На столичном рынке аренды жилья настоящий переполох — из-за коронавируса упали цены и в целом поменялись правила игры.
Арендодатели, например, чаще идут на уступки — дают арендные каникулы при условии, что квартиранты сделают косметический ремонт, или предоставляют скидки на первые месяцы проживания.
Арендаторы тоже изменились — стали смелее и чаще просят о преференциях. При этом и те и другие рискуют попасть в лапы мошенников и ждут перемен к осени. Каких именно, выяснил корреспондент «РГ».
Во время карантина и самоизоляции спрос на аренду квартир в Москве упал едва ли не до нуля. В начале мая, к примеру, он был на 72% ниже, чем годом ранее.
Объяснялось все просто — жизнь замерла, и без крайней необходимости совершать встречи никто не спешил.
На рынке остались только те, кому нужно было жилье, чтобы не остаться без крыши над головой, и те, кто не готов был мириться с простоем своей квартиры.
Как мошенники обманывают москвичей в период пандемии
— Все это сделало отношения арендодателей и арендаторов более гибкими, — рассказывает «РГ» риелтор Сергей Крапивин. — Например, распространенным явлением стали скидки на первые месяцы аренды — дисконт мог составлять от 20 до 50%.
В договоре прописывалось, что спустя два-четыре месяца ценник станет выше. Стали встречаться и случаи, когда квартирантов пускали на первое время бесплатно, но при условии покупки мебели или техники, а также под обещание сделать ремонт.
Интересно, что самоизоляция закончилась, но эти новшества остались. Цены на аренду сейчас ниже докарантинных на 10-15%.
На рынке появились обычные однушки по цене от 20 тысяч рублей в месяц — такого не было давно, обычно цены стартовали от 23-25 тысяч.
В целом же средняя ставка аренды среди всех квартир в Москве сейчас составляет 51,6 тысячи рублей, а в начале марта она была куда выше — 58 тысяч.
Главный эксперт аналитического центра портала недвижимости ЦИАН Виктория Кирюхина указывает на еще одну новинку. Среди предложений долгосрочной аренды сейчас довольно много квартир, которые раньше сдавались посуточно, — из-за отсутствия туристов владельцы такого жилья начали сдавать их надолго.
Спросу при этом расти просто неоткуда. «Во-первых, лето — это малоактивный сезон на рынке недвижимости в целом, — объясняет Кирюхина. — Потенциальные клиенты находятся в отпусках и реже занимаются вопросом переезда.
Во-вторых, часть сотрудников по-прежнему работают удаленно, что позволяет им пока не арендовать жилье в Москве».
В ожидании осени
Осенью на арендном рынке традиционно наступает оживление — в Москву устремляются абитуриенты и студенты, а также желающие перебраться в столицу на ПМЖ или просто заработать денег и вернуться домой. Однако риелторы не ждут, что это вернет ставки на докризисный уровень — они все-равно останутся низкими для последних лет из-за падения доходов людей.
Замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова отмечает, что уже сейчас ощущается смещение спроса в сторону самых бюджетных вариантов аренды. Например, те, кто раньше снимал отдельное жилье, теперь нередко обращают внимание на комнаты.
«Этот формат становится все более популярным как суперэкономичный: цена месяца проживания начинается от 10 тысяч рублей, — объясняет Полякова. — Причем и этот бюджет делится на нескольких человек — все больше арендодателей готовы предоставить свои объекты для найма вскладчину.
По нашим прогнозам, к осени число сделок с комнатами может достичь 1/3 в общем объеме».
Как уберечь жилье от воров-домушников во время отпуска
Пусть и небольшое, но все же влияние на рынок аренды может оказать и льготная ипотека.
Она приблизила размер ипотечных платежей к ставкам аренды, а удаленная работа заставила многих арендаторов по-другому посмотреть на снимаемое жилье.
Когда проводишь в нем 24 часа в сутки, начинаешь меньше ценить расположение квартиры и больше ее обустроенность. Так что те, кто арендовал жилье ближе к центру, теперь чаще смотрят на квартиры на окраинах, но в ипотеку.
Впрочем, ипотечные платежи, даже со ставкой 6,5%, все равно оказываются выше аренды, тем более на фоне ее падения.
«При сроке ипотеки 10 лет платеж по кредиту будет выше средней ставки аренды однушки в Москве на 32 тысячи рублей, а при сроке кредита 20 лет — на 7 тысяч, — считает Виктория Кирюхина.
— Тем не менее часть арендаторов действительно перейдут в категорию покупателей, но это не будет массовым явлением».
Берегись афериста
Что осталось на арендном рынке неизменным, так это мошенники. Они по-прежнему стараются обманом нажиться на тех, кто ищет временное жилье или, наоборот, старается пристроить его в добрые и платежеспособные руки. Пандемия, впрочем, и здесь внесла свои коррективы. Во время самоизоляции активизировались мошенники, действующие под маской солидных риелторских агентств.
«Число пострадавших выросло в пять раз по сравнению с показателем всего предыдущего года, — сетует Оксана Полякова.
— Схема действий простая: разместить объявление о сдаче квартиры или позвонить по объявлению в интернете — и в том и в другом случае мошенники называют себя сотрудниками агентства, жертвам обещают выгодную сделку с условием внести предоплату на указанный счет.
В итоге свои обещания по сдаче квартиры они не выполняют, а нанимателям продают информацию о несуществующих объектах. Если два года назад подобным образом «работали» целые организации, то сейчас это исключительно частные лица».
Распространенным явлением стали скидки на первые месяцы аренды
Так что если вам позвонили от лица риелторской компании, то сначала найдите ее телефон и поинтересуйтесь, действительно ли вам звонил их сотрудник.
Кроме того, важно понимать, что официальные компании работают только после заключения договоров об оказании риелторских, а не информационных услуг и без предоплат. То есть сначала риелторы помогут вам сдать или снять жилье, а уже по факту сделки попросят деньги.
Если же вам предлагают договор об информационных услугах, то даже не продолжайте разговор — после внесения денег и подписания такой бумаги вам дадут пару фальшивых контактов и перестанут отвечать на звонки.
Кстати
Не попасть впросак арендодателям и квартирантам поможет соблюдение простых правил предосторожности. В частности, нужно всегда проверять документы тех, с кем вы заключаете сделку: например, с помощью сервиса на сайте МВД легко узнать, нет ли паспорта в списке недействительных.
А в договоре аренды необходимо корректно указать все сведения о квартире: кадастровый номер, адрес, площадь, состояние и т.д. В документе должна быть информация о собственнике жилья, порядке оплаты, максимальном количестве проверок со стороны арендодателя и других нюансах. Не помешает подписывать договор подписью с расшифровкой ФИО — это затруднит подделку подписи.
В россии орудуют мошенники, выдающие себя за риелторов
Из-за коронавируса на рынке недвижимости начался настоящий хаос.
Арендодатели делают всё возможное, чтобы не остаться без жильцов:
- предлагают «кредитные каникулы»;
- снижают плату за квартиру;
- не берут деньги за последний месяц проживания;
- предлагают сделать небольшой ремонт в счёт оплаты.
Всё это неплохо. Но такая ситуация привела к массовому мошенничеству. Нечестные люди есть как среди, арендодателей, так и среди съёмщиков жилья.
Так, по данным на столичном рынке, ещё весной спрос на квартиры упал свыше, чем на 70% по сравнению с прошлым годом.
Жизнь на несколько месяцев застыла. Нуждающиеся в квартирантах, начали идти на хитрости, чтобы заполучить жильцов. Многие предлагали дисконт, в некоторых случаях достигающий 50%. При этом в договоре был пункт, указывающий на то, что через время цена за проживание увеличится на определённый процент.
Нередко, когда квартирантов пускали и вовсе бесплатно, но опять-таки с рядом условий. Несмотря на окончание карантина, ситуация кардинально не поменялась. Сегодня в Москве можно снять однокомнатную квартиру за 19 тыс. рублей, хотя ещё зимой минимальная цена начиналась от 24-26 тыс. рублей.
Особенно пострадали хозяева, предлагающие жильё посуточно. Туризм сократился, следовательно, в квартирах никто особо не нуждается.
Осторожно мошенники
Арендодатели надеются, что ситуация изменится ближе к осени, когда люди начнут больше путешествовать, ездить по работе и перестанут бояться передвигаться по стране.
Пока обстоятельства и так желают быть лучше, активизировались «чёрные риелторы», желающие нажиться за чужой счёт. Попросту речь идёт о мошенниках, которых стало в 5-7 раз больше.
Одна из самых популярных реализуемых схем заключается в том, что недобросовестные граждане размещают объявление об аренде жилья, а сами называются риелторами. Они обещают прекрасные условия, поэтому говорят, что квартира может уйти, следовательно, нужно внести небольшую предоплату на счёт. Люди отправляют деньги и на этом все связи с якобы агентством обрываются.
Среди мошенников есть и квартиранты. Граждане просятся пожить бесплатно пару недель, обещают, что после будут платить хорошие деньги, а через время пропадают из квартиры, прихватив с собой технику и другие ценные вещи. Риелторы рекомендуют, несмотря на ситуацию с пандемией, быть крайне осмотрительными и не гнаться за дешёвым сыром в мышеловке.
5 мошеннических схем с недвижимостью, о которых надо знать :: Мнения :: РБК Недвижимость
Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».
Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.
1. Задаток
Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.
Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки.
Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет.
В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.
2. Внезапные наследники
Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.
Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги».
Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца.
Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.
За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.
К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника.
Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства.
Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.
3. Очень дальние родственники
В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка.
По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.
На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).
4. Недобросовестный нотариус
Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу.
Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности.
Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.
Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников.
Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.
5. Поддельные документы
Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.
Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок.
Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы.
Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.
Как обезопасить себя при покупке квартиры
При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.
Признаки мошенничества
Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов.
Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема.
Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).
Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок.
Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки.
Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.
Требуйте документы
Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов и получить некоторые документы самостоятельно.
Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы.
Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.
Стандартный набор документов:
- свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
- правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
- справки из ПНД и НД;
- согласие супруга на сделку.
Дополнительный набор документов:
- Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
- Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
- Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на сроки владения имуществом. Если они составляют менее трeх лет, то обязательно потребуйте ознакомиться с материалами наследственного дела. Такое наследственное дело находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику.
- Обязательно запросите технический паспорт БТИ. Он вам поможет понять, произведены ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Рекомендую также настоять на том, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.
5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник
contrastwerkstatt/Fotolia
1. Подозрительно низкая комиссия или ее отсутствие
С 2015 года рынок вторичной недвижимости продолжает находиться в кризисе. Количество сделок снижается, а конкуренция среди риелторов, наоборот, растет.
Если еще в 2013-2014 годы размер комиссии брокеру на вторичном рынке был равен в среднем 3-3,5%, то сейчас – 1,5-2,5% от суммы договора. Встречаются и такие предложения, когда за сопровождение сделки риелтор просит менее 1%.
Однако не стоит забывать про «бесплатный сыр» в мышеловке. Есть риск, что в итоге вы заплатите комиссию риелтору намного больше. И даже не узнаете об этом.
Как это работает. Брокер берется подобрать вам квартиру за весьма символическое вознаграждение.
Найдя подходящий вариант, риелтор предлагает собственнику поднять стоимость на квартиру, получив эту наценку в качестве вознаграждения. Только после этого аферист соглашается показать квартиру клиенту.
В итоге мошенник получает комиссию и от покупателя, и от продавца в виде наценки.
Как предотвратить. Несмотря на участие в сделке риелтора, покупателю и продавцу все же стоит встретиться на этапе переговоров, чтобы напрямую обсудить цены. Не позволяйте риелтору «разделять и властвовать», иначе вы можете обеспечить ему дополнительный заработок за свой счет.
«Иногда низкая комиссия за услуги риелтора все-таки имеет право на существование, – рассказываетдиректор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.
– Речь идет о мультилистинге, когда, к примеру, брокер собственника предлагает часть своей будущей комиссии риелтору покупателя, если сделка «срастется», то есть мотивирует вторую сторону рекомендовать конкретный объект. Размер вознаграждения варьируется от 20 тысяч рублей и выше.
Чтобы отличить мошенника и специалиста, работающего по мультилистингу, нужно всего лишь встретиться с продавцом и убедиться, что цена, озвученная брокером, не завышена».
2. Требование предоставить подлинник паспорта
Один из самых распространенных приемов, которыми пользуются «черные риелторы», – продажа квартиры через подставных лиц.
Как это работает. Чаще всего такие аферы проводят с пенсионерами, которые в силу своей доверчивости сами отдают мошенникам паспорт якобы для заключения договора.
Затем брокер ищет человека, похожего на собственника, едет с ним к нотариусу и оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Далее на основании полученного документа аферист продает жилье, забирая деньги себе.
А новоявленный владелец обнаруживает вдруг, что в квартире проживают чужие люди. Причем с 15 июля 2016 года для совершения сделки купли-продажи свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость уже не требуется.
Собственность на жилье подтверждается сегодня только выпиской из ЕГРН, что, кстати, упрощает задачу мошеннику. Ведь теперь ему не нужно «добывать» свидетельство о собственности на квартиру, для аферы достаточно только получить паспорт жертвы.
Как предотвратить. При работе с риелтором отдавайте ему только копию паспорта. Не держите документ на видном месте.
У мошенников глаз наметан, и они точно знают, где вероятнее всего тот же пенсионер может его хранить. Отвлечь пожилого человека – несложное дело, он может даже не заметить пропажу.
Ведь для того, чтобы оформить генеральную доверенность, потребуется всего пара часов.
5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты
3. Недееспособные продавцы
Уже легендой стала история об одном московском пенсионере, который трижды продал свою квартиру разным людям и трижды в последующем расторг заключенные договоры купли-продажи через суд, вернув только 70% суммы каждому покупателю.
Как это работает. Риелтор в сговоре с пенсионером искал клиентов, продавал им жилье. Однако после дедушка обращался в суд, требуя отмены сделки.
Парадоксально, но каждый раз суд вставал на его сторону, поскольку с точки зрения закона наш предприимчивый пенсионер имел медицинские показания для признания его неспособным для совершения сделок.
В итоге пострадавшие соглашались на возврат хотя бы части суммы, поскольку это было лучшим вариантом, чем потерять вообще все: и квартиру, и деньги.
Как предотвратить. При покупке жилья у собственников старше 60 лет попросите их показать справку из психоневрологического диспансера.
Если получите отказ, то, возможно, ему есть что скрывать.
В случае, когда риелтор очень настаивает на каком-то конкретном варианте, уговаривая вас на определенную квартиру, вероятнее всего, что брокер и продавец находятся в преступном сговоре.
4. Излишняя дружелюбность риелтора
Большинство риелторов по своей натуре – прекрасные психологи, умеющие расположить к себе клиента. То, что брокер ведет себя вежливо и даже по-дружески – абсолютно нормальная ситуация. Однако важно «фильтровать» темы для дискуссий, чтобы предотвратить ситуацию, когда профессиональное общение превратится в личное.
Как это работает. Есть несколько тем, обсуждение которых брокером считается моветоном. Среди них – политические взгляды, вопросы религии, сексуальной ориентации и прочее.
Поэтому, если через пару недель после знакомства брокер уже знает дату вашей свадьбы и клички домашних животных, задумайтесь, не пытается ли он втереться в доверие, чтобы в дальнейшем манипулировать вами.
К сожалению, под обаяние риелтора часто попадают даже взрослые, самостоятельные люди, которые потом не могут понять, как же они попались на удочку.
Как предотвратить. Если риелтор не аферист, то ему незачем с вами дружить. Как говорится, дружба, основанная на бизнесе, лучше, чем бизнес, основанный на дружбе. Поэтому если ваш риелтор внезапно становится лучшим другом еще до продажи жилья, то стоит самостоятельно держать дистанцию, что позволит сохранить «трезвость ума».
Как узнать, что объявление о продаже квартиры – фальшивка?
5 способов отличить хорошего риелтора от плохого
5. «Ошибка» в адресе
Как это работает. Риелтор хочет продать, к примеру, «убитую» двушку, требующую капитального ремонта, по адресу: 3-я улица Строителей, дом 25, корпус 1, причем по цене выше среднерыночной.
Для этого он арендует в соседнем доме (3-я улица Строителей, дом 25, корпус 2) такую же «двушку», но уже с хорошей дизайнерской отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает квартиру, естественно, делая наценку за ремонт в полтора-два миллиона рублей.
Некоторые риелторы вовсе меняют табличку с адресом на доме, чтобы клиент точно не заметил подвоха. Казалось бы, сложно представить, как можно не заметить, что риелтор «ошибся» адресом. Однако наличие в спальных районах рядов однотипных «домов-близнецов» без каких-либо признаков отличий играет на руку мошенникам.
Для дополнительной подстраховки риелтор старается встретиться с клиентом не сразу на объекте, а заранее, например у метро, или подвозит его на собственном авто, чтобы точно доставить к нужному подъезду.
После того как покупатель находится, с ним заключается договор купли-продажи, где указывается адрес квартиры по документам, а не той, которую показывал риелтор. В итоге оказывается, что пострадавший становится собственником старого, требующего серьезных вложений жилья по стоимости квартиры с хорошей отделкой.
Как предотвратить. Заранее уточните адрес дома и «пробейте» его по карте. Изучите расположение корпуса относительно других зданий, школ и прочих объектов инфраструктуры. Кроме того, можно заранее самостоятельно приехать на объект и найти нужный корпус. Это станет «страховкой» на случай, если риелтор попытается показать не тот дом.
- «Метриум Групп»
- Не пропустите:
- Как проходит передача денег при покупке квартиры?
- Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики
- Посуточная аренда квартир: 3 схемы мошенничества
- Как обманывают квартиросъемщиков
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
В период самоизоляции в россии активизировались риэлторы-мошенники
За несколько недель, в течение которых в России действовал режим самоизоляции, введенный в целях борьбы с эпидемией коронавируса, в стране существенно увеличилось количество случаев мошенничества при сделках с недвижимостью – как куплей-продажей, так и арендой квартир.
Во время кризиса, вызванного ситуацией с коронавирусом, в России активизировались недобросовестные риэлторы и мошенники, действующие в сфере недвижимости.
По данным СМИ, за два месяца самоизоляции от пострадавших граждан в правоохранительные органы поступило в пять раз больше заявлений, чем за период с марта 2019 по март 2020 года.
В некоторых случаях агенты просто идут на уловки, которые позволяют им навязать клиенту покупку определенной квартиры или ее аренду, но встречается немало эпизодов и с настоящим мошенничеством. Газета «Известия» рассказала о самых распространенных приемах и схемах.
Ажиотаж, которого нет
Один из наиболее популярных у недобросовестных риэлторов приемов – создание искусственного ажиотажа вокруг объекта. Агент может ввести клиента, который еще сомневается в покупке или аренде квартиры, что на это жилье есть и другие претенденты.
Иногда это превращается в целое представление со звонками «заинтересованных покупателей», которые якобы готовы немедленно внести задаток – это порой действует на людей, и они отказываются от просмотра других вариантов, покупая эту квартиру.
Кроме того, риэлтор может торопить клиента во время просмотра, сообщая о назначенной через несколько минут встрече со следующим покупателем, и порой это нужно не только для того, чтобы подогреть желание купить эту квартиру – второпях человек может не успеть внимательно изучить весь объект и пропустить какие-то недостатки. Чтобы не попасться на эту уловку, эксперты рекомендуют принимать подобные решения на холодную голову и не давать окончательный ответ сразу после показа.
От действий риэлторов иногда страдают и собственники.
Втайне от него агенты создают дублирующие объявления с заниженной ценой, а потом, когда появляются потенциальные покупатели, риэлторы начинают давить на владельца жилья, настаивая на снижении цены, и он нередко соглашается. Во избежание такой ситуации специалисты советуют изучать сайты объявлений и прописать условия публикации объявлений в договоре.
Не доверяй и проверяй
Нередки ситуации, когда риэлтор стремится снизить стоимость на объект, который выставляется на продажу, или наоборот, пытается продать по более высокой стоимости жилье, объективно стоящее значительно меньше, и для этого использует различные методы, от уговоров и попыток убедить человека в том, что он не ориентируется в реальных ценах, до различных хитростей.
К примеру, покупатель оглашает бюджет, которым располагает, и озвучивает свои требования к будущей квартире.
Риэлтор в ответ сообщает, что за такие деньги можно приобрести только откровенный «неликвид», хотя это может и не соответствовать действительности.
Для того, чтобы наглядно это подтвердить, клиенту устраивают экскурсию по «убитой» квартире, демонстрируя, на что он может рассчитывать, и предлагая добавить денег и попытаться найти вариант получше.
Не оказаться в такой ситуации поможет самостоятельный мониторинг объявлений о продаже недвижимости. Безусловно, помощь риэлтора может оказаться очень полезной, особенно если клиент ограничен во времени, но, в любом случае, надо быть в курсе того, какие квартиры можно найти в нужном ценовом диапазоне.
Где эта улица, где этот дом?
Бывает и так, что, будучи уверенным в покупке конкретной квартиры в определенном доме, человек оказывается собственником совершенно другого объекта недвижимости, расположенного по иному адресу. Звучит абсурдно, но в случае с типовой застройкой в спальном районе большого города вывести мошенников на чистую воду может быть проблематично.
Риэлторы в таких случаях договариваются о показе на темное время суток, сами привозят клиента к подъезду, так, чтобы ему на глаза не попалась табличка с адресом, он осматривает квартиру, соглашается на покупку, а в договоре указывается реальный адрес недвижимости.
В результате человек, выбравший устраивающую его квартиру, неожиданно для себя получает совсем другое жилье, часто находящееся в плачевном состоянии.
Кроме того, риэлторы, к услугам которых часто обращаются именно в надежде избежать проблем с возможным обременением недвижимости и так далее, нередко скрывают такую информацию, поэтому перед сделкой важно проверять собственника. При этом, вероятность нарваться на мошенника гораздо легче, если речь идет о сделках на вторичном рынке, поскольку в роли продавца выступает физическое лицо, а не юридическое, а стадий контроля здесь предусмотрено меньше.
Для того, чтобы относительно обезопасить себя, эксперты рекомендуют обращаться к проверенным риэлторам, найти которых можно по «сарафанному радио» — через знакомых и родственников, уже пользовавшихся их услугами.
Аренда без риска
В начале июня профессиональные агенты по недвижимости жаловались на мошенничество на рынке аренды жилья.
В частности, они рассказали об эпизоде, когда мошенник выдавал себя за сотрудника известного агентства и, прикрываясь репутацией компании, выманил у клиента деньги за аренду квартиры и исчез с ними.
Еще одна распространенная схема заключается в том, что потенциальным арендаторам за деньги предоставляют базу квартир, которые на самом деле не существуют, а наймодателям обещают быстро найти арендаторов.
В обоих случаях мошенники берут предоплату и больше не делают ничего, а договор составляется таким образом, что предъявить им претензии очень проблематично. Занимаются такими махинациями преимущественно частные лица, а активизация злоумышленников связана с переходом многих сфер деятельности на удаленный формат работы.
Агенты-профессионалы обратили внимание, что крупные компании, работающие в сфере недвижимости, не берут с клиентов предоплату, а в договоре говорится об оказании риэлторских услуг, а не «информационных», как это бывает у недобросовестных «коллег».
В Росреестре напомнили об общих правилах аренды жилья.
Там напомнили, что арендатор должен изучить все документы, проверить корректность всех указанных в договоре данных о квартире и собственниками, ознакомиться с условиями оплаты и обязанностями квартиросъемщика, а также условиями расторжения договора.
Как отметили в организации, в документе можно указать перечень лиц, которые будут проживать вместе с арендатором, а также регламентировать количество проверок со стороны хозяина квартиры.
Во избежание мошенничества договор рекомендуется подписывать усложненным вариантом подписи и с расшифровкой ФИО – в этом случае подделать бумагу будет сложнее.
И, наконец, еще один важный шаг заключается в периодическом мониторинге сайтов с объявлениями о недвижимости и соответствующих баз: иногда это позволяет своевременно узнать о том, что собственник решил продать арендуемое жилье или планирует его пересдать.
Топ-6 схем мошенничества и обмана при продаже недвижимости
Схем обмана с недвижимостью множество. Условно их можно разделить на две группы:
- обман с помощью внезапных новых обстоятельств, которые делают жизнь в купленной недвижимости невозможной. Как правило, мошенничество тут доказать почти нереально, потому что новые обстоятельства выглядит как случайность;
- обман с помощью фальшивых документов. Это могут быть «липовые» выписки из ЕГРП, свидетельства о праве собственности, справки из ПНД и даже решения судов о вступлении продавца в право собственности. Список ограничивается возможностями мошенника подделывать документы и фантазией.
Отдельно стоят выделить обман при переходе квартиры по наследству. Наследство — вообще удобный для обманщиков способ, ведь квартира временно ничья, а у наследников есть 6 месяцев, чтобы заявить о себе. То есть какое-то время о потенциальных наследниках ничего не известно, они появляются потом. Да и вообще, родственные связи — вещь запутанная, там можно много «нахимичить».
Разберём несколько распространённых схем, с помощью которых мошенники лишают людей сначала денег, а потом квартир.
Афера №1: «дайте залог, чтобы квартира вас точно дождалась».
Суть аферы: мошенник (это может быть реальный владелец квартиры, а может быть и нет, сейчас неважно) заявляет, что претендентов на квартиру много, поэтому надо оставить задаток. При этом оформляется договор, и потенциальные покупатели спокойны — договор есть, все честно.
Только вот этот договор покупатели, конечно, не читают. А там указано, что если покупка квартиры не состоялась по инициативе покупателя, то залог остаётся у продавца.
И конечно, купля-продажа не состоится. Конечно, по инициативе покупателя. Почему же покупатель откажется от квартиры? Например, выяснится, что:
- сверху живут алкоголики, которые периодически затапливают соседей снизу;
- несколько лет не оплачивались квитанции ЖКХ;
- дом, вероятно, будет признан аварийным и снесён.
Худший вариант: покупатель лишается суммы задатка.
Хитрость этой схемы обмана в том, что юридически доказать, что это мошенничество, почти невозможно. Никакой следователь не будет возбуждать уголовное дело, если прийти к нему с заявлением о том, что продавец квартиры не вернул задаток.
Кстати, в интернете можно встретить случаи, когда продавец требовал задаток при первом же разговоре по телефону. То есть покупатель ещё не видел квартиры, а задаток у него уже требуют.
Это самая распространённая, простая и безболезненная для жертвы схема, ведь покупатель лишается задатка, а не всей уже купленной квартиры.
Афера №2: появление родственников, которые только-только узнали, что могут претендовать на квартиру.
Суть схемы: мошенник через районный или городской суд доказывает своё родство с наследодателем. После этого заявляет о праве на недвижимость как родственник.
Если мошенник пропустил 6-месячный срок на принятие наследства, то у него, конечно, уже готова справка из больницы, где он якобы лежал и не мог вступить в наследство. Или справка от работодателя о длительной командировке. В общем, причина, почему родственник не пришёл за наследством сразу, будет.
Но квартира к тому времени уже продана. Теперь покупателя ждёт суд с мошенником, выдающим себя за родственника.
Что произойдет в худшем случае:
суд встанет на сторону родственника-мошенника и признает за ним право собственности на квартиру. Продавца, у которого покупатель приобрёл квартиру, давно и след простынет.
Как защититься от подобного? Можно сослаться на судебную практику, которая защищает добросовестного покупателя:
Постановление Пленума ВС РФ говорит, что если после истечения срока принятия наследства объявляется наследник, но наследуемое имущество уже продано, то «новому» наследнику это имущество уже не достанется. Максимум он может претендовать только на денежную компенсацию своей доли. И то не от покупателя квартиры, а от других наследников (п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 года № 9).
То есть суды стараются все-таки защищать добросовестных покупателей. Но каждый случай уникален, и в перспективе спора должен разбираться юрист.
Афера №3: схемы с завещанием.
Способов обмануть покупателя квартиры, используя завещание, очень много. Отдельно оговаривать каждый из них нет смысла, поэтому пройдёмся списком:
- находятся лица, которые претендуют на обязательную долю в наследстве независимо от завещания. Это — несовершеннолетние дети, нетрудоспособные супруги и иждивенцы;
- «всплывает» завещание, составленное позднее того, на которое ссылался продавец квартиры, унаследовавший её. Как нотариус допускает такое — отдельная тема;
- выяснится, что завещание — подделка, и человек, который продавал квартиру, якобы получив её по наследству, не имеет к этой квартире никакого отношения.
Если «в доле» с мошенниками ещё и нотариус, то дело хуже. Покровительство нотариуса открывает перед обманщиками самые разные варианты: могут появляться все новые и новые завещания, а старые — теряться и т.д.
Вот, например, отрывок из Определения ВС Республики Татарстан, в котором говорится о мошеннике, «химичившем» с завещаниями: