Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой: какие документы проверять у продавца, как запросить информацию через Госуслуги или Росреестр

Для того чтобы сделка купли-продажи считалась законной, рекомендуется предварительно проверить документацию на квартиру. Предлагаемый материал поможет вам проверить квартиру или любой объект недвижимости на юридическую чистоту перед покупкой в 2020 году, определить, какие документы проверять.

Проверка юридической чистоты квартиры проводится в несколько этапов. Процедура позволяет провести законную сделку купли-продажи жилого объекта, проводится поэтапно, помогает убедиться в подлинности документов, законности действий со стороны покупателя.

Способы проверки юридической чистоты квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой осуществляется в несколько способов:

Еще одним способом проверки юридической чистоты квартиры является ознакомление с планом дома. Эксперты рекомендуют покупателю узнать, проводились ли перепланировки и если такие были, то зарегистрированы они или нет.

Анализ правоустанавливающих документов

Юридическая чистота квартиры будет подтверждена в том случае, если хозяин квадратных метров имеет соответствующие документы.

Любые ошибки, исправления выступают основанием считать документ недействительным.

Ознакомление с историей недвижимого имущества

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – запросите выписку из ЕГРН о переходе прав. В ней отображается история жилого объекта, все проводимые манипуляции, кто является владельцем, право собственности, есть ли ограничения, наложенные штрафы, аресты имущества.

Убеждение в прохождении государственной регистрации

Наличие выписки из ЕГРН подтверждает прохождение государственной регистрации.

Детальное ознакомление с договором

В договоре должны быть прописаны все нюансы, четко определены, прописаны все действия. Например, когда документ набирает юридической силы и вступает в действие. Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые внимательно ознакомятся с пунктами соглашения.

Проверка владельца

Обязательно перед покупкой проверьте продавца, убедитесь в подлинности документов, в праве на собственность и узнайте есть ли долги у собственника, если у енго есть долги или судебные дела, то есть риск что после покупки ваш объект недвижимости арестуют судебные приставы.

Важно! Если продавец недееспособный, нужно не только ознакомиться с подтверждающими документами, но и побеседовать с соседями, они помогут подтвердить факт недееспособности собственника или попросить собственника предоставить справку подтверждающую дееспособность.

Если от имени хозяина квадратных метров действует доверенное лицо, убедитесь, что предъявленные им документы являются подлинными.

Проверка долевых владельцев

Для этого ознакомьтесь с записями в домовой книжке, узнайте один собственник или несколько. К примеру, если один из владельцев находится в местах лишения свободы, после освобождения он может претендовать на долю в квартире.

Как проверить новую квартиру перед покупкой

Если решили приобрести недвижимость, важно понимать, как проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Вы – первый собственник квадратных метров. Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту:

Ознакомиться с отзывами. Помогут в этом интернет сайты, обращать внимание нужно на те отзывы, которые содержат дату, имя и фамилию, конкретные факты/данные.
Навести справки о продавце. Обратите внимание на то, сколько лет продавец на рынке, какие позиции занимает, какая о нем сложилась репутация.

Если во время наведения справок сомнений не возникло, можно оформлять сделку. В ином случае рекомендуется найти другого продавца.

Документы для проверки юридической чистоты квартиры

Проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке осуществляется при наличии таких документов:

Паспорт хозяина. Рекомендуется проверить его подлинность, подав запрос в миграционную службу.
Подтверждение права собственности. Тип документа зависит от того, в какой способ нынешний хозяин получил жилой объект – по наследству, дарственной, купил.
Выписка из МФЦ, паспортного стола. Это поможет понять, какое количество людей прописано.
Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей. Убедитесь, что нет задолженности.
Документ, подтверждающий вменяемость продавца. Нужно определить дееспособный субъект или нет. Если он недееспособный и этот факт будет установлен после покупки квадратных метров, сделка будет признана незаконной.

При необходимости паспортные данные хозяина будущий владелец может проверить самостоятельно, обратившись в паспортный стол.

Рекомендуется тщательно ознакомиться с выпиской из ЕГРН, проверить указанные в справке данные со сведениями на других документах.

Если владелец проводил перепланировку, должны быть подтверждающие документы, разрешающие процедуру. Если собственник не предъявил документ, разрешающий перепланировку, подайте запрос в БТИ.

Дело иметь нужно с оригиналами документов, где отсутствуют ошибки, опечатки, помарки, нечеткий шрифт. Покупателю нужно иметь копии всех документов, кроме паспорта владельца.

Квартира по доверенности

Убедитесь, что доверенность написана дееспособным субъектом, не получена обманным путем. Проверьте доверенность на официальном сайте нотариуса на легитимность.

По наследству

Поинтересуйтесь, сколько всего было наследников, почему квартира передана именно нынешнему владельцу, узнайте, кто еще может претендовать на имущество. В момент заключения сделки могут появиться новые наследники, что сделает сделку купли-продажи незаконной.

Убедитесь, что после вступления в наследство прошло три года – по истечению этого времени о новых претендентах-наследниках можно не беспокоиться.

Есть супруг/а

Если квадратные метры приобретены во время пребывания брака, супруг/а должны письменно оформить свое согласие на реализацию жилого объекта. Брак должен быть подтвержден свидетельством.

Долевая часть

Если у одной квартиры несколько владельцев, каждый пишет отказ от своей доли, только тогда дом можно продать. Если найти дольщика невозможно, нужно обращаться в судебную инстанцию.

Убедитесь, что нет временно прописанных лиц, обременений. Арестов, наложенных на имущество, долгов по ЖКХ – все это делает сделку незаконной.

Стоимость проверки юридической чистоты

Стоимость проверки юридической чистоты зависит от того, какие справки запрашивает сторона. Если нужна выписка из ЕГРН, ее стоимость составляет 350 рублей. В обязательном порядке оплачивается государственная пошлина. Если вы хотите заказать комплексную проверку недвижимости то цена составляет — 2900 рублей.

Комплексная проверка недвижимости

Закажите комплексную проверку недвижимости на информационно-сервисном портале, где можно воспользоваться стандартным или расширенным поиском по адресу. Воспользовавшись услугами, клиенты получают:

Юридическое заключение по всем пунктам.
Круглосуточный доступ к сервису.
Обработку запроса на протяжении суток.
Услуги оказываются по всей РФ.
Официальные данные.
Гарантию возврата денег.

После запроса эксперты дадут полное заключение о рисках при покупке жилого имущества. Экспертизу проводят специалисты с десятилетним стажем работы.

Если во время запроса произойдет технический сбой, субъект получает 100% возврат денег.

Для проверки недвижимости нужно произвести пару простых шагов:

В поисковую строку ввести адрес объекта. Если не знаете точный полный адрес, пропишите кадастровый номер.
Оплата.
Ожидание ответа.
Получение заказа.

Сервис работает в режиме реального времени, предоставленная информация берется из базы данных Росреестра. После того, как отобразились сведения об объекте, убедитесь в корректности информации, заполните поля с контактными данными и перейдите к блоку оплаты.

Комплексный отчет обойдется в 2900 рублей, оплата удобным безопасным способом с помощью системы Единая касса.
Получив оплату, специалисты начинают формирование юридического заключения, заказ клиент получит в течение суток.
Образец комплексной проверки недвижимости

Подпишись на новые статьи

Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году | Инструкция

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры, чтобы убедиться в юридической чистоте и не остаться на улице? Какие недостатки могут скрываться за идеальной отделкой? Насколько нужен риэлтор или можно все проверить самостоятельно (например, на сайте Росреестра)? Financer.com собрал данные у агентов по недвижимости, юристов и покупателей недвижимости и составил подробную инструкцию.

По статистике, 3 из 5 покупателей сталкиваются с «подводными камнями» приобретаемого жилья. В лучшем случае это выливается в неожиданный ремонт. В худшем приводит к тому, что люди теряют и квартиру, и деньги.

При сделках с недвижимостью ежегодно фиксируется более 15000 случаев мошенничества!

Зачем проверять квартиру перед покупкой

«Закон о защите прав потребителей» изрядно нас избаловал, заставив поверить, что при получении «некачественного товара» или расторжении сделки мы как минимум не потеряем свои средства. В случае с недвижимостью это не всегда так.

Сделку могут признать недействительной

Если это наследство, которое оспорят другие родственники, недвижимость, нажитая в браке и проданная без согласия второго супруга, жилье, проданное пожилым человеком, который впоследствии оказывается недееспособным.

В лучшем случае покупатель сможет вернуть деньги за покупку. Но средства, потраченные на ремонт, услуги риэлтора уже не вернутся. В ситуации с ипотекой все еще печальнее – уплаченные банку проценты улетят в «трубу» (а ведь именно они составляют большую часть платежей в первой половине срока).

Ремонт может оказаться дороже

Скрытые недостатки жилья могут привести к удорожанию ремонта в 2 – 3 раза и более.

Насекомые, плесень, шумные соседи, грохот трассы, по которой ночью едут грузовые машины – множество факторов приводит к снижению качества жизни. Исправить эти проблемы удается не всегда.

Неузаконенная планировка, проведенная предыдущими владельцами, рано или поздно дойдет до сведения БТИ. Штрафовать и заставлять вернуть все «как было» будут уже нынешнего владельца. И интересовать ваша неосведомленность никого не будет.

Читайте далее

что нужно проверить, чтобы не попасть в вышеперечисленные ситуации
какие особые риски есть у новостроек и вторички

Перед заключением сделки важно пройтись по всем нижеуказанным пунктам, не пропуская ни одного. Особенно важная проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке на вторичном рынке.

Выписка из ЕГРН

Самый важный документ, чтобы проверить квартиру перед покупкой. В том числе, на обременение.

В нем указывается:

информация о сделках с данной недвижимостью с 1998 года (более раннюю историю можно проследить, запросив сведения в БТИ или местной администрации). Если объект переходит из рук в руки каждые год-два, это повод задуматься, что с ним что-то не так.
наличие обременений и арестов – полбеды, если объект в ипотеке (ипотечную квартиру сейчас спокойно можно продать, хотя бумажной волокиты будет больше). Куда опаснее, если в отношении объекта ведется судебная тяжба или в принципе наложен арест.
собственники – если недвижимостью владеют несколько человек, вам потребуется заключать договор со всеми или же получать от каждого согласие на продажу. В противном случае сделку могут оспорить.

ОБЯЗАТЕЛЬНО ЗАКАЗЫВАЙТЕ ВЫПИСКУ САМИ!
Предоставленные продавцом документы могут быть измененными.

Сделка должна заключаться только с собственником жилья. Не доверяйте доверенностям, даже подписанным у нотариуса. В практике юристов немало дел, когда нотариус банально находился «в доле». Доказательство вины в данном случае – сложный и затратный процесс.

Что должно совпадать:

данные владельца и данные из ЕГРН выписки
данные владельца и данные, указанные в договоре купли-продажи

Нередко используется схема мошенничества, при которой ошибочные данные вписываются уже в договор. Обычно речь идет об одной букве или цифре, которую вам клятвенно обещают потом поправить, и вообще «какая разница».

Документы о праве собственности

Необходимо подтверждение, что вы заключаете договор именно с владельцем недвижимости. Даже если данные, указанные в паспорте и ЕГРН совпадают, не лишней будет дополнительная проверка.

При покупке недвижимости с рук в новостройке – необходим договор долевого участия и акт приемки (если дом уже достроен и сдан);
Если продавец является первым собственником и приватизировал жилье – документ, подтверждающий передачу недвижимости в собственность;
Если квартира была куплена – договор купли-продажи.

Если у объекта ранее были другие собственники, при проверке на юридическую чистоту, не лишним будет попросить акт приема-передачи и расписку о получении денег от предыдущего собственника. Важно убедиться, что между нынешним собственником и предыдущим нет разногласий, поводов для оспаривания – вас не должны затронуть конфликты других людей.

Согласие супруга

Даже оформленная только на одного из супругов, если недвижимость была приобретена в браке, второй супруг имеет на нее право.

Перед заключением сделки обязательно получите согласие супруга на продаже – нотариально заверенное. И проверьте срок его действия – он должен охватывать период, когда вы заключаете сделку.

Недееспособное лицо не может отвечать за свои действия и распоряжаться имуществом. Согласно юридической практике, даже при наличии справок из ПНД и НД могут возникнуть сложности, но если документ выдан менее месяца назад, это уже существенно снижает риски.

Технический паспорт

Содержит сведения о доме, подробные данные о помещениях, план и экспликацию плана. Тех.паспорт необходим при оформлении покупки в ипотеку. Но даже если вы совершаете сделку, имея полную сумму на руках, проверить данные будет не лишним.

Продавцы часто преувеличивают площадь помещений, а ходить по комнатам с рулеткой не всегда удобно и возможно – в тех.паспорте отражен реальный метраж комнат.

Но есть и более опасный вариант – неузаконенная планировка.

Справки о регистрации (форма №9 и форма №12)

Форма № 9 содержит сведения о людях, зарегистрированных по данному адресу.
Несколько лайфхаков для проверки квартиры при покупке:

Форма №9 легко подделывается, поэтому желательно сделать так, чтобы собственник заказал ее при вас
Существуют два варианта формы – обычная и архивная. Просите обе. В архивной указываются не только лица, зарегистрированные сейчас, но и временно выписанные, несовершеннолетние, пенсионеры. Если архивная и обычная справка отличаются, лучше проконсультироваться у юриста, как защитить свои права в будущем. Могут возникнуть ситуации с оспариванием собственности.

Форма №12 содержит сведения о лицах, снятых с регистрации. Это могут быть люди, находящиеся на длительном лечении в больнице, несовершеннолетние, содержащиеся в интернате, лица, находящиеся в местах лишения свободы. Одним словом – проблемные категории граждан, которые нередко пытаются восстановить свои права через суд.

Зачем вам лишняя нервотрепка?

Выписка из домовой книги

Аналогичная справке по форме №9.

И все же, чтобы проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту, советуем заказать ее тоже. В практике риэлторов и юристов встречаются ситуации, когда данные отличаются.

Копия лицевого счета

Содержит данные о характеристиках объекта, зарегистрированных лицах и долгах по коммунальным платежам.

По сути, дублирует другие документы, но, как и в ситуации с выпиской из домовой книги, позволит дополнительно проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой.

Как быстрее проверить квартиру на юридическую чистоту

В Москве и Московской области используется «Единый жилищный документ». Он заменяет целый список других бумаг:

выписку из домовой книги
копию лицевого счета
справки о составе семьи, одиноком умершем, иждивенцах, совместном проживании с умершим
справки о регистрации по адресу, изменении адреса, проверке жилищных условий
справку об отсутствии долгов по ЖКХ
справку о замене паспорта

Основные риски при приобретении жилья в новостройке связаны с завершением строительства в принципе, законностью данного строительства и его качеством.
Какую информацию нужно проверить

разрешительную документацию – надежные застройщики обычно выкладывают ее прямо на сайте, чтобы быстрее привлечь покупателей. Обязательно должно быть разрешение на строительство и проектная декларация. Еще лучше – если прописаны тех.условия по коммуникациям.
статус участка – проверяется по выписке из ЕГРН. Если это сельскохозяйственные земли, могут возникнуть проблемы. Кроме того, земля не должна быть под арестом, в залоге, под обременением.
репутацию компании – чем известнее застройщик, тем меньше рисков. Также посмотрите отзывы по предыдущим объектам. Если ранее были задержки в сдаче объекта, недовольные покупатели, есть риск, что ситуация повторится.

Перед совершением сделки последите какое-то время за ходом строительства. Многие компании сейчас устанавливают видеокамеры, позволяющие в реальном времени следить за происходящим.

Идеальный вариант – выбирать именно такие объекты.

Но если подходящие варианты (по цене, расположению и т.д.) не настолько модернизированы, застройщик в любом случае должен выкладывать на сайт информацию о ходе строительства. И чем чаще, тем лучше.

Если работы ведутся согласно плану, без существенных задержек, это дополнительно укрепит вашу уверенность. Если же задержки начинаются уже на стадии котлована, это серьезный повод поискать альтернативу.

В основном дополнительные меры относятся к тому, как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке.

Мы также советуем вести покупку, наняв собственного риэлтора. Помните, что агент продавца, в первую очередь, будет заботиться о его интересах.

Выгодные предложения для покупки квартиры

9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке — блоги риэлторов | ЦИАН

Я занимаюсь углубленными юридическими проверками 11 лет и многие вещи воспринимаю, как само собой разумеющиеся. Но я расскажу о нескольких вариантах, как можно проверить квартиру в Москве.

Начнем с того, что не все справочные ресурсы по недвижимости, используемые при самостоятельной проверке квартиры, содержат полностью достоверные сведения.

Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю. Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно.

Почему же такого не случается в компании? Мы назначаем встречу для внесения аванса и, одновременно, проводим первый этап проверки, включающий в себя анализ имеющихся документов и согласование списка тех, которые следует предоставить дополнительно. Таким образом мы фиксируем квартиру за собой. При этом наши эксперты прописывают в договоре основания для возвращения аванса. Таким образом, мы сохраняем нашему клиенту его деньги.

Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на компании. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.

Но если человек, знакомый с рынком недвижимости только понаслышке, вдруг решит проверить квартиру на вторичке самостоятельно, он должен, прежде всего, научиться разбираться в терминах и понятиях». Вот основные из них:

1) Проверить квартиру онлайн – получить выписку из Росреестра. Стоит такая справка не очень дорого, готовится, в зависимости от ресурса, на котором ее запрашивали, около суток. Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений.

Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву.

Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. Поэтому успокаиваться после такой проверки не стоит;

2) Проверить квартиру по адресу – по сути, это та же самая справка из ЕГРН, которая позволяет узнать, не находится ли данная квартира под обременением;

3) Проверить квартиру по кадастровому номеру – и это тоже запрос в Росреестр, с его помощью мы можем узнать стоимость квартиры по кадастровой оценке. Информация будет полезна для того, чтобы оценить величину налогов и понять, соответствует ли рыночная цена кадастровой оценке.

Это все, что можно выяснить онлайн. Полученные при этом данные довольно поверхностные и требуют дополнительной проверки.

4) Как еще можно проверить квартиру на юридическую чистоту? Есть ли какая-то проверенная база недвижимости или сайт с проверенными квартирами?

Таких ресурсов немного, основной из них — ЦИАН. «Проверенное жилье находится на ЦИАН» — таким был слоган компании всего два года назад. Сейчас гильдия риэлторов добилась того, чтобы ЦИАН перестал себя позиционировать таким образом, поскольку возникала подмена понятий и потенциальные покупатели могли быть введены в заблуждение.

Речь шла о том, что все объекты были проверены на предмет актуальности, не были задублированы, проданы или сняты с продажи, и, следовательно, каждый входящий в базу объект продается.

Однако у покупателя могло возникнуть мнение, что все квартиры из этой базы прошли юридическую проверку, подобно тому, как это происходит с автомобилями на одном популярном ресурсе.

Там можно узнать год выпуска выбранного автомобиля, количество прежних собственников, результаты компьютерной диагностики и многое другое.

Но недвижимость, в отличие от автомобилей, по подобному алгоритму никак нельзя проверить.

Как мы уже отмечали, если на момент проверки — не важно, делает это риэлтор или компьютерный алгоритм при внесении объекта в базу — он не имеет обременения, это не значит, что так будет всегда. Ситуация может измениться в любой момент, поэтому планировать покупку, основываясь на информации, полученной таким образом, нельзя.

5) Для ипотечников существует миф, что банк проверяет квартиру.

Проверка квартиры банком осуществляется им не самостоятельно, он поручает эту работу страховым компаниям. Только после одобрения объекта страховщиками банк предоставит денежные средства.

Поскольку задача страховой компании собрать как можно больше страховых взносов (их еще называют страховой премией), они работают с огромным количеством клиентов.

Тем не менее, работая на больших объемах, они справляются со своей задачей.

Чтобы убедиться в этом, можно найти в интернете статистику подачи исков к той или иной компании и посмотреть, сколько их было подано и сколько страховых выплат было сделано компанией.

Выбирая компанию, начните с исследования такой статистики и убедитесь, что интересующая вас компания проверяет «на совесть».

Мой опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки.

Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов. Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге.

Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы, требуются дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только риэлторские и юридические агентства.

6) Проверить квартиру бесплатно — реально?

Прежде, чем ответить на этот вопрос, надо договориться о терминологии. Получить результаты проверки в подарок, как правило, невозможно. Любая информация требует денег, весь вопрос в том, насколько понесенные затраты существенны для успешного завершения сделки.

Например, чтобы проверить квартиру через Росреестр, минимальная пошлина составит около 350 рублей. Даже по сравнению с повседневными тратами большинства из нас эта сумма входит, как говорят статистики, в «интервал безразличия».

Стоимость Юридической проверки квартиры в агентстве недвижимости составит 20-35 тыс. руб. (Итоговая сумма зависит от количества проверяемых документов, этот пункт обсуждается на переговорах).

Если сопоставить эти цифры и минимальную стоимость квартир в московском регионе, которая редко бывает ниже 5 млн. руб, то можно сказать, что она тоже входит в «интервал безразличия».

Мы знаем, что это — адекватные деньги за понятный результат.

А вот многие клиенты, впервые столкнувшись с решением задач, связанных с недвижимостью, не знают или не сразу понимают, что именно проверяет агентство недвижимости, насколько это трудозатратно и какие ресурсы требуется подключить для того, чтобы гарантировать отсутствие неприятных сюрпризов в дальнейшем. Ведь результат юридической экспертизы это не плод нашей фантазии, не просто красиво написанная бумага.

Если хоть раз проведенную сделку признают недействительной, агентство потеряет не только деньги, но и репутацию, создававшуюся годами.

7) Проверить справки, предоставляемые продавцом. Многие им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника. Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными.

Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения.

Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам.

У нас есть свои ноу-хау – мы прекрасно понимаем, что ничто не мешает продавцу заранее сговориться с врачом и получить справку о дееспособности в присутствии покупателя, который может не заметить признаков обмана, очевидных для нас;

8) Получение архивной выписки о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире. Вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем. Тогда, придя с ним в МФЦ, вы сможете запросить архивную информацию и получить сведения, касающиеся данного собственника.

Но архивные данные по предыдущим владельцам вы не получите и не сможете проверить, например, наличие детей, не участвовавших в приватизации. Таким образом, если право собственности на квартиру ранее передавалось несколько раз, то лучше пригласить экспертов.

Это поможет избежать возможных неприятностей, потому что данную информацию мы, в отличие от частного лица, можем получить в полном объеме – с момента приватизации по сегодняшний день;

9)Опрос соседей. Специфичный способ чтобы дополнительно проверить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Вы можете заглянуть к соседям и узнать какую-то дополнительную информацию.

Однако нужно знать, как ее интерпретировать, потому что люди могут негативно относиться к собственнику, или, наоборот, дружить с ним, поэтому не все услышанные слова можно будет истолковать правильно.

Поэтому будьте бдительны.

Проверка юридической чистоты квартиры: что нужно узнать перед заключением сделки

Покупка квартиры – серьезное дело, которое займет не один день. Процесс включает в себя поиск юридически чистого жилья, подходящего по параметрам, а также правильное оформление документов. При этом не у всех есть возможность совершить покупку через агентство недвижимости. В этом материале мы разберем, как купить квартиру самостоятельно, чтобы не обманули.

Если грамотно подойти к процессу приобретения объекта недвижимости, то все не так уж трудно. Вполне можно справиться и без риэлтора. Вас ждет прохождение трех этапов:

Поиск объекта для покупки.
Проверка юридической чистоты квартиры.
Заключение и исполнение сделки.

Поиск подходящей квартиры

Помимо количества комнат, метража и района, при поиске идеального для вас варианта стоит обратить внимание на ряд характеристик. Очень подробно о разных аспектах выбора жилья для покупки мы писали в этих материалах:

Настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними, чтобы в полной мере представлять важность той или иной характеристики жилья, включая материал, из которого построен дом.

Это поможет не только быстро отфильтровать неинтересные варианты и безопасно посетить потенциальные объекты приобретения, но и позволит вам грамотно оценить каждую из понравившихся квартир. Скорее всего, благодаря этому вам удастся и неплохо сэкономить.

Проверка юридической чистоты сделки

Чтобы обезопасить себя от участи жертвы мошенников, нужна не только оценка подлинности всех бумаг. Придется проверить все, начиная от соответствия квартиры плану, заканчивая скрытыми долгами и потенциальными претендентами на владение жильем. Но обо всем по порядку.

Документы правового и технического характера

Продавец должен предоставить вам по запросу все необходимые бумаги, среди которых:

договор, подтверждающий право собственности (приватизация, купля-продажа, мена, дарение, акт приемки от застройщика и т. п.) или свидетельство о наследстве;
технический паспорт (если есть в наличии);
кадастровый паспорт.

Также нужно попросить свидетельство о праве собственности / выписку из единого реестра недвижимости. Если собственник откажется, можно самостоятельно запросить документ на сайте Росреестра или в МФЦ. Стоимость выписки 350 руб.

Обратите внимание! Если право собственности было получено по решению суда, то дважды подумайте перед покупкой. Судебное решение можно обжаловать и вернуть квартиру предыдущему владельцу, при этом деньги вам никто не возместит.

Владелец должен предоставить оригиналы документов, с которых вам стоит сделать копии. При проверке подлинности договоров смотрите, есть ли во всех графах подписи и печати регистрационной служб. Все свидетельства должны быть на особых гербовых бланках.

На бумагах не должно быть помарок и исправлений. Если они есть, это повод усомниться в их подлинности. Для дополнительной проверки можете попросить продавца заказать через Росреестр правоустанавливающие документы с соответствующими печатями.

Правовая репутация продавца

Право на продажу жилья может быть либо у собственника, либо у его представителя, статус которого должен быть подтвержден нотариальной доверенностью. Статус собственника может быть не только у одного человека.

Квартира может быть в долевой собственности у группы лиц или в совместной собственности у супругов. При этом в документы может быть вписан лишь один человек.

Узнать обо всех владельцах можно в свидетельстве о праве собственности или выписке из Росреестра.

Если от лица владельца действует представитель, все же договоритесь о встрече со всеми владельцами, чтобы услышать принципиальное согласие продать жилье, а также переписать/скопировать данные их паспортов.

Если такую встречу представитель обеспечить не может, это создает подозрения. Если не хотите отказываться от сделки, можно проверить подлинность доверенности.

Сделать это можно, посетив выдавшего бумагу нотариуса и спросить, не был ли документ отозван.

Если среди владельцев есть ребенок, стоит проявить особую бдительность:

ребенок старше 14 лет может участвовать в сделке лишь по письменному согласию законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов);
ребенок младше 14 лет не может принимать решения по сделке, от его имени должны действовать законные представители;
полномочия усыновителей должны быть подтверждены решением суда, опекунов – решением об опеке, родителей – свидетельством о рождении или соответствующей отметкой в паспорте;
законные представители обязаны подать письменное согласие на сделку с квартирой в органы опеки.

Если владелец состоит/состоял в браке, нужно проверить его свидетельство о браке и узнать, была ли недвижимость куплена, пока брак был действителен. Также стоит встретиться с супругом владельца, даже если он бывший. Получение нотариально заверенного согласия на продажу жилья от супруга избавит вас от рисков потенциального судебного разбирательства.

Если есть сомнения в дееспособности продавца, например, в возрасте или странно себя ведет, то необходимо попросить справку из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что он не состоит в них на учете. Иначе сделку могут признать ничтожной.

Дополнительно обезопасить себя можно, проверив репутацию продавца через судебных приставов, полицию или риэлтора.

Проверка юридической чистоты сделки стоит примерно 3 000 руб. При этом риэлтор расскажет вам про все риски, а они есть всегда, и вы уже примите окончательное решение.

Проверка прописанных в квартире

Идеальный вариант, когда перед непосредственным заключением сделки все зарегистрированные в квартире люди просто выписываются. Бывает, что в договоре купли-продажи прописывают обязательство для продавца выселить всех прописанных в оговоренный (короткий) срок. Но лучше с таким не связываться, если не хотите заниматься принудительным выселением незнакомцев.

Обезопасить себя можно, попросив владельца достать справку из паспортного стола о том, что в квартире никто не прописан. Но стоит учесть, что в этом документе не указывают временно выписавшихся. К ним относятся:

осужденные;
призывники, состоящие на военной службе;
престарелые, пребывающие в социальных учреждениях;
дети, находящиеся в воспитательно-исправительных учреждениях;
недееспособные лица в психиатрической лечебнице;
недееспособные на длительном лечении в медицинском учреждении.

Даже после того, как право собственности на квартиру перейдет к другому человеку, граждане из этой категории могут претендовать на проживание в вашей собственности. Даже с помощью суда выписать такого человека будет практически невозможно.

Так как обезопасить себя от непрошенных жильцов на сто процентов? Получить расширенную (архивную) выписку из домовой книги. Вы можете пойти за ней вместе с владельцем и задать вопрос сотруднику паспортной службы о наличии временно выписанных.

Обременения и аресты

Жилье, которое было использовано в качестве залога, сдано в аренду или находится под арестом, сохраняет свои обременения даже при смене владельца. С такими “подарками” о полноценном владении квартирой можно забыть. А вернее, лучше бы начать переживать о рисках потери нового жилья. Вот почему так важно проверить квартиру на любые обременения.

Чтобы это сделать, нужно получить выписку из Росреестра, где в отдельном разделе указаны все данные об обременениях. Если там есть хоть что-то, самым разумным решением будет отказаться от сделки, даже если условия крайне выгодные.

Но может случиться так, что продавец будет готов избавиться от обременений (например, выплатить ипотеку). Тогда вы должны действовать следующим образом:

Получить от обременителя (арендатора, залогодержателя и т. д.) официальный отказ от притязаний на объект недвижимости.
Заставить продавца добиться исключения записи из реестра в сжатые сроки.
Заказать новую выписку, где в поле с обременениями не будет никаких пометок.

Выплаты по коммунальным платежам

Любые долги по квартире должен оплатить продавец. Но если он скроет факт задолженности, то все они перейдут на ваши плечи. В результате вы можете лишиться света, воды, газа и прочих коммунальных благ. Новый собственник получит “в наследство” и долги за капитальный ремонт, если они есть.

Единственный способ избежать подобных неприятностей – проверить наличие долгов. Помогут вам в этом четыре шага:

Попросите владельца предоставить документы из ЕИРЦ и ЖЭУ, подтверждающие отсутствие долгов.
Внимательно изучите квитанции за последний год.
Переспросите у работников ТСЖ и ЖЭУ, есть ли задолженности по оплате коммунальных услуг.
Добавьте в договор купли-продажи пункт о том, что продавец выплатил все начисления по коммуналке и в случае выявления задолженности будет нести ответственность лично.

Законность перепланировки и переоборудования

Если в квартире была изменена планировка, перемещались инженерные и коммуникационные сети или устанавливалось дополнительное крупное газо-, электро- и гидрооборудование, то все изменения должны быть узаконены.

Сравните реальную обстановку с техническим планом или вызовите сотрудника БТИ, чтобы он провел проверку вместе с вами. Также проверьте, чтобы в техпаспорте не стоял штамп о выявлении несогласованной перепланировки.

Последствием незаконных изменений может быть судебное принуждение нового владельца к восстановлению прежнего вида жилья, т. е. крупные финансовые и временные затраты.

Оформление документов и покупка жилья

После полной проверки юридической чистоты квартиры самое время дать согласие на сделку и начать готовиться к ее регистрации. Процесс состоит из трех этапов, каждый из которых мы разберем в отдельности.

Предварительный договор и выдача задатка

Оформление документов и сбор полной суммы на оплату жилья займет какое-то время. Чтобы гарантировать себе сделку, стоит зафиксировать договоренность с продавцом юридически. Для этого нужно оформить договор и передать задаток продавцу.

Все сделать лучше при свидетелях. По итогу, если владелец передумает заключать с вами сделку, он обязан будет вернуть вам задаток в двойном размере. Однако и вы не сможете отказаться от сделки, не потеряв задаток.

В договор необходимо вписать:

данные сторон (ФИО, паспортные данные, контактные телефоны);
описание квартиры (адрес, метраж, количество комнат);
точную стоимость жилья;
основание для внесения задатка (статьи 380, 381 ГК);
точную сумму задатка;
ответственность сторон при невыполнении обязательств;
дату и место подписания договора.

Каждая страница документа должна быть подписана, подписи также ставятся в конце договора. Бумаги составляются в двух экземплярах, один из которых вы оставляете себе, а другой отдаете продавцу.

По факту передачи суммы задатка продавец должен написать расписку, где он должен указать:

дату и место подписания документа;
данные сторон с указанием, кто кому передал деньги;
основание получения денег (договор задатка);
сколько денег передается в качестве задатка (числом и прописью).

Продавец пишет расписку от руки, в одном экземпляре, подтверждает своей подписью и передает покупателю.

Задаток является частью от полной стоимости квартиры.

Подготовка бумаг для регистрации

Заботы по составлению регистрационных документов должен взять на себя продавец. Покупатель в свою очередь должен оплатить государственную пошлину (2 000 рублей).

Все тонкости составления договора купли-продажи, а также полный перечень документов для подачи в органы регистрации вы сможете найти в материале о продаже квартиры. Однако в любом случае желательно обратиться к проверенному юристу, чтобы он посмотрел, правильно ли составлен договор. Платная консультация сильно не ударит по карману, зато упростит процесс регистрации документов.

Передача документов в регистрационное управление и внесение оплаты

Если оплата будет произведена после подачи документов в государственные органы, то закон признает ее находящейся в ипотеке у старого владельца. Из-за этого позже могут возникнуть сложности с ее погашением.

Если оплата будет произведена перед подачей документов, то продавец может саботировать сделку, например, не явившись в регистрационное управление. Вернуть деньги будет сложно, разве что с распиской и через суд.

В силу этого, оптимальный вариант – оплатить новое жилье в момент сдачи документов. Лучше всего, чтобы при подписании документов и передаче денег за квартиру присутствовал регистратор или нотариус, который заверял договор купли-продажи.

Помните, что продавец должен дать вам составленную в свободной форме, написанную от руки в одном экземпляре расписку о том, что он получил оплату за квартиру в полной сумме и претензий по оплате не имеет.

При покупке за счет кредитных средств расчетами с продавцом занимается банк. Он выдвинет необходимые требования к договору купли-продажи и к списку документов. Представитель банка будет принимать участие в регистрации, а сделка пройдет под контролем банковского юриста. В этом случае поводов для беспокойства нет.

После получения документов регистратор (специалист МФЦ) выдает вам на руки расписку. В указанный в ней день вы должны прийти в регистрационное управление, чтобы получить свидетельство и другие бумаги, согласно которым вы становитесь полноценным владельцем квартиры.

Когда требуется подтверждение сделки у нотариуса

Для обычной сделки достаточно составить договор купли-продажи в письменной форме и подписать обеим сторонам, чтобы покупатель смог зарегистрировать право собственности.

Однако в ряде случаев законодательство предусматривает обязательное заверение договора у нотариуса:

в сделке (продажи, дарения, мены и т. д.) участвует лишь доля в квартире, вне зависимости от того, кем приходится владельцу получатель;
когда продавец младше 18 лет;
когда продавец недееспособный (сделку совершает от его имени опекун) или ограниченно дееспособный (сделку совершает собственник, но при письменном одобрении опекуна).

Если ваша сделка не попадает под это описание, все равно использование услуг нотариуса снижает риски быть обманутым. Удостоверением договора может заняться любой нотариус, работающий в том же регионе, где находится квартира. Лучше всего, если он будет в том же населенном пункте.

Продавец и покупатель назначают совместную встречу с нотариусом. Специалисту от вас потребуются следующие документы:

Паспорт покупателя, продавца и посредника, если он вовлечен в сделку.
Черновик договора купли-продажи без подписей с учетом всех условий, из которого нотариус составит договор в соответствии со своим шаблоном.
Документы на жилье (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, документы основания).
Согласие на сделку от заинтересованных лиц + разрешение от органов опеки (если необходимо).
При продаже доли – подтверждение того, что дольщики извещены о продаже части жилья и отказываются от преимущественного права приобретения.

В зависимости от ситуации нотариус может попросить предоставить и другие бумаги. При этом он разъяснит, в чем суть сделки и каковы последствия ее совершения. Также он проверяет законность сделки, и если никаких правовых преград не выявлено, то заверяет договор особой надписью. Это сопровождается внесением данных в нотариальную документацию (реестр, журнал, электронную базу).

Заключение

Вооружившись полученными знаниями, вы многократно снизили риск стать жертвой мошенничества. Помните, что последовательные действия и отсутствие поспешных решений помогут самостоятельно справиться с процедурой приобретения жилья даже тем, у кого вовсе нет опыта с подобными операциями.

В крайнем случае, вы всегда можете обратиться к нотариусу, чтобы он сдал документы в органы регистрации и получил для вас свидетельство о праве собственности. Для этого вам потребуется оплатить пошлину от своего имени и предоставить нотариусу соответствующее подтверждение, а также оплатить дополнительные услуги нотариуса (1 000 – 1 200 рублей).

Случалось ли вам встречаться с мошенничеством? Делитесь своими историями, нам и другим читателям будет интересен положительный и отрицательный опыт.

Удачных вам сделок!

Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой? Советы юриста по недвижимости

Если не проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, то легко нарваться на мошенников. Но дело не только в них.

Если не проверить документы, то через год или два может отказаться, что:

на квартиру предъявляет права наследник, который недавно узнал, что ему полагается обязательная доля в квартире;
квартира была продана без согласия супруги, хотя по закону это согласие было обязательным, и теперь супруга идёт в суд, чтобы оспорить сделку;
другие, столь же неприятные, варианты.

Как же проверить юридическую чистоту квартиры? Для этого нужно получить ряд документов. Некоторые из них есть только у собственника квартиры, часть вы можете получить сами через МФЦ, Госуслуги или управляющую компанию. Какие именно документы проверит?

Получите выписку ЕГРН на те квартиры, которые вам приглянулись

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — это самый достоверный источник информации обо всех квартирах, домах, земельных участках в России.

Где получить выписку? ЕГРН ведёт Росреестр, поэтому получать выписку о квартирах нужно на сайте Росреестра или Госуслугах. Выписку можно получить онлайн. Это стоит 300 рублей.

Вам нужны две выписки:

общая;
о переходе прав собственности.

Что смотреть в выписках ЕГРН? Из выписок вы узнаете основную информацию о квартире, которую собираетесь покупать. Самое главное, что вы достоверно узнаете:

кто является собственником квартиры;
наложены на на квартиру обременения (арест или ипотека);
документ, на основании которого нынешний собственник является собственником (договор купли-продажи, завещание, договор передачи квартиры в собственность, если имела место приватизация и т.д.);
есть ли решения муниципалитета или госоргана об изъятии недвижимости (актуально для земельных участков и загородных домов);

Также вы узнаете общую информацию: площадь, назначение, этап и т.д.

Что вам даст эта информация? Вы будете знать, кто владеет квартирой (а значит, может её продавать), не в ипотеке ли она, не под арестом и т.д.

В выписке ЕГРН много полезной информации, с помощью которой вы можете проверить юридическую чистоту квартиры. Но этой информации недостаточно. Например, в выписке указан собственник.

Но если квартира покупалась, когда собственник был в браке, значит, у второго супруга тоже есть права на квартиру, даже если он не указан в выписке ЕГРН. Если доли супругов в квартире выделялись, то в выписке будут указаны все собственники. Но доли могут и не выделяться (совместная собственность).

Тогда второй супруг указан в выписке не будет. Но по Семейному кодексу необходимо, чтобы второй супруг дал нотариально заверенное согласие на продажу квартиры.

Что будет, если не проверить выписку из ЕГРН? Без выписки вы не знаете, что за квартиру покупаете. Не знаете, кто собственник, какие есть обременения. Это развязывает руки аферистам всех мастей. Что ещё проверить?

Паспорт собственника и согласие супруга на продажу квартиры

Зачем проверять паспорт? Чтобы знать, что квартиру вам продаёт действительно её собственник, а не абы кто. Сверьте просмотренные данные с информацией о собственнике в выписке ЕГРН. Они должны совпадать.

Обратите внимание на штамп о браке и дату, когда человек вступил в брак. Если квартира куплена позже, то есть уже в браке, нужно нотариальное согласие супруга на продажу квартиры.

Но иногда этого согласия не требуется. Дало в том, что квартира будет совместной собственностью, только если супруги получили её по возмездной сделке (купили, например). Если же один из супругов получил квартиру:

то квартира принадлежит только ему, совместной собственности нет, а значит, не требуется согласия супруга.

Что будет, если не проверить паспорт продавца? То вы не узнаете, какое отношение к квартире имеет человек, которому вы собрались отдавать за неё деньги.

Чтобы точно знать, нужно согласие супруга или нет, вам ко всему прочему нужны правоустанавливающие документы.

Правоустанавливающие документы

Это документы, на основании которых собственник является собственником. Документы будут разными в зависимости от того, как этот человек получил квартиру в собственность. Главный документ, который удостоверяет право собственности — это:

выписка из ЕГРН;
свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимость (их перестали выдавать с 15 июля 2016 года. С этой даты выдают только выписку из ЕГРН).

Но перечисленное выше — это документы, которые подтверждают право собственности. Чтобы глубже проверить чистоту квартиры, запросите у собственника документы, которые привели к возникновению права собственности:

договор купли-продажи (если собственник купил квартиру);
договор мены (если он получил эту квартиру в обмен на другую);
завещание (если квартира получена по завещанию) и т.д.

Сравните данные этот документа с информацией в выписке ЕГРН в графе «документы-основания». Должно совпадать.

Что будет, если не посмотреть правоустанавливающие документы? Вы не будете знать, на каком основании нынешний хозяин получил квартиру. Конечно, вы увидите эти информацию в выписке ЕГРН. Но чем больше источников информации, тем меньше вероятность обмана.

Какие документы надо проверить, чтобы через год или два на пороге квартиры не оказался внезапный жилец?

Бывает так, что человек временно снимается с регистрации в квартире, а потом в неё возвращается. Так происходит, например, с военнослужащими или осуждёнными. Потом этот человек возвращается в квартиру. Вот сюрприз-то для покупателей.

Чтобы такого не произошло, вам нужно посмотреть два документа:

справку о регистрации (форму 9);
справку о снятии с учёта некоторых категорий граждан (форму 12).

Форма №9 показывает, кто зарегистрирован в квартире на момент получения справки. Получив этот документ, вы будете знать, кто имеет право в ней жить.

Где получить справку? На сайте Госуслуг, в МФЦ, управляющей компании.

В справке №12 указаны некоторые категории граждан, которые временно утратили право жить в квартире (осужденные к реальному лишению свободы, дети-сироты, отправившиеся в детдома и т.д.).

Из этого документа вы узнаете, был ли в квартире прописан такой человек. Наличие подобных «прописантов» не сулит покупателю квартиры ничего хорошего. Тут нужно задавать вопросы хозяину квартиры: что за люди были прописаны, почему они утратили право жить в квартире и т.д.

Справка об отсутствии долгов по ЖКХ

Зачем нужна: чтобы не платить по чужим квитанциям за электричество, воду, канализацию и т.д. Согласно ст.

153 Жилищного кодекса покупатель квартиры платит за услуги ЖКХ с момента возникновения права на квартиру, то есть чужие долги он оплачивать не должен.

Но на практике истребовать долги за коммуналку с бывшего владельца уже невозможно, поэтому управляющая компания будет требовать их с владельца нынешнего.

Справку может получить владелец квартиры в управляющей компании или через МФЦ. Если долги есть, то предложите ему уменьшить цену квартиры на сумму.

Что будет, если не посмотреть справку: вы рискуете купить квартиру и оплатить долги по ЖКХ предыдущего владельца.

Техпаспорт, чтобы проверить, все ли в порядке с планировкой квартиры

Иногда собственники квартиры вносят изменения в её планировку, например:

объединяют туалет и ванную, снеся стену между ними;
увеличивает площадь комнаты за счёт коридора;
устраивают арку между комнатами;
переносит кухню в другое место;
прорубает окно в стене, там, где его никогда не планировалось (самый жёсткий вариант).

Вопрос в том, что планировку надо узаконить. Для этого её план сначала нужно согласовать с инженером, заказать новый техпаспорт в БТИ, а потом, когда перепланировка будет сделана — узаконить её в местной администрации.

Неузаконенная перепланировка — головная боль. В худшем варианте квартиру с такой перепланировкой могут изъять по суду. Это исключительные случаи, но все же. Поэтому вы должны посмотреть техпаспорт, чтобы точно знать, делалась ли перепланировка и узаконена ли она.

Что будет, если не посмотреть техпаспорт: вы рискуете купить квартиру, которую потом, возможно, придётся переводить в первоначальное состояние за свой счёт.

Доверенность на продажу квартиры

Часто собственник квартиры не продаёт её сам, а поручает это другому человеку: риелтору или родственнику. Например, квартирой владеет мать-пенсионерка, но сама она заниматься продажей не хочет, и выдаёт своему сыну доверенность на продажу. Это нормальная практика.

Зачем проверять доверенность? Чтобы знать, что человек, который продаёт вам квартиру по доверенности, имеет на это право. Чтобы не отдать деньги непонятно кому.

Доверенность должна быть заверенной у нотариуса.

Доверенность — это документ, который даёт доверенному лицу право совершать только те действия, которые прописаны в доверенности, например:

представлять интересы доверителя перед различными государственными органами, муниципалитетами, физическими лицами;
заключать договор на продажу квартиры (должен быть указан адрес);
подавать от меня доверителя заявления;
получать дубликаты документов, необходимые справки, выписки;
получать деньги от покупателя и т.д.

Обязательно сверьте паспортные данные с паспортов доверителя и доверенного лица с теми данными, которые прописаны в доверенности.

Обратите внимание на дату выдачи доверенности: она действует год со дня, следующего со дня выдачи. Если указана дата, до которой действует доверенность, то она действует до этой даты.

Но в любом случае покупать квартиру по доверенности рискованно. Например, если доверитель — очень старый человек, и он умер за неделю до сделки, то в таком случае доверенность становится недействительной. Покупателю квартиры в таком случае предстоят суды с наследниками.

Что будет, если вы не проверите доверенность как следует: вы рискуете отдать деньги за квартиру человеку, который не имеет отношения ни к квартире, ни к её настоящему владельцу. Проверить реальность доверенности можно на специальном сайте.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров

Тут сразу надо оговориться, что если человек стоит на учёте в ПНД или ПН, то это не говорит, что он не может продавать квартиру.

Дело в двух вещах:

какой у человека диагноз;
был ли человек лишен дееспособности или ограничен в ней судом.

Сам по себе диагноз — опять же не делает человека «автоматически» недееспособным. Диагноз — только основание для того, чтобы родственники больного обратились в суд, который признает человека недееспособным.

Но если у человека есть диагноз, который исключает осознание своих действий, то после покупки квартиры родственники могут обратиться в суд за оспариванием этой сделки. Даже, если больной не был лишён судом дееспособности.

Что будет, если не посмотреть справку собственника квартиры из ПНД и НД? Вы рискуете купить квартиру у человека, который не имеет права её продавать. Или с риском того, что сделка будет оспорена.

Выводы, что надо сделать, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры

Основной документ, который даст вам представление о юридическом положении квартиры — выписка из ЕГРН. Но одной этой выписки недостаточно, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры.

Кроме выписки из ЕГРН, вам стоит проверить ряд других документов: паспорт собственника квартиры, доверенность, справки из ПНД и НД, справки по формам 9 и 12, правоустанавливающие документы, технический паспорт, документы об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей.

Список документов выше — общий. В зависимости от ситуации этот перечень будет меняться. Поэтому лучше обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости. Так вы исключите риск неприятных сюрпризов с квартирой.