Признание сделки, договора купли-продажи квартиры недействительными

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми.

Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя.

Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко, управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина, эксперт по недвижимости.

Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

Алексей Комаров: «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.Ничтожность сделки (иными словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий.

Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной.

 Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами – лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности – сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи.

Покупатель по данной сделке – более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности – решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон  будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях.

На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года – для ничтожной.

По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом – то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки.

Притворная сделка, последствия которой – ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

Вадим Лященко: «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело – сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, – своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту.

Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными – отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, – обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда – нет.

На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:

• — неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период  до августа 1994 г.);
• — отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;
• — дарение между не родственниками;
• — снятие с регистрационного учета по доверенности;
• — снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;
• — признание прав собственности по решению суда;
• — нерыночная цена в договоре;
• — неэквивалентная мена без доплаты;

— свежая сделка с добросовестным приобретателем.Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.Но самые запоминающиеся случаи – это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта. Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».

Ирина Щербинина: «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия «добросовестный приобретатель» покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть.

И, как правило, наиболее частые их причины следующие:- появление родственников после исполнения договора ренты;- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?

Ирина Щербинина: «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов.

Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить.

Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет «досье» на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».

Алексей Комаров: «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

Напомню, что иммунитет на изъятие имущества – жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».

Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?

Алексей Комаров: «В моей практике нет».

Бывают ли случаи, когда вы не рекомендуете покупать квартиру из-за высокой вероятности признания в будущем сделки недействительной?

Вадим Лященко: «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными.

Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью.

Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».

Ирина Щербинина: «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».

Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?

Ирина Щербинина: «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом.

А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому – дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком.

В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять – специалистам».

Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?

Алексей Комаров: «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.

Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».  

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной

Сделка купли-продажи недвижимости может быть отменена, если последствия ее наступления нарушают права участников или третьих лиц. Оспорить договор и признать его недействительным можно только в судебном порядке при наличии законных оснований и доказательств.

Особенность передачи недвижимости по договору купли-продажи в том, что право собственности возникает о покупателя только с момента государственной регистрации права в Росреестре.

После отмены договора судом выносится решение о возврате сторонами имущества, которое являлось объектом неправомерного соглашения. Если право собственности на квартиру зарегистрировано, то решение суда о признании сделки недействительной является основанием для отмены договора и перехода права к прежнему собственнику.

Можно ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной

Любая сделка может быть признана недействительной, если ее совершение нарушает права участников или третьих лиц. Согласно ст. 166 ГК РФ, договор купли-продажи не может иметь правовых последствий по основаниям оспоримости или ничтожности.

Оспоримая сделка признается недействительной в судебном порядке и только при наличии доказательств.

Например, дееспособный гражданин заключил договор купли-продажи квартиры и оформил сделку. Однако в дальнейшем, становится известно, что уже в тот момент продавец не мог понимать значения своих действий.

Договор купли-продажи может быть признан ничтожным, если известно, что он изначально был заключен с явным нарушением закона. Отмена сделки происходит также в судебном порядке, однако не для возможности ее оспаривания, а для применения последствий недействительности.

Основания для признания ничтожности договора

Существуют следующие основания и примеры признания договора купли-продажи ничтожным:

• Нарушение требований закона или прав третьих лиц, например, если квартира обременена правом пользования другого гражданина, однако в договоре это условие отсутствует.
• Противоречие основам нравственности и правопорядка — имущество приобретено по поддельным документам.
• Мнимая сделка — продажа недвижимости совершена лишь для вида, например, гражданин передает квартиру близкому человеку, чтобы избежать обращения взыскания на него.
• Притворная сделка — совершенная на иных условиях — имущество продано по существенно отличающейся в договоре стоимости, с целью избежать последующего налогообложения.
• Отчуждение недвижимости произошло от имени недееспособного или несовершеннолетнего гражданина без разрешения органов опеки и попечительства.
• Сделка совершена с нарушением запрета на распоряжение, например, при вынесенном решении суда об аресте имущества.

Как оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспорить сделку в судебном порядке вправе только ее участники, права которых были нарушены. В исключительных случаях, если третье лицо пострадало от событий заключенного договора и иного способа восстановить нарушенное право не имеется, то он также вправе обратиться в суд для оспаривания.

При обращении в суд необходимо учитывать сроки исковой давности, установленные для каждого вида сделок.

• По оспоримым он составляет один год и исчисляется с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав и имело возможность обратиться в суд, например, если была продана квартира, являющаяся наследственной массой, а после продажи обнаружилось завещание, согласно которому доля или целая часть квартиры принадлежит третьему лицу.
• Срок исковой давности для ничтожной сделки составляет три года с момента ее заключения. Если в суд обращается иное заинтересованное лицо, то отсчет срока исковой давности начинается с момента, когда гражданин узнал о нарушении своего права.

После признания сделки недействительной применяется реституция, то есть отмена договора купли-продажи и возврат событий сделки в первоначальное имущественное состояние: продавцу переходит обратно в собственность недвижимость (после внесения изменений в Росреестре), а покупателю возвращаются деньги.

Существуют ситуации, когда возврат средств невозможен, так как продавец их уже потратил. В таком случае покупатель сможет взыскать переданные по договору деньги и сумму причиненного ущерба в порядке исполнительного производства.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Исковое заявление о признании договора недействительным необходимо подавать в суд общей юрисдикции (районный или городской). Территориальная подсудность по искам, связанным с недвижимостью возникает по месту нахождения спорного имущества.

Исковое заявление должно быть составлено по установленной ст. 131 ГПК форме и содержать в себе:

1. Наименование суда и адрес.
2. Данные истца и ответчика (ФИО, место жительства, контактные данные).
3. Название иска — о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.
4. Описательная часть с указанием на нарушение прав.
5. Доказательства обоснований позиции истца.
6. Просительная часть — содержит требование о восстановлении нарушенного права.
7. Цена иска — рассчитывается от стоимости недвижимого имущества (указанной в договоре или кадастровой).
8. Список прилагаемых документов.

Для принятия искового заявления необходимо оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины при признании сделки недействительной устанавливается от цены иска, как при подаче заявления имущественного характера, и рассчитывается по нормам п. 1. ст. 333.19 НК РФ.

Образец искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным:

Судебная практика

Если имеет место нарушение условий заключения сделки по основаниям ничтожности договора, позиции судов по поводу признания сделки недействительной в большинстве случаев однозначны. При оспоримых сделках решения судов могут разниться, в зависимости от ситуаций и предоставленных доказательств.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 даны разъяснения по поводу некоторых споров, возникающих из отношений о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной:

• Если государственная регистрация перехода права собственности не состоялась, то это не является основанием для признания сделки недействительной.
• При уклонении от госрегистрации одной из сторон право собственности может осуществиться на основании решения суда.
• В случае смерти продавца приобретатель вправе обратиться с иском о нарушенном праве к наследникам.
• Если продавец обманным путем заключил договоры с несколькими гражданами, относительно одного и того же имущества, то недвижимость может быть передана к тому покупателю, с которым договор был заключен ранее. Остальные приобретатели вправе требовать возмещения ущерба.

Если покупателю передана во владение квартира, но право собственности на нее еще не зарегистрировано, то он является законным владельцем имущества и имеет право отстаивать свои права. Однако право собственности и возможность распоряжаться до момента государственной регистрации остается за продавцом.

Как признать договор купли-продажи квартиры недействительным?

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным по определенным основаниям как ничтожная или как оспоримая сделка (ст. 166 ГК РФ).

Для признания договора недействительным рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите, есть ли основания для признания договора купли-продажи недействительным

Договор купли-продажи квартиры заключается письменно, путем составления одного документа, подписанного его сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ).

Договор купли-продажи квартиры является ничтожным, если сделка (п. п. 2, 3 ст. 163, п. 2 ст. 168, ст. ст. 169, 170, п. 1 ст. 171, п. 1 ст. 172, п. 1 ст. 174.1 ГК РФ; ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

1) нарушает требования закона, иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц;

2) совершена с целью, которая противоречит основам правопорядка или нравственности.

По указанным основаниям можно заявить требование о признании договора недействительным, например, при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала без оформления права собственности на жилое помещение несовершеннолетних (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ);

• 3) совершена без намерения создать правовые последствия (мнимая сделка) или для прикрытия другой сделки (притворная сделка). Примером может служить ситуация, когда фактически квартира и (или) денежные средства не передаются либо купля-продажа на самом деле прикрывает дарение;
• 4) совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, либо малолетним;
• 5) совершена в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено (в частности, если продана квартира, находящаяся под арестом);
• 6) совершена без обязательного нотариального удостоверения договора (например, в случае продажи или заключения договора ипотеки доли квартиры одним из участников долевой собственности).

Договор купли-продажи является оспоримым, если сделка совершена, в частности (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37, п. 1 ст. 168, ст. ст. 173.1, 175 — 179 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; определение Верховного Суда РФ от 03.04.2018 № 2-КГ 18-1):

1. 1) без получения обязательного согласия на это третьего лица или государственного органа (например, продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, без согласия органа опеки и попечительства или продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия второго супруга);
2. 2) лицом, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет либо лицом, ограниченным судом в дееспособности (например, в случае признания недействительной доверенности, выданной лицом, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, договор купли-продажи, совершенный по такой доверенности, также может быть признан недействительным);
3. 3) под влиянием существенного заблуждения (например, относительно предмета сделки), обмана, насилия, угрозы;
4. 4) на крайне невыгодных для одной из сторон условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).

Шаг 2. Проверьте, не истек ли срок исковой давности

Сроки исковой давности различаются в зависимости от того, является сделка ничтожной или оспоримой.

Если вы обращаетесь в суд для признания договора недействительным и применения последствий недействительности ничтожной сделки, срок исковой давности составляет три года. Он исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Но если иск предъявлен лицом, которое не является стороной сделки, то срок течет со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения, но во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки и начинает течь не ранее 01.09.2013.

Если сделка не исполнялась, то срок исковой давности течь не будет (п. 3 ст. 166, п. 1 ст. 181 ГК РФ

Признание договора купли-продажи недействительным 2020

• Содержание:
• Основания признания договора купли-продажи недействительным Какие сделки считаются ничтожными Какие сделки считаются оспоримыми Срок исковой давности для оспаривания сделки Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным
• Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

• Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
• Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
• Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
• Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
• Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
• Срок давности оспаривания договора купли-продажи
• В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

1. Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
2. Иначе обстоит дело с оспариванием договора.
3. Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.
4. Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону. Тел.+7 (812) 989-47-47 Консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

• В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.
• Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.
• Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.
• Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.
• Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

• Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
• Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

• Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
• Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
• Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
• Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
• Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

• Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
• Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
• Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
• Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
• Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
• Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
• При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

• 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
• 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы. Тел.+7 (812) 989-47-47 Консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст.

28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб. Тел.+7 (812) 989-47-47 Консультация по телефону

Услуги юристов по оспариванию сделки:

• Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
• Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
• Предъявление иска в суд
• Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной: опытный юрист указывает покупателям недвижимости на возможность такого хода событий- статьи адвокатского бюро "Ваш адвокат"

Обычный человек, проживающий в России, мечтает купить квартиру или дом, произвести регистрацию по всем правилам, потратиться на ремонт, установить новую мебель, лечь на диван и наконец расслабиться. Его радует незначительная экономия на услугах юриста. Ведь всё прошло гладко!

Однако неприятные сюрпризы уже стучат в дверь… Статистика утверждает, что в 2017 году до 15 % сделок, касающихся купли-продажи недвижимости, оспаривались в суде. Очень многие договоры судьи признавали недействительными, что следовало из положений § 2 гл. 9 ГК РФ.

Для участников договора это означает, что никаких юридических последствий отмечено не будет. Можно считать, что покупка квартиры не состоялась, и новосёл зря преждевременно порадовался (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Назначается реституция. Каждая сторона несостоявшейся сделки получает обратно свою собственность. Но если недвижимость вернуть несложно, то возврат денег подчас становится серьезной проблемой.

Признание сделки недействительной

Есть два направления, которыми могут воспользоваться контрагенты, чтобы признать сделку недействительной:

1. Заключаемый договор купли-продажи – оспоримая сделка.
2. Это соглашение – сделка ничтожная (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Признать сделку оспоримой вправе только суд. Недействительность такого договора потребует представления серьезных доказательств. В суд обращаются заинтересованные лица по поводу признания договора купли-продажи квартиры (дома, коттеджа, земельного участка, иной разновидности недвижимого имущества) недействительным. В иске будет указано, что права этих граждан были:

• грубо нарушены;
• не учтены.

К примеру, кому-то из наследников не сообщили о смерти наследодателя, и он не смог воспользоваться своим правом на получение имущества. А ведь ему причиталась доля в составе квартиры.

Когда же он получил информацию о наследстве, то с помощью опытного адвоката незамедлительно добился в суде продления срока принятия наследства. Но квартира была уже продана третьим лицам. Пришлось инициировать новое судебное разбирательство, чтобы суд назначил реституцию.

Часто компетентный правовед, которому приходится оспаривать правомочность подобных сделок, сталкивается с другой проблемой. Квартира продаётся, однако без получения согласия на это действие всех дольщиков или другого супруга. Такой договор оспаривается, если заинтересованным лицом направляется иск в суд. Хотя нередко стороны договариваются, подписывают мировое соглашение и мирно расходятся.

Что же касается оспаривания ничтожной сделки, то здесь задействованный юрист обращает внимание встревоженных клиентов на нарушение законодательства РФ еще при составлении документа. Договор на таких условиях заключать нельзя было, так что подобная сделка признаётся недействительной однозначно, бесспорно.

• К примеру, продавец недвижимости:
• подделал документы;
• реализовал квартиру, с прописанными малолетними гражданами;
• каким-то образом зарегистрировал договор в ЕГРН, подписанный несовершеннолетним без ведома (без письменного предоставления согласия) своих опекунов.

Здесь нарушение законодательства настолько очевидно для всех, что детально производить судебное разбирательство не требуется. Это не суд признаёт сделку ничтожной, а она ничтожна сама по себе, в силу своего характера. Достаточно установить факт нарушения закона, однако даже в такой ситуации признать сделку ничтожной и назначить возвращение собственности прежним владельцам сможет только суд.

Обычно последствием выявления ничтожных сделок становится открытие уголовного дела по факту мошенничества или подлога, хотя в некоторых случаях суд ограничивается только реституцией. Проданную квартиру (по сути, незаконно) однозначно возвращают собственнику, а деньги приходится взыскивать с правонарушителей. Понятно, что покупателю далеко не всегда улыбается удача.

Разновидности ничтожных сделок

Полный перечень ничтожных сделок обозначен в Гражданском кодексе РФ. Он является исчерпывающим, хотя некоторые пункты в этом списке могут включать нестандартные ситуации.

• Сделки, совершаемые с нарушением закона. Это оспоримые сделки.
• Договор ущемляет права третьих лиц. Опытный правовед советует гражданам обратить внимание на п. 2 ст. 168 ГК РФ. Договоры подобного рода могут быть признаны ничтожными.
• Сделка была совершена с нехорошей целью, так что противоречила понятиям нравственности, правопорядка (ст. 169 ГК РФ). Здесь отмечается совершение противоправного действия именно умышленное. К примеру, представлены недействительные или поддельные документы.
• Договор подписывал недееспособный или признанный частично недееспособным (ст.171 ГК РФ) человек.
• Малолетние граждане (до достижения 14-летнего возраста) не могут самостоятельно заключать сделки (ст. 172 ГК РФ). Ведь здесь не ребёнок, а его родители (опекуны) вправе ставить подпись на договоре купли-продажи.
• Недействительной будет признана сделка с недвижимостью, если это имущество продано должником. То есть этот гражданин изначально знал, что не имеет законной возможности отчуждать квартиру, так как в настоящий момент его права на данную жилплощадь были ограничены судом (ст. 174.1 ГК РФ).
• Кредиторы или гос. структуры будут добиваться признания сделки фиктивным (мнимым) соглашением, если имущество реально не было передано другому владельцу (ст. 170 ГК РФ).

К примеру, должник «продал» близкому родственнику квартиру незадолго до объявления банкротства.

Он лишается недвижимого имущества, которое уже невозможно будет ни арестовать, ни описать, ни выставить на торги. Кредиторам это лицо заявляет, что деньги были потрачены или утеряны, или похищены.

На самом же деле и фигурирующие в деле денежные средства, и квартира остаются в собственности близких родственников.

Одна сделка может прикрывать собой другую. Может обнаружиться даже цепочка таких недействительных сделок. К примеру, особняк был фактически продан конкретной гражданке, и продавец получил деньги. При этом он усыновил ее ребенка, чтобы подарить ценную недвижимость малолетнему участнику событий, ставшему близким родственником.

Впоследствии выясняется, что в определении родственных связей произошла ошибка, и усыновление признаётся недействительным. Однако даритель не требует возвращения подарка.

Эти договоры в совокупности имеют единственную цель, но подчас создают излишние сложности для понимания этой конечной цели и умышленную путаницу.

Стороны намереваются существенно снизить сумму налоговых выплат, однако сотрудники ФНС будут требовать признания этой сомнительной сделки недействительной.

Кстати, как отмечает опытный адвокат, продажа имущества очень часто прикрывается сделкой дарения.

Человеку, купившему квартиру, может показаться, что многие из представленных вариантов его никак не касаются. Он ведь скрупулёзно не выяснял, каким способом квартиру получил продавец.

Применение сроков давности

То обстоятельство, что сделка является ничтожной, судья отмечает сразу же и постановляет вернуть квартиру владельцу. А чтобы признать недействительной оспоримую сделку, для этого потребуется провести судебное разбирательство, оценить доказательства, предъявленные сторонами.

Соответственно и сроки исковой давности назначаются разные:

— для изучения оспоримых сделок – не более 1-го года (п. 2 ст. 181 ГК РФ);

— для рассмотрения ничтожных сделок – 3 года (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Но юрист по сделкам с недвижимостью указывает клиентам на следующие обстоятельства, касающиеся сроков давности.

1. Если к заинтересованному лицу были применены насилие или угроза насилия, тогда началом истечения обозначенного срока считается момент, когда этот человек оказался в безопасности (п. 1 ст. 179 ГК РФ). То есть, если у гражданина насильственным путём отобрали квартиру, то инициировать ее возвращение через суд он сможет сразу же после обращения в прокуратуру (полицию).
2. В иске могут быть обозначены иные обстоятельства, способствующие возвращению квартиры по причине совершения недействительной сделки. Как только истец узнаёт о них, сразу же начинается истечение указанного срока.
3. Ответчик может оспорить претензии истца, если они выдвинуты через год после покупки квартиры. Он выдвинет следующий контраргумент: ее продавец (другое лицо, связанное с продавцом имущественными отношениями и подтверждающее в суде свои права на обладание недвижимостью) должен был знать (мог узнать, если бы желал этого) о нарушении его прав, интересов, гарантированных государством свобод.
4. Истечение срока, пригодного для аннулирования ничтожной сделки, начинается с момента, когда происходит ее исполнение. Истцу, действующему самостоятельно, будет непросто добиться через суд расторжения договора, если значение его ничтожно, а граждане, заинтересованные в его исполнении, никак себя не проявляют.
5. Что же касается лиц, не являющихся лично заинтересованными сторонами сделки, но указывающих суду на ее недействительность, то для них истечение срока давности, в течение которого имеет смысл подавать иск, начинается как раз с того момента, когда они узнают о совершении противоправных действий.
6. Если срок после исполнения условий, описанных в ничтожной сделке, уже превысил 10-летний период, суд однозначно примет решение не в пользу истца.

Так что покупателю, если этот гражданин обеспокоен вопросом правомочности сделки с квартирой и в дальнейшем желает спать спокойно, следует изначально воспользоваться юридическим сопровождением. Грамотный адвокат проведёт работу:

• по изучению истории квартиры;
• по исключению признаков ничтожности сделки;
• по устранению поводов для оспаривания договора;
• по сбору документов (выяснению их правомочности и юридической чистоты);
• по выявлению обременений и пр.

Но некоторые ситуации могут проявиться совершенно неожиданно. К примеру, клиент юриста купил квартиру. Документы были составлены правильно, зарегистрированы своевременно. Недвижимость досталась продавцу в наследство в порядке очередности. Сроки для принятия наследства были соблюдены в полной мере. Квартира вроде бы чистая!

А через время обнаруживается завещание, о существовании которого никто из заинтересованных лиц не подозревал, и в котором указывается постороннее лицо. А еще может через какое-то время после принятия наследства определенными лицами появиться человек, имеющий больше прав, но ранее признанный умершим.

Приходится доказывать, что завещание или поддельное (посодействовал нотариус), или написано человеком, в последний период своей жизни потерявшим дееспособность, или явившееся лицо – это вовсе не тот гражданин, которым он себя представляет.

Особая ситуация

Истец может очутиться в такой ситуации, что ему срочно потребуется расторгнуть договор по причине так называемого существенного изменения обстоятельств, на что указывается в ст. 451 ГК РФ. То есть никто не мог предвидеть, что обстоятельства изменятся настолько серьёзно.

К примеру, человек продал квартиру, чтобы получить деньги на лечение близкого родственника в зарубежной клинике. А тот вскоре умер. Целью сделки для продавца становилось получение крупной суммы. Теперь же эти деньги ему не требуются, а жилищное положение значительно ухудшилось.

Тогда у продавца появляется шанс вернуть свою квартиру по решению суда. В этом случае покупатель может оспорить претензии заявителя: этот гражданин должен был предвидеть возможность смертельного исхода для своего родственника.

К тому же в пп. 4 п. 2 ст. 451 ГК РФ имеется фраза о недопущении расторжения договора в случаях, обусловленных в этом документе. То есть задействованному юристу потребуется выяснить истинную причину продажи квартиры и оградить своего клиента от подобных рисков. Для этого потребуется вписать в текст договора соответствующие фразы.

1. Так что после приобретения квартиры без участия юриста новосёлу спокойно отдыхать на уютном диване не придётся, если заинтересованному лицу понадобится оспорить сделку.
2. Зато участие компетентного юриста в процессах составления условий предварительного соглашения (при внесении предоплаты), проверки юридической чистоты объекта, разработки текста основного договора и оформления документов для регистрации в Росреестре даёт покупателю квартиры дополнительную гарантию, что жильё не придётся возвращать.
3. В крайнем случае будет назначена справедливая реституция с дополнительной компенсацией убытков, связанных с тратой денег на ремонт.

Грамотно и доходчиво проконсультировать клиента по всем вопросам, касающимся признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной (оспоримой или мнимой), сможет только высококвалифицированный юрист. При потребности он поможет отстоять интересы покупателя в суде.

Но лучше потенциальному новосёлу воспользоваться юридическим сопровождением еще на стадии составления текста договора, проверки юридической чистоты документов, изучения истории квартиры.

Опытный адвокат может выступить и на стороне продавца, желающего вернуть квартиру

Запишитесь на бесплатную консультацию юриста по сделкам с недвижимостью