Несмотря на то что программа приватизации в нашей стране работает уже более двадцати лет, еще есть жилье, где недвижимое имущество не передано в частную собственность.
В нем можно жить, но продавать, дарить и передавать по наследству не получится. Казалось бы, на этом можно и завершить статью. Но, как и в других случаях, есть «лазейки», посредством которых, и невозможное становится возможным.
Поговорим о том, как продать муниципальную квартиру без приватизации.
Можно ли выйти из положения?
Итак, собственником неприватизированного жилья является государство. Если в квартире живут по договору социального найма, то его нельзя продать. В противном случае такие сделки будут признаны недействительными. Как же тогда быть, если нужно улучшить жилищные условия? Можно ли продать квартиру, если она не приватизирована?
Начнем с того, что приватизация должна быть осуществимой в этом жилище, в принципе. Есть квартиры, которые невозможно оформить в собственность. К ним относится жилплощадь:
- в общежитии;
- в военных городках;
- в служебном жилфонде;
- находящаяся в аварийном состоянии;
- когда кто-то из проживающих против приватизации;
- в домах социальной защиты в сельской местности.
Об отчуждении такой недвижимости не может быть и речи.
Но, если приватизировать квартиру имеется возможность, то пути выхода из ситуации есть. Вот они:
- Совместная приватизация с покупателем и обычная продажа.
- Обмен неприватизированными квартирами.
- «Буферный» обмен.
Рассмотрим каждый из этих вариантов по отдельности.
Найти покупателя и приватизировать жилье
Этот вариант, пожалуй, оптимальный. В данном случае ищут покупателя, который готов взять на себя расходы по приватизации. Он вносит определенный задаток, который идет на приватизацию. Пункт прописывают в договоре.
Процесс приватизации занимает примерно два с половиной месяца. При этом собирают следующие документы:
- справку о жилищной квоте;
- о составе семьи;
- о жилом помещении;
- чеки «Жилье», если они имеются;
- право на льготы;
- документы, подтверждающие личности прописанных лиц.
Собрав полный пакет документов, направляются всей семьей в администрацию. На месте заполняют заявление, которое подписывают все члены семьи. Вопрос рассматривается в течение 30 дней. Затем заключают договор приватизации, который заверяют у нотариуса. С этого момента дом по закону — приватизированный.
Когда можно продать квартиру и каковы последствия?
Как только «новоиспеченный» собственник получает свидетельство Росреестра о собственности, он может продавать квартиру. Поэтому сделку можно осуществить сразу же.
Однако здесь нужно учесть некоторые детали. По договору купли-продажи придется заплатить НДФЛ.
Не подлежит налогообложению продажа лишь в случае, если приватизированная недвижимость в собственности более 3 лет (статья 217, пункт 17 Налогового кодекса).
В то же время собственник может рассчитывать на возврат суммы, если продажа осуществляется в связи с приобретением нового жилья. Это право имущественного вычета. Но оно действует только три года и распространяется на тех, кто является плательщиком НДФЛ.
Обмен с неприватизированными квартирами
Не все знают, но альтернативой сделки купли-продажи является обмен. Его реализация актуальна для неприватизированных квартир. Рассмотрим достоинства и недостатки этого способа:
- Когда квартиры имеют разную ценовую категорию, предусматривается доплата. Но в договоре об этом упоминания быть не должно. Считается, что обмен происходит равноценный. Поэтому передача денег может быть зафиксирована только в расписке.
- Если наниматель истратит право на приватизацию, то собственником он стать уже не сможет.
- Налоговый вычет получить при таком обмене невозможно.
- Плюсом договора считается гарантия того, что сделка ни из-за ареста, ни из-за залога не сорвется.
- Кроме того, могут быть без труда обменены квартиры, находящиеся в разных городах.
Как происходит обмен?
Решившись на такую сделку, нужно понимать, что найти подходящий вариант очень непросто. Если уже есть родственники или знакомые с подобным жильем, дело упрощается. Но такое встречается редко. Поэтому в основном придется потрудиться. Поиск может вестись:
- самостоятельно;
- через риелтора.
Понятно, что риелтор возьмет на себя почти все заботы и объяснит все нюансы. Однако его услуги стоят недешево. Для таких сделок необязательно проверять юридическую чистоту недвижимости. Поэтому главная задача специалиста заключается в поиске подходящей квартиры. Но это вполне можно делать и самостоятельно.
Основания и причины отказа в приватизации квартиры
Когда возможный вариант найден, собирают следующие документы:
- заявление об обмене;
- для Москвы единый жилищный документ, но могут потребовать справки о том, что задолженности отсутствуют, а также выписки из домовой книги;
- договор соцнайма;
- документы, подтверждающие личности всех участников сделки;
- согласие со стороны прописанных в квартире лиц, которые отсутствуют, оно заверяется у нотариуса;
- технические документы;
- заявление нанимателя о том, что у него нет других помещений в собственности или по договору соцнайма.
При наличии детей и недееспособных членов семьи необходимо согласие органа опеки.
Вопрос решается в жилищной комиссии при муниципалитете. Если стороны получили разрешение, переходят к обмену. Для этого расторгают действующие договоры и заключают новые. Эти действия необходимо совершить в течение десяти дней со дня обращения.
«Буферный» обмен
Если наниматель обратится в агентство недвижимости, ему предложат хитрый вариант, как продать муниципальную квартиру без приватизации. Основной составляющей выступает «буферная» недвижимость, числящаяся в собственности агентства. Покупатель сначала ее оформляет в свою собственность.
Затем продавец неприватизированной квартиры и покупатель осуществляют между собой обмен. В результате продавец становится собственником «буферной» недвижимости, а покупатель приобретает неприватизированную квартиру. Затем «буферную» недвижимость снова продают агентству.
Таким образом, первоначальный владелец получает деньги за неприватизированную квартиру.
Конечно, этот способ сопровождается немалым риском. Продавец в итоге может остаться без жилья и денег. Поэтому на такую сделку можно решаться только в случае, если агентство является по-настоящему надежным.
Для подстраховки каждый шаг нужно документировать: оформлять договоры, где четко указывать все моменты, включая цену, деньги получать под расписку. Также важно осмотреть «буферную» недвижимость. Лучше всего поможет обойти все скользкие моменты опытный юрист, если привлечь его к сделке.
Можно ли продать муниципальное жилье без приватизации
Не все жилые объекты в России находится в руках частных собственников. Приличная доля недвижимости по разным причинам не прошла приватизацию, оставшись во владении государства и муниципалитетов.
Свободная жилплощадь обычно распределяется органами власти между нуждающимися в ней гражданами. Они получают право пользоваться, но не могут распоряжаться этим жильем по своему усмотрению. Для ограничения полномочий сторон заключается договор социального найма.
Человек может прожить в муниципальной квартире всю жизнь. Однако под влиянием обстоятельств часто возникает необходимость в переменах, требующая увеличить или уменьшить жилплощадь (разъехаться с детьми, объединиться с другими членами семьи).
Тогда у жильцов и возникает вопрос, можно ли продать муниципальное жилье без приватизации.
Что предлагает закон
Статьей 72 ЖК РФ предусмотрена возможность для граждан, пользующихся жильем по договору соцнайма, обменять его: на большее или меньшее, одно помещение на несколько и наоборот, даже переехать в другой город. Альтернатива должна подбираться из муниципального фонда и проживание в новой квартире будет оформлено на тех же основаниях. При этом должны быть выполнены несколько условий:
- получение письменного согласия наймодателя и всех членов семьи;
- если есть несовершеннолетние, то разрешение органов опеки;
- в результате обмена должно быть соблюдено необходимое по закону количество квадратных метров на каждого человека.
После того как будут собраны все документы и найден подходящий для обмена вариант, между сторонами заключается договор об обмене, который затем передается на рассмотрение соответствующим госорганам. На принятие решения отводится 10 дней. После получения согласия муниципалитета сделка считается состоявшейся.
Комментарий эксперта
Такой вид сделки относится к категории сложных.
Если же говорить о том, можно ли продать муниципальное жилье без оформления приватизации, то доплата за получение квартиры большей площадью в таком случае законом не предусмотрена.
Обычно стороны договариваются о какой-либо сумме между собой и оформляют передачу денег распиской. Конечно, здесь речь идет об определенной доле доверия.
Тем, кто задумывается, можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации, используя этот способ, нужно понимать, что придется приложить немало усилий:
- получить разрешение наймодателя и членов семьи, оформить все в письменном виде;
- в рамках ограниченного рынка муниципального жилья найти подходящий для обмена вариант или несколько вариантов, если речь идет об обмене квартир при разъезде;
- собрать нужные документы;
- заключить договор об обмене;
- добиться положительного решения муниципалитета.
Специалисты агентства недвижимости МИЭЛЬ возьмут всю работу на себя: подберут альтернативу, помогут подготовить документы, уладят вопрос с органами власти.
Другие способы и правильное решение
Нередко граждане, начитавшись в Сети как легко можно продать муниципальное жилье без приватизации, пытаются прибегнуть к одному из сомнительных способов. Такая самодеятельность незаконна и опасна. Единственный верный способ реализовать принадлежащую муниципалитету собственность — перевести ее в частный фонд, то есть предварительно приватизировать.
Конечно, легкой эту процедуру не назовешь:
- занимает продолжительное время, а ведь иногда необходима срочная продажа;
- требует знания и соблюдения норм закона, скрупулезной точности в оформлении документов;
- есть вероятность получения отказа, например, если гражданин уже однажды участвовал в процедуре;
- еще одно препятствие — задолженность за коммунальные услуги.
В любой сложной ситуации, а также тем, кто не знает, можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации, на помощь придут специалисты агентства, специализирующегося на проблемных сделках.
История из жизни
Получили в свое время жилье от администрации города, так и прожили в нем почти пятнадцать лет. А тут возможность появилась свой дом купить, если продать квартиру и немного доплатить. Нужно было срочно ее приватизировать.
Решили все сделать сами, да так увязли, что не описать. Позвонили в АН МИЭЛЬ и там нашли поддержку. Специалисты агентства оказались очень профессиональными, доброжелательными.
Компания полностью организовала процесс: собрала и подготовила документы, все держала под контролем, благодаря собственной базе быстро нашли покупателя. Большущее спасибо и удачи!
Если квартира продается раньше, чем через пять лет после приватизации, продавец обязан заплатить 13%-ый налог государству. Это важный, хоть и неприятный для граждан факт. Агентство «МИЭЛЬ» поможет легально снизить потери при помощи применения налоговых вычетов продавца.
МИЭЛЬ — Чистые Пруды действует на рынке недвижимости уже почти тридцать лет и имеет незапятнанную репутацию. С каждым клиентом работает команда, состоящая из нескольких специалистов, включая юристов. Благодаря этому сделки проходят законно, юридически чисто. Все что нужно — подать заявку.
Все консультации в рамках сотрудничества бесплатны, но даже первичное консультирование клиента ни к чему не обязывает.
Позвоните и узнайте, можно ли продать муниципальное жилье без приватизации, какие документы нужны для сделки купли-продажи, как возникают интересы третьих лиц в сделках, каким образом можно с выгодой для себя избавиться от жилья с проблемными соседями и многое другое.
По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме » 
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
(11
Можно ли продать неприватизированную квартиру или комнату в 2020г
Жилой фонд состоит из объектов недвижимости, перешедших в собственность граждан и муниципального (государственного жилья). Понятно, что со своим имуществом граждане имеют производить любые сделки, а можно ли продать неприватизированную квартиру, знают не все. Существует несколько вариантов, позволяющих совершать передачу арендуемого у государства жилья другому лицу за деньги.
Можно ли по закону продать неприватизированное жилье
Легко совершить любую сделку, если жилье приватизированное, как можно продать арендуемую у государства жилую площадь? Законных вариантов продать квартиру, находящейся в муниципальной собственности нет. Существуют обходные пути, позволяющие получить деньги за уступаемую другому квартиросъемщику неприватизированную недвижимость.
Способы продажи неприватизированной квартиры
Несколько десятилетий назад обмен с доплатой был самой распространенной формой, как продать квартиру. После проведенной приватизации этот способ стал использоваться очень редко.
Недостаток обмена-продажи состоит в том, что обмен неприватизированной жилой площади возможен только на аналогичную муниципальную квартиру. Такого жилого фонда осталось очень мало, поэтому выбор варианта для переезда затруднен.
Существует три варианта как можно продать неприватизированную квартиру.
Вариант 1. Квартиросъемщик неприватизированной жилой площади может прописать у себя покупателя. После того, как деньги за квартиру будут переданы прежнему хозяину, он выписывается. Единственным собственником остается лицо, которое покупает неприватизированное жилище. У этого способа тоже есть свои недостатки.
Важно. Прописать в неприватизированное жилище еще одного человека можно только в том случае, если ее площадь больше необходимой нормы.
По существующему закону жилье социального найма должно иметь общую площадь не меньше 18 кв. м. на каждого члена семьи, состоящей из 3 человек. Для прописки четвертого жильца общая площадь квартиры должна составлять 72 кв.
м. Как прописаться в муниципальную квартиру можно узнать здесь.
Вариант 2. Жену (мужа) прописывают на любую территорию. Для этого не нужно получать согласие остальных квартиросъемщиков жилища. Фиктивный брак с последующей пропиской покупателя – это еще один вид продажи неприватизированной квартиры. Это достаточно опасный для продавца вариант, поскольку вступая в брак, он тем самым дает своему супругу определенные права.
Брачный договор может закрепить права мужа и жены на их личное имущество. Неприватизированная квартира не принадлежит квартиросъемщику. Распоряжаться ею и совершать юридически значимые действия он не может. Такая схема позволяет продать неприватизированную комнату в общежитии.
Вариант 3. Наиболее безопасна для продавца сделка продажи через перевод в собственность неприватизированного жилья. Перевести квартиру из муниципального фонда в частную собственность все еще возможно. Для этого нужно обратиться в местные органы управления с соответствующими документами.
Продажа с приватизацией
Недостаток сделки состоит в ее длительности. Не каждый покупатель согласится ждать, пока квартира получит статус частной собственности. Плюс способа продажи через приватизацию состоит в полной законности сделки.
Пошаговая инструкция (этапы)
Продавец неприватизированной квартиры должен действовать следующим образом:
- Выяснить подлежит ли жилье приватизации.
- Самостоятельно или через риэлтерскую контору подать объявление о продаже.
- Найти покупателя.
- Подать документы на приватизацию квартиры в местные органы самоуправления.
- Получить решение администрации.
- Зафиксировать свое право собственника в Росреестре.
- Совершить сделку купли – продажи.
Если даже доля жилья приватизирована, возможно ее продать.
Детально приватизация муниципального жилья прописана в отдельном посте на нашем сайте.
Необходимые документы
Приватизация квартиры производится на основании заявления от квартиросъемщика. Документ может быть написан от руки либо распечатан. Заявление подается в единственном числе от всех участников приватизации, в том числе несовершеннолетних. Документы могут подаваться лично либо через доверенное лицо. Вместе с заявлением подают:
- паспорта взрослых членов приватизации;
- свидетельства о рождении несовершеннолетних жильцов;
- технический паспорт объекта недвижимости;
- домовая книга и выписка из нее;
- жилищный ордер (договор социального найма);
- согласие остальных членов семьи;
- доверенность для представителя (если есть);
- выписка ЕГРН.
Сроки и стоимость
После продажи через приватизацию продавец оплатит кроме расходов за регистрацию жилища еще и 13 % налога от полученной прибыли. Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса.
Сам процесс перехода жилища в собственность бесплатный для тех лиц, кто еще не участвовал в приватизации. Стоимость услуг нотариальной конторы зависит от цены продаваемого жилища.
Регистрация Росреестра обойдется в 2000 руб.
От момента подачи заявления в администрацию до получения документов с решением пройдет около 2 месяцев. На регистрацию Росреестра потребуется еще 2 недели. Если приватизация жилища будет проходить с участием судебных органов, процесс может затянуться до 6 месяцев.
Продать через прописку покупателя
Достаточно опасный вариант, как продать неприватизированную жилплощадь. Возможен только в том случае, когда продавец хорошо знает покупателя и доверяет ему. В противном случае, можно стать жертвой квартирных махинаторов.
Ответственные квартиросъемщики часто обращаются к юристам с вопросом, можно ли продать долю в жилище. На этот вопрос ответит статья по этой ссылке.
Пошаговая инструкция (этапы)
Порядок действий продавца неприватизированной квартиры должен быть таким:
- У покупателя берется расписка о передаче денег продавцу в случае совершения сделки.
- Расписка заверяется у нотариуса.
- У прописанных родственников или в органах местной власти (для постороннего человека) берут разрешение на прописку.
- Документы передают в паспортный стол.
- После оформления прописки на покупателя переоформляется лицевой счет и договора коммунальных услуг.
- Продавец получает деньги и выписывается из неприватизированной квартиры.
Новый жилец для себя решает сам, что дальше делать с неприватизированным жилищем. Эта схема позволяет также продать комнату в коммунальной квартире, в общежитии.
Сложнее продать по этой схеме, если продавец с родней с долями.
Как продать долю в квартире – придется передать свою часть жилища другим собственникам за деньги через прописку, либо продавать через суд все жилище с последующим разделом полученной суммы.
Необходимые документы
Для прописки нового жильца в неприватизированной квартире в паспортный стол предоставляют:
- паспорта всех зарегистрированных в квартире жильцов;
- разрешения от каждого прописанного;
- паспорт нового жильца;
- заявление на прописку от квартиросъемщика.
Сроки и стоимость
Прописку в неприватизированном жилье оформляют бесплатно. При наличии всех разрешений на оформление документов уходит меньше одной недели. Понадобится справка об отсутствии долга по коммунальным услугам. Оплату расходов может взять на себя новый жилец с условием, что погашенная им сумма будет вычтена из цены за квартиру.
Обмен
Обменом неприватизированных квартир занимаются муниципальные риэлтерские организации (в прошлом бюро по обмену квартир). Здесь есть каталоги обменного жилищного фонда. Подать объявление о намерении обменять квартиру можно в местные СМИ. Сделка не состоится если жилище:
- подлежит сносу;
- признано аварийным;
- в нем проведена незаконная перепланировка.
Пошаговая инструкция (этапы)
Квартиросъемщик, желающий обменять неприватизированное жилье должен:
- Поместить объявление в газете, интернете.
- Найти покупателя на неприватизированную квартиру и договориться с ним об условиях обмена с доплатой.
- Продавец неприватизированной квартиры обращается в районную администрацию с просьбой разрешить обмен жилой площади. Бланк заявления выдадут на месте.
- Получить доплату с клиента.
- Переехать в жилье покупателя.
Важно. Обменять объект недвижимости легче на квартиру с аналогичным метражом жилой и общей площади. Самостоятельно найти подходящий вариант сложно. У серьезных риэлтерских организаций на случай заключения подобных сделок куплена собственная (буферная) жилищная территория, с использованием которых могут проводиться более сложные схемы продажи.
Необходимые документы
Для проведения сделки понадобится собрать пакет документов:
- паспорта и свидетельства о рождении всех жильцов;
- ордер (договор социального найма);
- разрешение от местной администрации;
- домовая книга;
- выписка ЕГРН;
- технический паспорт;
- разрешения на обмен от всех прописанных жильцов;
- доверенность на представителя.
Сроки и стоимость
Сроки проведения обмена целиком зависят от того, как скоро найдется покупатель на жилую площадь. Услугу государственные органы оказывают бесплатно. Разрешение выдается спустя 2 недели после подачи заявления. Решение на обмен можно получить через:
- портал Госуслуг;
- органы МФЦ;
- в районной администрации.
Стоимость работы риелтора зависит от процентной ставки, оговоренной в заключенном с агентством договоре. Чем дороже купили квартиру, тем больше придется платить за проведение сделки.
Как продать жилище через агентство недвижимости, читайте в статье.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами
Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен.
Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает.
Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища.
Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку. У нотариуса подобная передача средств продавцу оформляется как заем денег на определенный срок.
Иначе потом не получится забрать с продающей стороны долги.
Сложности и подводные камни
Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.
Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.
Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.
Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.
Муниципальная квартира без приватизации: можно ли ее продать и какие есть способы?
Бывают ситуации, когда деньги нужнее чем жильё – и человек продаёт свою квартиру. В том случае, если на него зарегистрировано право собственности всё просто. Но что делать, если квартира муниципальная и приватизацию ещё не проходила?
Как ни странно, есть некоторые схемы, которые позволяют, не нарушая закон, получить деньги и за такое жильё. У сделок с муниципальным неприватизированным жильем есть свои особенности и их нужно учитывать. Рассмотрим их.
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (495) 980-97-90 доб. 138 Москва
Можно ли это совершить?
Когда встаёт вопрос о возможной продаже квартиры, не проходившей процедуру приватизации, первая же мысль, которая приходит в голову – это: «Нет, такое невозможно, только собственник вправе распоряжаться имуществом!» Однако не будем торопиться.
Чем по сути является сделка по купле-продаже? По ней одно лицо получает деньги – а второе имущество. По неприватизированной квартире нельзя получить право собственности – действительно, сначала надо заключить с муниципалитетом договор о передаче квартиры, пройти регистрацию в Росреестре и только потом можно ее продавать.
Справка. Квартира – это прежде всего место, где можно проживать и где можно получить регистрацию.
А вот право пользования лицо, проживающее в муниципальной квартире, «продать» в некоторых случаях может.
Основными методами продажи права пользования будут:
- Регистрация «покупателя» в квартире с последующим выселением «продавца».
- Совместная приватизация.
- Обмен муниципальными квартирами с доплатой.
Проблемы с долгами
Большая часть проблем с «продажей» муниципальных квартир связана с тем, что на предыдущем жильце мог накопиться долг по квартплате, алиментам или иная задолженность. При продаже квартиры с долгами могут возникнуть проблемы:
- Вселение постороннего лица требует согласия местной администрации (точнее, того её подразделения, которое ведает жилищным фондом) – и должнику разрешения могут и не дать.
- Если есть долг, взысканный в судебном порядке, на имущество может быть наложен арест. Конечно, неприватизированная квартира к такому имуществу не относится – но приставы всё равно первое время могут являться по прежнему адресу и беспокоить новых жильцов.
Способ избежать трудностей только один – перечислить или передать «продавцу» в счёт оплаты средства, достаточные для погашения задолженности. Однако при этом потребуется составлять (и лучше всего – заверять нотариально!) соглашение о том, на что пойдут переданные средства – иначе нет никакой гарантии, что они будут уплачены в счёт погашения долга.
Впрочем, даже соглашение между продавцом и покупателем – недостаточная гарантия сделки: да, можно при нарушении условий попытаться взыскать с «продавца» эти средства – но он уже должник, чего ему боятся? Поэтому наилучшие способы избежать проблем – либо просто не связываться с такими людьми и искать другой вариант, либо требовать скидки на размер задолженности: так или иначе, а новому жильцу всё равно придётся гасить долг.
Способы, как это сделать
Регистрация до «продажи»
Внимание! Одним из самых популярных способов получить деньги за муниципальную квартиру является тот, при котором происходит замена стороны в договоре социального найма (ст. 672 ГК РФ и ст. 49 ЖК РФ).
В случае регистрации официальный квартиросъёмщик действует следующим образом:
- Прописывает «покупателя» в своей квартире».
- Получает деньги.
- Выписывается сам и выписывает членов своей семьи, получив деньги.
Однако у способа с регистрацией есть ряд ограничений:
- Если «покупатель» не является родственником, договор с его участием заключается с согласия местного муниципального органа, ведающего жилищным фондом – а он может и воспротивиться.
- Если среди членов семьи есть дети, должна быть другая квартира, где их можно зарегистрировать.
- Если в итоге норма площади на человека не будет соблюдена, договор может и не быть изменён.
Если по такому договору были получены деньги, «продавец» должен будет заплатить 13% от суммы в качестве НДФЛ.
Совместная приватизация
Другой вариант является разновидностью первого.
Справка. В случае совместной приватизации «покупатель» прописывается в квартире – а затем оформляется приватизация на него одного, а все прочие жильцы от неё отказываются.
Совместная приватизация — законный вариант, но есть ограничения:
- Если в квартире прописаны несовершеннолетние, сделка не состоится: отказ от приватизации для них возможен только с согласия органов опеки – а она, как показывает практика, никогда такого согласия не даёт, даже если у детей уже есть в собственности другая жилплощадь.
- Отказавшись от приватизации, «продавец» навсегда расстаётся с возможностью приватизировать другую муниципальную квартиру. Если же сначала состоялась приватизация, а затем продажа – то это обычный договор купли-продажи недвижимости, не требующий особых ухищрений.
- Отказавшись от приватизации, гражданин сохраняет за собой право проживать в квартире. Мало кто из «покупателей» согласится на такое обременение.
Обмен с доплатой
Третьим вариантом является обмен, в результате которого «покупатель» получает неприватизированную квартиру, предоставив в обмен свою такую же, только меньшей площади – и возместив разницу в жилплощади деньгами.
Вариант с доплатой имеет ряд преимуществ:
- Снимается вопрос о том, куда переселяется «продавец» после сделки – он сразу же получает другое жильё.
- Если соблюдены нормы, то можно обменивать даже квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними – и опека не будет иметь претензий.
- Как правило, в органах муниципалитета, ведающих жилищным фондом, против такого обмена никто не возражает.
Однако у варианта с обменом есть и минусы:
- Требуется соблюдать социальную норму жилплощади на одного человека, если она установлена на местном или региональном уровне. Без этого договор обмена будет опротестован.
- Есть финансовые риски: такой договор – всё же не купля-продажа, потому к его составлению придётся подходить особо ответственно.
- Обмен возможен лишь между двумя муниципальными квартирами. Даже муниципальную на государственную поменять уже не выйдет, а уж неприватизированную на частную – вообще никогда: такого рода сделки законом не допускаются, обмен допускается лишь в пределах одного вида собственности.
Особенности
Важно! Самой важной особенностью является следующее: нормы о купле-продаже к муниципальному жилью не применяются вообще.
По сути, здесь имеет место замена сторон в договоре социального найма. Следовательно, к новому нанимателю применяются все ограничения, характерные для этого вида договора – и муниципалитет может отказать в заключении такого договора.
Другой особенностью является то, что передача денег слабо защищена по закону. По сути, в этом случае один гражданин дарит определённую сумму другому.
Подстраховаться в этом случае можно, заключив предварительный договор об обещании дарения – но взыскать с недобросовестного «покупателя» их будет проблематично.
Также трудно будет обязать «продавца» выписаться из муниципальной квартиры: по существу, он не обязан этого делать.
Таким образом, самый надёжный вариант – это всё-таки сначала провести приватизацию (пусть даже и с участием «покупателя»), а лишь затем выписываться или оформлять обмен.
Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки – ЖСС Журнал
В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.
Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.
Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.
«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.
По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.
Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.
Как продать приватизированную квартиру?
Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.
Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.
Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.
Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.
Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.
Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.
Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.
Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.
Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.
Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.
Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.
Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.
Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН.Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.
Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.
Как купить приватизированную квартиру
Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту, составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.
Нанимать ли агентство при покупке?
Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск, проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.
Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.
Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.
Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.
Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.
Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте.
Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).
В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.
Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.
Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.
В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.
Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.
Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее) это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.
Запомнить
- Продать квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, можно только после ее приватизации.
- Приватизировать квартиру можно лишь раз в жизни. Чтобы не потерять это право, часто выгоднее отказаться от него в пользу члена семьи.
- Чтобы покупателя не пугал статус приватизированной квартиры, подготовьте для него выписки из ЕГРН и домовой книги.
- Если продаете только свою долю квартиры, вы обязаны сначала предложить ее остальным собственникам по рыночной цене.
- При продаже долей сделку надо подтверждать у нотариуса — без него не получится.
- Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки.
- Налог с продажи квартиры можно не платить, если вы стали собственником квартиры более 3 лет назад.
- Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей для каждой из долей.
- Если покупаете приватизированную квартиры, убедитесь, что все жильцы из нее выселились и прописались в другом месте.