Подписаться 
Покупая жилой объект, убедитесь, что сделка будет юридически чистой и нет мошенничества при продаже квартиры. Представленный материал поможет познакомиться с незаконными махинациями аферистом и избежать их, вы узнаете самые распространенные схемы мошенничества.
Купля-продажа квартиры завершается передачей денег покупателем продавцу. Как на первичном, так и на вторичном рынке жилой объект стоит крупную сумму денег – это основная мотивация для проведения незаконных сделок.
Мошенничество при продаже квартиры направлено на обман покупателей. Один объект недвижимого имущества может продаваться много раз, продажи осуществляются без согласия наследников, долевых собственников, продаются квартиры, пребывающие в аренде.
Существует несколько схем обмана, часто аферисты используют одну и ту же схему.
Мошенничество при купле-продаже квартиры возможно как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.
Самые распространенные мошеннические схемы
В роли афериста выступают как владельцы, собственники доли, так и их родственники, третьи лица. Жертвой незаконных действий может стать и сам продавец, злоумышленником выступает покупатель. Обычно манипуляции стандартные, но есть и новые – будьте осторожны.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца
Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца имеет 7 распространенных схем:
- Другое лицо. Злоумышленник, завладев паспортом владельца жилого объекта, продает от его имени квартиру, переклеив в паспорте фотографию (либо он похож на хозяина недвижимости).
- Подмена квартир. Аферист входи в доверие покупателя, выясняет, какая недвижимость его интересует, подбирает подходящий вариант, знакомит с ним покупателя. После заключения сделки, передачи денежных средств новый владелец получает абсолютно другое жилье. Эта схема мошенничества при продаже квартиры особенно распространенной была в 90-е годы, действует и сейчас.
- Схема мошенничества продажи квартиры при доверенности. Хозяин, не имеющий возможности присутствовать на сделке, может передать это право доверенному лицу, действующему от лица собственника при наличии нотариально заверенной доверенности. Документ может быть отозван, а доверенное лицо продолжит продажу имущества.
- Право пожизненного проживания. Жилье можно приватизировать, а если владелец отказывается от этого в пользу родственника, он получает право пожизненного проживания. Аферист при реализации квадратных метров может умолчать об этот моменте.
- Мошенничество с залогом при продаже квартиры. Покупателю понравился предлагаемый жилой объект, заключается предварительное соглашение купли-продажи, продавцу передается авансовый платеж, после получения которого он исчезает с деньгами.
- Возврат квартиры. Интересная схема: за несколько дней до заключения сделки злоумышленник принимает большое количество алкоголя, попадает в больницу для прохождения лечения и восстановления организма. На момент подписания договора он полностью адекватен. После получения денег подается заявление в полицию о незаконной продаже квартиры. Аферист ссылается на то, что он был неадекватен после принятия алкоголя. Медицинская справка прилагается. Итог: недвижимость возвращается, деньги продавцу – нет.
- Сумма, меньше реально заплаченной. Чем выше сумма, тем больше налоговый сбор. Злоумышленник предлагает в договоре прописать меньше сумму, после подает обращение на признание сделки незаконной.
Есть случаи, когда аферист проникал в дом во время отсутствия хозяев, приватизировал квартиру, продавал ее. Сделку с авансовым платежом часто проворачивают арендаторы, используя подделанные документы. Передавая аванс, специалисты рекомендуют требовать расписку, наличие предварительного договора купли-продажи не является уликой для судебной инстанции.
Увидев доверенность, настаивайте на встрече с владельцем жилого объекта, убедитесь, что документ не был отозван, обратившись к нотариусу, заверившему доверенность.
Важно! Если владелец обнаружил потерю паспорта, его кражу, рекомендуется поставить в известность представителей правоохранительных органов.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя имеют такой характер:
- Рейдерство. Связано с покупкой доли квартиры, захватом всего имущества. Получив в собственность долю жилого объекта, новый хозяин заселяется в дом, морально уничтожая собственника другой части квартиры. Цель: овладение всем имуществом, покупка второй половины за минимальную цену.
- Финансовый обман. Если покупатель предлагает передать деньги наличным способом – откажитесь от этой идеи. Используйте вексель, банковскую ячейку. Мошенничество с банковскими ячейками при продаже квартиры практически невозможно.
Если действия субъекта вызвало сомнения, лучше проверить все или отказать от сделки.
Дополнительные виды афер
Существуют и такие виды мошенничества при продаже недвижимости:
- Группа повышенного риска. В нее входят инвалиды, пенсионеры, одинокие люди, лица, не отдающие отчет своим действиям. Частые продажи недвижимости, быстрые сделки, спешки, документы, оформленные менее года назад – это признаки сокрытия собственника.
- Наследники. Два варианта манипуляций. Первый – передача имущества третьему лицу. Если наследодатель в завещании указал наследником стороннее лицо, родственники вправе заказать экспертизу, подтверждающую или отрицающую вменяемость наследодателя на момент составления завещания. Второй вариант – после продажи (даже по истечению полугода) могут появиться наследники, имеющие право претендовать на квадратные метры.
- Владелец – несовершеннолетнее лицо. Родители, для избежания сбора документации, могут выписать несовершеннолетнее лицо меньше, чем за полгода до приватизации. Совет экспертов: покупая жилой объект, интересуйтесь судьбой детей, не достигнувшим 21 возраста. Материнский капитал распространяется на всех детей, если чьи-то права были ущемлены, сделка признается незаконной.
Мошенничество с доверенностью на продажу квартиры – распространенная схема, проводится, если владелец находится в другой стране. Если аферист действует от имени одинокого человека, он может предъявить подделанные документы.
Продать могут и государственную неприватизированную квартиру, вымышленные квадратные метры. Перед покупкой специалисты рекомендуют все тщательно проверять: документы, адрес, квартиру, собственников.
На что обратить внимание, основные правила
Существует много способов мошенничества при продаже квартиры. На что обратить внимание, основные правила:
- Вторичное жилье. На этом рынке злоумышленников больше всего. Здесь используются схемы, используемые не один год, разрабатывающиеся годами. Метод – запугивание. Выход – придерживаться рекомендованных технических требований.
- Ипотека. До момента оформления кредита, представители финансовой организации проверяют документы, достоверность информации. На момент оформления ответственность за все риски переходят к страховой компании. Этим промежутком, скачком пользуются мошенники, кредит оформляется (его нужно возвращать), квартиры нет.
- Новостройка. Покупая жилой объект на первичном рынке, обратитесь за помощью к специализированным агентствам, они проверят застройщика.
- Переуступок. Получая право требования, покупатель рискует быть вовлечен в двойную продажу, застройщик может долго строить жилой объект, передать владельцу в недостроенном виде.
На первичном, вторичном рынке действия должны проходить через агентство недвижимость – это повышает шансы избежать незаконной покупки. Если действуете самостоятельно, придерживайтесь таких правил:
- Как будет проводиться расчет.
- Какие документы представила сторона.
- Сколько лет на рынке застройщик.
- Какими законами сопровождается сделка.
Не рекомендуется проводить сделки по доверенности от продавца, получение расписки, свидетельствующей о передаче денег, в договоре прописывать полную сумму, а не часть (для уменьшения налогооблагаемой суммы), даже если на это дал согласие банк. Встречаются случаи мошенничества с электронной подписью при продаже квартиры.
Во время купли-продажи доверьте сопровождение сделки юристом, нотариусом, представителями агентства недвижимости, что поможет избежать незаконных действий, включая мошенничество продажи квартиры через Госуслуги.
Подпишись на новые статьи
Виды мошенничества при покупке и продаже квартиры — НП "МосГорУслуга"
Сделки с недвижимостью всегда привлекают аферистов — уж слишком много возможностей для мошенничества заложено в самом механизме купли-продажи жилья и слишком велика возможная прибыль. А ещё — слишком много юридически безграмотных и доверчивых людей. Как минимизировать риски — расскажем ниже.
Виды мошенничества при покупке и продаже квартиры
Конечно, сейчас для мошенников не такое раздолье, как, скажем, в 90-е, и многие мошеннические схемы былых времён исчезли из криминальных сводок.
Законодатели пытаются поставить заслон для мошеннических схем, а механизмы проверки квартиры на юридическую чистоту стали совершеннее и доступнее. Однако не стоит обольщаться.
Одни схемы ушли в прошлое, но появляются другие, преступники находят всё новые способы обмана продавцов и покупателей. И, конечно, на сто процентов обезопасить себя от неприятностей не может никто. Но попробовать точно стоит.
Операции купли и продажи жилья можно разделить на две большие группы: сделки с новостройками и сделки на вторичном рынке. Соответственно, и мошеннические схемы в этих двух случаях будут разными.
Схемы мошенничества, применяемые продавцами жилья в новостройках
Многие покупают новую квартиру ещё на стадии строительства по долевому договору участия — на этом и основывается стратегия мошенников.
Наиболее выгодным до недавнего времени были вложения в недвижимость на стадии котлована под строящееся здание (они же, разумеется, и самые рискованные).
У застройщика в таком случае больше времени сбежать с деньгами, хотя, конечно, он может исчезнуть с ними и на любой другой стадии строительства. Но если «побег» случается очень быстро, то, скорее всего, застройщик никогда и не собирался достраивать дом.
Но бывает и так, что застройщик рад бы достроить дом, но сталкивается с финансовыми трудностями или не может преодолеть какой-то административный барьер. Ещё случается, что дом годами стоит построенным, но не может быть заселён из-за невозможности его сдачи.
Покупателю-дольщику, который не может получить свою квартиру, уже, в сущности, не так важно, был ли изначально злой умысел у застройщика или нет. Ведь всё равно пострадавший не может ни вернуть вложенные средства, ни пользоваться жильём, на покупку которого их потратил.
Каковы основные причины?
Ошибка в договоре. В последнее время широко обсуждались проблемы дольщиков, купивших квартиры у одного крупнейшего московского застройщика. Некоторые из них обнаружили, что их жилье застройщиком заложено, поскольку у него нет денег, чтобы расплатиться с долгами, и ему грозит банкротство.
При этом выяснилось, что залог стал возможен, поскольку с дольщиками заключался не договор долевого участия по форме 214-ФЗ, а предварительный договор долевого участия, что позволяло застройщику недвижимость оформлять на себя и закладывать. В итоге дольщик оказался лишь одним из претендентов на свою недвижимость или компенсацию за неё, причем далеко не первым.
Заключение предварительного договора ПДДУ вместо договора долевого участия по форме 214-ФЗ было ошибкой.
Виноватых в том, что неразрешённое строительство велось, а сдача дома почему-то состоялась, никогда не находят.
Отсутствие разрешения на строительство. Бывает, что дом построен, сдан и заселён, но потом выяснилось, что разрешения на строительство не было. Случаи, когда многоэтажный дом признавался самостроем, были в нескольких регионах РФ.
Людей, купивших квартиры в этих домах, выселяли, а сами дома по решению суда подвергались сносу. Виноватых в том, что неразрешённое строительство велось, а приёмка-сдача дома почему-то состоялась, никогда не находят.
Имущественный и моральный ущерб дольщикам суд не компенсирует.
Нечестный посредник. Для реализации жилья застройщик обычно привлекает субподрядчиков.
Субподрядчики продают жильё по договору с застройщиком и инвесторами, берут по договору купли/продажи деньги с покупателей, себе оставляют оговоренный процент, остальное переводят застройщику.
Но бывает, что недобросовестные субподрядчики не переводят застройщику деньги, а исчезают вместе с ними. В этом случае на субподрядчика заводится уголовное дело, договор между ним и застройщиком аннулируется, а люди, заключавшие договор через субподрядчика, остаются без жилья и денег.
Новостройка – что проверять?
Конечно, лучше покупать квартиру непосредственно у застройщика.
Но некоторые застройщики сами квартиры не оформляют, и тогда лучший выбор – выбрать из уполномоченных продавцов наиболее известное агентство недвижимости.
Надо потребовать документацию на объект и убедиться, что у застройщика есть документ о выделении земли и разрешение на строительство. Если документацию не показывают, от покупки квартиры лучше воздержаться.
К сожалению, обезопасить себя от всех рисков при покупке квартиры на стадии строительства практически невозможно. Неприменимо тут и титульное страхование. Ведь застраховать можно только право собственности. А если его ещё нет, то и страховать нечего.
Мошенничество при продаже вторичного жилья
Общая стратегия мошенников при продаже вторичного жилья такова: провести сделку, (которая должна пройти регистрацию), получить с покупателя деньги, далее сделка оспаривается в суде, договор купли/продажи расторгается, покупатель лишается и приобретенной недвижимости и денег. Таких мошеннических схем существует несколько, но встречаются и другие.
Подставное лицо.В сделках может фигурировать настоящий паспорт (когда мошенник или его сообщник похож на владельца) или тот, в котором переклеивается фотография.
В 90-е годы были случаи, когда мошенник проникал в квартиру уехавшего в длительную зарубежную командировку хозяина, находил его паспорт, приватизировал квартиру, а потом продавал.
Сейчас такие истории практически не встречаются, однако общегражданский паспорт оставлять дома, уезжая на длительное время, всё равно не стоит. При пропаже паспорта необходимо срочно подать заявление об утере или краже.
Показывают одно, продают другое.Эта схема тоже из 90-х. Были инциденты, когда мошенники меняли обозначение номера квартиры или дома (в документах или даже на самом доме/улице). Такие приёмы применялись при купле-продаже жилья за городом, так как там подделать адрес гораздо легче. Схема примитивная, но на невнимательном покупателе может сработать.
Есть риск, что собственник может умереть до регистрации перехода права, и сделку оспорят в суде его наследники.
Исчез с авансом.Подобная схема встречается и сейчас. Покупателю показывают квартиру, она ему подходит, и тогда между двумя сторонами заключается предварительный договор, подтверждающий внесение аванса. Через некоторое время продавец просто исчезает.
В дальнейшем оказывается, что это был вовсе не владелец квартиры, а, скажем, арендатор, а документы на квартиру подделаны. Утешить покупателя может лишь то, что его материальный ущерб ограничивается суммой аванса.
И, скорее всего, этот пострадавший — не единственная жертва, так как в подобных схемах мошенники стремятся обмануть сразу нескольких покупателей.
Продажа по доверенности.Такие сделки априори являются рискованными. Доверенность зачастую выдается, если собственник стар или болен и поэтому не может сам провести сделку.
Но есть риск, что он может умереть до регистрации перехода права, и сделку оспорят в суде его наследники. Другой «скользкий» момент таков: человек, выдавший доверенность, может отозвать ее в любой момент. Хоть за день до сделки.
Тогда доверенность признается недействительной и сделка расторгается.
Нужно, прежде всего, настоять на встрече с владельцем недвижимости, выдавшим доверенность.
Убедиться, что он жив, вменяем, не поменял своего желания продать недвижимость, не собирается отзывать доверенность. Нужно попробовать договориться с ним о его личном участии в сделке.
Непосредственно перед сделкой желательно дополнительно удостовериться у выдавшего доверенность нотариуса, что она не была отозвана.
Иногда законодательство увлекается защитой прав одних категорий граждан в ущерб другим.
Продажа квартиры, находящейся в залоге или под другим обременением.Мошенник может попытаться продать вам квартиру, заложенную при получении им кредита, что тоже является весьма распространённым явлением (особенно часто встречалось в богатые на криминальные события 90-е).
Сейчас обременения на право собственности, в том числе и залог, проверяются достаточно легко. Для этого заказываете через сайт Росреестра выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, платите двести рублей и через пять дней её получаете.
Выписка должна быть максимально «свежей» на момент сделки, но это может не спасти от мошенничества. Дело в том, что регистратор должен получить информацию о наложенном обременении в течение трёх дней. Поэтому возможен случай, когда регистрируется сделка с уже наложенным, но ещё не известным регистратору обременением.
Подобные случаи решаются в судебном порядке. Исход судебного разбирательства предсказать невозможно.
Лицо, отказавшееся от приватизации с правом пожизненного проживания.Иногда законодательство увлекается защитой прав одних категорий граждан в ущерб другим.
Например, так происходит в отношении лица, когда-то отказавшегося от участия в приватизации квартиры в пользу своих родственников — он получает право пожизненного проживания в ней.
Покупка такой квартиры относится к сделкам повышенного риска, поскольку это право сохраняется даже после многократной перепродажи квартиры, что может быть использовано мошенниками для давления на ее новых владельцев.
При толковании параграфа закона о праве пожизненного проживания ещё недавно была распространена точка зрения, что при выписке из квартиры такой человек теряет это своё право. Но в последние годы суды восстанавливают его, ссылаясь на ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и постановление пленума ВС РФ от 02.07.09 №14.
Поэтому, покупая квартиру, где никто не был прописан, вы можете получить неприятный сюрприз, когда вдруг некий человек решит поселиться с вами вместе. И даже наличие у данного лица жилья в собственности ему не помешает.
Оспаривание сделки возможно, если продавец состоит на учёте в наркологическом диспансере.
Оспаривание сделки.После проведённой сделки продавец вдруг заявляет, что его опоили и принудили подписать договор. И на руках у него будет документ о том, что в момент сделки он не был трезв.
В соответствии с мошеннической схемой либо до сделки, либо сразу после неё продавец выпивает изрядное количество алкоголя и попадает на медицинское освидетельствование вследствие какого-либо нарушения прав дорожного движения или мелкого хулиганства.
Если это происходит до сделки, то алкоголь выводят с помощью капельницы, и на сделку продавец попадает уже во вменяемом состоянии. Сделка оспаривается, квартиру покупатель возвращает, но денег назад не получает, так как продавец их потерял, истратил и т.д.
Суд, конечно, обяжет продавца выплачивать деньги по договору, но реально получить их от него будет невозможно.
Подобный сценарий оспаривания сделки возможен и в том случае, если продавец состоит на учёте в наркологическом диспансере или ПНД.
Поэтому справки от продавца из этих заведений при заключении договора купли/продажи крайне желательны.
Нотариальное заверение договора купли/продажи, когда удостоверяется способность продавца понимать значение своих действий и его дееспособность, тоже не будет лишней. А в некоторых случаях просто необходимой.
Занижение цены в договоре.Заключается договор купли/продажи. После регистрации права и получения денег продавцом сделка по какой-то причине оспаривается им в судебном порядке. После признания договора недействительным покупателю возвращается только та сумма, которая была указана в договоре. Доказать, что на самом деле сумма была больше, покупателю будет очень трудно.
Раньше эта схема была особенно популярна, но сейчас, в связи с поправками в законодательстве, цена в договоре с января 2016 года должна составлять не менее 70% от кадастровой стоимости. Так как сейчас зачастую кадастровая стоимость на 10-15% выше рыночной, сильно нажиться при такой схеме у мошенников не получится.
К тому же, в последние годы покупатели очень неохотно идут на занижение цены в договоре.
Мошенничество со стороны покупателя
Покупка доли. Распространенными случаями мошенничества со стороны покупателя являются рейдерство и обман при денежных расчётах по сделке.
Сейчас рейдеры в основном занимаются манипуляциями с долями в квартире, для чего у одного из собственников покупается доля (иногда – весьма незначительная).
После этого, из-за несовершенства законодательства в данной области, рейдеры претендуют на право пользования недвижимостью.
Если рейдеров в квартиру не пускают, они пишут заявление в полицию о препятствовании пользованию жильём, а затем, пользуясь связями и подкупом, в присутствии уполномоченных лиц взламывают замки и вселяются.
Их задача – морально подавить хозяев квартиры и вынудить откупиться от рейдеров за несоразмерные деньги, а то и вообще дешево продать свои квадратные метры захватчикам. Методы применяются самые наглые.
У рейдеров существуют даже интернет-сообщества и специальные сайты, где они делятся друг с другом секретами «профессии».
Как противостоять? Надо обратиться к юристу и подать на рейдеров в суд, исходя из конкретной ситуации. Можно учинить иск по поводу материального и морального ущерба, но при этом нужно помнить, что операции с долей недвижимости подчиняются определённым правилам. Совладельцы квартиры должны быть письменно уведомлены о продаже доли.
Причём, они имеют первоочередное право выкупа доли по заявленной продавцом цене. Человек со стороны может приобрести долю только после того, как за назначенную цену её отказались покупать содольщики. Если условие не было соблюдено, можно оспорить сделку купли/продажи доли.
Кроме того, нужно знать, что владелец доли в квартире может распоряжаться ей только при согласии остальных владельцев квартиры.
Обман при денежных расчетах. Мошенники склоняют продавца к передаче денег старым дедовским способом – наличными из рук в руки. Такой способ расчётов по сделке с жильём крайне опасен. Наиболее распространённым сейчас способом является расчёт наличными через банковскую ячейку.
Но, говорят, бывают случаи, когда деньги воруют и из ячейки. Ещё более безопасные варианты, но несколько более дорогостоящие варианты денежных расчётов – через ту же банковскую ячейку, но не наличными, а с использованием векселей, а также безналичный расчёт с помощью банковского аккредитива.
Что проверить перед сделкой?
Прежде всего, необходимо получить выписку из ЕГРП на квартиру, которую покупаете. Там будут сведения об обременениях, которые на неё наложены, если они есть. Выписка может быть получена без проблем, но имейте в виду, что Росреестр не всегда соблюдает сроки. Впрочем, неофициальную информацию можно получить в течение нескольких часов. Предложений в интернете достаточно.
Сложнее с расширенной выпиской, в которой представлена история собственников данной квартиры. Такую выписку может получить только собственник. То же касается и справки формы 40, которую получают в паспортном столе. Нужно попросить собственника о получении этих справок. В случае его отказа стоит задуматься о том, стоит ли идти на сделку.
Сроки оспаривания сделки
Теоретическая возможность того, что вашу покупку оспорят, сохраняется в течение 3 лет — именно таков срок исковой давности. Для признания сделки недействительной установлен срок в 1 год.
Признать сделку ничтожной (то есть изначально противоречащей нормам законодательства) могут в течение 3 лет после её совершения.
Но срок может отсчитываться не с момента совершения сделки, а с того дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, по которым сделка может быть признана недействительной.
По данным сайта: knowrealty.ru
5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир
Guukaa/Fotolia
1. Отчуждение квартиры по подложному паспорту РФ
Этот вид мошенничества – один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде.
Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника.
По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей.
Покупателю очень сложно выявить факт подлога самостоятельно. В итоге покупатель остается и без денег, и без квартиры – сделка признается недействительной, квартира возвращается законному владельцу, а потребовать возврат денежных средств просто не у кого.
2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения от лиц группы повышенного риска
«Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью.
Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, сделка не может быть признана действительной.
Такие объекты (первоначальные собственники которых – лица группы повышенного риска) приходят к покупателю через ряд сделок купли-продажи, с минимальным промежутком между ними.
Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь новоиспеченный собственник выглядит вполне благопристойно.
Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или так называемые свежие документы, когда с момента покупки квартиры прошло менее года. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника. Если в итоге выяснится, что такой владелец был недееспособен при заключении сделки или его принудили к этому, последующие перепродажи окажутся недействительными», – рассказываетдиректор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты
Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?
3. Сокрытие законных наследников
Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство.
В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, – это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен.
Мошенники могут принудить собственника к составлению завещания, если такой факт выяснится, что нередко бывает, обделенные наследники оспаривают сделку и квартира у покупателя изымается.
Вторая опасность, связанная с квартирами по наследованию, – это тот факт, что даже по истечении шести месяцев могут появиться наследники на жилье, способные оспорить сделку. Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании.
Чаще всего это незаконнорожденные дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать. Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно если собственник – мужчина.
Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании.
А бывает, что родственники договариваются между собой, что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.
Есть интересный нюанс: в течение шести месяцев наследники должны вступить в наследство и нотариально оформить свою долю.
Однако наследники могут не только нотариально, но и фактически вступить в наследство, что означает, что они воспользовались фактически наследуемой массой, например сделали ремонт в квартире или использовали какую-то вещь из наследуемой массы (которая может состоять не только из квартиры, но и личных вещей покойного), например брошь бабушки.
Потом такой наследник может и по истечении шести месяцев в судебном порядке оспорить сделку по продаже, поскольку его права не учитывались.
Буквально, если наследование и сделка по продаже наследуемой квартиры состоялась 10 лет назад, такой законный наследник может ее оспорить на том основании, что он фактически вступил в наследство 10 лет назад, например взял вещи наследодателя.
И в таком случае совершенно не факт, что покупателю вернут деньги, поскольку зачастую такие квартиры продаются по заниженной стоимости (поскольку трехлетний срок не истек), указывая в договоре гораздо меньшую цену, чем рыночная. И покупатель сможет вернуть в лучшем случае этот минимум. Наименее рисковый вид сделки – покупка квартиры по наследству по закону наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги), однако и в таком случае покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.
Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане.
В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают еще законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону.
Во втором случае может иметь место принуждение к написанию завещания или мошенничество.
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики
Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?
4. Отчуждение квартиры по подложной доверенности
Сделки по доверенности – еще одна категория высокорисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность.
В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации.
Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.
5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей
Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида.
Выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации
Цель родителей в таком случае – избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки. Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей.
Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята.
То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.
Ненаделение детей собственностью по условиям материнского капитала
При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.
- Est-a-Tet
- Не пропустите:
- 5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник
- Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?
- Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек
- Меня вынуждают подписать дарственную – что делать?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Мошенничество при покупке-продаже квартиры: 10 видов
Итак, все начинается со встречи с потенциальными покупателями. Отказаться от сделки можно уже на этом этапе, если люди, пришедшие посмотреть квартиру, ведут себя подозрительно.
В чем это выражается? Во-первых, часто встречаются «псевдопокупатели»: смотреть жилье такие люди будут, но не купят никогда. Это бывает, и это нормально. Однако безобидные на первый взгляд люди могут быть обычными наводчиками воров-домушников. Полезный совет.
Присмотритесь к покупателям во время первой встречи. Возможно, они слишком возбуждены, проявляют интерес к меблировке, картинам, личным вещам. Или, наоборот, слишком спокойны, на все предложения соглашаются и даже не торгуются. Это должно вызвать подозрение.
Чтобы обезопасить себя от неприятностей, заранее уберите или вывезите из квартиры ценные вещи – дорогую мебель, технику.
Часто жертвами аферистов становятся люди, социально незащищенные и, так сказать, относимые к «группе риска». К лицам, не вполне дееспособным и порой не отдающим себе отчет в собственных поступках, можно причислить:
- психически-больных и умственно-отсталых;
- одиноких инвалидов и пенсионеров;
- страдающих наркоманией и алкоголизмом.
Аферист, обычно, втирается в доверие к гражданам из данных категорий, изображая участие и желание помочь. Обманом мошенник убеждает собственника подписать документы на продажу недвижимости.
Чаще всего это бывает генеральная доверенность на пользование жильем.
Жертве внушают: сей документ даст «доброжелателю» возможность быстро решить все проблемы владельца (погашение задолженностей по услугам ЖКХ, обмен на более комфортную жилплощадь или меньшую по размеру, но с солидной доплатой и т.д.).
В таких случаях для признания судом недействительной всей серии заключенных сделок по данной жилплощади, необходимо доказать факт, что первый собственник не осознавал своих действий, т.к. относится к одной или даже нескольким из упомянутых выше групп риска.
Как защитить себя от подобной ситуации?
Потенциальный покупатель непременно должен тщательно проверить всю документации. И, первым делом, получить лично (а не взять из рук риэлторов) в едином госреестре выписку, где подтверждается переход прав владения жильем. В ней указан список прежних владельцев жилья с датами их прописки по адресу и выписки.
Многочисленные сделки с данным объектом недвижимости (особенно при наличии солидной скидки на стоимость) должны вызвать настороженность. Сверхнизкая и выгодная, по словам мошенника, цена — это ловушка, в которую попадаются неосведомленные и юридически неграмотные покупатели.
Как избежать мошенничества при покупке квартиры
Чтобы обезопасить себя от действий мошенников и не потерять имеющуюся недвижимость или деньги, следует предельно осторожно и внимательно отнестись к процедуре и соблюдать некоторые рекомендации:
- запросить выписку ЕГРП;
- указывать в договоре реальную сумму продажи;
- проследить отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- осуществить проверку дееспособности продавца в органах опеки, а также в психоневрологическом диспансере;
- не пользоваться услугами сомнительных лиц и организаций в получении кредитных средств на покупку недвижимости;
- если на кого-то оформлена доверенность, необходимо в обязательном порядке отозвать ее и присутствовать на всех этапах самостоятельно;
- оценить семейное положение, при наличии детей проверить документы, разрешающие продажу объекта, и факты использования в покупке материнского капитала;
- при наличии доверенности проверить ее подлинность, обязательно встретиться с собственником;
- запросить выписку из архива ФМС за последние 18 лет;
- узнать, не закрыта ли возможность прописки в квартиру;
- обратиться к опытным риелторам и юристам.
Главная цель продавца – получить сполна все причитающиеся деньги без обмана. Начиная свою деятельность по реализации жилья, не забудьте об этом.
Большая часть мошеннических схем связана с продавцами недвижимости.
Здесь возможны и фальшивые документы на жилье, и сокрытие недостатков квартиры, и «сюрпризы» в виде прописанных дальних родственников или наложения обременения на квартиру.
Пятый способ обмана при покупке жилья
Связан с приобретением неприватизированной квартиры. К ее владельцу приходят люди с предложением на очень выгодных условиях сдать им в аренду квартиру, например, на полгода. При этом заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу.
Заботясь «о спокойствии и времени» хозяина, его просят дать паспорт для регистрации договора аренды квартиры.
Получив деньги, многие спокойно отдают паспорт, ведь трудно предположить, что заранее подобран похожий на владельца квартиры человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру и потом ее продаст.
Умолчание о наследниках по закону
Одна из наиболее опасных сделок на рынке 2-го жилья — это покупка унаследованного Продавцом помещения.
Возможные виды афер здесь таковы:
- недееспособность и невменяемое состояние Наследователя во время составления документов;
- преднамеренный подлог завещания;
- принуждение каким-либо способом Наследователя написать завещание вопреки его желанию и воли.
Не удивительно, что в подобных ситуациях, возможные претенденты на наследство могут по праву начать тяжбу для признания совершенной сделки продажи недействительной. Проигравший судебный процесс новый владелец лишится купленного имущества. Ему не поможет даже то, что в Росреестре переход права уже зарегистрирован.
Человек считается вступившим в права наследства не только в момент нотариального заверения завещания, но и начав пользоваться наследственной массой.
Покупатель оказывается незащищенным, ведь судебное разбирательство, по большей части, будет касаться двух наследников. И не факт, что Покупатель сможет вернуть потраченные средства, т.к. приобретение является неправомерным. В итоге, его ждет утрата как квартиры, так и денежных средств.
Как обезопасить себя от этого вида мошенничества на рынке недвижимости
Те сделки, где фигурируют наследники, следует рассматривать в самом крайнем случае. Когда желающий купить квартиру, полученную в наследство, потребуется тщательнейшим образом изучить выписку о переходе права собственности, выдаваемую в ЕГРН.
Предлагаем ознакомиться: Какой испытательный срок при договоре на 7 месяцев
Собственник должен являться владельцем минимум три последних года. Это срок исковой давности по наследственным делам. Он не является панацеей от возможных проблем. Продавцу необходимо, при наличии такой возможности, собрать подписи наследников, согласных с продажей недвижимости.
Кроме того, изучение завещания поможет понять: имеются ли у усопшего близкие родственники (родители, дети и т.д.), чтобы избежать вероятности сокрытия СТОРОННИХ наследников.
Близкие покойного и без завещания вступили бы в права наследования. Если их перечисляют снова, может показаться подозрительным. Когда же, напротив, упоминаются люди со стороны, это, тем более, выглядит подозрительным.
Завещание могло быть составлено под принуждением.
Ответы юриста на частые вопросы
Собираемся покупать дом. Выяснили, что он построен на маткапитал, доли не выделены. Продавец предлагает заключить предварительный договор с задатком, и в течение месяца он выделит доли и получит разрешение опеки. Стоит ли соглашаться на такую сделку?
Продавец заранее знал, что обязан выделить доли, но не сделал этого и попытался продать жилье. Это должно насторожить. Преддоговор оформить можно, но указав сроки, в которые собственник должен получить все документы, а также возврат задатка в двойном размере, если он не выполнит свои обязательства.
Можно ли избежать мошенничества при ипотеке? Банк проверяет недвижимость?
Ипотечную квартиру проверяет обычно не банк, а страховая компания. Риски для покупателя здесь значительно ниже, так как он, страховщик и кредитор заинтересованы в том, чтобы жилье осталось с заемщиком, и он выплатил ипотеку.
Существуют ли мошеннические схемы с квартирами со стороны покупателей?
Да, но зачастую они лишены смысла. Например, покупатель может затягивать срок передачи оставшейся после регистрации суммы. Но в таком случае продавец вправе отменить регистрацию и вернуть задаток.
Покупаю квартиру с обременением. Продавец просит большой задаток, чтобы снять залог. Какие есть риски?
Такие сделки распространены на рынке недвижимости, и обычно проходят без проблем. Риск заключается в том, что в случае смерти продавца до регистрации придется судиться с наследниками и доказывать, что договор был заключен и должен быть исполнен.
Попал на аферу с квартирой. Изначально мне риэлтор показал одну квартиру, мне она понравилась. Заключили договор с собственником и выяснилось, что купленное жилье находится по другому адресу, и не в самом лучшем состоянии. Можно ли оспорить договор?
Такая махинация при продаже квартиры встречается нередко. Оспорить договор будет тяжело: нужно было до подписания сверять адреса. Можно попытаться обратиться в суд, но шансы минимальны. Придется доказывать, что изначально показывалась квартира совершенно в другом месте.
Продажа квартиры нескольким покупателям
Эта схема мошенничества чаще применяется в случае, когда Продавец живет за рубежом или планирует туда вскоре перебраться. Продавец заключает сделки сразу с несколькими лицами, для чего получает в госорганах дубликаты документов при привлечении независимых нотариусов. Забирает плату с каждого Покупателя и теряется из виду.
Кто же, в итоге, становится законным собственником? Им будет считаться первый из числа претендентов, оформивший переход прав на собственность в Росгосреестре. Остальные неудачливые Покупатели годами вынуждены вести изнурительные судебные тяжбы с исчезнувшим Продавцом. Но как найти непорядочного дельца за границей и призвать к ответу? Зачастую это невозможно.
Вот почему, чтоб не стать жертвой мошенничества с недвижимостью, так важно быть максимально бдительным в сделках; внимательно изучать документацию; не доверять чужим посулам, какими бы искренними они не выглядели.
Аферы с недвижимостью и их разоблачение
Практика показывает, что аферы с жильем часто происходят в тех случаях, когда владельцами квартир являются пожилые люди или лица с хроническим алкоголизмом или наркоманией.
Ведь их легко ввести в заблуждение, уговорить подписать требуемые для аферистов бумаги. В итоге человек, как говорится, просто выбрасывается на улицу.
Ответственность учредителей некоммерческой организации
Однако махинации совершаются и с вполне здравомыслящими гражданами, которые не сразу замечают подвох. Причём, это касается не только покупке или продажи жилья, но и его аренды.
Сейчас в сети можно встретить описание различных приемов от злоумышленников. Некоторые из них поражают воображение своей изощренностью и простой одновременно.
Мошенничество при продаже недвижимости совершается нередко и тогда, когда продавец или покупатель обращается за содействием к риэлторам.
Казалось бы, участие специалиста должно гарантировать юридическую чистоту сделки. В то же время на практике это далеко не так.
Поэтому подбирая агентство недвижимости или частного маклера, стоит заблаговременно поинтересоваться об их репутации.
Аванс и задаток: различайте понятия
Покупатели-обманщики часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные.
Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается.
В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.
«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойной барыш, мошенники исчезают. Иногда он работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остается ни с чем.
Полезный совет. Требуйте у покупателей аванс с письменным указанием штрафных санкций за невыполнение обязательств.
Безопасная сделка покупка квартиры
Советы юристов:
Является ли покупка квартиры через ипотеку полностью безопасной и чистой сделкой? Какие есть риски?
Если вы продавец, то для вас риски точно такие же, как при любой иной сделке. Вам без разницы, чьи деньги вы получите, покупателя или банка.
Нет, конечно. Банк тоже не в состоянии проверить полностью квартиру, но риски просчитывает более внимательно, наравне с самим покупателем. Рисков полно..
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке всегда есть. Необходимо знать всю историю квартиру, цепочку собственников и имеющих право проживания лиц. В случае с ипотекой, банк также участвует в проверке, но все равно риски все на покупателе. Лучше обратитесь к юристу за очной консультацией.
- Консультация по Вашему вопросу
- 8
- звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России
Человек продает квартиру. Хочет за нее 1.5 млн рублей. Я нашел покупателя за 2.4 млн рублей. Как мне безопасно получить свою разницу. Как провести сделку. Покупка за наличку.
Здравствуйте, вам необходимо заключить договор с продавцом и указать что ну руки продавцу — 1,5 млн. остальное — ваше вознаграждение за сопровождение сделки. Если вам требуется помощь в составлении договора, обращайтесь.
Как безопасно купить квартиру? Вопрос о покупке квартиры через нотариуса Реально ли что нотариус отвечает всем своим имуществом за чистоту сделки? Или есть еще более безопасный способ?
Доброго дня! Формулировка немного странная, но если он допустит незаконные действия, то убытки можно попробовать взыскать. Надежнее способа не знаю. Лучше всего провести комплексную проверку недвижимости и продавцов.