Покупка квартиры у родственников в ипотеку

Решили купить квартиру у родственника и не знаете, имеет ли такая покупка отличие от сделки с посторонним? Отвечаем – да, имеет. Закон воспринимает ее по-другому, да и в оформлении есть свои нюансы. Кого закон считает родственником, в кого нет? Что выгоднее – оформить договор купли-продажи или дарственную (с передачей средств «в обход» налоговой)? Рассказываем в статье.

Определено статьей 105.1 НК:

родители, их дети;
родные (и неполнородные) братья, сестры;
усыновители, усыновленные;
дедушки, бабушки, внуки.

Они считаются по закону находящимися в близком родстве. Такие родственники, как дяди, тети, племянники, кузены, отнесены к общим. Сделки между ними пройдут без налоговых льгот, но и без ограничений, характерных для близких родственников.

К посторонним лицам отнесены такие родственники, как отчимы, мачехи, пасынки, падчерицы. В отличие от близких родственников, у них нет налоговых льгот, кроме одной – возможен налоговый вычет на покупку квартиры.

Впрочем, законом предусмотрена поблажка. По статьям 1144, 1145 Гражданского кодекса родственные отношения этой категории лиц могут быть установлены по решению суда.

В юридической практике есть коллизия, называемая «отношением свойств». Суть ее – опосредствованные родственные связи между определенной категорией лиц, называемых близкородственными. Это отношения:

свекра, свекрови со снохой;
тестя, тещи с зятем;
брат, сестра мужа или жены.

До 2012 года эта категория лиц лишалась права получения налогового вычета. Но после 2012 года начал действовать ФЗ-227 от 18.07.11, который внес коррективы. Начиная с того года (согласно статьи 4, п.6), запрет на налоговый вычет (имущественные сделки) отменен. Новое правило действует для сделок, совершенных только после 2012 года.

Интересует вопрос: имеет ли налоговые льготы тот родственник, который отдает квартиру другому родственнику по дарственной или договору купли-продажи?

Закон отвечает – да. Но в одном случае льгота затрагивает сумму договора, а в другом — оформление нотариальных услуг. Процедура же для обоих видов сделки почти одинаковая, по договору закрепляют степень родства, а для обоснования предоставляют правоустанавливающие документы на недвижимость.

Важно! Дарственная имеет льготу по нотариальным услугам (0,3 % вместо 1 % от стоимости имущества).

Плата предусмотрена, если родственники обращаются к нотариусу. Если же они решают все вопросы только друг с другом, то, соответственно, не платят за нотариуса. То же самое относится к купле-продаже. Договор можно распечатать и подписать без нотариуса.

Другое дело, что такие сделки не получат гарантии безопасности. Они допустимы только при хороших, доверительных отношениях с родственниками.

Комплексный ремонт квартир под ключ

Всё включеноВ стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
Без вашего участияПосле согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
Цена известна заранееСтоимость ремонта фиксируется в договоре.
Фиксированный срок ремонтаРемонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Ситуация с завещанием другая, поскольку до смерти завещателя условия для наследников остаются скрытыми. По закону завещатель имеет право не открывать свою волю наследникам до момента своей кончины.

Но это правило применяется, если наследники мало знакомы с завещателем либо конфликтуют с ним. Если отношения между родственниками хорошие, завещателю есть смысл открыть содержание завещания при жизни. Так он облегчит наследникам раздел/передачу своего имущества после смерти. Именно поэтому для родственников предпочтительнее вариант дарения или продажи, чем завещания.

Определившись с типами сделок между родственниками, перейдем к вопросу налогообложения.

Отчуждение собственности внутри семьи не дает налоговых льгот по сделке. Предусмотрен налог 13 % от суммы собственности в пользу государства, госпошлина за регистрацию собственности и плата за нотариальные услуги. Что касается расчета для налогообложения, он происходит применительно к типу стоимости квартиры. Есть два вида стоимости:

договорная по соглашению сторон (но не менее 70 % от кадастровой). Исключение – общая стоимость имущества меньше 1 млн рублей либо если кадастровая неизвестна;
кадастровая (не менее 1 428 571 рублей).

Итак, стороны могут договориться о номинальной стоимости, которую закрепят договором дарения. Но нотариус при оформлении сделки сравнит эту стоимость с кадастровой. Если она меньше 70 %, то стоимость будет скорректирована. Если же стоимость собственности вообще не указана, то начисление налога идет по полной кадастровой стоимости объекта на день заключения сделки.

Важно! Если квартирой владеют менее 3-х лет и ее стоимость превышает 1 млн рублей, то покупатель заплатит 13 % с суммы, превышающей 1 млн рублей стоимости недвижимости.

При этом бывший владелец квартиры не получит никаких поблажек по налоговым льготам.

Более того, покупатель не сможет воспользоваться налоговым вычетом согласно статье 220 НК РФ (п.2, ч.1). Зачем принята такая норма? Чтобы воспрепятствовать мошенническим сделкам с недвижимостью.

Ведь родственники могут не передавать друг другу деньги за квартиру, предусмотренные по закону. Это невозможно проверить, если сделка оформляется в обход нотариуса. Однако налоговая обязательно поинтересуется, как, когда и кем зафиксирован факт передачи денег.

При подозрениях на мошенничество может быть наложен штраф.

При дарственной действует налоговая скидка на сделку: отмена налога 13 % для родственников категории близкого родства. При этом обойтись без услуг нотариуса невозможно из-за особенности сделки по закону. Но стоимость услуг нотариуса, как мы сказали ранее, составит 0,3 % вместо положенного 1% от стоимости собственности.

Еще одна особенность такой сделки: единоличным владельцем квартиры будет тот, на кого оформлен договор дарения. Если он(а) находится в браке, то подаренная собственность по закону не считается совместно нажитым имуществом супругов и не может быть предметом споров при разводе.

Если квартира передается по дарственной между близкими родственниками и силами дарителя сделан ремонт, предусмотрены ли налоговые вычеты по такой сделке? Как даритель может возместить затраты на ремонт квартиры?

Ответ: наличие или отсутствие ремонта никак не влияет на суть дарственной. В договоре делается опись собственности, к которой можно приложить сведения о ремонте. Но поскольку дарение квартиры между близкими родственниками не несет в себе льгот, как и налогового вычета, то возмещение расходов на ремонт остается вне действия договора.

Хотя номинальная цена договора может быть снижена, исходя из затрат на ремонт. Разумеется, при предоставлении дарителем обоснованности затрат, а также договора услуг строительной компании.

Факт дарения подразумевает безвозмездную передачу собственности. Уместно обращаться за услугой комплексного ремонта, если впереди маячит договор купли-продажи.

Почему? Во-первых, свежий капитальный ремонт, качественная проводка, сантехника, новая кухонная техника увеличит стоимость квартиры на 15-20% от рыночной. Во-вторых, вы оставите родственникам действительно качественный ремонт, а материалы и цвета можно подбирать сразу под их вкус.

Кроме того, архитектор поможет организовать перепланировку, подскажет интересные идеи для организации пространства, что тоже будет только плюсом.

Рассмотрены вопросы продажи, дарения и завещания квартиры между родственниками разной степени родства. Какие есть налоговые льготы в зависимости от типа сделки. Описаны сложные случаи взаимоотношений между родственниками, как они понимаются по закону.

Покупка квартиры в ипотеку у близких родственников: особенности приобретения доли, военной ипотеки и условия Сбербанка

Главная » Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры в ипотеку у родственников

Несмотря на достаточно жесткие требования законодательства и многочисленные банковские проверки, все еще остается достаточно много мошенников, которые «продают» свои квартиры лишь формально.

На самом же деле их цель – получить от потенциального покупателя некую сумму и потом оспорить сделку в суде. С этой точки зрения, приобретать жилье у родственников обычно надежнее.

Отношения могут быть разными, но мало кто решается на откровенный обман.

Особенности ипотеки на покупку квартиры у близких родственников

Финансовые организации, которые получают запрос кредита для покупки жилья у родственника, будут задавать вопросы личного характера об отношениях между продавцом и покупателем.

Некоторые близкие люди не поддерживают доверительных связей, ведут свои финансовые бюджеты раздельно или заключают брачные контракты.

Регистрация права собственности на квартиру по ДДУ

Но для банка будет важно понять — не возникнет ли ситуация, когда заемщик и продавец владеющие общим бюджетом, по сути, выдают кредит самим себе. Если заявка на ипотеку фиктивная и подается для получения денег на бизнес, то банк увидит упущенную выгоду по стоимости кредита.

В случае обнаружения банком мошеннических намерений, минимальной проблемой будет невыдача кредита и внесение в черный список заемщиков.

Однако не все родственные связи будут рассматриваться банком как высокая степень риска. Это касается в основном близкого круга, который наиболее часто претендует на наследство в случае смерти владельца имущества.

Важно! Если жилье приобретено у родственников, то кредит будет дороже из-за невозможности возврата вычета по налогам за ипотеку.

Поиск квартиры

На этом этапе нужно найти объект недвижимости. Хотя некоторые юристы советуют сначала найти подходящий банк, подать предварительную заявку на кредит и получить предварительное одобрение банка, чтобы не терять лишнего времени, потраченного на поиски квартиры в случае отказа банка или недостаточно подходящих условий.

Это интересно: Советы о том, как осуществить покупку комнаты в коммунальной квартире

Военнослужащий может выбрать из нескольких вариантов:

Купить готовое жилье на вторичном рынке недвижимости;
Участвовать в долевом строительстве;
Приобрести дом с земельным участком.

Кто относится к близким родственникам по мнению банков

Кредитная политика банка по оценке рисков рассматривает близких родственников, опираясь на законодательство (Семейный Кодекс РФ), и проверяет прямые горизонтальные и вертикальные связи:

супруги (жена/муж);
родители (официальные усыновители);
дети (в том числе не родные, а усыновленные);
братья и сестры (в том числе не полнородные – когда прямым кровным родственником является только отец или мать);
опекуны и их подопечные.

Закон называет сделки между такими родственниками взаимозависимыми, и банк будет относиться к оценочной стоимости жилья максимально подозрительно.

Например, если у отца 2 сына, и один из них хочет совершить выкуп родительской квартиры в ипотеку. Банк сразу начнет просчитывать варианты возможных судебных претензий второго брата в случае реализации залога или смерти отца. И даже если сын, покупающий квартиру, имеет хорошую платежеспособность и кредитную историю, то он вполне может получить отказ.

Однако более благоприятная ситуация в случае дальних родных. Сделки с братьями или сестрами супругов, а также тещами, тестями, свекрами и свекровями повышают вероятность благоприятного решения по кредиту.

Такой вариант целесообразно сразу озвучить банковскому менеджеру, потому что оценочный рейтинг повысится. Во-первых, не будет прямых угроз к делению семейного наследства, во-вторых, банк будет знать, что покупаемое имущество хорошо знакомо заемщику и вряд ли приведет его к незапланированным расходам.

Внимание! Вариант, который не будет одобрен ни при каких условиях – это оформление ипотеки с родственником ближнего круга, когда помещение является единственным жильем. Также всегда будет действовать запрет на участие в сделке несовершеннолетних родственников.

Занижение стоимости жилья

Одной из выгод покупки недвижимости у родственников является возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Подобная практика имеет свои плюсы и минусы.

Теоретически банку выгодно при невозврате ипотечного кредита получить в собственность жилье с рыночной стоимостью выше заявленной.

Но на практике занижающие ценник являются аккуратными плательщиками, вносят средства вовремя, чтобы не потерять право собственности. Банк рассматривает манипуляции со стоимостью жилья как попытку обмана и отказать в ипотеке.

Особо жадные семьи заемщика могут занизить стоимость настолько, что средств для обеспечения залога по ипотеке будет недостаточно, и это послужит причиной неодобрения займа.

Также негативно банковские организации относятся и к попыткам завышения заявленной стоимости объекта недвижимости без объективных причин. Для гарантии положительного решения по ипотечному кредиту не стоит пытаться обмануть банк.

Наличие проведенной независимой экспертной оценки рыночной цены квартиры, дома увеличит доверие к желающему получить заем, повысив шансы покупки.

Какие банки кредитуют сделки между близкими родственниками

Индивидуальное рассмотрение сложных сделок (к которым относятся «родственные» кредиты) могут себе позволить в основном крупные банки, располагающие большим штатом юристов и специалистов по рискам.

Список основных банков, которые готовы рассматривать заявки на ипотеку внутри семьи в рублях (лучшие условия для клиентов без льгот):

Банк	Срок max	Ставка min	Первоначальный взнос min	Сумма max
Юникредит	30 лет	10,75%	15 %	Москва, СПб — 30 млн. Регионы – 15 млн.
ВТБ	30 лет	10,1%	10%	60 млн.
Газпромбанк	30 лет	10,5%	10%	Москва, СПб — 60 млн. Регионы – 45 млн.
Райфазен Банк	30 лет	9,99%	17 %	26 млн.
Сбербанк	30 лет	10,2%	15 %	85% от стоимости оценки

Банки, не вошедшие в список, как правило, отказывают в принятии заявки на ипотеку между родственниками.
Минимальные процентные ставки и максимальные суммы выдачи предоставляются клиентам банков, которые получают постоянный доход на счета (заработная плата или хранение депозитов).
Типы штрафов, повышающие ставку:

не подтверждение целевого назначения кредита;
не подтверждение согласия на изменение страхового договора;
не погашение части кредита, если не был сделан перевод средств по материнскому капиталу;
отсутствие или не надлежащее оформление страховки (страховая компания не входит в доверенный список банка);
отказ от подписания договора ипотеки и регистрации залога.

Типы льгот, в том числе, уменьшающие ставку:

участие в зарплатном проекте через банк-кредитор;
увеличение суммы первого взноса;
уменьшение суммы займа ниже минимальной планки;
возможность привлечения нескольких созаемщиков.

Факторы одобрения ипотечного кредита

Сделкам между близкими людьми уделяется особое внимание кредитных консультантов и службой безопасности банков. Причиной является практика мошенников и недобросовестных заемщиков использовать полученные средства на нецелевые расходы, извлечь из транзакции выгоду внутри семьи, обмануть кредитное учреждение. Чтобы не попасть под подозрение, следует:

Как вы относитесь к ипотечным кредитам?
Единственная возможность приобрести недвижимость
45.45%
Не в восторге от этой идеи, но рано или поздно брать придется
26.26%
Уж лучше снимать, чем брать ипотеку
5.05%
Каторга на всю жизнь
23.23%

Покупка квартиры в ипотеку у родственников

На сегодняшний день не все молодые семьи могут приобрести собственное жильё. В таком случае покупка квартиры в ипотеку у родственников станет идеальным вариантом.

А иногда случается так, что семейные узы не настолько крепки, чтобы квартира, например, вашей двоюродной бабушки досталась абсолютно безвозмездно, а денег на приобретение столь дорогой недвижимости не хватает или вовсе нет. Решить проблему можно при помощи ипотеки.

Несмотря на законность и возможность проведения такого рода сделок, далеко не все банки дают ипотечный кредит для покупки квартиры у родственников, основывая отказ целым рядом причин

Покупка квартиры в ипотеку у родственников потребует от вас терпения, которое понадобится для поиска кредитной организации, уточнения различного рода информации, а также бумажной волокиты.

Сложности, которые могут возникнуть

Банковские организации считают, что основным моментом для отказа в ипотеке может стать неликвидность квартиры.

Также возможен сговор между родственниками, для получения выгоды в виде денежных средств, поскольку цену на недвижимость устанавливают самостоятельно участники сделки, а не риэлторская фирма или банк.

Такие сделки затягиваются на достаточно долгий период именно потому, что кредитная компания будет проводить проверку такой операции на легальность.

Нюансы покупки жилой недвижимости у родственников

Существует несколько советов, которые помогут вам сэкономить нервы и получить ипотеку для приобретения жилья у родни:

для экономии времени и нервов можно обратиться в риэлторскую компанию или воспользоваться услугами ипотечного брокера. Риэлтор или брокер подберёт для вас оптимальную ипотечную программу и займётся сбором нужной документации для предоставления её в банк. Впрочем, даже прибегнув к услугам специалиста нельзя дать 100 % гарантию на одобрение ипотеки.
если у вас имеются достаточно денежных средств, на приобретение квартиры всё равно не хватает, а получить ипотечный кредит слишком сложно, то можно прибегнуть к потребительскому кредиту. Будьте готовы к высоким кредитным ставкам, но если вы являетесь клиентом выбранного банка (у вас есть з/п или социальная карта), то вероятнее всего кредитный займ будет более выгодным.
не стоит скрывать от банка кровное родство между вами и продавцом, поскольку перед одобрением ипотечного кредита в ходе ряда проверок, может выясниться этот факт. Так вы рискуете остаться без денег и быть внесённым в чёрный список. Особенно это актуально, если вы планируете перепродать недвижимость.

Для начала необходимо подготовить документы, подтверждающие чистоту сделки

Указать кровное родство нужно до момента подачи пакета документов. Если вы собираетесь приобрести недвижимость у родителей, то они должны иметь другое жильё, в котором прописаны помимо продаваемого. Перед тем, как идти на сделку нужно учесть, что возможны сложности с получением документов о налоговом вычете.

Для предоставления ипотечного кредитования для покупки жилья у родственников необходимо представить следующие документы:

паспорта всех участников сделки;
ИНН всех участников сделки;
если у вас имеется подработка или дополнительный источник прибыли, то вам необходимо представить документы, подтверждающие этот факт;
письменное согласие на получение ипотечного кредита от супруга/супруги;
ксерокопии документов, свидетельствующие о правах на имущество подлежащее залогу.

Несмотря на все трудности, которые могут возникнуть при оформлении ипотеки для совершения покупки квартиры у родственников можно найти приемлемый вариант займа и проверенную кредитную организацию.

Можно взять ипотеку для покупки у родственников в 2020 году

Приобретение жилья по ипотеке у родственников позволяет избежать недостатков ведения дел с посторонними. Членам семьи проще доверять, чем незнакомым людям, которые могут оказаться мошенниками или просто необязательными, ненадежными партнерами.

При хорошем отношении внутри семьи родные помогут с выплатами, не будут скрывать недостатки приобретаемого объекта недвижимости — требующегося ремонта, мелких поломок. Свои люди предупредят о наличии конфликтных соседей, опишут плюсы и минусы местного жилищного товарищества. Уведомят о температурах в помещении летом и зимой, уровне уличного шума за окнами.

От родственников можно получить исчерпывающие сведения о жилом объекте, которые риэлторы и посторонние люди стараются замалчивать или преподносить в выгодном свете.

Задаваясь вопросом, можно ли купить ипотечную квартиру у родственника, следует понимать, что законом не запрещены договоры о покупке или продаже жилья внутри семей. При правильном оформлении документов и соблюдении требований, высок шанс на одобрение кредита.

С близкими возможно договориться о приобретении жилья по цене ниже рыночной.

Родня может пойти на встречу при попытке получения более комфортных условий по ипотечному кредиту. При согласии на получение первоначального взноса не единым платежом, а по частям, продавец может передать покупателю полученные средства для повторного внесения, увеличив сумму начального платежа. Чем выше первоначальный платеж, тем проще отдавать оставшуюся сумму на период ипотеки.

Квартира у родных по военной ипотеке

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: ПОКУПКА КВАРТИРЫ СРЕДСТВАМИ РОСВОЕНИПОТЕКИ ( Военная Ипотека)

Лучшим решением при покупке жилья для молодой семьи военнослужащего является военная ипотека. Есть и другие варианты, такие как покупка жилья у родственников. Но этот вариант достаточно сложный и не для всех возможный. Если вы будете немного экономить и разумно планировать ваши покупки, то перед вами будет открыта возможность приобретения более дорогой и комфортной жилплощади.

Политика конфиденциальности составлена в соответствии с пунктом 2 статьи Использование Вами сайта означает согласие с настоящей Политикой конфиденциальности.
Вы проинформированы и согласны с тем, что Ваше согласие, данное в электронной форме на сайте, является согласием, полностью отвечающими требованиям действующего законодательства РФ и позволяющим подтвердить факт его получения Обществом.
Вы даете своей волей и в своем интересе согласие на обработку, в том числе сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение, обновление, изменение, использование, передачу администрации сайта, обезличивание, блокирование, уничтожение, передачу третьим лицам персональных данных, включая, но не ограничиваясь следующими персональными данными: ФИО, контактный телефон, адрес email, наименование юридического лица, индивидуального предпринимателя, ИНН, ОГРН, ОГРНИП, место нахождения юридического лица и индивидуального предпринимателя, банковские реквизиты и иное.

Настоящий документ применяется к сайту. Общество не контролирует и не несет ответственности за сайты третьих лиц, на которые Вы можете перейти по ссылкам, доступным на сайте.

Администратор сайта осуществляет обработку персональных данных, содержащихся в Вашей информации в целях исполнения договора между Администратором сайта и Пользователем на оказание Услуг сайта см. Правила пользования сайтом.

Общество обеспечивает защиту обрабатываемых персональных данных от несанкционированного доступа и разглашения, неправомерного использования или утраты в соответствии с требованиями Закона о персональных данных.

Персональные данные ПД — любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному, или определяемому физическому лицу, юридическому лицу субъекту персональных данных.

Обработка персональных данных — любое действие операция или совокупность действий операций , совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с ПД, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение обновление, изменение , извлечение, использование, передачу распространение, предоставление, доступ , обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение ПД.

Автоматизированная обработка персональных данных — обработка ПД с помощью средств вычислительной техники. Информационная система персональных данных ИСПД — совокупность содержащихся в базах данных персональных данных и обеспечивающих их обработку информационных с использованием технологий и технических средств.

Можно ли купить квартиру в ипотеку у родителей | Ипотека онлайн

Купить квартиру в ипотеку у родителей стремится множество банковских клиентов. Некоторые желают выкупить жилплощадь по материнскому капиталу, другие – переоформить на себя право собственности. При совершении подобного рода сделок возникает вопрос их правомерности, ведь даже закон предусматривает некоторые ограничения.

На практике же многие банки сталкиваются с фиктивным оформлением документов, поэтому относятся к ним с подозрением. Как можно купить дом у родителей в ипотеку, в каком банке дадут кредит и на каких условиях, расскажем в нашей статье.

Ипотека на покупку жилья у родственников

Законодательство РФ не запрещает регистрировать возмездные сделки между совершеннолетними детьми и родителями (или другими членами семьи). В том числе с привлечением ипотечных средств. Основания для покупки недвижимости у родственников могут быть самыми разными. К примеру, раздел имущества, переезд родителей в другой город, переоформление собственности с помощью маткапитала и пр.

На практике такие договоры заключаются достаточно часто, но если вы попытаетесь получить заемные средства, столкнетесь с трудностями одобрения ипотеки. В особенности это касается небольших коммерческих банков, имеющих строгие ограничения по приобретаемому объекту недвижимости.

☝Основная причина негативного отношения к родственным сделкам – высокий риск фиктивности договора, цель которого обналичивание кредитных средств. Дело в том, что ипотечный заем целевой, банк должен знать, куда уйдут выданные деньги, к примеру, на счет продавца или застройщика.

Если пройтись по условиям программ ипотечных банков, можно заметить, что большинство из них запрещает покупку квартиру у родственников. Когда явного ограничения в условиях кредита не прописано, вероятность отказа по такой заявке крайне велика. Причем это касается не только приобретения жилья у родителей, но и у супругов, детей, бабушек, дедушек и пр.

Имейте в виду, что родственные сделки запрещены по некоторым льготным ипотечным программам с участием государства. К примеру, нельзя купить квартиру у родителей по военной ипотеке или с использованием жилищной субсидии. Поэтому прежде чем подать заявку, уточните можно ли купить квартиру по социальной ипотеке у родителей в выбранном вами банке.

☝Можно ли купить квартиру в ипотеку у родителей с налоговым вычетом? К сожалению, получить налоговое послабление после оформления сделки нельзя. Такое ограничение прямо прописано в Налоговом кодексе РФ.

Как оформить ипотеку

Обратившись в банк, первым делом следует уточнить, можно ли купить в ипотеку у родителей жилье. Вы можете посмотреть правила кредитования на сайте финансовой организации, но обычно здесь изложены только общие условия. Чтобы понять, насколько возможно одобрение займа в вашей ситуации, лучше проконсультироваться с ипотечным специалистом.

Вероятно, вам придется обойти несколько финансовых организаций, чтобы получить утвердительный ответ. Если вы нашли банк, где можно купить квартиру в ипотеку у родителей, следуйте инструкции:

Соберите пакет документов для подачи заявки на получение ипотеки. Вам нужно заполнить анкеты и предоставить в банк паспорта всех созаемщиков, справки о платежеспособности, дополнительные бумаги при необходимости. Супруг основного заемщика в обязательном порядке становится созаемщиком по ипотеке, то есть несет такую же ответственность за выплату долга.
Подайте заявку через ипотечного специалиста в банке. Сейчас многие финансовые организации практикуют прием заявок через сайт, но этот способ подойдет только для первичного одобрения. Для получения окончательного решения вам все равно придется подойти в отделение банка лично.

????Важные документы: Онлайн справочник по документам банков для ипотеки

Можно одновременно подать на рассмотрение пакет документов на приобретаемую недвижимость. Однако мы не рекомендуем этого делать, потому как сбор бумаг связан с определенными расходами.

Одно оформление оценочного отчета обойдется вам в 2-5 тысяч рублей. Если необходимо заказывать технические документы на квартиру, траты могут быть в разы больше.

Зачем делать оценку квартиры при ипотеке — об этом в отдельной статье.

Дождитесь решения банка и только после этого займитесь сбором бумаг на жилье. Отдайте их на проверку дополнением к вашей кредитной заявке.
Если банк дал дал окончательное согласие, можно приступить к оформлению документации. Сначала вы подписываете кредитный договор и купли-продажи и подаете их на регистрацию в Росреестр. Если жилье оформляется в долевую собственность, сделка должна быть зарегистрирована у нотариуса.
Получите выписку ЕГРН (из реестра прав на недвижимость) с указанием на залог в силу закона квартиры, зарегистрированный договор купли-продажи в Росреестре, МФЦ или у нотариуса. Передайте их в банк и получите кредитные средства, которые сразу же перечисляются на счет продавца. Расчеты производятся только в безналичной форме, это снижает риск аннулирования сделки.

Ввиду того, что банки устанавливают процентные ставки индивидуально для каждого клиента, вам могут предложить повышенный процент. Так кредитор минимизирует риски невозврата долга в случае оспаривания сделки купли-продажи. Остальные параметры ипотеки не отличаются от жилищного займа на стандартных условиях.

Обратите внимание, что при жилищном кредитовании обязательно страхование объекта залога. Страховой полис вам придется продлевать каждый год на сумму остатка кредитной задолженности. Что будет если не делать страховку по ипотеке — читайте в дугой статье на нашем сайте.

Рекомендуемая статья: Как делится ипотека при разводе – важные моменты

Страхование жизни и здоровья заемщика, титула, от потери работы и другие приобретаются исключительно добровольно. Банк не вправе заставить вас оформить страховку, но может повысить процент, если это предусмотрено условиями кредитного договора.

Документы для оформления ипотеки

На первичном этапе рассмотрения ипотечной заявки банк оценивает заемщиков, их платежеспособность и кредитную историю. Для проверки ему понадобятся:

паспорта всех участников кредитной сделки (титульный заемщик, созаемщики, поручители). От продавцов (родителей или других родственников) пока ничего не требуется;

Члены семьи, выступающие продавцами в сделке купли-продажи, не могут одновременно являться и участниками кредита. Если вы решили купить дом у родителей в ипотеку, сделать их созаемщиками или поручителями нельзя.

заполненные анкеты;
справки о доходе. Можно использовать стандартную бухгалтерскую форму 2-НДФЛ или образец банка;
документы о трудоустройстве (копия трудовой книжки или договора с работодателем);
другие бумаги по запросу кредитора (военный билет, СНИЛС, ИНН и пр.).

Если банк считает, что вашего дохода достаточно для выплаты ипотеки, можно приступить к сбору бумаг на недвижимость:

Паспорта продавцов.
Проект договора купли-продажи.
Документ о праве собственности – выписка ЕГРН, в которой указан владелец квартиры и отсутствие обременений на нее.
Технический паспорт. Некоторые банки требуют поэтажную экспликацию и прочие документы, перечень которых следует уточнить у кредитного менеджера.
Оценочный отчет, он изготавливается 2-3 дня и действителен в течение полугода. Заказывать его следует только в аккредитованной банком организации. Зачем делать оценку квартиры при ипотеке?
Если задействован материнский капитал, понадобится сам сертификат и справка об остатке денежных средств на нем. Получить ее можно в отделении ПФР своего района.
Справка о прописанных в квартире лицах.
Если родители-продавцы пенсионного возраста, может потребоваться справка из нарко- и психдиспансера о том, что они не состоят на учете в этих учреждениях.

Требования к документам на ипотеку онлайн — обозначены в другой статье.

Приобретение недвижимости в долевую собственность может происходить у нотариуса. Вам следует заранее уточнить расценки на оформление сделки, потому как они зависят от стоимости приобретаемого жилья. Включить эти расходы в сумму кредита нельзя, вам придется оплачивать их собственными средствами.

Использование материнского капитала

Можно ли купить квартиру в ипотеку у родителей с материнским капиталом? Использование семейного капитала в качестве первоначального взноса по ипотеке широко практикуется банками.

Но только когда заем выдается на приобретение жилья у третьих лиц. Участие в сделке родственников владельца маткапитала автоматически вызывает подозрение у службы безопасности и юридического отдела банка.

Значит, шансы на одобрение ипотеки серьезно уменьшаются.

Рекомендуемая статья: Как оформить вторую ипотеку

???? Ипотека и материнский капитал
Региональный материнский капитал: как оформить и на что потратить
Кредитору легче отказать на этапе рассмотрения заявки, чем потом взыскивать задолженность по оспоренному в суде договору купли-продажи. По родственной сделке с использованием маткапитала у банка возникает сразу несколько рисков:

Заемщик не выполнит обязательства по выделению долей детям, и Пенсионный фонд потребует аннулировать сделку.
ПФР не одобрит приобретение квартиры, а значит, средства не поступят в погашение первого взноса.
Не соблюдены юридические нормы, тогда заинтересованные лица смогут через суд признать сделку недействительной.

На практике Пенсионный фонд зачастую спокойно относится к приобретению жилплощади у родителей и переводит денежные средства. Настороженность к такого рода сделкам возникает исключительно у банка.

На его решение будут влиять множество других факторов – кредитная история заемщиков, размер семейного дохода, наличие иждивенцев, проблемы с законом и пр.

????Нужно знать: Важна ли кредитная история созаемщика по ипотеке

Если родители после сделки остаются жить в той же квартире, для банка это показатель фиктивности сделки. Лучше даже зарегистрироваться по другому адресу и предъявить эти документы вместе с кредитной заявкой.

Какие банки разрешают покупать жилье у родителей

Как мы уже говорили, небольшие банки вряд ли разрешат в ипотеку купить у родителей квартиру. Начинать поиск следует с крупных авторитетных организаций, имеющих широкий спектр кредитных программ:

Сбербанк;
Россельхозбанк;
ВТБ;
ДельтаКредит и пр.

Если выбор банка вызывает у вас трудности или есть проблемы с кредитной историей, можно обратиться к брокеру. Такой специалист хорошо знаком с условиями кредитования в разных финансовых организациях. Только прежде чем заключать договор и оплачивать услуги, ознакомьтесь с независимыми отзывами о его работе.

????Ознакомьтесь со статьей: Что делать если банк отказал в ипотеке

Если найти подходящие условия ипотеки вам не удалось, можно воспользоваться потребительским займом, в том числе под залог недвижимости. Однако заложить квартиру родителей не получится, ведь на нее будет наложен запрет на совершение сделок.

Значит, переоформить ее на себя вы не сможете. Лучше всего предложить банку другую собственность, а на полученные деньги приобрести родительское жилье.

К тому же, процентная ставка для кредитов под залог недвижимости сопоставима с жилищными займами.

Оцените автора (2

Ипотека между родственниками

Тот факт, что продавец и покупатель имеют родственные связи, в большинстве случаев никак не повлияет на процесс оформления ипотечной сделки. Недоступна будет разве что часть льготных государственных программ, так как подобные сделки могут быть проведены лишь для получения льгот, то есть, по сути, для обналичивания денег.

Получается, что льгота получена, право собственности формально перешло от одного к другому родственнику, а деньги остались в семье. Так же не будет в случае ипотеки между близкими родственниками и налогового вычета.

В чем преимущества?

Несмотря на то, что при подобных сделках все расчеты ведутся в безналичном порядке (иначе, остается только поверить на слово: передавались ли деньги на первоначальный взнос внутри семьи, и существуют ли вообще накопления), при сделках между родственниками у клиентов банка есть свои преимущества.

Если рассматривать ту же нехватку первоначального взноса, то родня может договориться между собой и найти способ формального его увеличения для получения более выгодной ставки. Так, например, никто не запрещает переводить средства первоначального взноса частями.
Можно вносить, переводить и снимать (уже со счета продавца) одни и те же 10%, формально выполнив условие по перечислению на счет собственника первоначального взноса в 30%.
Естественно в случае, если в банке возможен такой способ взаиморасчетов. Аккредитив или ячейка не всегда необходимы, так как родственникам свойственно доверять друг другу больше, чем стороннему продавцу или покупателю. Таким образом, для клиентов риски снижаются, а для банка возрастают. Даже если способ расчетов не позволяет частичное снятие первоначального взноса до сделки, выполнить условие по взносу можно, на короткий период, собрав временно свободные денежные средства семьи.
Такой же формальный переход права собственности дает возможность владельцам бизнеса получить большой долгосрочный кредит на крайне выгодных условиях, гораздо более выгодных, чем при подаче заявки на кредитование предпринимательской деятельности.
Достаточно купить (или же продать) квартиру или дом с землей у брата, свата или зятя, а деньги, поступившие в семью, использовать на свои цели. Сопутствующие расходы будут высокими (страховка, налог, оценка), но при подборе условий таким образом, чтобы ставка была минимальной (большой первоначальный взнос – опять же круговорот денег внутри семьи), кредит обойдется значительно дешевле. Так же стоит учитывать, что аналогичного ипотеке по долгосрочности кредита просто нет.

Кредитные организации довольно тщательно проверяют заявки на ипотеку между родственниками, и в случае подозрений на нецелевое использование денег, могут отказать. Но есть и банки, которые лояльно относятся к подобным сделкам, особенно если их проводят вип-клиенты или просто клиенты с хорошей кредитной историей.

Ограничения при ипотеке между родственниками

Не разрешены ипотечные сделки между супругами. Приобрести жилье с помощью ипотеки у родителей дети смогут только в том случае, если это жилье не является единственным.

Какие есть ограничения в этой схеме?

По-разному банки относятся к занижению стоимости жилья при сделках между родственниками. Для одного банка такой сговор может быть основанием для отказа, а в другом это не станет препятствием, главное, чтобы рыночная стоимость квартиры была достаточной, кредит был обеспечен.

К тому же занижение стоимости приведет к снижению суммы ипотеки (банки кредитуют 80% стоимости, с учетом того, что 20% — собственные накопления покупателя), а чем меньше кредит и дороже имущество в залоге, тем меньше риски кредитного учреждения.

В случае если будут проблемы с выплатой реализация квартиры, оформленной по заниженной цене, позволит погасить задолженность и еще «сдача» заемщику останется. Но заемщики в ситуации с небольшим кредитом, неуплата которого может привести к потере квартиры, ведут себя, как правило, дисциплинированно.

Фиктивная сделка между родственниками ради получения денег на собственные нужды, как уже было рассмотрено выше, является более веским поводом для отказа. Во всяком случае, если озвучить открыто такую цель оформления ипотеки между родственниками, банк кредит не одобрит.

Основное ограничение в ипотеке между родственниками для льготных категорий граждан (военнослужащие, МВД, РЖД, социальная ипотека АИЖК) – невозможность получить ипотеку по спецпрограмме. Особенно это актуально для социальной ипотеки, так как часто подобрать жилье, которое подходит для получения льгот не так просто. Сложность в том, чтобы пройти по платежеспособности.

Получается, что если нужна недорогая квартира, родственники могут пойти на встречу (по такому параметру как цена), но провести такую сделку не получится – они запрещены.

При этом стоит учитывать, что запрет лежит на сделки только с близкими родственниками (дети, родители, дедушки, бабушки, внуки) и супругами в официальном браке (если брак не зарегистрирован, но прописаны клиенты долгое время в месте – это приравнивается). Для братьев и сестер, которые не проживают вместе, есть исключение.

В случае с социальной ипотекой, если продавец является дальним родственником, лучше этого факта от банка не скрывать. Так как к целевому расходованию государственных средств (в случае субсидирования ставки, например) приковано много внимания.

Если факт всплывет, могут быть крупные неприятности как у банка (АИЖК не примет документы), так и у клиента (в части обвинения в мошенничестве). Но все же стоит отметить, что при разных фамилиях такие сделки все же проходят незамеченными, но рисковать не стоит.

Особенности проведения сделок между родственниками

При сделке между родственниками продавец теряет право на налоговый вычет вне зависимости от того, как долго квартира находилась в собственности.

Так же стоит помнить, что в некоторых банках не работают со сделками между родственниками совсем, так как не готовы брать на себя дополнительные риски. Но Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк и значительная часть крупных банков такие сделки проводит.

Отношения даже между родственниками первого круга (родители-дети, бабуши-внуки) не всегда бывают теплыми, есть реальные ситуации, когда есть потребность в заемных средствах, чтобы обзавестись собственным жильем, выкупленным у своей же семьи.

В случае если ни одно кредитное учреждение не одобрило заявку на ипотеку, то имеет смыл рассмотреть альтернативные вариант покупки недвижимости у близкой родни. Это, например, получение нецелевого кредита под залог имеющейся недвижимости. Или просто потребительский кредит, если сумма собственных накоплений, которой не хватает для того, чтобы рассчитаться с родственниками, не велика.

Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru

Можно ли купить квартиру у родственников за маткапитал?

ElenaR/Fotolia

Отвечает директор по правовым вопросам iResidence Сергей Париченко:

Если под родственником не подразумевается один из родителей ребенка, то процедура ничем не отличается от любой другой. Оформляется заем, на погашение его процентов или первоначальный взнос подается заявление в ПФР об использовании средств материнского капитала.

Ограничения, собственно, касаются только тех случаев, когда сделка с приобретением недвижимости может расцениваться как попытка монетизировать маткапитал, обналичить средства заветного сертификата. Для этого приобретаемая недвижимость в обязательном порядке оформляется на всех членов семьи в равных долях.

По той же причине невозможна продажа квартиры мужем жене или наоборот.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Отвечает к. ю. н., адвокат, управляющий партнер компании «ЦентрЮрГорСтрой» Юлия Вербицкая:

Да, покупку квартиры в этом случае возможна. Потребуется согласие ПФР на сделку и, важный нюанс, денежные средства материнский капитал можно использовать исключительно при безналичных расчетах. На руки получить денежные средства от государства невозможно. И, конечно, указанные денежные средства могут быть направлены на погашение существующего ипотечного займа.

Стоит уточнить: приобретая недвижимость с использованием материнского капитала, Вы обязаны при оформлении сделки выделить доли всех родственников, включая несовершеннолетних детей. Это обязательное требование для совершения такого вида сделок.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Давайте разберемся, какую цель выполняет данная операция. Государство охраняет права ребенка и следит за законным использованием федеральных денег, а именно материнского капитала. Банки, выдающие ипотеку, также следят за целевым назначением своих денег.

Проще говоря, если Вы проживаете в одной квартире с мамой, квартира принадлежит ей, и Вы задумали построить дачу, но кредит под строительство дачного дома Вам никто не дает, то Вы решили пойти на хитрый шаг: хотите выкупить у мамы квартиру с использованием ипотечного кредита, средствами материнского капитала погасить часть этого кредита, а на обналиченные деньги в размере кредита построить дачу. Вся эта схема может быть признана мошеннической. Так как улучшений для ребенка нет никаких (он как жил в этой квартире, так и живет), сделка носит явно фиктивный характер, так как мать может просто подарить эту квартиру детям, а целью является обналичка ипотечных и государственных средств.

Если же у Вас другая ситуация, например Ваша свекровь владеет трехкомнатной квартирой и хочет уехать на ПМЖ за границу, ей нужны на это средства, а Вы приобретаете ее квартиру в ипотеку, действительно перечислив ей первоначальный взнос и ипотечные деньги, желательно на расчетный счет.

Затем свекровь освобождает квартиру, и Вы фактически туда въезжаете и прописываетесь. Часть ипотечного кредита гасите средствами из маткапитала. Данная сделка является с точки зрения закона абсолютно нормальной, потому что целью сделки была купля-продажа квартиры в интересах несовершеннолетнего, а ипотечные деньги ушли продавцу, а не вернулись покупателю.

Но вообще сделки между близкими родственниками подвергаются серьезной проверке.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Законодательство не отделяет гражданско-правовые сделки между родственниками от сделок между любыми другими лицами, за исключением сделок с участием несовершеннолетних граждан.

Учитывая, что Вы планируете для покупки квартиры использовать материнский капитал, несовершеннолетние лица в Вашей семье присутствуют.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, проведение сделок между несовершеннолетними гражданами (детьми) и их близкими родственниками прямо запрещено, за исключением дарения от взрослых родственников к несовершеннолетним.

Ближайшими родственниками в данном случае признаются родители несовершеннолетнего, его бабушки / дедушки и братья / сестры (как полнородные, так и неполнородные).

Таким образом, если Вы планируете приобрести квартиру в собственность с использованием материнского капитала (то есть в собственность, в том числе и несовершеннолетних граждан) у кого-либо, входящего в этот перечень, то она будет прямо противоречить закону, и такая сделка может быть признана недействительной решением суда.

Если же Вы предполагаете приобрести квартиру с использованием материнского капитала у кого-либо из родственников, не входящих в число близких, то к этому никаких препятствий законом не установлено.

Что же касается использования совместно материнского капитала и ипотеки, то это также не возбраняется. Причем сейчас банки охотно принимают материнский капитал не только для частичного погашения уже взятого кредита, но и в качестве первоначального взноса при его получении, чего раньше не практиковали.

Но надо отметить, что даже если Вы при приобретении квартиры будете использовать средства ипотечного кредита и дадите нотариальное обязательство оформить квартиру в собственность несовершеннолетних детей только после выплаты кредита, то приобрести квартиру у близких родственников несовершеннолетнего с использованием материнского капитала, скорее всего, все равно не получится, потому что это будет расценено опять же как такое же нарушение закона, только отложенное во времени.

Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?
С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?
Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.