Встречная покупка квартиры — что это такое, варианты, порядок действий

Продажа со встречной покупкой — более сложный вариант работы. С одной стороны, это гораздо более надежный, с точки зрения агента, вариант, степень контроля довольно высока — ведь клиенту в этом случае сложно (а часто и невозможно) предпринимать какие-либо самостоятельные действия. Однако такие сделки все-таки срываются довольно часто.

Встречная покупка квартиры - что это такое, варианты, порядок действийВ объяснениях, которые дают этим срывам агенты, кроется рецепт успешных действий — «не смогли подобрать «встречку», «пока подбирали «встречку», покупатель ушел», «требования продавцов выросли», «когда дождались покупателя, цены на «встречку» поднялись».

У таких неудач общая причина — плохая организация работы с продавцом. Не смогли подобрать «встречку» — значит, не знали, что ищем, или искали нечто заведомо несуществующее. Собирательный образ хорошей квартиры, который составляет себе клиент, может не соответствовать никакому реальному объекту.

Задача агента в таком случае — правильно проконсультировать клиента, сориентировав его на реальные варианты. Невозможность быстро подобрать встречный вариант говорит либо о том, что клиент не готов к выбору и не знает, насколько важно соблюдение сроков, либо опять-таки о несформированном представлении об объекте.

Требования продавцов к встречному варианту могут изменяться только в том случае, когда им плохо разъяснена технология работы, либо вообще не подписан эксклюзивный договор.

Покупателю и продавцу сделка всегда представляется по — разному, поэтому работа с клиентом, который одновременно является и покупателем и продавцом, имеет серьезные особенности. Главная сложность состоит как раз в преодолении этого противоречия.

Одни клиенты ощущают себя, в первую очередь, покупателями — при первом обращении они оставляют заявку на покупку, и только потом выясняется, что условием покупки является продажа имеющегося объекта.

Причем им самим эта продажа представляется делом предельно простым и не имеющим серьезного значения.

Другие клиенты представляют себя, в первую очередь, продавцами — они охотно и подробно обсуждают все тонкости продажи своей квартиры, но разговор о предстоящей покупке вызывает у них явные затруднения. Все зависит от того, насколько далеко человек планирует свою жизнь, насколько легко он заглядывает в будущее, насколько ему ясны его собственные желания.

Но каким бы ни был клиент, с которым вы работаете, ваша основная задача -помочь ему представить сделку во всей ее полноте. В этом очень помогает эксклюзивный договор, в процессе подписания которого можно легко и естественно обсудить всю технологическую цепочку и специфические особенности каждого этапа работы.

Конечно, в большинстве случаев не нужно подбирать встречный вариант до внесения аванса за объект или, по крайней мере, до начала активных просмотров. Но и оставлять будущего покупателя мечтать о покупке в одиночестве тоже не стоит.

Лучше будет, если мы удовлетворим его любопытство и вместе обсудим какие-либо конкретные варианты из любого листинга.

В противном случае клиент будет сам изучать доступную ему информацию и очень скоро его представление о собственных возможностях будет искажено.

Все мы склонны рассматривать лучший из возможных вариантов, а я предполагаю, что верхний в списке покупатель заплатит за мою квартиру на тысячу больше, чем сказал агент, а продавец выбранной мной квартиры уступит мне тысячу, я вскоре, незаметно для себя и своего агента, окажусь уже в следующей ценовой категории и не захочу возвращаться в свою.

Не имея риэлторского опыта, очень сложно понять, насколько возможности покупателя зависят от сроков покупки.

Прямой покупатель, имеющий деньги в руках и неограниченное время, во — первых, рассматривает продажи со встречными покупками, а, во — вторых, может просто дожидаться своего варианта, оставляя для поиска более длительное время. (Конечно, это тоже в основном иллюзии.

) Но наш продавец такими возможностями не обладает, ему открыта не вся полнота рынка. При встречной покупке выбор всегда ограничен временем, нам нужно выбирать не из того, что вообще бывает, а из того, что есть в данный момент.

Агент должен четко проговорить условия покупки, объяснить, с чем они связаны, и помочь клиенту смотреть на вещи реально.

Лучше всего показала себя максимально четкая постановка вопроса: «Поскольку нельзя рассчитывать на то, что покупатель будет готов заключить договор более чем на полтора месяца, а нам нужно за это время и найти встречный вариант, и подготовить документы по своей квартире (включая «распоряжение РОНО»), на выбор у нас будет немного времени. Неделю нужно оставить в запасе — на непредвиденные обстоятельства. Две недели будет готовиться распоряжение органа опеки и попечительства. На момент подачи документов для этого распоряжения мы уже должны иметь все документы на выбранную вами квартиру. Предположим, что они будут готовиться еще неделю. Таким образом, на выбор квартиры у нас остается не более двух недель.

Если мы упустим покупателя, в следующий раз у нас все равно будут те же две недели. Поэтому давайте сейчас, пока ситуация на рынке благоприятна для нас, продумаем, как нам правильно выбрать квартиру за две недели». Дальше можно будет применить любую технику работы с покупателем. Главное — заранее настроить клиента на ожидающую его перемену образа действий.

Вначале, когда он продавец, его задача — терпеливо ждать, во всем доверяя агенту. Затем, когда он покупатель, его задача — активно действовать по заранее составленному плану (опять же, впрочем, во всем доверяя агенту).

Как видите, построение конструктивного взаимодействия, основанного и на доверии клиента вашему профессионализму, — это ваша основная задача при работе со встречной покупкой.

Продажа квартиры со встречной покупкой (альтернативная сделка)

Продажа квартиры со встречной покупкой не является продажей в полном смысле слова. В этом случае скорее имеет место фактический обмен равноценной недвижимостью. При необходимости стороны производят доплату.

Обмен в общепринятом смысле допускается только в отношении муниципального жилья. Однако в виду ежегодного сокращения муниципального жилого фонда, этот процесс представляет большую проблему для собственников. Поэтому альтернативные продажи приобретают все большую популярность.

Эту категорию сделок отличает специфический способ расчетов, при котором средства вносит первый покупатель «в цепочке», а получает их последний в « цепочке» продавец.

Как заключить альтернативную сделку

Продажа квартиры со встречной покупкой происходит в несколько этапов:

  1. поиск покупателя – на этом этапе продавец дает объявление о продаже квартиры и ждет наиболее выгодного контрагента. Стороны могут заключить соглашение о внесении задатка или авансового платежа. Кроме этого допускается подписание предварительного договора, демонстрирующего серьезность намерений участников. Указанные требования не являются императивными. Стороны, не обременяя себя лишними обязательствами, могут ограничиться устной договоренностью;
  2. выбор новой квартиры – рекомендуется начинать одновременно с поиском покупателя. В этой ситуации продавец сам становится покупателем, и уже он вносит задаток собственнику интересующей квартиры;
  3. проверка документов – стороны изучают документы на недвижимость друг друга. Здесь важно особое внимание обращать на выписки из ЕГРП, подтверждающие, что квартиры не имеют правовых обременений;
  4. участники оговаривают условия и порядок оплаты – при заключении альтернативной сделки средства закладываются в банковскую ячейку. Договор с банком об аренде ячейки следует заключать сразу, как только стороны договорились по вопросам оплаты;
  5. подписание договоров – все договора подписываются одновременно, в присутствии нотариуса. Их содержание такое же, как и в случае обычной купли-продажи недвижимости;
  6. получение денег – после подписания и удостоверения договоров стороны получают доступ к банковским ячейкам;
  7. государственная регистрация – документы на все объекты недвижимости, «участвующие» в сделке передаются на регистрацию в Росреестр. Подать документы можно через МФЦ, в офисе приема-сдачи документов Росреестра либо в электронном виде;
  8. составление акта приема-передачи недвижимости – как правило, в то время, пока документы находятся на регистрации, стороны освобождают свои прежние квартиры и подписывают передаточный акт, подтверждающий фактический переход жилищ новым собственникам.

Главный недостаток альтернативной «цепочки»

Продавцу не рекомендуется соглашаться на альтернативные сделки, в которых больше трех участников. Особенно, если его собственность считается высоко ликвидной или у него имеются средства, достаточные для покупки новой квартиры без продажи прежней. Это обусловлено тем, что слишком длинные «цепочки» участников легко уязвимы.

Например: откажется один из покупателей совершить сделку, и «рухнет» вся «цепочка». В результате такого отказа пострадают все участники, поскольку в «цепочке» все они зависимы друг от друга.

Избежать этого риска или свести его к минимуму сторонам альтернативной сделки поможет правильно составленный договор. А конкретно в его содержании должно указываться требование о том, что один из участников будет использовать только безальтернативные способы продажи или покупки. Это требование не позволит «цепочке» чрезмерно увеличиваться.

Читайте также:  Совместно нажитое имущество супругов: признание общим, порядок раздела по иску в суде и по соглашению, размер госпошлины, судебная практика

Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru

Продажа со встречной покупкой в Санкт-Петербурге

Консультация — бесплатно.

РљРѕРіРґР° хочется или необходимо продать старое жилье, Р° купить «РЅРѕРІРѕРµ», возникает так называемая встречная РїРѕРєСѓРїРєР°.

Стоимость

Стоимость нашей услуги по продаже со встречной покупкой любого объекта недвижимого имущества в Санкт-Петербурге рассчитывается следующим образом:

— продажа имеющегося объекта — 1-10% РѕС‚ стоимости объекта;

— РїРѕРґР±РѕСЂ вариантов Рё оформление встречной РїРѕРєСѓРїРєРё — РѕС‚ 30 тыс. СЂСѓР±.

Более РїРѕРґСЂРѕР±РЅСѓСЋ информацию,  СЂР°СЃС‡РµС‚ цены можно узнать РїРѕ тел. 995-26-67. РљСЂРѕРјРµ того, можно бесплатно получить юридические советы РїРѕ вашей ситуации. Звоните! 

Безопасность встречных сделок

1. Сделку в нашей организации курирует юрист или адвокат. Поэтому все документы проверяются опытным специалистом именно со специализацией в области недвижимости.

При необходимости, даются рекомендации или делается приостановка сделки для выяснения определенных обстоятельств или формирования дополнительных документов в интересах Заказчика.

2. Продажа и покупка оформляются юридически законными, грамотными договорами. При необходимости, заключаются предварительные договоры купли-продажи со сторонами сделки.

3. РџСЂРё «РІСЃС‚речке», фактически нет «Р¶РёРІС‹С…» денег. Соответственно, нет Рё проблем СЃ РёС… передачей, транспортировкой, хранением Рё РїСЂ.

4. За счет одновременного оформления, снижаются финансовые риски. Нет разрыва во времени.

В условиях быстро меняющихся цен на недвижимость нет риска потерять в деньгах, или лишиться возможности купить квартиру при повышении цен на недвижимость во времени.

Почему надо проводить единовременные сделки

  • Надо сразу переехать РІ РЅРѕРІСѓСЋ квартиру или комнату. Большинство петербуржцев имеет только РѕРґРЅРѕ жилье, поэтому РґСЂСѓРіРёС… вариантов просто нет.
  • РќРµ надо дважды проверять денежные РєСѓРїСЋСЂС‹ Рё оплачивать Р·Р° процедуру проверки;
  • Временной фактор сильно улучшается. Второй объект приобретается сразу.
  • Прямая СЌРєРѕРЅРѕРјРёСЏ РЅР° агентских услугах. РџСЂРё РґРІСѓС… разных сделках — оплата вознаграждения агенту или юристу идет РІ полном размере дважды, Р° РїСЂРё встречной РїРѕРєСѓРїРєРµ — почти полная СЌРєРѕРЅРѕРјРёСЏ Р·Р° действия РїРѕ второму объекту.

Примеры из нашей практики

Простой пример. Гражданин А. хотел разъехаться с бывшей женой.

РЈ РЅРёС… была трехкомнатная квартира, Рё РјРёСЂРѕРј РѕРЅРё решили жене Рё ребенку купить однокомнатную, Р° мужу — комнату.

Выставили РЅР° продажу трехкомнатную, нашли покупателя, РЅР° согласованные деньги подобрали удобные варианты для разъезжающихся сторон, Рё собрали документы для оформления сделки. Весь процесс занял 2 месяца. Регистрация РІ УФСГРКК — еще 25 дней. Р’СЃРµ довольны. Р� переехали быстро.

Сложный пример. Гражданка В. продавала бизнес (кафе с работающим персоналом и оборудованием). По встречной покупке она покупала себе квартиру ровно на эти деньги.

Рљ нам женщина обратилась, РєРѕРіРґР° РѕРЅР° уже впустила покупателей, Рё РѕРЅРё более месяца работали РЅР° ее «РµС‰Рµ РЅРµ проданной» Рё РЅРµ оформленной территории. Эта гражданка Р’.

оказалась у нас только затем, чтобы составить заявление в налоговую о смене учредителя, и тем самым передать кафе покупателю. А деньги? Когда и как будет происходить передача денег? В.

говорит, что покупатели обещали купить ей квартиру, которую она выберет. Но она еще не выбрала, поэтому пока что оформляют документы на фирму.

Чувствуете весь ужас? Человек даже не понимал, что может ничего не получить вообще. Мы подключили к делу адвоката. Покупатели, действительно, оказались очень корыстными людьми.

Мы семь раз корректировали предварительный договор купли-продажи, прежде чем они его подписали.

Мало того, РїСЂРё исполнении условий РґРѕРіРѕРІРѕСЂР°, РѕРЅРё, пользуясь юридической неграмотностью продавца, меняли условия договоренностей «РЅР° С…РѕРґСѓ».

Вместо одного директора (его тоже меняли в документах кафе) вдруг оказывался другой, и не было бы возможности получить выписку из ЕГРЮЛ, так как полномочия по доверенности для нас были подписаны предыдущим (ненужным) директором. � такой смены условий было много. Каждый раз мы подписывали дополнительные соглашения. Как хорошо все это спасло ситуацию в целом и продавца! В итоге встречной покупки, которая все же состоялась, покупатели кафе подали в суд на то, чтобы им признали право собственности на квартиру, купленную гражданке В., потому что кафе они, якобы, не получили по акту приема-передачи. Опять же, при судебной защите пригодился предварительный договор, в котором уже было определено конкретное условие передачи бизнеса. Плюс в этом варианте встречная покупка и действия адвоката спасли В. от потери денег.

Как происходит встречная покупка

Порядок взаимодействия сторон при продаже со встречной покупкой выгладит следующим образом:

1) Ваша заявка передается специалисту по недвижимости.

Он с Вами созванивается и выясняет сложность или стандартность сделки.

Определяется необходимость привлечения адвоката к процессу. Чаще всего, это не обязательно.

2) Вы встречаетесь в нашем агентстве недвижимости и определяете этапы выполнения заказа, документы, необходимые для проведения сделки, и в случае согласования всех условий, мы подписываем договор об оказании услуги по продаже объекта недвижимости с последующей покупкой.

3) Далее происходит поиск покупателей на Ваш объект и организуются просмотры.

4) РџРѕ получении согласия РЅР° РїРѕРєСѓРїРєСѓ, СЃ покупателем закрепляется его намерение приобрести Ваш объект недвижимости — подписывается предварительный РґРѕРіРѕРІРѕСЂ купли-продажи Рё вносится аванс или задаток. Правовые последствия РѕС‚ внесения аванса или задатка — разные. Какой РёР· РЅРёС… Рё РїСЂРё каких обстоятельствах лучше — необходимо решать РїРѕ ситуации СЃРѕ специалистом.

5) Далее подбираются варианты встречной или нескольких покупок. Делать это надо быстро, потому что покупатель обычно ставит жесткие временные рамки.

6) При нахождении желаемых объектов оформляются отношения с продавцом (продавцами) найденного объекта, подписывается предварительный договор купли-продажи, Вы вносите аванс или задаток за приобретаемый объект(ы).

7) Самый ответственный момент — формирование пакетов необходимых документов для регистрации сделок РІ Росреестре (старое название — УФРС, ГБР). Назначается дата подписания РґРѕРіРѕРІРѕСЂРѕРІ купли-продажи Рё еще раз уточняется РїРѕСЂСЏРґРѕРє Рё процедура расчетов.

8) После получения свидетельств о государственной регистрации права на обе квартиры (продаваемую и покупаемую) происходит освобождение квартир, взаиморасчеты сторон. Но переезд в новые помещения возможен и до регистрации. Об этом должно быть указано в договорных документах по сделке. Так тоже может быть.

Подводные камни

· Недопонимание ценовой политики рынка. Необходимо понимать, РЅР° что можно рассчитывать РїСЂРё купле-продаже.

Если сформировать неверное представление о рынке недвижимости и своих возможностях, встречные варианты вообще будет подобрать невозможно.

Потеряется найденный покупатель Вашей квартиры или иного объекта, и проведенная большая работа по поиску покупателя окажется ненужной.

Собирательный образ хорошей квартиры, который составляет себе клиент, может РЅРµ соответствовать никакому реальному объекту. Задача агента или юриста — правильно проконсультировать клиента, сориентировав его РЅР° реальные варианты.

· Отсутствие Сѓ продавца понимания характеристик РїРѕРєСѓРїРєРё. Это рождает невозможность быстро подобрать встречный вариант, Рё, как следствие, потерять своего покупателя.

· Разное понимание продавцом Рё агентом задач продавца.

Более того, продавцы при первичном обращении, вообще, могут называть себя покупателями, думая о конечном результате.

� только потом выясняется, что условием покупки является продажа имеющегося объекта.

· Кажущаяся простота сделок. Сторонам сделки продажа Рё РїРѕРєСѓРїРєР° может казаться делом простым Рё РЅРµ имеющим серьезного значения. РћРЅРё обычно думают, что РјРѕРіСѓС‚ провести сделку самостоятельно.

· Серьезные юридические моменты. Р’ СЂСЏРґРµ случаев, обычным гражданам, РЅРµ владеющим вопросами юриспруденции, неизвестны опасности, которые РјРѕРіСѓС‚ подстерегать.

Например, РїСЂРё РїРѕРєСѓРїРєРµ встречного объекта, собственник которого владеет собственностью РїРѕ свидетельству Рѕ праве РЅР° наследство, может быть СЂРёСЃРє судебных претензий РѕС‚ РґСЂСѓРіРёС… наследников, которых РЅРµ включили РІ СЃРїРёСЃРѕРє наследников. Р�ли гражданин, временно снятый СЃ регистрации РІ места лишения СЃРІРѕР±РѕРґС‹, вернется обратно… Р’СЃРµ эти моменты исследуют наши специалисты Рё дают рекомендации или предостережения. Затем строится система безопасности для РїРѕРєСѓРїРєРё такого объекта.

Наши гарантии

Специалисты, занимающиеся сделками с недвижимостью, имеют опыт работы как в недвижимости, так и в юриспруденции.

Совместная работа агента по недвижимости и адвоката дает преимущество на рынке и наибольшую безопасность сделки.

Обращайтесь к нам за помощью.

Встречная покупка квартиры порядок с ипотекой с двух сторон

Во-первых, если цепочка объектов последовательная, то в договор аренды ячейки вносятся все адреса объектов недвижимости, задействованные в этой цепи.

Другими словами, при выполнении условий регистрации прав собственности в отношении этих объектов цепь не разрывается – доступ к сейфу за ценными пакетами возможен только в случае предоставления в совокупности всех документов, свидетельствующих о регистрации права собственности.

Исключения из этого правила бывают, когда участники сделки не уверены в приобретении конечного объекта или есть другие обстоятельства, при которых они готовы отдать сумму денежных средств продавцу предпоследнего объекта, с тем чтобы он самостоятельно приобрёл себе жильё, как бы, выйдя из цепи.

В этом случае доступ к сейфу может быть осуществлён при предоставлении документов, свидетельствующих о регистрации права собственности на объекты, исключая этот последний объект.

Читайте также:  Закрытое завещание: что это, порядок и особенности оформления, образец

Встречная сделка по ипотеке

Внимание Чего бояться при покупке квартиры на вторичном рынке

  • Большого количества предыдущих сделок с квартирой;
  • Продавцов низкого социального статуса (алкоголиков);
  • Если квартира продавалась несколько раз в течение короткого времени;
  • Доверенностей, существование которых сумбурно объясняется или которые затруднительно проверить;
  • Агентов, которые на поставленные вопросы не дают четких ответов, а уводят разговор в сторону;
  • Договоренностей на словах. Даже в мелочах. И продавец, и покупатель в течение сделки проходят через несколько различных внутренних состояний.

Их роли, восприятие ситуации и степень воздействия на нее изменяются.

Мая 2018 22:33 Реестр частных банкротств step2112 3 313 04 Мая 2018 19:00 Переезд на юг (1 | 2 | 3 | 4 | 5 | …. | 49 | 50 | 51 | 52 | 53) Виктория1973 1318 115192 04 Мая 2018 18:20 Дачный поселок «Солнечный берег» с. Колюткино (1 | 2 | 3) UGLANS 66 10525 04 Мая 2018 15:38 Нужен совет.

Важно

ЖК «Южные кварталы» (Брусника) Psihozzz 10 560 04 Мая 2018 14:24 Вопрос на засыпку: готовый дом или пустой участок? (1 | 2 | 3 | 4) embrsce 89 5289 03 Мая 2018 22:40 Застройщик ARCTIC GROUP, г. Арамиль, п. Большой Исток. (1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ….

| 203 | 204 | 205 | 206 | 207) татсан 5157 573592 03 Мая 2018 18:05 Покупка квартиры с прописанными жильцами [email protected] 21 1402 02 Мая 2018 21:37 посуточная сдача квартиры +++++ 20 1997 02 Мая 2018 02:01 арендовать участок под картошку — подскажите, где можно (1 | 2) Dinara 30 1420 30 Апр 2018 22:31 И все же, Загородная недвижимость.

Распространенные заблуждения при покупке квартиры

Предварительный договор Когда нужная квартира выбрана, между сторонами заключается предварительный договор и вносится задаток. Важно отметить в договоре, что задаток был уплачен и в каком конкретно размере.

Но перед тем как подписывать предварительный договор, нужно проверить у продавца квартиры важные документы: техническую характеристику объекта (форма 7); данные обо всех лицах, которые зарегистрированы в квартире (форма 9); правоустанавливающие документы на объект недвижимости (договор купли-продажи и т. п.); паспорт.

Этапы сделки по продаже и встречной покупке квартиры на вторичном рынке

Но не маловато ли будет: обозначить в стандартах болевые точки и остановиться на этом? В целях повышения прикладного значения данного раздела желательно конкретизировать его положения, четче следить за рыночными тенденциями. Так, например, пункт 3.4.

4 не помешало бы ужесточить, избавившись от либерального «либо». Целесообразно весь бюджет сделки прописывать в деталях: и выручку продавца (даже если он не получает ее на руки), и суммы доплаты – чтобы бюджеты не поползли «по ходу пьесы» и не развалили сделку. В пунктах 3.4.3, 3.4.

5 на первый план выходит ряд назидательных советов по «самообороне».

Агентствам рекомендуется прикрыть тылы: например, получить согласие клиентов на распоряжение их средствами и предусмотреть иные действия, сопряженные с системными рисками подобных сделок. На практике, к сожалению, подобное согласие иногда получают всеми правдами и неправдами.

Встречная покупка: правила безопасности

Но в условиях активного спроса вероятность того, что продавец дождется еще и покупателя на объект такого «торопыги» — близка к нулю. А в условиях заторможенного рынка – свои риски, чреватые потерей залога или сбросом цены на свое жилье – ради срочной продажи. И получается, что куда ни кинь, всюду клин и материальные потери.

Принятие стандарта, налагающего вето на «бег впереди паровоза», помогло бы агентам удержать клиентов от тех «прекрасных» порывов, каковые не вредно вовремя душить. Как мы видим, у профессиональных стандартов есть и реальная практическая отдача, и перспективы развития.

Но эти правила игры не являются обязательными для агентств, не состоящих в профессиональных объединениях.

Продажа квартиры со встречной покупкой: этапы сделки

Никто никому ничего не должен. Покупатель потерял время. Возможно, упустив другие варианты. Найти покупателя, который бы ждал, пока продавцы согласятся на встречный вариант, сложно.

Для этого квартира должна быть очень интересной, нетиповой или стоить меньше аналогичных процентов на 10%. Покупая квартиру в историческом центре, к сожалению, нельзя рассчитывать на быструю сделку. Продается-то много. Но, как я уже говорил, качество жилья очень невысоко.

Рассчитывать найти квартиру, чтобы она понравилась, да еще бы была в прямой продаже – сложно. Скорее всего, Вас ждет встречная покупка или расселение.

Но если квартира подходит, ничего не поделаешь – приходится ждать, часто продлевать сроки договора и даже смиряться с увеличением цены.Несколько слов о том, что стоит за ценой квартиры, продающейся через расселение или встречную покупку.

«+str.hdr+»

НЕ могу понять, если у нас ипотека, а попадается вариант, когда у продавца ВП, то как все происходит? Я так понимаю, что чтобы что-то продавцу купить, нужно свою квартиру нам продать т.е выписаться и надо же куда -то прописаться, а у него еще нет полной суммы на руках от продажи.

Банк ведь перечислит деньги после ГБР, выписки, акта приема-передачи (или как-то так он называется). Что такое быстрая встречка? В общем я окончательно запуталась.

Может подскажите, как это у Вас происходило или как должно быть? Могу рассказать на своем примере:Вот такая цепочка (буду писать по объектам, там проще): комната-2 ком. квартира — 3 ком.

Так приходится делать, если у продавцов нет другой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на квартиру имеет несовершеннолетние или продавцы боятся оставлять деньги на хранение. Выбирая квартиру со встречной покупкой, Вы рискуете потерять время.

Что кроется за Вашим согласием на такой вариант и внесением залога? Внося залог, покупатель подтверждает, что квартира нравится, и он готов ждать, пока агентство подберет встречный вариант в течение указанного в договоре срока. Агентство обещает приложить все усилия, чтобы это произошло, и убрать квартиру из рекламы.

Продавцы обещают, что не будут продавать квартиру в течение срока договора никому другому, кроме Вас, будут смотреть предлагаемые им варианты обмена. Если за это время не удается найти подходящий вариант, покупатель вправе забрать залог или продлить договор, возможно увеличив (или уменьшив цену).

Сделка не состоялась.

Такие условия оговариваются с клиентами индивидуально, с согласованием руководства, с разъяснением возможных рисков, с пониманием того, что клиенты осознают последствия предлагаемых условий, и облекаются в форму договора «Эксклюзив» (нестандартные условия). Во-вторых, если цепочка объектов параллельная, то можно указать все заинтересованные объекты как в одном договоре аренды ячейки, так и указать попарно в нескольких договорах.

При указании в одном договоре не соблюдается правило, при котором доступ к сейфу осуществляется при предоставлении в совокупности всех документов, свидетельствующих о регистрации права собственности. Иначе участники одной «пары» могут попасть в зависимость от участников другой «пары».

В случае указания попарно в нескольких договорах выглядит это так.

А ещё у нас есть

Что такое встречка при продаже квартиры

BKN.RU объясняет порядок действий при встречной покупке квартиры на вторичном рынке Петербурга. Как участникам цепочки избежать основных рисков. В чем особенности встречной покупки квартиры и что это такое? Порядок действий и актуальные примеры.

Пойти к юристу

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, специалисты рекомендуют после подписания предварительного договора обратиться к юристу для проверки «чистоты» квартиры.

Агентства, которые предоставляют подобные услуги, должны иметь сертификат (проверить агентство можно на сайте Ассоциации риэлторов СПб и ЛО). Перед встречной покупкой проверяют недвижимость по самым различным показателям.

Например, не была ли она арестована, не наложены ли на нее обременения, соблюдались ли права лиц, которые проживали в квартире до приватизации и т.д.

Основные этапы

Если говорить в целом, то подобные операции проходят в 2 этапа:

  • поиск покупателя для старого жилья и подбор другой квартиры;
  • осуществление встречной покупки.

Как мы уже говорили ранее, участие риелтора в таких сделках необходимо, поскольку самостоятельно оформить все бумаги и избежать проблем очень сложно.

Итак, в первом этапе можно выделить несколько подпунктов:

  • оценка жилья и установление цены;
  • поиск квартиры на замену;
  • продажа своей недвижимости.
Читайте также:  ЦБ РФ предложил обязать банки оплачивать страховку по ипотеке

Для начала необходимо заняться реализацией собственного жилья. Крайне важно адекватно оценить квартиру, иначе осуществление сделки может затянуться. Самый лучший вариант – ориентироваться на среднюю стоимость на рынке недвижимости и поиск аналогичных квартир. Допустим, квартиру будет продано за 4 млн. рублей.

Теперь нужно найти квартиру, которая будет приобретена. Как правило, это более дорогостоящее жилье, которое имеет большую площадь или располагается в лучшем районе. Отметим, купленный объект имеет цену выше, а поэтому разница покрывается кредитными средствами или личными сбережениями.

После этого нужно заняться продажей квартиры и подготовить документы. Со второй стороной сделки заключается договор и вносится аванс. Первый этап завершается тогда, когда покупатель для квартиры найден и подобрано жилье для встречной покупки.

Переходим ко второму этапу. Если доплата будет происходить за счет кредитных средств, то нужно будет получить одобрение от банка для конкретной квартиры. На рассмотрение заявки требуется 2 недели, после чего будет проведена сделка.

В момент заключения сделки участники должны оформить определенные документы, среди которых можно выделить:

  • договор купли-продажи;
  • документ об аренде ячейки в банке;
  • кредитный договор;
  • закладная на квартиру;
  • заявления;
  • доверенности (при необходимости).

Полный список документов оговаривается с юристами. После того как заключен кредитный договор, банк положит деньги в ячейку. Отметим, что договор аренды также включает в себя перечень условий, при которых деньги будут отданы продавцу. В договоре купли-продажи должны быть подписи всех участников сделки.

После того как все документы оформлены, необходимо отправиться в Росреестр и завершить операцию регистрацией права собственности на квартиру. После этого осуществляется переезд в новую квартиру, и продавцы получают всю сумму.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”покупка квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Оценить свою квартиру

Самый важный первый шаг – правильно установить цену на свой объект недвижимости. Важно, чтобы она была рыночной.

Лучше всего это поможет сделать профессиональный риэлтор, понимающий текущий спрос и предложение на вторичном рынке, или оценщик.

Если поставить цену выше рынка, то искать покупателя на свою квартиру придется долго, поскольку недостатка объектов в предложении нет и никто не станет приобретать жилье по неоправданно завышенной стоимости.

Особенности сделок встречной покупки

Особенности сделок встречной покупки

Фактически, такой вид сделок является своеобразным обменом жилым фондом. Например, вы нашли привлекательное предложение на «вторичке». Но, продавец заявляет, что съедет только тогда, когда приобретет другую недвижимость.

У него попросту нет места для проживания после реализации собственного жилья. Таким образом, вам придется ждать, когда будет найден подходящий вариант для владельцев вашей будущей квартиры. Существенным минусом подобной сделки является длительность ожидания.

Нередко процесс может затянуться на многие месяцы, а вам придется вносить залог для подтверждения серьезности намерений. В каком случае можно идти на такую сделку? Если спешки нет и цена на квадратные метры значительно ниже, хотя бы на 10% от среднерыночной на подобное жилье.

Встречная покупка недвижимости

  • Теперь стоит перечислить этапы продажи квартиры со встречной покупкой, если вы выступаете в роли продавца.
  • Чтобы избежать рисков, необходимо обращаться за профильной помощью к квалифицированным юристам, лучше всего — заключить продуманное соглашение с агентством, пользующимся хорошей репутацией.
  • Итак, перечислим основные этапы:

1. Заключаете договор на оказание услуг с агентством, ваши права на собственность тщательно проверяются.

2. Идет активный поиск потенциальных покупателей вашей недвижимости, организуются просмотры.

3. После того, как найден покупатель, с ним заключается договор, он вносит задаток. Может быть подписан первоначальный договор, свидетельствующий о намерениях.

Важный момент — старайтесь обозначить максимальные сроки завершения сделки. За месяц вам навряд ли удастся отыскать наиболее подходящее жилье.

Настаивайте на увеличении сроков, если вам придется взамен своей квартиры приобретать несколько объектов недвижимости.

4. На следующем этапе важно уложиться в сроки, отведенные покупателем вашей квартиры для поиска жилья. Вам придется поспешить, чтобы не нарушить сроки, указанные в договоре. После того, как жилье найдено, вам следует внести за него аванс либо задаток.

5. Далее — самый ответственный момент. Происходит оформление всего пакета документов одновременно, заключаются все сделки в цепочке. Согласно оговоренным срокам происходит переезд всех новых собственников в приобретенные квартиры.

Порядок действий при встречной покупки квартиры

Порядок действий при встречной покупке квартир несколько отличается от обычного, хоть и не глобально:

  1. Определить стоимость своего жилья.
  2. Подобрать подходящего покупателя на квартиру и продавца другой недвижимости, которую хотелось бы приобрести.
  3. Договориться со всеми сторонами о том, как будет производиться сделка.
  4. Проверить потенциально новое жилье и разрешить это сделать покупателю.
  5. Составить договор купли-продажи.
  6. Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема передачи с одновременным окончательным расчетом.

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

Оценка недвижимости

Чтобы понимать порядок цен и возможные варианты обмена (встречной покупки), первым делом нужно провести оценку собственного жилья. Самый простой и доступный вариант – обратиться в оценочную компанию. Там выдадут актуальную на данный момент рыночную стоимость, не согласиться с которой у потенциального покупателя не будет никаких оснований.

Как вариант, можно методом рыночных аналогов оценивать жилье самостоятельно. Это не так сложно, на самом деле, однако только при условии, что покупатель согласится на установленную продавцом цену. В противном случае в этом нет никакого смысла – только время терять, если все равно придется заказывать оценку у специализированной компании.

Пример оценки: Предположим, что в том же районе, где находится квартира клиента, продаются и другие подобные же типы жилья. Если действовать совсем упрощенно, достаточно подобрать 3-5 таких предложений, сложить их вместе и разделить на количество использованных предложений. Допустим, продается 3 схожие квартиры, одна за 1 миллион, вторая за 2 миллиона, третья за 800 тысяч. Складываем и получаем 1+2+0,8=3,8 миллиона рублей. Делим на 3, получаем среднюю рыночную стоимость жилья: 1,26 миллиона рублей.

Поиск покупателя/продавца

Самый простой вариант – поискать покупателей и продавцов на открытых площадках типа Avito. Но там далеко не всегда можно подобрать подходящий вариант. Таким образом, может потребоваться обращаться в агентство недвижимости. Там смогут быстро найти нужных людей, однако это услуга платная. Следует ориентироваться на дополнительные расходы в размере около 5% от стоимости квартиры клиента.

Проведение предварительных переговоров

Если покупатель/продавец найдены, с ними нужно сразу же связаться, пока они не начали продавать/покупать другое жилье и обсудить условия возможной сделки.

Как правило, на предварительном этапе обсуждаются только базовые особенности. Каждая из сторон определяет свои условия и начинается торг, если кого-то что-то не устраивает.

Если разногласия серьезные, придется искать других людей. Если нет – можно пойти на уступки.

Проверка жилья

На следующем этапе необходимо запросить у продавца всю информацию о квартире и проверить ее на предмет наличия прописанных лиц, обременений, долгов по коммунальным платежам и так далее. В данном случае очень пригодится помощь опытных юристов. Далеко не всегда проблемы будут очевидными, а специалист сможет их определить заранее и тем самым значительно снизит уровень возможного риска.

Составление документов

Когда все что можно обговорено и проверено, следует начать составлять договора купли-продажи. В одном из них человек будет являться покупателем, а в другом, соответственно, продавцом. Лучше подгадать всю сделку так, чтобы окончательный прием квартиры и расчет производился одновременно.

Договора купли-продажи в данном случае абсолютно стандартные. Они никак не связываются другом и, фактически, друг от друга не зависят.

После того как договора подписаны, необходимо обратиться в Росреестр и переоформить право собственности на новое жилье. Только после этого можно подписывать акт приема-передачи, и завершить расчет (рекомендуется еще раз проверить квартиру, чтобы она выглядела так, как на первичном осмотре).

В некоторых регионах акт приема-передачи требуется уже на этапе оформления права собственности. Как следствие, подписать этот документ придется заранее. Так как в данном случае одновременно производится как покупка, так и продажа жилья, возможные риски повышаются соразмерно.

На бесплатной консультации опытные специалисты прояснят все наиболее актуальные потенциальные проблемы. Они же могут сопровождать сделку, тем самым сводя уровень возможного риска к минимуму.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *