Методы оценки кредитоспособности заемщика по ипотеке
Наличие согласия супруга или заявление о том, что квартира куплена не в браке
На основании законов Российской Федерации квартира, приобретенная супругами в браке, является совместно нажитой и принадлежит обеим сторонам на равных условиях (Семейный кодекс РФ, ст 34 (скачать)).
При продаже по ипотеке квартиры одним из супругов проводится проверка квартиры банком перед ипотекой, где рассмотрят вопрос о совместно нажитом жилье.
Обязательно потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу.
Если продавец не обременен узами семьи, то банк может запросить от него нотариально заверенное заявление о том, что на момент приобретения квартиры он не был в браке.
А нотариус, в свою очередь, будет требовать от человека всех доказательств факта приобретения квартиры холостяком. Снижая собственный риски, при любой непонятной ситуации банк скорее откажет в покупке квартиры.
Наличие других непризванных наследников
Еще одна зона риска – жилье по наследству.
Если при проверке квартиры по ипотеке банком обнаружится факт приобретения ее по наследству, то банк, скорее всего, будет настаивать на дополнительном страховании титула.
Особенно, если прошло менее трех лет с момента приобретения (Гражданский кодекс РФ, ст. 196 (скачать)). Дело в том, что в этот срок можно оспаривать вступление в наследство.
В любом случае, даже по прошествии этого срока, банк может затребовать заверенное завещание с целью выявления скрытых условий вступления в наследство. Дополнительно может понадобиться справка о составе семьи на момент получения наследства, а также копии любых документов, удостоверяющих отсутствие невыявленных наследников.
Разрешение опеки при продаже квартиры по ипотеке
В последнее время часто встречаются собственники жилья, не достигшие совершеннолетия, наравне со взрослыми имеющие свою долю.
Производя проверку при покупке квартиры вторички в ипотеку, банк потребует решение органов опеки о соблюдении прав владельцев несовершеннолетних.
Детей нельзя лишить собственности в виде доли права на квартиру или возможности проживать в квартире.
Опека выносит решение на основании справок о будущем жилье или месте, где будут прописаны дети. Положительный ответ будет при условии, что интересы детей не изменятся в худшую сторону.
Как получить разрешение опеки описано в статье — Опека на ипотеку
Проверка зарегистрированных лиц
Важной частью проверки юридической чистоты при ипотеке является справка о прописанных в квартире людях.
Так как российское законодательство допускает продажу квартиры с прописанными людьми, банк обязательно затребует копию карточки учета по квартире из ТСЖ или выписку из домовой книги, справку о составе семьи (форма 9 — скачать).
Эти документы отобразят реальную обстановку по учету зарегистрированных лиц, которые обязаны выписаться из квартиры перед продажей или по истечении определенного времени (обычно 14 дней).
Проверка сведений о недвижимости
Важно для кредитора состояние и реальная стоимость жилья, которое будет залогом по ипотеке, а именно:
- наличие обременения или правопритязания;
- законность перепланировки (если она проводилась);
- степень износа, материалы перекрытий;
- цена на рынке.
Поговорим о каждом пункте далее.
Наличие обременения, правопритязаний
Для проверки на запрещения (ограничения) по квартире банк затребует выписку из единого реестра объектов недвижимости — ЕГРН (218-ФЗ от 13.07.2015, ст. 62 (скачать)). В этой выписке, помимо данных об объекте недвижимости, содержится информация об обременениях, их основаниях (причинах) и дате наложения.
Но так как информация в Росреестре обновляется редко, запросить актуальную выписку лучше всего самому продавцу через МФЦ и предъявить банку.
Перепланировка
Юристы банка, среди прочего, изучат технический паспорт квартиры, выданный бюро технической инвентаризации, со схемой помещений. Если сличить ее с квартирой по факту, то может вскрыться факт незаконной и неучтенной перепланировки.
Сам представитель банка вряд ли поедет проверять квартиру, но оценщик, который приедет фотографировать и оценивать квартиру, обязан в отчете указать — есть ли перепланировка или нет. Покупать такую квартиру в ипотеку банк может разрешить, смотря какая перепланировка.
Сейчас банки относятся достаточно лояльно к изменениям в планировке. После покупки вся процедура по узакониванию ляжет на плечи покупателя. Для этого банк дает покупателю обычно 6 месяцев.
Подробнее можно узнать какие неузаконенные перепланировки пропустит банк по ипотеке — в отдельной статье.
Износ, перекрытия
Износ квартиры определяется по общему состоянию дома, в котором она находится. Если у специалистов банка возникнет подозрение в большом износе здания и его несущих перекрытий, то они вправе заказать у сторонней организации независимую экспертизу.
Кроме того, имеется реестр жилых домов, подлежащих расселению в связи с аварийным состоянием. Проверить дом по такому реестру может каждый банк. Кстати, на основе экспертизы может быть снижена и кадастровая цена квартиры, от которой зависит налог на имущество, что полезно будущему собственнику.
Какую квартиру можно взять в ипотеку
Цена
Для объективной оценки квартиры крупные банки имеют свои отделы с оценщиками. Банки помельче могут запросить самого заемщика предоставить заключение о независимой оценке.
Отчет об оценке является важной составляющей проверки квартиры. Банк должен удостовериться, что средства по займу не выданы в излишнем размере.
Оценщик недвижимости должен иметь лицензию и может быть аккредитован банком для таких процедур.
Важно знать: Ипотека с завышением: риски продавца и покупателя
Ипотека с недофинансированием (понижением цены) – соглашаться ли на такую сделку?
Что должен проверить сам покупатель
Проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно, отдельно от банка, можно, и даже нужно. В конце концов, банк проверяет квартиру для своей выгоды.
Например, чтобы быстро продать в случае, когда заемщик не справится с кредитом.
Сам покупатель квартиры может самостоятельно собрать все интересующие его документы, чтобы не мучиться вопросом о том, проверяют ли банки юридическую чистоту квартиры на должном уровне.
Сбор информации о предыдущих собственниках и частоте предыдущих сделок
Самостоятельная проверка юридической чистоты квартиры невозможна без сбора информации, которую предоставляют только собственнику. Значит, придется попросить его заказать выписку из единого государственного реестра по своей квартире. В ней будет отображена вся история перехода прав и указаны все прошлые владельцы объекта недвижимости.
Выписка о переходе прав на объект
Действительность паспорта собственника
Для паспортов установлен срок действия. Он подлежит замене в 20 лет и в 45. Если ребенку -собственнику уже есть 14 лет, от паспорт необходимо получить.
На момент продажи паспорт собственника должен быть действителен, проверить на сайте http://xn--b1afk4ade4e.xn--b1ab2a0a.xn--b1aew.xn--p1ai/info-service.htm?sid=2000. Контроль за этим и должен взять на себя будущий владелец, потому как во время проверки службы безопасности по ипотеке может быть пропущен этот пункт.
Технический паспорт БТИ
Для такого документа срок действия не установлен, само бюро технической инвентаризации советует обновлять его каждые пять лет. Следует отметить, что если с момента выдачи прошлого паспорта произошли какие-то изменения с квартирой или ее перепланировки, то документ будет не действителен.
Обратите внимание, что некоторые банки не требуют технический паспорт ни для одобрения, ни для оценки.
Задолженность по ЖКХ
Проверить квартиру перед покупкой в ипотеку на предмет задолженности по оплате услуг ЖКХ – очень важная задача для будущего владельца. Ведь прошлые долги будут переданы новому собственнику. Покупатель вправе попросить продавца показать выписку по личным счетам из УК (скачать пример справки), энергосбыта и газовой компании, чтобы убедиться в отсутствии долгов.
Проверка на банкротство
Если даже в процессе подготовки ипотеки проверка документов продавца прошла успешно, но будет установлено, что продавец является банкротом – это риск для заемщика (основания для признания банкротом -127-ФЗ, ст. 213.4 (скачать)).
Не исключен случай, когда кредиторы продавца могут оспорить факт продажи квартиры, отменить через суд сделку в счет уплаты долгов (о недействительности сделок — Гражданский кодекс, ст. 167 (скачать)).
Поэтому вполне обоснована просьба покупателя предоставить справку из единого реестра сведений о банкротстве. Но лучше проверить самому покупателю, тем более это бесплатно:
- на сайте https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx
Проверка на исполнительные производства в отношении продавца
Если в отношении продавца были возбуждены исполнительные производства, то собственник находится в специальных базах службы судебных приставов, которые в дальнейшем могут оспорить факт продажи объекта недвижимости.
Проверяет ли банк квартиру при ипотеке по исполнительным делам? Для уменьшения своих рисков проверить лицо по таким базам может и сам покупатель, воспользовавшись сервисом на официальном сайте ФССП (http://fssprus.ru/iss/ip/).
Наличие временно выписанных лиц
Выявить временно выписанных из квартиры лиц поможет архивная или расширенная справка (скачать образец). Заказать ее можно либо в МФЦ, либо в отделе ТСЖ. Такая справка будет отображать всех прописанных лиц с момента сдачи квартиры в эксплуатацию, а также покажет лиц, которые до сих пор имеют право проживать на продаваемой жилплощади (например, осужденный выписан по приговору суда).
Проверить чистоту квартиры при покупке в ипотеку необходимо, но процесс этот очень сложный и трудоемкий. Каждый случай продажи индивидуален.
Чтобы сократить сроки проверки, следует заранее подготовить для банка все документы, которые может получить только собственник по своему запросу.
Приняв такой пакет документов, банк более детально изучит квартиру и намного быстрее вынесет свое решение.
Для дополнительной гарантии на юридическую чистоту при покупке в ипотеку можно в договор купли-продажи включить дополнительные условия. С рекомендуемыми условиями можно ознакомиться в статье — Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя.
Оцените автора (2