Статья рассказывает, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, разъясняет нюансы законодательства.
Основные моменты
Планировка собственного жилья устраивает далеко не всех собственников, поэтому и вносят изменения в конструкцию.
Продать квартиру, где сделано переустройство без разрешения, в 2020 году можно только за наличную оплату. Вариант с безналичными платежами нет смысла рассматривать, поскольку финансовые учреждения вряд ли одобрят приобретение перепланированного жилья.
Все же есть кредитные организации, которые одобряют покупку жилья с трансформациями. Исключением является Сбербанк, ВТБ 24, Росбанк, Райффайзенбанк и некоторые организации.
Важно! Переустройства без разрешения органов государственной власти делать нельзя. Приобретателю жилья придется нести расходы, чтобы привести жилье в прежний вид. Поэтому желающих купить переоборудованную недвижимость найдется немного.
Но руководство финансового учреждения проконтролирует, узаконил ли клиент переустройство. Если человек покупает жилье за свой счет, то нарушения могут так и не обнаружиться. Но проблемы всплывут, если новый собственник захочет продать недвижимость.
Проблемы с продажей
Решая вопрос, как продать квартиру с перепланировкой, продавец может столкнуться с двумя проблемами:
- отсутствие граждан, желающих приобрести жилье;
- необходимость официального оформления изменений.
Получится оформить перепланировку в местной администрации, если нарушений нет. Если будет получен отказ, то придется обращаться с исковым заявлением в суд.
Какие изменения признаются перепланировкой
Большинство граждан не устраивает площадь их квартир. Поэтому осуществляются различные изменения.
4 вида переустройства:
- объединение лоджии с жилой зоной;
- объединение или разъединение санузлов;
- создание дополнительных дверных проемов.
Казалось бы, собственник имеет возможность полноценно распоряжаться своим жильем и делать с ним все, что угодно.
Но это не так. Необходимо заручиться официальным разрешением уполномоченных органов, а потом уже изменять квартиру.
Последствия самовольных действий – самые печальные. Если обнаружатся изменения, нарушителям придется платить штрафы. Кроме того, сама конструкция дома может пострадать, не исключено, что стены не выдержат слишком сильного воздействия.
Пример правильного составления объявления о продаже дома
Как оформить изменения перед продажей
Скрывать изменения можно долго. Да и кто о них может узнать, если, кроме родственников и друзей, никто не приходит? Однако перед продажей возникнут проблемы. Продать жилплощадь получится, если сделать существенную скидку.
Но может случиться и так, что не найдутся желающие покупать переоборудованное жилье. В таком случае при продаже придется узаконить перепланировку квартиры.
Весь процесс оформления можно разбить на несколько этапов:
- Обговорить все изменения с архитектором.
- Получить разрешение бюро технической инвентаризации.
- Подождать, пока специальная комиссия проверит результаты работ.
- Дождаться получения разрешений.
Перед тем как затевать перемены, лучше проконсультироваться с архитектором. Ведь далеко не все задумки хозяев жилплощади могут быть воплощены в жизнь.
Оформление изменений постфактум
Если трансформация уже выполнена, то все равно придется обращаться в государственные органы для согласования. При получении отказа придется обращаться в суд. Иск подается на основании п. 4 ст. 39 Жилищного кодекса. Оформлена трансформация может быть, если отсутствуют нарушения законодательства и угрозы для здоровья и жизни других жильцов.
5 необходимых документов:
- паспорт на недвижимость до и после трансформации;
- заключение экспертов о состоянии несущих конструкций в доме;
- заключение уполномоченных инстанций о том, что санитарные требования нарушены не были;
- свидетельство о праве владения недвижимостью;
- заключение пожарного надзора.
Если нормы закона соблюдены, то судья вынесет положительное решение. При этом владельцу жилья придется заплатить штраф.
Проблемы при согласовании
Не все самовольные изменения можно узаконить. Так, нельзя объединять кухню с комнатой, если кухня газифицирована. Между жилой комнатой и газифицированной кузней обязательно должно быть установлено ограждение.
Проблемы могут возникнуть при объединении комнаты и кухни, даже если плита электрическая. По правилам, обязательно должно быть одно жилое помещение, а при соединении кухни с комнатой такое жилое помещение исчезает. Поэтому необходимо сделать разделение перегородками.
6 трансформаций, которые нельзя узаконить:
- снос несущих конструкций;
- соединение балкона и жилой комнаты;
- соединение жилого помещения и газифицированной кухни;
- обустройство «теплых полов» с подключением к общим сетям отопления;
- проведение работ на мансардном этаже без получения предварительного одобрения от соседей;
- изменение в газовом и электрическом оборудовании здания.
Рекомендации по правильной продаже дома с земельным участком
Если покупатель купит жилье с «сюрпризом», то ему и придется статья участником судебных разбирательств. Случается, что квартиру приходится возвращать в прежний вид, если не удается пройти согласования.
Продажа жилья с неузаконенным переустройством
Вопрос, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой, вполне можно решить. Однако собственнику придется заниматься оформлением до того, как жилье будет поставлено на продажу.
Если обнаружится нарушение действующих правил, то нарушителю придется платить штраф и возвращать жилье в прежний вид.
Возможно, вопрос, можно ли продать официально квартиру с неузаконенной перепланировкой, получится решить. Тогда все последствия придется нести новому собственнику. Он должен будет устранить нарушения за свой счет и выплатить штраф. Размер взыскания составляет 2-2,5 тыс. руб.
Особенности сделки
Не исключено, что получится недвижимость продать, даже если изменения не узаконены. Возможно, покупателям понравятся произведенные изменения. Но при покупке нужно проявить бдительность: обязательно выяснить, насколько изменилась конструкция, и какие последствия имеют сделанные изменения.
Сколько стоит оформление
Придется нести издержки и обращаться в суд для внесения изменений.
4 составляющие затрат:
- получение технической документации – 1 тыс. руб.;
- государственная пошлина и другие издержки, связанные с обращением в суд;
- расходы на представителя;
- разработка проект изменений – 4 тыс. руб.
Расчет выполняется индивидуально и зависит от произведенных изменений. Приблизительная сумма издержек составляет 10 тыс. руб. На согласование изменений уйдет от 6 до 8 месяцев.
Продать жилье можно после переоборудования, если покупатель жилья закрывает глаза на нарушения. В большинстве случаев сделка обходится без узаконивания и осмотра специалистами бюро технической инвентаризации.
Итог
Несанкционированное переустройство – это не повод отказываться от продажи квартиры. Но нет гарантий, что жилье быстро купят, поэтому продавать его придется длительное время. Изменения можно попытаться самостоятельно узаконить перед продажей или сделать скидку покупателям.
Собственнику нужно готовиться к расходам. Потратиться придется на судебное рассмотрение дела и прохождение узаконивающих процедур. Снижение цены жилья также неприятно для продавца. Ведь размер скидки зависит от стоимости согласования.
Поэтому лучше все-таки изменять планировку после согласования с уполномоченными органами.
Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2020
Собственники жилья, стремясь улучшить условия проживания, занимаются перепланировкой. Она не всегда оформляется согласно закону, часто остается незамеченной, пока не наступит необходимость продать жилплощадь. Тогда владельцев интересует, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, не является ли это препятствием для совершения сделки.
Как выявить, что имеется перепланировка
В обнаружении факта переделки квартиры должен быть заинтересован покупатель. Если перепланировка неузаконенная, он после покупки отвечает за несанкционированное перепланирование. Ему придется взять оформление разрешения на себя в соответствии с фактическим состоянием помещения или придать ему вид, который соответствует первоначальной планировке.
Чтобы избежать неприятностей и материальных убытков, покупателю следует свериться с документацией БТИ на квартиру, которая продается, убедиться в отсутствии перепланировки. Если переделки узаконены, на плане они отмечены красными линиями. Их отсутствие еще не факт, что перепланировка не проводилась. Лучше взять план и пройтись по жилью, сверяя его с фактическим состоянием помещения.
Виды разрешенной перепланировки
Ряд изменений законодательство не относит к переустройству, поэтому возможна продажа квартиры с узаконенным согласованием или без – в нем нет необходимости. Сюда относятся такие переделки:
- демонтирована встроенная мебель;
- перенесено техническое оборудование, но оно осталось в том же помещении;
- остеклен балкон, лоджия без нарушений размеров;
- в санузле снесена перегородка, которая не являлась несущей конструкцией.
Важно! Удаление перестенка между комнатами приводит к нарушению планировки. В таком случае требуется согласовать неузаконенную переделку с соответствующими инстанциями.
Что категорически нельзя менять
Некоторые перепланировки запрещены на законодательном уровне, поэтому узаконить их не удастся. Категорически запрещается проводить работы, если они:
- ухудшают условия проживания других жильцов дома;
- превращают помещение в непригодное для жилья;
- нарушают санитарные, строительные и противопожарные правила.
Эта перепланировка не согласуется, при обнаружении владелец обязан восстановить в квартире прежнее состояние. Остальные переделки в планировке, если они не запрещены, позволяются, но следует оформить разрешение. Тогда отпадут сомнения, можно ли с незаконными изменениями конфигурации продать недвижимость.
Способы продажи с перепланировкой
При продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, если она касается разрешенных работ, особых препятствий для совершения сделки нет. Лучшее решение для обеих сторон – легализовать переделку. В таком случае никто не рискует, что наступят неприятные последствия после неузаконенного переустройства: квартиру можно продать, санкции не грозят.
За наличные
Наиболее часто квартиры с неузаконенной перепланировкой стремятся продать за наличные деньги. Продавец не рискует, только стоимость недвижимости уменьшается на 10–20%. Покупатели часто охотно идут на это, желая сэкономить. Они не подозревают или не хотят думать, какими неприятными последствиями может обернуться такая сделка.
Важно! Если перепланировка жилья неузаконенная, продажа квартиры с переустройством осуществляется по документации, в которой не отражены изменения. С момента заключения договора собственником становится покупатель, и вся ответственность за легализацию неузаконенной планировки ложится на него.
Иногда это оборачивается такими затратами, что экономия на покупке окажется меньше. Так случается, если изменения конфигурации квартиры невозможно согласовать – проведены запрещенные работы. Тогда новому хозяину придется возвращать помещению первоначальное состояние за свои деньги или привести в вид, который можно узаконить.
По ипотеке
Кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой возможно получить не везде. Существуют банки, которые оформляют подобные сделки в ипотеке. Чтобы продать недвижимость таким способом, собственнику сложнее найти покупателя. Зато он действует в открытую – банк и покупатель знают о нелегализованной переделке.
Сторона, предоставляющая кредит, страхует себя. В договоре предусматривается, как быть с оформлением перепланировки. Указывается, что новый собственник ее узаконит, обычно на это отводится 6 месяцев.
Все последующие риски ложатся на покупателя, а они могут быть очень большими. Возможно, окажется, что изменения невозможно узаконить.
Также Росреестр вправе отказать в регистрации, предъявляя как основание неузаконенное переустройство.
Как легализовать перепланировку
Если оформить перепланировку перед продажей, собственнику квартиры легче ее продать. Продавцу не придется снижать стоимость жилья, чтобы привлечь таким способом потенциальных покупателей. Легализация перепланировки позволит не только продать квартиру, но и заявить повышенную цену, если переделка значительно улучшила жилищные условия.
До выполнения работ
Хозяин должен четко представлять, какие изменения в планировку он намеревается внести. Требуется получить техпаспорт, где содержится полное описание помещений. На его основе планируются будущие работы.
Требуется согласование некоторых действий с пожарниками и водоканалом. Это относится к тем случаям, когда затрагиваются инженерные коммуникации.
Если дом – памятник архитектуры или истории, без разрешения соответствующего комитета перестраивать квартиру не разрешат. Следует заказать проект перепланировки в организации с лицензией.
Если дом обычный типовой, значительные изменения не планируются, достаточно собственного эскиза.
Необходимы и другие документы: о праве собственности и согласие остальных владельцев на новую планировку, если они имеются. Собрав все необходимое, собственник отправляется в администрацию города. Там пишет заявление.
Чиновники занимаются проверкой документов и намечаемого переустройства. Их задача – убедиться, что оно не коснется несущих конструкций, жизненно важных коммуникаций, разрешены законодательством.
Остается два месяца ожидать решения. При положительном ответе выдается разрешение с указанием периода, в течение которого можно изменить планировку. Когда она завершится, запрашивают новый техпаспорт, подают документы в Росреестр для изменения кадастрового плана жилья. Теперь, чтобы продать недвижимость, нет никаких препятствий.
После выполнения работ
Если перепланировка квартиры не узаконена, ее легализацией занимается продавец или новый владелец после покупки. Совершить сложнее, чем до проведения работ.
Как поступить с незаконной перепланировкой, чтобы сделку при продаже не признали недействительной, указано в статьях 25–29 ЖК.
Отличия в правилах легализации после выполненных изменений и согласования не очень большие, необходимые документы те же:
- заявление;
- план квартиры;
- нотариально заверенные копии документов на жилье;
- согласие остальных совершеннолетних жильцов;
- техпаспорт из БТИ;
- разрешение от комиссии по надзору за историческими и архитектурными памятниками.
Их отдают в администрацию и ожидают визита инспектора из соответствующей комиссии. Цель его посещения – убедиться, что план в техпаспорте и фактическая планировка не соответствуют. Через некоторое время жилищная инспекция согласует перепланировку или откажет, аргументировано объяснив причины.
Когда квартира продана, несогласованная перепланировка узаконивается покупателем – новым владельцем. Он представляет:
- паспорт;
- документы на квартиру;
- договор о заключенной торговой сделке;
- квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию квартиры;
- акт о приеме-передаче жилплощади.
Важно! Согласование лучше проводить перед тем, как продать квартиру с незаконным перепланированием, иначе существует риск, что сделку признают недействительной, откажут новому владельцу в регистрации.
Когда получено одобрение на согласование неузаконенной перепланировки, владелец обращается в БТИ, берет выписку из кадастра. Документы предъявляют в отдел строительства и архитектуры. Специалист составляет проект имеющихся изменений. Его согласуют в санстанции, пожарной службе, администрации.
После одобрения планировки контролирующими органами приглашают специалиста из БТИ, который осматривает помещение и составляет новую документацию. Корректировки вносятся в план и кадастровый паспорт. Перед тем как продать недвижимость, требуется взять выписки из этих обновленных документов.
Если попытка легализовать имеющиеся изменения в органах власти и соответствующих службах не удалась, последний шанс – обращение в суд. Предоставляют те же бумаги и решение об отказе узаконить перепланировку. Пишется исковое заявление, образец можно скачать по этой ссылке. Суд в течение 30 дней рассматривает дело и выносит постановление.
Если суд принял положительное для заявителя решение – признал законность перепланировки – требуется получить новый техпаспорт, пройти регистрацию.
Но постановление суда не всегда в пользу истца: он может признать изменения в планировке квартиры незаконными, такими, что угрожают безопасности жильцов дома.
В этом случае владельца обяжут вернуть квартире первоначальное состояние – до тех пор продать ее невозможно.
Риски незаконной перепланировки для покупателя
После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.
Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое.
Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью.
Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.
Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.
Санкции за незаконную перепланировку
Если выяснится неузаконенное переустройство, самое малое, что грозит собственнику – административный штраф 2–2,5 тыс. руб. Это если перепланировка не затронула несущие конструкции, безопасности дома и соседей не угрожает.
Если последствия неузаконенного перепланирования помещения более серьезные, нанесен ущерб имуществу или здоровью других лиц, штраф составляет 5 тыс. руб. Кроме того, владельца обяжут привести помещение в состояние, соответствующее документации на него. Расходы по восстановлению могут оказаться значительными.
Если после неузаконенной планировки серьезно пострадали другие лица, доказан предумышленный характер действий владельца, ему придется выплачивать компенсацию. Если собственник отказывается узаконить переделку, его могут выселить, квартиру продать с аукциона (ст. 29 ЖК).
Неузаконенная перепланировка относится к противоправным действиям и влечет юридические последствия для владельца. Накладывается запрет на операции с недвижимостью, квартиру невозможно продать, никакую другую сделку не удастся оформить. Это убеждает и заставляет понять, нужно ли узаконивать перепланировку собственной квартиры при продаже.
Продать недвижимость с неузаконенной планировкой можно. Риски, которые существуют при заключении сделки, касаются больше покупателя – теперь на него возлагаются все обязательства по легализации переустройства, иначе не сможет полноценно распоряжаться собственностью.
Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире и перепланировка ипотечной квартиры Сбербанка более детально разобраны нашей редакцией в специальных постах.
Если у вас остались вопросы, то можете задать их в х или на бесплатной консультации с юристом. Запись на нашем сайте через консультанта.
Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой:в ипотеку
› Квартирный вопрос › Продажа квартиры › Как продать квартиру с незаконной перепланировкой в 2019 году
08.02.2019 1 371 просмотров
Многие владельцы жилой недвижимости решаются изменить стандартную планировку помещения без получения разрешительных документов и затем сталкиваются с проблемой, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой.
Для исключения подобной ситуации важно понимать, какие действия по изменению объекта являются допустимыми с точки зрения законодательства.
Продажа квартиры с перепланировкой также возможна, но необходимо знать нюансы процесса заключения сделки.
Разбираемся в понятиях
Многие граждане путаются в понятиях перепланировка и переустройство. Оба термина предполагают изменения, проведенные в квартире.
Некоторые из них требуют наличия разрешительных документов, а при их отсутствии возникают проблемы при продаже недвижимости.
Под переустройством жилого объекта понимается изменение первоначального состояния инженерных сетей, электрического, санитарного и иного оборудования.
На практике к такой категории относится:
- переустановка приборов газа с прокладыванием новых подводов;
- замена газовых плит на электрические;
- монтаж очагов;
- установка оборудования, которая требует дополнительных ресурсов энергии или воды.
Под перепланировкой понимается существенное изменение конфигурации помещения.
К такой категории относится:
- перенос санитарных комнат;
- изменение положения несущих стен и проемов;
- устройство дополнительных перегородок;
- иные изменения, способные перераспределить нагрузку на конструкции перекрытия строения.
Не требуют разрешительных документов и уведомления БТИ простые изменения типа демонтажа шкафов, антресолей или замены дверей.
При замене батарей, установке кондиционера, антенны и иных изменениях, которые не нарушают целостность внутридомовых коммуникаций, сложностей с продажей квартиры не возникнет.
Во всех остальных случаях речь идет о неузаконенных изменениях и появляется проблема как продать квартиру с незаконной перепланировкой. В такой ситуации возможно два варианта развития событий — «правильный» и «обходной».
Как определяется факт перепланировки и что делать
В такой ситуации сложность получения разрешительных документов зависит от того, насколько значительными были изменения. Выделяют «простую» и «сложную» форму прохождения процедуры.
Первый вариант возможен, когда речь идет о простых изменениях в виде разборки не несущей перегородки, заделывания проемов в стенах, переустановке приборов или оборудования.
В этом случае владелец вместе с заявителем прорисовывает эскиз и проходит процесс его согласования, что не занимает много времени и стоит недорого.
При существенных изменениях необходимо составление проекта, что часто длительно по времени. В большинстве случаев такие действия связанны с устранением несущих стен, монтажом внутренних конструкций лестниц и установкой новых тяжелых перегородок.
Проект должен быть разработан специальной организацией, которая имеет лицензию на проведение таких работ. В документе должно присутствовать заключение о соответствии проведенных в помещении изменений строительным, санитарным, противопожарным и иным нормам.
Окончательное решение по признанию перепланировки законной принимает орган местного самоуправления.
В каких случаях разрешение не получить
Для квартир, расположенных в объектах, признанных памятниками архитектуры, сложность получения разрешительных документов на проведенные перепланировки возрастает в разы. Специалисты рынка недвижимости говорят о том, что в некоторых случаях это становится практически нереальным, так как требует огромного количества виз.
Для «обычных» квартир также существуют ситуации, в которых в праве на получение документов о законной перепланировке будет отказано.
К такой категории относятся те изменения, которые ведут к нарушению прочности здания, мешают нормальной работе инженерных систем и оборудования, снижают противопожарную безопасность и ухудшают внешний фасад здания.
В качестве примера можно привести следующие ситуации:
- Переустройство помещений, которые относятся к категории непригодных для проживания;
- Ликвидация каналов естественной вентиляции;
- Перенос радиаторов, которые подключены к общедомовой системе на лоджию или балкон;
- Ликвидация несущих стен, ставящая под угрозу целостность строения;
- Превышение допустимой нагрузки на несущие стены при выполнении стяжки пола, установке новых стен или замене материалов текущих конструкций на более тяжелые.
В такой ситуации шансов на получение разрешительных документов без возвращения состояния квартиры в исходное состояние в законном порядке нет.
Если факт наличия любого из видов перепланировок не выявлен, то можно продать квартиру «по прежним» характеристикам, но возникают риски для покупателя.
В этом случае при их выявлении на него может быть в дальнейшем наложен штраф, а расходы на прохождения процедуры получения документов или возврата в исходное состояние лягут на его плечи.
Порядок действий для легализации изменений
Получить разрешительные бумаги для признания перепланировки законной может продавец до проведения сделки отчуждения или покупатель после регистрации в Росреестре. Для инициирования процесса необходимо подготовить перечень документов, список которых определяет ЖК РФ.
Потребуется следующий пакет:
- заявление на признание перепланировки законной;
- экспликация и план помещения;
- копии правоустанавливающих документов;
- согласие от всех членов семьи;
- технический паспорт жилого объекта;
- разрешение на перепланировку, полученное от органа надзора за архитектурными и историческими памятниками.
Пакет документов подается заявителем в жилищную инспекцию для рассмотрения. Далее квартира осматривается специалистом организации, который фиксирует несоответствие фактического состояния помещения первоначальному плану. Далее проходит процесс согласования внесенных в документ изменений или аргументируется отказ. Срок процедуры, объем работ и стоимость зависит от масштаба проведенной перепланировки. Простые изменения осуществляются по эскизному решению, а легализация сложных потребует привлечения специалистов проектной организации и получения виз различных инспекций
Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой во многом зависит от того, насколько существенными были проведены изменения в отношении первичного состояния помещения и согласен ли покупатель на приобретение подробного объекта недвижимости. Прохождение процедуры легализации избавит покупателя и продавца от лишних рисков и отказа в регистрации сделки в Росреестре, поэтому стоит заранее оценить последствия отказа от оформления необходимых при перепланировке документов. Как продать квартиру с незаконной перепланировкой в 2019 году Ссылка на основную публикацию 
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2020 году
Собственники жилых помещений часто изменяют планировку жилого помещения по своему вкусу и усмотрению, чтобы находиться в доме было комфортнее.
Это влечет определенные последствия для жильцов – владельцев квартиры. Покупка и продажа недвижимости с перепланировкой имеет свои тонкости и нюансы.
В статье разберёмся как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и как узаконить перепланировку.
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища.
Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют.
Необходимо разобраться подробнее.
Виды перепланировок
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Вопрос возможности
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку
В случае, если покупатель согласен приобрести квартиру с перепланировкой, не зафиксированной в технических документах, то ему стоит знать обо всех возможных рисках:
- высокая вероятность признания сделки недействительной, так как может быть выявлено несоответствие документов действительности
- несение дополнительных денежных трат на узаконивание переустройства
- возможные судебные расходы, если перепланировка будет оспариваться
Исходя из этого, покупатель может потребовать снижения стоимости квартиры, обосновав возможными последствиями. Опытные риелторы говорят, что такие жилые помещения теряют в цене до 20%.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия.
До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок.
В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Как сделать перепланировку в ипотечной квартире
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа.
Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб.
А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:
Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.
Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.
Консультация юриста по поводу продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой
На сколько возможна сделка продажи и какие документы Вам могут пригодиться? Узнайте все необходимые нюансы у наших специалистов, написав нам через форму ниже.
(12