В предложении Союза потребителей РФ речь идет о том, чтобы возложить на застройщиков обязанность высчитывать и сообщать заранее покупателям «срок годности» жилых многоквартирных домов (МКД).
Эксперты не считают, что введение подобной нормы увеличит издержки отрасли, но вместе с тем не видят особой необходимости в появлении нового ГОСТа, поскольку, по их мнению, он будет дублировать уже существующие стандарты.
www. stirileprotv.ro
- Как информируют «Известия», с инициативой о назначении домам срока жизни обратился в Минстрой председатель союза Петр Шелищ. В его письме в ведомство говорится о необходимости введения соответствующего государственного стандарта (ГОСТ), который:
- • установил бы метод оценки срока службы нового МКД;
- • применялся бы для применения на этапах экспертизы и утверждения проекта, а также приемки домов.
В письме отмечено, что, согласно действующему регулированию, срок эксплуатации современных жилых домов массового строительства составляет не менее 50 лет. Но каким будет реальный срок службы дома — этот для потенциального покупателя квартиры в нем сегодня остается неясным.
www.klerk.ru
«Молодые люди, которые въехали в новую квартиру, и будут выплачивать ипотеку 20 лет, рискуют уже в пенсионном возрасте остаться без своего жилья, — поясняет свою инициативу Петр Шелищ (на фото). — Поэтому стоит узнать срок службы дома до покупки жилья, а не тогда, когда он подошел к концу», — предлагает руководитель Союза потребителей РФ.
www.fkr72.ru
Насколько актуально введение такого стандарта (в частности, не слишком ли «умозрителен» озвученный посыл) и не вызовет ли оно увеличение издержек для строительной отрасли — на эту тему РИА Недвижимость провела экспертный опрос среди представителей девелоперского бизнеса и смежных с ним сфер.
Начальник управления по качеству проектирования и техническим решениям ГК Главстрой Гарий Бец (на фото) отметил, что сегодня в российском законодательстве существует нормативные сроки службы жилых домов, их капитального ремонта и обслуживания.
«Объекты, построенные нами по документации, прошедшей государственную экспертизу, уже гарантированно при правильной эксплуатации будут стоять установленный нормативом срок — 75—100 лет», — пояснил Бец, напомнив, что после ввода дома в эксплуатацию, ответственность за здание несут собственники жилья и управляющие компании.
www.zhek.biz
По мнению эксперта, сегодня важен не стандарт срока службы объекта (определяемый в первую очередь конструктивными материалами, из которых дом построен), а стандарт на правильное и грамотное современное обслуживание построенных МКД после их ввода в эксплуатацию.
«Потребителю важно, чтобы дом был в пригодном техническом состоянии в течение всего срока службы», — подчеркнул Бец. Он предположил, что введение еще одной, по сути дублирующей, нормы, не отразится на проектной документации, на экспертизе проектов, а потому — не будет нагрузкой для застройщика и не повлияет на себестоимость строительства.
www.rbk.ru
С коллегой солидарен директор ГК А101 Олег Гурьев (на фото). По его словам, если в отрасли и появится новый государственный стандарт, то ему будут соответствовать все строящиеся дома, поскольку 50 лет — это минимальный регламентный срок службы домов.
- «Что касается покупателей квартир, то нет уверенности, что прописанный в документах срок службы дома может повлиять на стоимость квадратного метра», — предположил Гурьев.
- По его мнению, покупателям больше пригодится информация о том, что «можно и чего нельзя делать с конструктивными элементами дома, сроки проведения регламентных ремонтов и обслуживания самого здания и его инженерных систем».
- По мнению генерального директора крупной подрядной организации СК Перспектива Михаила Иванова (на фото), если стандарт и будет принят, то строительную отрасль он затронет частично.
Подобный ГОСТ имеет смысл в отношении проектов массового малоэтажного жилья, которое может строиться из не очень долговечных строительных материалов. В таких проектах действительно могут возникать вопросы к сроку жизни здания и необходимость его регуляции на федеральном уровне, выразил свою точку зрения Иванов.
www.36on.ru
Исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева (на фото) обратила внимание на то, что стандарты (СНиПы и ГОСТы), определяющие срок службы МКД, «все давно есть», но они далеко не всегда соблюдаются.
«Срок службы дома очень сильно зависит от его содержания, — подчеркнула эксперт, добавив: — Я видела массу новых домов, которые за короткий срок собственники превратили в полные развалины», — поделилась своим опытом Разворотнева.
По ее словам, сегодня важно, чтобы собственники и УК своевременно выполняли весь перечень работ, предназначенных для обслуживания МКД, в срок проводили ремонты и т.д.
«А ответственности на собственниках никакой нет», — с сожалением констатировала эксперт.
Сколько простоит ваш дом?
Приобретая в собственность квартиру, покупатели уверены, что совершают выгодную инвестицию. Вторичное жилье можно будет, в случае надобности, заново продать, обменять с доплатой на новостройку, завещать потомкам. Но проходят годы, здания ветшают и «квадратные метры» падают в цене, а городские власти не спешат признавать строение ветхим для того, чтобы бесплатно обменять его на новое. Сколько лет жизни отпущено российским домам разных категорий?
Нормативные сроки эксплуатации зданий
Срок эксплуатации жилого дома, заявленный строителями, как правило, всегда меньше реальной износостойкости объекта. На долговечность строения влияют условия эксплуатации: природные, атмосферные факторы, а главное – отношение жильцов к общедомовому имуществу, наличие регулярных ремонтов.
- Капитальные здания, построенные из качественных, дорогих материалов, стоят дороже, чем дома эконом-класса, но требуют меньших затрат на эксплуатацию.
- Физический износ здания предполагает потерю первоначальных технических свойств объекта: снижение прочности материалов, устойчивости конструктивных и отделочных элементов, ухудшение состояния коммуникаций.
- Под моральным износом подразумевается устаревание планировок, несоответствие конструкции дома современным требованиям жизни, снижение комфорта проживания из-за устаревания инженерного оборудования, неэкологичного окружения и других веских причин.
- Сроки заявленной службы жилых домов в РФ
- Источник: Гарантпроект
Переводя инженерную терминологию на бытовые формулировки, констатируем: «сталинские» дома довоенной постройки, возведенные с большим запасом прочности, без экономии на материалах, призваны были прослужить своим владельцам не менее 125 лет, а «сталинки» послевоенного периода – 150 лет. Дома из кирпича служат не менее 100 лет, как, впрочем, панельные и блочные 9-16-этажки. У современной «панели» срок службы еще больше: она обязана простоять 120 лет, а многоэтажные здания из кирпича и монолитного железобетона – 150 лет.
У «хрущевок» официальный срок службы заявлялся в 25 лет для сносимых, и в 50 лет – для несносимых серий.
Если здание изношено менее чем на 10%, его состояние считается хорошим. Удовлетворительными в той или иной степени признаются здания с износом от 11 до 30-40%, неудовлетворительными – от 41 до 60%. А вот здания со степенью износа от 61 до 80% считаются уже ветхими. Что же касается построек со степенью износа свыше 80% – это аварийные, опасные и непригодные для проживания здания.
«Слабое звено» жилфонда
«Хрущевки» строились из железобетонных сборных панелей, кирпича или крупных ЖБ-блоков. Причем кирпичным и крупноблочным панельным «малоэтажкам» эксперты пророчили до 150 лет жизни.
И хотя большинство из них могли простоять довольно долго, у населения накопилось много претензий к их конструктиву: отсутствие лифтов и мусоропроводов, низкие потолки, тонкие стены, тесные кухни, газовые колонки, сидячие ванны, неудобные планировки и малые метражи квартир депрессировали жильцов.
Квартиры в «хрущевских» домах не соответствовали современным требованиям к комфорту, а главное – «пятиэтажки» занимали сотни квадратов дорогой столичной земли, на которой можно было бы возвести здания, в четыре-пять раз выше старых «панелек».
В итоге решено было самые старые «панельки»-«хрущебы» снести, а наиболее прочные (крупноблочные пятиэтажки серий 1-510, 1-511 и 1-515, а также кирпичные дома серии 1-447) – реновировать, утеплив стены и надстроив сверху еще несколько этажей.
В итоге в столице РФ (как и в Санкт-Петербурге, Казани, Уфе, Сыктывкаре) была проведена экспериментальная реновация нескольких зданий, после чего проект все же получил ярлык «нерентабельно». В 2015 году еще шел разговор о капремонтах и модернизации несносимых серий «хрущевок», но в 2016 году на официальном уровне об этих планах уже не вспоминали.
Темпы сноса «хрущевок» замедлились
Программа сноса «хрущевок» бодро стартовала в Москве в 2006 году, с целью завершить освобождение городского пространства от домов серий К-7, 1МГ-300, 1605-АМ, II-32 и II-32 к 2010 году.
Но финиш проекта постоянно переносился на более поздние сроки, и теперь городские власти Москвы обещают снести оставшиеся 80 домов только к концу 2018 года.
Адреса «пятиэтажек», подлежащих сносу в ближайшее время, можно увидеть здесь.
Всплеск активности граждан, вселявшихся в «хрущевки» с целью скорого улучшения условий проживания, был недолгим. Даже к домам, официально внесенным в список предназначенных на снос, не спешит подъезжать демонтажное оборудование.
Сотни московских семей годами «сидят на чемоданах» в надежде, что не в этом, так в следующем году их все же переселят в новостройку из ветхой «хрущевки». Но кризис вносит свои коррективы: власти каждый год замедляют темпы выполнения обязательств по программе комплексной реконструкции кварталов.
Главной причиной остановки демонтажа ветхого жилья стало отсутствие финансирования. Большая часть «хрущевок» сносилась за счет городского бюджета, а примерно четверть – за счет инвесторов, заинтересованных в освоении освободившихся территорий. С приходом новой администрации в мэрию некоторые старые контракты были расторгнуты, а новые так и не были заключены.
«Проблема нарастает, как снежный ком, – сетует член Общественной палаты РФ Георгий Федоров в интервью газете «Известия». – Программа сноса «хрущевок» застопорилась, а вскоре на повестку дня встанет вопрос о судьбе 9-ти и 12-этажных домов, также построенных в 60-е годы прошлого века».
Вице-президент Ассоциации строителей России, президент Научно-производственного центра «Стройтех» Владимир Уткин настроен более оптимистично:
– Что касается в целом бетонных сооружений, нужно учитывать законы химии и физики. Если дома из железобетона построены из обычного (не активированного) цемента марки М400-М500, то с годами прочность их стен и фундамента лишь увеличивается: микрогранулы смеси входят постепенно в химические реакции, что ведет к уплотнению, можно сказать – «окаменению» конструкции.
Так что построенные в 60-70-х годах жилые здания могут простоять еще очень долго. Вопрос их замены может возникнуть на фоне требований к эстетизации городской среды, модернизации жилого пространства.
Снаружи старые здания выглядят довольно блекло: непрезентабельно, однотипно. Квартиры в старых «панелях», возможно, не устраивают современных жильцов из-за низких потолков, неудобства планировок, морального устаревания.
Эта задача может рассматриваться в ракурсе проблем градостроительства, архитектуры, требований социума. Но, повторю, с точки зрения конструктива запас прочности у зданий, построенных из железобетона, довольно большой.
Заявленный когда-то строителями срок службы по факту – явно занижен. Насколько мне известно: нигде в мире от старости, без внешних воздействий, ни один железобетонный дом еще не упал.
ЧП случаются технологические: может произойти обрушение дома из-за взрыва бытового газа или иных взрывоопасных веществ, по причине пожара, землетрясения.
Могут со временем прийти в негодность коммуникации: сгнить трубы, расшататься двери, рамы, осыпаться штукатурка… Но несущие конструкции у панельных «многоэтажек» достаточно прочны.
Сегодня скорее можно ожидать ЧП из-за ошибок, случающихся при монолитном домостроении – из-за нарушения технологий.
Когда дом «собирают» на морозе и из экономии энергоресурсов не всегда прогревают участки, где идет бетонирование, либо в неоправданно большом количестве применяют хлорсодержащие добавки в бетон, которые в итоге вызывают коррозию арматуры. Могут произойти какие-то частичные обрушения конструкций. Итого: самопроизвольное обрушение дома из сборного железобетона – событие крайне маловероятное.
Снос или надстройка плюс капремонт? Согласно не раз озвученным планам городских властей, не только «хрущевки» несносимых серий, но и дома брежневской эпохи, построенные в 60-70-х годах с большим запасом прочности, могут быть подвергнуты реновации путем капитального ремонта, утепления фасадов вентилируемыми панелями с каменной ватой и достраиванием нескольких этажей. К примеру, в Тимирязевском районе Северного округа планировалось подвергнуть реконструкции с надстройкой целых 24 дома. Реконструкция кварталов была запланирована властями на 2010-2020 годы, о чем сообщается на портале Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы. К реновации домов несносимых серий в Москве планируется приступить после 2018 года, когда окончательно завершится программа сноса «пятиэтажек». Модернизации подвергнутся кирпичные и крупноблочные дома от 1 до 4-х этажей общей площадью 24,5 миллиона квадратных метров. Причем финансироваться этот масштабный проект будет за счет частных инвесторов и самих жителей города – в рамках программы капремонта.
Порядок признания жилых домов аварийными определен постановлением Правительства Москвы от 18 июня 2012 года № 274-ПП «Об организации работы Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы».
Если ветхие жилые здания не признаются специальной комиссией аварийными, основания для их сноса отсутствуют. Тогда у жителей остается последняя надежда на масштабный, основательный капитальный ремонт с заменой коммуникаций и всех аварийных конструкций.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 г.
№ 832-ПП «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы», определен адресный перечень многоквартирных домов, в которых будут проводиться мероприятия по комплексному капитальному ремонту. Всю информацию по этому вопросу можно найти на официальном сайте Департамента капитального ремонта города Москвы.
В рф планируют высчитывать срок эксплуатации жилых домов
На днях Союз потребителей Российской Федерации обратился к Минюсту с просьбой обязать застройщиков указывать срок службы новостройки. Такая мера позволит людям, въезжающим в новые квартиры, понимать, через сколько лет дом станет непригодным для жизни. Учитывая, высокую стоимость жилья, а особенно в крупных городах России, вынуждающую граждан брать ипотеку, вопрос особо актуален.
Такая мера заставит на этапе разработки плана рассчитать все нюансы, которые дадут возможность продлить срок службы зданий. Сегодня многие застройщики халатно относятся к этому вопросу, поэтому уже через несколько лет после сдачи дома в эксплуатацию начинается косметический ремонт. И это в лучшем случае.
На строениях эконом класса расходы заметно сокращают, что никак не отражается на конечной высокой стоимости квартиры. Чтобы этого не было, люди уже на момент покупки должны видеть реальную цифру срока службы.
Шелища Петр Борисович – председатель Союза потребителей России
В Минюсте заверяют, что современные массовые постройки смогут прослужить около 50 лет. Но это приблизительно и без учёта косметического и капитального ремонтов. Новый ГОСТ даст возможность лучше разобраться в ситуации.
По данным на конец 2019 года, в России больше 1 млн граждан проживают в аварийных домах. С каждым днём эта цифра неустанно растёт. Такую информацию предоставил Владимир Якушев глава Минстроя.
Расселение идёт медленно, а проводить капитальный ремонт в старых постройках дорого и нецелесообразно. Поэтому людям приходится или ждать очереди, или переезжать за свой счёт в другое жильё. Несмотря на то, что по всей стране строительство идёт полным ходом, этого очень мало.
По данным на сегодняшний день, новостройки в РФ составляют около 10% от всех строений. В России около половины домов – это блочные и панельные многоэтажки, возведённые до 1980 года. Срок их службы с учётом капитального ремонта составляет 100 лет.
То есть демонтированы они будут не раньше 2070 года. Кроме этого, хватает и хрущёвских домов, рассчитанных на 50 лет. Учитывая, что капитальный ремонт не делается практически нигде, постройки приходят в упадок. Остаётся надеяться, что с принятием нового ГОСТ ситуация заметно улучшится. Возможно, жильё станет немного доступнее.
Делитесь своим мнением, ставьте лайки и подписывайтесь на наш канал.
Домам определят сроки годности
Строителей обяжут указывать срок годности домов. С такой инициативой выступил Союз потребителей России. Там предлагают установить специальный ГОСТ для зданий разных типов.
Он должен учитывать множество характеристик построек и определять четкие даты капитального ремонта, а также сноса дома.
Причем эти данные не должны оставаться только в технических документах, но быть открытыми для покупателей жилья.
Эту информацию будут использовать при определении рыночной стоимости недвижимости, наряду с ценой квадратного метра, пояснил председатель Союз потребителей РФ Петр Шелищ: «Согласно ГОСТа 2010 года, ныне действующего, современные жилые дома массового строительства должны быть рассчитаны не меньше чем на 50 лет нормальной эксплуатации. Но 50 лет не такой уж большой срок. Если молодая семья въехала в новую квартиру в 20 с небольшим лет, а дом рассчитан на 50 лет, то к пенсии они, глядишь, могут столкнуться с необходимостью искать себе новое жилье, потому что этот дом будут расселять и сносить.
- Поэтому надо сравнивать дома между собой не только по цене квадратного метра, но и по цене года владения квартирой.
- Но для этого нужен надежный метод, утвержденный официально, расчета таких сроков службы».
Подобные стандарты существовали в строительной отрасли раньше, напоминают эксперты. Так, например, известно, что «сталинки» довоенной постройки рассчитаны на 125 лет эксплуатации, а кирпичные «хрущевки» — на 100 лет.
Панельные и блочные многоэтажки, возведенные до 80-х годов могут простоять без реконструкции сотню лет, но потом их нужно снести. Более современные панельные дома зачастую строят без возможности реконструкции.
Строители подразумевают, что на пороге следующего века их просто демонтируют.
Но на цену жилья подобные сроки годности не влияют, говорят риэлторы.
Рынок учитывает инфраструктуру района, транспортную доступность и подобные факторы.
Установленная дата сноса дома через десятки лет никак не отразится на покупательских предпочтениях, убежден вице-президент Гильдии риэлторов Подмосковья Константин Манченко: «Дают бумажку: новостройка простоит 30 лет.
Через 15 фасады начинают отваливаться, стены тонкие и холодные, и шумоизоляция у них такая, что чихнул, у соседа слышно, что ты чихнул, потому что все равно монолит-кирпич гонят-гонят-гонят. Дом начинает давать трещины, когда жители заселяются. Ну и что? Застройщика к тому времени не будет.
А кто будет отвечать? Фонд, который выдает эти бумажки? Не проще будет пересмотреть стандарты?»
Застройщики и сейчас дают гарантии на свой продукт. Но они не могут отвечать за качество домов вечно.
Тем более, что не все стороны, заинтересованные в качестве жилого фонда, выполняют свои обязательства добросовестно, подчеркивает вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев: «Строитель, построив дом, берет на себя некую гарантию.
Существуют определенные сроки по различным видам работ, что фундамент не развалится, что качественно выбрано место с точки зрения грунтов, то есть изыскательские работы проведены, качественно сделан проект, и так далее, и так далее. На все это существуют некие гарантийные сроки.
Они несколько лет (пять–семь) по различным видам работ, а дальше наступает вакуум. Каждый дом изнашивается по-разному, в зависимости от эксплуатации, естественно, ну и от того, насколько сами жильцы аккуратно эксплуатируют здание.
Вот эти факторы, они достаточно неопределенные, поэтому очень важно, чтобы был указан некий предельный срок, после которого здание необходимо либо сносить, либо капитально ремонтировать, поскольку это бюджетные обязательства — осуществлять переселение из ветхого аварийного жилья, и местные региональные власти стремятся этот срок отодвинуть, чтобы не расходовать бюджетные средства».
Параллельно в строительной отрасли идет пересмотр прежних ГОСТов и СНиПов. Сейчас действует около 10 тыс. обязательных требований, недавно правительство пересмотрело список требований к безопасности зданий и сооружений. С 1 августа примерно три тысячи прежних норм перейдут в разряд рекомендательных.
Предполагается, что упразднение ряда правил позволит сократить сроки строительства на 20%, снизить издержки и сделать прозрачней различные согласования, связанные со стройкой.
Светлана Белова
Срок эксплуатации жилых домов — виды и процедура
Этот показатель означает время целесообразной с экономической точки зрения эксплуатации здания и является довольно условным понятием. По факту, к окончанию этого срока большинство важных составляющих здания не исчерпывают свои резервы прочности, поэтому могут безопасно использоваться ещё немалое время.
В процессе эксплуатации постоянно проводится текущий профилактический (т.е. заранее запланированный по месту, затратам и объёму), а в случае нужды и непредвиденный ремонт каких-то систем и конструкций дома.
- Строительные конструкции подвергаются не только силовому воздействию от нагрузки, но и агрессивному влиянию внешней среды – разнообразной коррозии, от которой строение необходимо защищать.
- При проведении надлежащего ремонта здания способны служить гораздо дольше, однако в первые годы после капитальных ремонтных работ за строением необходимо внимательно наблюдать.
- При определении срока службы строения в целом принимают средний нормативный показатель безотказной службы для его основных конструктивных элементов – фундамента, самонесущих и несущих стен, колонн.
Срок годности
Для разных типов жилых строений эти показатели различны:
- Дома советского периода:
- «Сталинки» довоенной постройки — 125;
- «Сталинки» послевоенного возведения -150;
- «Хрущевки» панельного типа- 50;
- Кирпичные 4-5-ти этажные дома — 100;
- Панельные и блочные 9-16-ти этажные – 100.
- Современные постройки:
- Дома из кирпича и монолитного железобетона — 125-150;
- Панельные — 100-120.
При этом для сооружений панельных и блочных типов строительными нормами серьёзные работы по реконструкции, а значит и продление периода службы, не предусмотрены.
Железобетонные дома очень чувствительны к срокам капитального ремонта. Т.е. выполненный в нужное время и в необходимых объёмах, он способен значительно продлить срок службы жилья. Однако если ремонт нужен, но по каким-то причинам не производится, то строения начинают стремительно изнашиваться, и через какое-то время ремонт становится уже нецелесообразным.
Виды жилых многоквартирных домов
По уровню капитальности жилые дома классифицируются согласно материалу изготовления основных (не подразумевающих замену) элементов (фундамент, стены/колонны перекрытия) и подразделяются на 5 групп, каждая из которых имеет свой срок службы:
- 150 лет для каменных особо капитальных зданий с каменными/бетонными фундаментами, кирпичными, монолитными и крупноблочными стенами и железобетонными перекрытиями.
- 125 лед для обыкновенных каменных строений с каменными фундаментами, кирпичными, крупноблочными и крупнопанельными стенами, смешанными либо железобетонными перекрытиями, каменными по металлическим балкам.
- 100 лет в случае облегчённых каменных зданий с каменными и бетонными фундаментами, облегчённой конструкции стен из кирпича, шлакоблоков и т.п., перекрытиями из железобетона, древесины или камня по металлическим балкам.
- 30 лет, если здания сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, фундаменты древесно-каменные, стены каркасные, перекрытия в них деревянные.
- 15 лет для крайне лёгких жилых построек из досок и им подобных малопрочных материалов.
Сроки службы отдельных частей здания различаются в зависимости от материала изготовления и колеблются в пределах:
- Фундамент 50-150 лет.
- Стены 50-100 лет.
- Колонны 85-100 лет;
- Перекрытия 50-100 лет.
- Крыша 30-100 лет.
- Кровля 8-25 лет.
- Полы 15 – 60 лет.
- Лестницы 30-100 лет.
При воздействии агрессивной внешней среды этот срок сокращается в 2-3 раза.
Износ зданий
Вне зависимости от класса и степени капитальности по ходу времени все здания подвергаются износу.
Физический
Физический износ означает, что под влиянием естественных факторов постройка постепенно теряет какие-то из своих изначальных физических свойств и характеристик. Конкретная степень изнашивания изменяется в зависимости от характеристик материалов, конструктивного решения здания, особенностей его расположения в т.ч. климатических, условий эксплуатации.
Физический износ целого здания в общем определяется согласно износу составляющих его фрагментов.
Определяется обследованием здания визуальным образом, способами контроля и испытания конструкций при помощи специальных приборов и инструментов.
Моральный
Моральный износ возникает из-за постепенного технического развития в обществе и определяется как несоответствие по функциональному назначению.
Признаки морального устаревания здания:
- Планировка квартир не соответствует современным требованиям.
- Системы инженерного оборудования устарели.
- Излишняя плотность застройки и заселения.
- Недостаточное благоустройство и озеленение.
Первый тип морального износа определен снижением цены здания в сравнении со временем его строительства в связи с упрощением, а значит и удешевлением процесса строительства, а также за счёт возведения более современного жилья. Соответственно, необходимо производить периодическую переоценку жилого фонда.
Вторая вид определяет устаревание здания и составляющих его элементов относительно существующих на данный момент требований к объёмно-планировочным, санитарно-гигиеническим и иным решениям, озеленению, благоустройству и т.д.
Оценка состояния жилого дома
В соответствии со степенью износа, состояние понимается как:
- Хорошее — менее 10% износа.
- Вполне удовлетворительное — 11-20%.
- Удовлетворительное — 21-30%.
- Не вполне удовлетворительное — 31-40%.
- Неудовлетворительное — 41-60%.
- Ветхое — 61-80%.
- Непригодное для жизни — выше 80%.
При принятии решений о сносе домов в процессе реконструкции и застройки городов износ в 70% принимается за предельную величину.
На скорость процесса изнашивания оказывают влияние:
- качество используемых для строительства материалов;
- частота и качество выполняемых ремонтных работ;
- особенности эксплуатации;
- целесообразность и адекватность конструктивных решений в процессе капитального ремонта;
- время, в течение которого здание не использовалось (при наличии таких периодов);
- степень заселённости.
Процедура
Осмотр подразделяется на:
- Общий – обследование всего здания.
- Частичный – осмотр конкретных участков или систем постройки.
- Внеочередной – после проявлений стихии, способных нанести ощутимый урон зданию – ливней, ураганов, снегопадов.
Осмотр выполняется в такой последовательности:
- Придомовая территория, вводы, выпуски и дворовые сети различных коммуникаций.
- Фундамент, отмостка, подвальные помещения и расположенное там оборудование.
- Фасады, наружные стены, включая балконы, лоджии, различные декоративно-архитектурные детали, устройства отвода атмосферных осадков.
- Кровля и чердачные помещения вместе с выходящими туда оголовками вентиляции, канализации, антеннами и т.д.
- Непосредственно сами помещения в здании. Особенно тщательно обследуются несущие элементы – стены/колонны и перекрытия, однако внимание уделяется всем составляющим помещения – окнам, дверям, перегородкам, балконам и т.д.
- Системы санитарно-технического и инженерного обеспечения.
Если речь идёт о внеочередном осмотре, то первыми изучаются наиболее пострадавшие части здания, чтобы возможно было максимально быстро принять решения об их устранении, особенно, если речь идёт об опасных для жизни и сохранности имущества повреждений.
В осмотре принимают участие компетентные специалисты из эксплуатирующей здание организации либо товарищества собственников, а также представители местных органов самоуправления ответственные за эту процедуру.
В процессе осмотра помимо конкретной степени износа осуществляется прогнозирование остаточного срока эксплуатации для того или иного элемента, конструкции и т.д. Этот срок по факту может быть меньше или больше среднего нормативного значения для данного объекта.
По итогам обследования составляется акт осмотра, согласно утверждённым в данном населённом пункте образцам, а также акт о фактическом техническом состоянии. Акты отправляются в органы местного самоуправления, которые уже принимают решения о ремонтных работах, сносе, расселении и т.д.
Застройка на века: домам хотят прописать «срок годности»
В России предложили обязать застройщиков высчитывать и сообщать покупателям «срок годности» жилых домов. Союз потребителей РФ обратился в Минстрой с инициативой создать для отрасли специальный ГОСТ. С письмом ознакомились «Известия».
Стандарт установит метод оценки срока, в течение которого прослужит новый многоквартирный дом. Это позволит гражданам понять, сколько они смогут прожить там до момента, как здание превратится в аварийное.
Мера также заставит девелоперов повысить качество жилья экономкласса, «сроки годности» которого постоянно сокращаются, отметили эксперты.
Срок службы
Союз потребителей РФ обратился в Минстрой с предложением разработать новый стандарт для строительной отрасли: в нем будет утвержден метод оценки сроков службы жилых домов.
Об этом сказано в письме председателя союза Петра Шелища в министерство от 16 июля, с которым ознакомились «Известия».
По его мнению, этот стандарт следует сделать обязательным для применения на этапах экспертизы и утверждения проекта, а также приемки домов. Впоследствии информация должна стать доступной для потребителей.
В письме отмечено, что, согласно действующему регулированию, срок эксплуатации современных жилых домов массового строительства составляет не менее 50 лет. Но каким будет реальный срок службы дома, как раз и нужно знать покупателю: тогда он поймет, сколько сможет прожить в нем до момента, когда здание станет аварийным. Эту информацию следует учитывать наряду с ценой квадратного метра.
— Молодые люди, которые въехали в новую квартиру и будут выплачивать ипотеку 20 лет, рискуют уже в пенсионном возрасте остаться без своего жилья, — отметил Петр Шелищ. — Поэтому стоит узнать срок службы дома до покупки жилья, а не тогда, когда он подошел к концу.
В письме Союза потребителей сказано, что панельные хрущевки рассчитаны всего на 50 лет и не подлежат реконструкции. У кирпичных пятиэтажек тех же годов постройки срок службы составляет 100 лет с условием, что в период 2015–2030 годов они пройдут капремонт.
Панельные и блочные многоэтажки (9–16 этажей), которые возвели до 1980 года, прослужат 100 лет без реконструкции, хотя по окончании этого срока их должны снести.
Более современные панельные дома, построенные до 1998 года, тоже не подлежат реконструкции и должны быть демонтированы в 2070–2105 годах.
В Минстрое «Известиям» сказали, что на момент публикации статьи предложение союза в ведомство не поступало.
Больше качества
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский сказал «Известиям», что современные новостройки возводятся с применением новых технологий, а сроки службы жилых домов обычно меньше их реальной износостойкости.
Например, панельным зданиям в среднем отводится 75 лет, монолитным — до 150.
Однако на практике они могут прослужить значительно дольше, если жильцы будут соблюдать правила эксплуатации, а власти — проводить капремонт, подчеркнул он.
— Скорее всего, введение нового стандарта заставит девелоперов улучшить качество строительства бюджетных многоквартирных домов стандарт-класса, — сказал он. — ГОСТ подтолкнет их к тому, чтобы увеличить «срок годности» жилого дома, а это обязательно отразится на его стоимости.
Акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко напомнил «Известиям», что правительство уже утвердило постановление, согласно которому треть действующих ГОСТов, строительных норм и правил (СНиПов), а также других требований в строительстве станут рекомендательными. Причем оставшиеся переработают, что снизит административные барьеры в отрасли, уверен он.
— Принятие новых стандартов — это движение в обратном направлении со всеми сопутствующими процессами: новыми согласованиями, нормативной базой, затратами, — отметил Олег Колченко.
Директор по поддержке риелторского бизнеса «Миэль» Юлия Федулаева сказала «Известиям», что поддерживает предложенную инициативу. Сейчас, по ее мнению, качество возводимого жилья оставляет желать лучшего, особенно в бюджетном сегменте.
— Из-за падения платежеспособного спроса населения строители стараются максимально удешевить жилье. Это приводит к тому, что сроки службы домов сокращаются, — подчеркнула она.
По мнению эксперта, появление стандарта может изменить эту ситуацию, но сделает весь процесс дороже. Например, строителям придется проводить дополнительную экспертизу, использовать более дорогие материалы. В итоге это скажется на конечной цене для потребителя, отметила она.
Также новый стандарт спровоцирует другое серьезное изменение. Сейчас граждане платят примерно одинаковые взносы на капитальный ремонт, хотя, к примеру, в кирпичном доме до него можно жить 60–80 лет, а в «панели» его следует проводить раз в 20–25 лет. Новый ГОСТ, по мнению Юлии Федулаевой, подтолкнет власти к созданию сетки взносов за капремонт в зависимости от типов приобретаемого жилья.
Новый стандарт можно рассматривать как попытку классифицировать жилую недвижимость, сказала «Известиям» гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. Сейчас она условна и может опираться на разные критерии: от отделки фасадов до высоты потолков, отметила эксперт.
Срок «жизни» дома предложили указывать заранее: повысится ли стоимость жилья — МК
Покупая квартиру, человек имеет право знать, как долго прослужит ему сам дом, и какие расходы на его эксплуатацию будут с этим сопряжены. Например, сколько придется платить за капремонт. Однако на деле редко кого волнуют такие детали. Будущие жильцы действуют по правилу: пришел — увидел — и купил.
Если, конечно, достаток позволяет. Тем не менее, специалисты Союза потребителей России считают, что срок службы жилых многоквартирных домов нужно сделать обязательным стандартом в строительной отрасли. Соответствующее письмо направил в Минстрой председатель союза Петр Шелищ.
Чем это «грозит» покупателям и продавцам квартир, рассказали наши эксперты.
Выбирая квартиру в старом фонде, покупатель может ознакомиться, включен ли дом в программу капремонта, какие именно работы и когда будут проведены в доме — эта информация публична, не говоря уже про сведения о том, входит ли дом в программу реновации.
Что касается новостроек, в последние десятилетия отрасль сильно продвинулась вперед.
На смену панельным типовым сериям, широко представленным на рынке еще в 2000-е годы, пришли монолитные дома, которые отличаются максимальным сроком эксплуатации среди всех типов домостроения — около 150 лет.
— Люди, покупая квартиру, даже в ипотеку на 20 лет, редко заглядывают за такие горизонты, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
— Банки выдают ипотеку на 15-20 лет даже под залог квартир в старых панельных домах, хотя там может быть чуть выше страховка.
Об этом мало кто из покупателей задумывается, так как основной критерий выбора жилья (прежде всего, если речь идет о масс-маркете) — бюджет покупки: сколько я потрачу здесь и сейчас.
Застройщик же не будет гарантировать сохранность дома в течение 100 лет.
Законом установлено, что в новостройках устранение недоделок гарантируется лишь в течение 5 лет после ввода дома в эксплуатацию, дальше — уже заботы управляющей компании.
И даже если новый стандарт обяжет застройщика указывать срок службы дома, принципиальным образом что-то вряд ли поменяется. Во всяком случае стоимость квадратного метра не повысится.
Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка считает, что в целом введение четкой регламентации с точки зрения «срока годности» нового жилья очень важно.
«С одной стороны, резко будут сокращены требования в части СНиП к новому жилью, треть пунктов приобретет рекомендательный характер, — рассуждает специалист.
— А с другой стороны, ответственность собственников жилья, прежде всего материальная, постоянно возрастает (стоит вспомнить хотя бы взносы на капитальный ремонт).
При этом экономическая обстановка пока не обещает быстрого роста доходов населения, а это значит, что оборот на рынке жилья будет медленным. Все более распространенной практикой станет жизнь нескольких поколений семьи в одном и том же доме. Поэтому вопрос пригодности жилья для долгосрочного использования будет актуальным».
— Ситуация в строительной отрасли сейчас совершенно иная, нежели несколько десятилетий назад. В частности, это касается панельных серий, которые уступили лидерство монолитным домам, но продолжили совершенствоваться, — говорит генеральный директор управляющей компании «Развитие» Игорь Козельцев.
— Современные панельные дома отличаются герметичностью швов, качественной тепло- и звукоизоляцией, более долгим сроком службы.
Думаю, с точки зрения покупателя квартиры в новостройке разница не столь принципиальна, особенно учитывая тот факт, что в Москве почти 40% квартир комфорт- и бизнес-класса приобретают люди в возрасте 30-40 лет, еще 25% — в возрасте 40-50 лет.
То есть в любом случае современная новостройка прослужит не одному, а многим поколениям, прежде чем превратится в аварийное здание. Поэтому информация о сроке службе вряд ли будет играть ощутимую роль при выборе проекта.
Инициатива не окажет значимого влияния на рынок недвижимости и стоимость квартир не повысит: новый ГОСТ, скорее, зафиксирует текущую ситуацию, полагает коммерческий директор группы «Родина» Ксения Юрьева. «Почти 90% квартир продается в монолитных и монолитно-кирпичных домах, а на панель приходится около 10%.
Конечно, не исключено, что срок службы дома станет еще одним ориентиром для покупателей, однако явно не стоит ставить этот показатель на одну ступень со стоимостью квадратного метра.
Основными критериями выбора новостройки в любом случае останутся местоположение, соотношение цены и качества и репутация девелопера», — утверждает эксперт.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28317 от 22 июля 2020
Заголовок в газете: Дом, который живет сам по себе