Плюсы и минусы договора дарения: на квартиру, дом, автомобиль

Вчера мы с Вами уже рассмотрели все особенности и нюансы искового срока отмены дарения, а сегодня – автор и практикующий юрист, Олег Устинов, готов рассказать читателям сайта «Юридическая скорая помощь» о том, что такое правовые последствия договора дарения и какие возможные проблемы сторон сделки могут угрожать самой её целостности.

Позиция законодателя в 2020 году

Исходя из информации, которую можно найти в 572 статье Гражданского кодекса Российской Федерации, при заключении договора дарения – одна сторона, именуемая дарителем, обязуется безвозмездно передать определённое имущество или права, другой стороне, именуемой одаряемым, которая соглашается принять не только сам предмет дарения, но и обязанности, связанные с ним.

Таким образом, можно сделать вывод, что дарственная – относится законодателем к так называемым двусторонним сделкам. Ведь без согласия одаряемой стороны принять в свою собственность, установленный соглашением объект – сделка не состоится.

При этом, напоминаем, что основной характерной особенностью рассматриваемых нами сегодня сделок, всё же, является их полная безвозмездность. Проще говоря, совершая дарение в пользу родственника или чужого человека – даритель не может требовать от одаряемого каких-либо встречных выгод.

Относясь к гражданско-правовым сделкам, договоры дарения имеют соответствующие последствия для дарителя и одаряемого. Специфика дарственной состоит в том, что настоящий собственник, передаваемого в дар имущества – должен отдавать себе отчёт в таких действиях, понимая, что он не только увеличит, тем самым, имущество другого человека, уменьшив свою собственность, но и не получит за это никакого вознаграждения.

Также, несмотря на то, что новый владелец, после получения имущество – сможет распоряжаться им по своему усмотрению (например, реализовать, сдавать в аренду или подарить), в качестве одной из его обязанностей, установленных законодателем, выступает бережное обращение с подарком (особенно, если данная вещь имеет большое нематериальное значение для дарителя). В противном случае, дарящая сторона может расторгнуть договор, посчитав, что пользование её подарком одаряемого – может привести к повреждению или утрате вещи.

Последствия договора дарения в 2020 году

Как следует из вышеописанного, лицо, пожелавшее подарить имущество или права – будет лишено всех прав на владение и пользование данным имуществом или правами.

При этом, сложность заключается в том, что в самом договоре дарения даритель не имеет права ставить условий по распоряжению предметом дарения.

Таким образом, новый владелец – может делать с ним всё, что посчитает нужным, если это не будет угрожать целостности объекта.

Стоит отметить, что в случае, если в качестве предмета дарения выступает объект недвижимого имущества – сделка считается заключённой не в момент подписания договора и даже не в момент передачи атрибута (например, ключей от квартиры), но лишь после обязательной перерегистрации прав собственности с одного собственника на другого.

Налоговые последствия дарения в 2020 году

Наверняка Вы знаете, что налоговое законодательство Российской Федерации классифицирует подарки, которые были получены физическими лицами по дарственной как полученный доход.

А потому, принятие таких подарков облагается налогом, размер которого в 2020 году по-прежнему составляет 13% от рыночной общей стоимости дара на момент заключения сделки.

При этом, например, в случае дарения части дома или квартиры – налоговая ставка тоже составит 13% от суммы, составляющей стоимость этой части.

Установленная выше ставка- относится только к сделкам дарения, сторонами в которых выступили резиденты Российской Федерации. А вот для иностранцев – налоговая ставка составляет 30%.

Сегодня налог начисляется после регистрации (опционально) в органах Росрееста или же после соответствующего оформления соглашения, в срок, составляющий не более 14 дней, после принятия налоговой пакета документов от сторон. Стоит отметить, что, если одаряемая сторона проживает вне РФ – оплатить пошлину нужно будет до получения на руки свидетельства о праве вступления в собственность.

Договор дарения дачи — бланк 2020 года

При этом, лицо, которое дало своё согласие на принятие подарка, следует лично явиться в налоговую инспекцию до июля следующего года и предоставить налоговую декларацию и квитанцию о совершении платежа по соответствующему сбору. Если же эти требования законодателя будут проигнорированы – к одаряемому будут применены штрафные санкции.

Помните, что сумма налога исчисляется именно рыночной стоимостью предмета дарения, которая заявлена в договоре. Если же налоговый инспектор обнаружит занижение этой цены в сравнении со стоимостью аналогичных предметов на рынке более чем на 20% — сделка будет перепроверена, а на одаряемого будет наложен штраф в установленном законодательством размере.

Последствия дарения квартиры в 2020 году

После государственной регистрации права собственности на нового владельца – одаряемая сторона становится законным владельцем подаренной ей собственности. Хотя, согласно действующему законодательству, даритель лишается права собственности на жилплощадь – он может и дальше ею пользоваться, при условии, что данный пункт был внесён в договор дарения.

Так, если стороны дарственной приняли решение о сохранении права проживания и пользования за дарителем – его не могут выселить из квартиры, даже по решению суда. Кроме того, при отчуждении одаряемым жилплощади третьим лицам, за самим дарителем и дальше сохраняется право проживания в квартире.

Также, стоит отметить, что в 2020 году судебная практика (исходя исключительно из опыта юристов сайта «Юридическая скорая помощь») по данному вопросу – весьма неоднозначна. Например, некоторые суды сегодня считают, что дарение жилплощади с правом проживания самого дарителя – свидетельствует о возмездности сделки, что ведёт к её недействительности.

Нас часто спрашивают, что делать одаряемому, который после принятия квартиры или частного дома в подарок, узнаёт о наличии долгов по коммуналке.

Отвечаем – в случае возникновения такой ситуации – одаряемая сторона не обязана оплачивать долги прежнего владельца, так как бремя содержания имущества закреплено за его фактическим хозяином, а одаряемый становится таковым исключительно при перерегистрации права собственности. То есть – коммунальщикам нужно взыскивать задолженность с прежнего владельца.

Осле регистрации права собственности на жилье нового владельца – соглашение вступает в силу, а оспорить договор дарения становится очень сложно, ведь, согласно 577 и 578 статьям Гражданского кодекса Российской Федерации – сделать это можно лишь при наличии следующих причин:

Дарящая сторона может отказаться исполнять взятую ею на себя обязанность передать подарок (как при заключении реальной, так и при оформлении консенсуальной сделки), если одаряемый недостойно себя повёл по отношению к самому дарителю или членам его семьи (к примеру, совершил покушение на жизнь или здоровье перечисленных лиц);
кроме того, даритель имеет законное право отказаться предоставить одаряемому подарок по договору обещания дарения, если после оформления соглашения его финансовое или семейное положение значительно ухудшилось в сравнении с моментом, когда он подписывал договор;
расторгнуть договор дарения в 2020 году бывший владелец имущества может и в случае недопустимого обращения одаряемого с подарком, что может привести к порче или безвозвратной потере подаренного имущества;
договор может быть расторгнут если юридическое лицо, выступившее в роли дарителя – объявило себя банкротом за 6 и менее месяцев до оформления сделки;
стороны дарения могут самостоятельно внести в соглашение пункт, согласно которому дарение будет расторгнуто, если даритель переживёт одаряемого (данное «условие», как правило, включается для того, чтобы подаренное имущество не перешло к наследникам одаряемой стороны).

Также, вместо дарителя расторгнуть договор дарения могут и его родственники, если будет доказано, что:

во время подписания дарственной – даритель не осознавал последствий совершаемых им действий или не мог руководить собственными действиями;
если на момент заключения сделки он был недееспособным или частично дееспособным;
если в роли дарителя выступило малолетнее лицо (до 14 лет) или же не достигший совершеннолетия гражданин без разрешения на то его законных представителей (как правило, одного из родителей).

При этом, если 2 и 3 пункты не нуждаются в дополнительном разъяснении и для их подтверждения достаточно предъявить суду соответствующие справки, документы или свидетельства очевидцев, то с пунктом №1 – всё не так просто.

Стоит отметить, что доказать, что в момент подписания дарственной лицо (даритель) не осознавало последствия своих действий – практически невозможно.

Как правило, самым эффективным доказательством этого – выступает соответствующая экспертиза, которая назначается судом при выявлении наличия определённых факторов, которые могли бы повлиять на сознание гражданина (например, будет доказано, что даритель за день до этого начал принимать сильные лекарственные средства).

Последствия признания дарственной недействительной

Как мы уже неоднократно писали в рубрике о дарении – недействительность сделки в 2020 году может быть признана исключительно судом, а перечень оснований для подачи такого иска установлен законодателем в ГК РФ.

Напоминаем, что недействительные сделки – принято делить на:

Ничтожные. При этом, суд не признаёт, а только удостоверяет факт ничтожности таких соглашений по причине того, что они изначально ничтожны (в момент заключения).
Оспоримые. Могут быть признаны таковыми по решению суда.

Итак, среди самых распространённых оснований для признания сделки дарения недействительной – можно выделить:

Отсутствие указания самого предмета дарения в соглашении или его «размытое» описание;
недееспособность или несовершеннолетие дарящего лица и отсутствие разрешения на проведение сделки от его законных представителей;
несоблюдение требований законодателя, предъявляемых к форме сделки;
отчуждение «всего имущества» без указания конкретных его частей;
одариваемый входит в категорию тех, кому запрещено дарить подарки;
дарителем выступает юридическое лицо, которое на протяжении полугода после дарения признаёт себя банкротом;
в содержании договора дарения есть встречное требование дарителя или же какие-либо условия;
при заключении сделки даритель не получил разрешение на оформление дарственной у супруга/супруги, в то время как сам подарок является частью совместно нажитого имущества;
в договоре указано, что дарение будет совершено после смерти дарителя (для этого существует завещание, но не дарственная!);
сделка заключалась под угрозой расправы или одна из сторон шантажировала другую.

Стоит отметить, что в случае, если одна из сторон знала о том, что она участвует в ничтожном изначально соглашении – гражданин классифицируется законодателем как недобросовестный, а признание такой сделки судом недействительной влечёт соответствующие правовые последствия (возврат подаренного имущества, принудительное заключение другой сделки и пр.).

Если же одаряемый не может по каким-либо причинам вернуть подаренное ему по недействительной сделке имущество – он будет обязан полностью возместить стоимость подарка. Также, сторона дарения, которая пострадала в результате заключения такой дарственной – имеет законное право требовать финансовую компенсацию морального вреда.

Проблемы дарения в 2020 году

Кроме вышеописанных, недействительных сделок – в современном российском законодательстве существуют притворные и мнимые сделки дарения, которые также могут быть признаны недействительными по решению суда.

Основной чертой мнимых сделок является отсутствие намерение сформировать в результате их заключения правовые последствия, создав лишь видимость соглашения.

К примеру, гражданин дарит по дарственной свою машину не для улучшения благосостояния одаряемого, а для того, чтобы данный автомобиль смог избежать конфискации по кредитным долговым обязательствам.

Чаще всего, стороны таких сделок – осознают тот факт, что они вводят в заблуждение третьих лиц.

Касаемо притворных договоров, они совершаются для прикрытия собой другой сделки (как правило, с целью извлечения прибыли), в результате чего договор дарения как бы «расслаивается» на дарственную и истинную сделку.

Пример юристов сайта «Юридическая скорая помощь»

Гражданка О., являясь акционером ООО «Буран», пожелала продать всю свою долю ценных бумаг гражданину К., не являющемуся членом этого ООО. Причиной продажи стала завышенная цена, которую предложил К. в сравнении с другими предложениями.

При этом, согласно действующему законодательству, акционер может реализовать свои акции стороннему только после отказа от проведения аналогичной сделки от других дольщиков (то есть – дольщики должны выразить свой отказ от приобретения доли).

Граждане О. и К. оформили договор дарения акций без отражения факта продажи и цены за акции. Удобство выбранного сторонами соглашения обусловлено тем, что стороны получили желаемое без обязательного предложения купить ценные бумаги другим дольщикам.

Мнимые сделки дарения имеют соответствующие правовые последствия – двухстороннюю реституцию, то есть – фактически, одаряемый и даритель обязаны вернуть друг другу всё, что было получено в результате заключения данного соглашения.

Также, стоит понимать, что помимо налогообложения – одна из сторон должна оплатить, установленную законодателем государственную пошлину, размер которой в 2020 году – не изменился и составляет 2 000 российских рублей. Конечно, существуют и льготы, позволяющие снизить эту сумму, но на сегодняшний день – они предоставляются только малоимущим семьям.

Срок исковой давности для признания сделки дарения недействительной может составлять от 1 до 3 лет, а его исчисление начинается в момент исполнения ничтожной сделки. При этом, если требование о признании сделки таковой предъявляет третье лицо – срок исчисляется с момента, когда данный гражданин узнал о нарушении его прав или о заключении сделки.

Напоминаем, что общий срок давности, согласно действующему законодательству – не может превышать 10 лет с момента заключения сделки.

Заключение: вопрос — ответ

Здравствуйте, Олег. Подскажите, если одаряемая сторона не хочет уплачивать налог – могу ли я, как даритель, расторгнуть сделку? Благодарю. Игорь. Доброго времени суток, Игорь. К сожалению, нет – в действующем законодательстве отсутствуют такие основания для расторжения дарственных. Обычно, сделки заключаются в момент подписания или регистрации, а расторгнуть дарение – можно лишь на основаниях, установленных законодателем. В Вашем случае – налог на дарение с одаряемого будет в любом случае взыскан с него через суд. Добрый день. Как правильно рассчитать налог на дарение доли дома или квартиры? Спасибо. Здравствуйте. К примеру, общая стоимость жилья 3 000 000 российских рублей, а половина – 1 500 000 российских рублей. Рассчитываем налог, согласно установленной налоговой ставке по формуле: 1 500 000 *13 %= 195 000
Именно столько должен будет уплатить одаряемый за принятую жилплощадь, если он не является близким родственником дарителя.
ПредыдущаяСледующая

Дарственная на квартиру: плюсы и минусы 2020

Время чтения 5 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

О плюсах и минусах оформления дарственной на квартиру стоит судить по конкретной ситуации: в частности, являются ли стороны близкими родственниками и какие цели они преследуют, заключая безвозмездный договор. Дарственная нередко выступает в качестве альтернативы договора купли-продажи и каждый из этих способов передачи собственности на жилье имеет свои преимущества.

Преимущества дарственной на квартиру

Дарственная – это весьма простой способ передачи недвижимости в пользу одаряемого. Достаточно просто подписать договор и переоформить право собственности на квартиру в Росреестре. При благоприятном варианте сроки реализации данной сделки составят 7 рабочих дней.
Дарственную можно рассматривать в качестве хорошей альтернативы завещанию или передачи квартиры по наследству родственникам. Во-первых, право собственности на жилье переходит в пользу другого лица еще при жизни наследодателя. Это снижает вероятность возникновения наследственных споров и практически исключает притязания на недвижимость со стороны третьих лиц. Во-вторых, это экономит время наследникам. При стандартном порядке наследования они должны ждать минимум полгода перед получением прав собственности. Тогда как переход недвижимости в пользу одаряемого по дарственной можно оформить в пределах недели. В-третьих, дарственная позволяет сэкономить средства ближайшим родственникам. В процессе наследования они должны будут заплатить госпошлину нотариусу за свидетельство о праве на наследство. Она составляет 0,3% от оценочной стоимости недвижимости, что весьма ощутимая для семейного бюджета сумма. Тогда как при дарственной подобные расходы исключаются.
При подписании договора дарения между родственниками полученное одаряемым имущество не выступает объектом налогообложения. Это значит, что получатели дара не исчисляют от стоимости квартиры НДФЛ и не переводят его в местный бюджет. Указанная налоговая льгота является ключевой причиной того, что договора дарения по большей части заключаются между сторонами, имеющими родственные связи. Таким образом они экономят не одну сотню рублей на налогах.
Еще одно достоинство дарственной: экономия на налогах для собственника квартиры. При такой сделке налоговое бремя перекладывается на плечи одаряемого как выгодоприобретателя. Тогда как в случае с договором купли-продажи именно собственник должен был перечислить НДФЛ в бюджет.
Одно из свойств дарственной – ее адресный характер. Оно может иметь преимущество при разводе супругов. По договору дарения имущество передается в пользу конкретного лица. Следовательно, полученная в дар квартира не становится совместно нажитым имуществом, а принадлежит лишь ее одаряемому. Она не подлежит разделу в бракоразводном процессе. Тогда как при заключении сделки купли-продажи приобретенная квартира в период брака подлежит разделу в равных долях, независимо от того, кто фактически понес расходы на ее покупку.
Благодаря дарственной удается обойти определенные законодательные ограничения. В частности, правило о преимущественном праве на приобретение отчуждаемых долей другими собственниками и соседями по коммуналке и необходимость получать от них согласие на заключение сделки купли-продажи. Особенно актуален этот вопрос в том случае, если один из собственников против сделки и препятствует ей. Дарственная позволяет снять подобные ограничения и свободно заключать сделку.

Не стоит надеяться, что подписанная дарственная позволит легко скрыть свое имущество в ходе исполнительного производства или банкротства. Безвозмездные сделки, заключенные за последние годы собственником, весьма пристально анализируются приставами и финансовым управляющим и при необходимости легко аннулируются. А отчужденное таким образом имущество возвращается в конкурсную массу и подлежит реализации для погашения долгов.

Минусы дарственной на квартиру

Обычно исковые заявления в суд поступают от недовольных родственников дарителя. Ведь при дарении квартира исключается из наследственной массы. Свои требования об аннулировании дарственной они обычно мотивируют следующими причинами:

даритель находился в преклонном возрасте, в состоянии наркотического/алкогольного опьянения и не отдавал отчета в происходящем;
собственник в результате подписания дарственной серьезно ухудшил свои условия проживания (другим словами остался без единственного жилья);
дарственная подписана под принуждением: под угрозами или прочими манипуляциями.

Но этот недостаток можно обойти. Для придания документу большей юридической значимости его можно заверить нотариально. Хоть за это придется заплатить по нотариальному тарифу, но участие нотариуса сможет удостоверить, что даритель осознавал последствия подписания дарственной и находился в здравом уме. Оспорить такую сделку в суде будет практически нереально.

Другой минус дарственной – это невыгодное налогообложение для лиц без родственных связей. Получатель дара перечисляет в бюджет 13% от стоимости квартиры. Также он не вправе применить налоговый вычет или какие-либо иные послабления для уменьшения налогооблагаемой базы. Налог платится независимо от того, сколько владел квартирой даритель.

Тогда как при заключении договора купли-продажи квартиры, которой бывший собственник владел более 3 лет (5 лет при получении собственности после 2016 года) обе стороны освобождаются от налогообложения. А получатель дара вправе оформить налоговый вычет за купленное ими жилье в размере до 260 тыс. руб. Правда, близкие родственники прав на получение вычета лишены.

Таким образом, дарственную на квартиру имеет смысл оформлять в пользу ближайших родственников или при желании исключить недвижимость из совместно нажитого имущества. В остальных ситуациях такой договор может быть экономически нецелесообразным.

Плюсы и минусы дарственной на дом

Обычно граждане оформляют дарственную на дом на своих детей, супруга, иных родственников, дабы избежать проблем в будущем с принятием наследства.
Законодательством разрешено передавать жилой дом (другие виды недвижимости) любому человеку и кровное родство с дарителем никакого значения не имеет.
Если вы намерены заключить договор дарения, то вам стоит выяснить, какие же есть плюсы и минусы данного вида соглашения.

Что представляет собой договор дарения?

На основании ст. 572 ГК договор дарения заключается в том, что даритель бесплатно передает или обязуется передать родственнику или другому гражданину имущество в собственность навсегда.

Заключение соглашения о дарении является самым надежным и простым способом официально передать жилье детям, жене или мужу и т.д.

Не стоит путать договор дарения и завещание, так как это отдельные виды документов.
Если же даритель решит указать, что он свой дом оставит одариваемому после смерти, то такое условие недопустимо, в этом случае к документу будут применяться положения ГК о завещании, а не о договоре дарения.
О плюсах и минусах завещания на квартиру читайте здесь.
Также договор не будет считаться дарением, если даритель выставит одариваемому лицу какие-либо условия.
Заверять у нотариуса дарственную необязательно, но юристы рекомендуют все же обратиться в нотариальную контору для оформления договора дарения жилья.

Плюсы договора дарения

Перед тем, как заключить такой вид договора, все следует взвесить, так как такой вид договора имеет и положительные и отрицательные моменты.

Среди преимуществ дарственной на дом выделяют:

несложный процесс оформления – не нужно в обязательном порядке обращаться к нотариусу, достаточно подать договор и все бумаги для оформления в Росреестр, где внесут данные о новом владельце жилого дома;
договор дарения позволяет обойти некоторые требования законодательства;
дата вступления в права собственности на дом отсчитывается с момента передачи недвижимости по акту приема-передачи дома (данный документ всегда должен идти дополнением к дарственной), а не со дня регистрации прав на дом в Росреестре.
при заключении дарственной каких-либо условий даритель устанавливать не может. Но существует одно исключение – в договоре можно прописать, что в случае смерти одариваемого ранее дарителя, проводится отмена договора и дом возвращается обратно, а не передается наследникам одариваемого.

Если заключается договор купли-продажи, то иные собственники имеют превалирующее право на покупку доли и продавец подает письменное уведомление другим совладельцам о продаже и только если они дадут отказ, он может продавать свою долю третьим лицам.

При дарении же данное правило не применяется, дарить свою долю можно кому угодно. Но если даритель имеет лишь долю в праве общей собственности, то ему нужно все равно спрашивать разрешение на дарение своей части.

Если он получит отказ от совладельца (совладельцев) разрешить этот вопрос можно в судебном порядке.

Минусы дарственной

Несмотря на ряд преимуществ дарственной на дом, есть у соглашения и негативные стороны.

Один из самых существенных недостатков такого договора – оплата налога за полученную недвижимость в зависимости от оценочной стоимости жилья. Одаряемый платит 13 % налога за полученный подарок.

Учитывая нынешние цены на недвижимость, сумма налога может быть очень внушительной. Однако тут есть исключения, если дом дарится близким родственникам, то они освобождаются от платы налога.

О госпошлине при вступлении в наследство читайте здесь.

Все же остальные родственники (дяди, тети, племенники, кузены и т.д.) и лица, с которыми кровное родство отсутствует, обязуются оплатить 13 % налоговых вычетов.

Кто является наследниками первой очереди читайте здесь.

Второй недостаток кроется в том, что договор дарения всегда безвозмездный. А это значит, что другие родственники могут начать процедуру оспаривания договора в судебном порядке. Но на практике признать договор не имеющим юридической силы сложно, на это потребуются веские доказательства.

Чаще всего такие споры возникают, когда дарителем выступает пожилой человек или человек, которые хоть и не был признан недееспособным, но страдал психическими расстройствами. Среди других оснований для аннулирования дарственной может признаваться шантаж со стороны дарителя.

К примеру, когда дети (или другие родственники) требуют оформить на них дом, иначе они не будут помогать родителям-пенсионерам. Если есть подтверждение факта шантажа или угроз, суд должен признать договор недействительным и одариваемый обязан вернуть дом обратно дарителю;

Как признать наследника недостойным читайте здесь

Потеря прав на дом. Эти негативные последствия касаются только дарителя. Ведь он передает дом по дарственной не просто в пользование, а в собственность и отныне даритель не имеет никаких прав в отношении подаренного имущества.

Если даритель обещал дарение в будущем и умер, то такое обязательство переходит к его наследникам. Однако в случае смерти того, кому обещан дар, его права не переходят на его наследников.

Отличие от завещания

Много схожих черт есть у дарственной и завещания. Однако завещание отличается тем, что получить дом в наследство можно исключительно после смерти, также существует специальный порядок вступления в наследство.

Завещатель имеет все полномочия изменять текст завещания, отменять его и вносить дополнительные пункты. Можно вносить в завещательный акт условие, что кому-то должно представляться право пожизненного проживания в доме.

Что лучше, – завещание или дарственная, – читайте здесь.

К примеру, сын получает дом по завещанию, а мать может пожизненно проживать в данном доме.

Что же касается договора дарения, то он отличается тем, что одариваемый получит дом здесь и сейчас, а не после смерти дарителя. Хотя нормы ГК предусматривают, что может заключаться и договор обещания дарения в будущем.

Однако этот вид договора все равно не приравнивается к завещанию, ведь если одариваемый умрет до получения дара, то его наследники не смогут претендовать на дом, который обещали подарить. Однако в договоре разрешено предусматривать, что наследники одариваемого имеют полномочия получать дар.

Дарение в будущем оформляется не часто, однако такой договор имеет свои плюсы. Во-первых, это безопасность для дарителя. Например, родители собираются подарить квартиру своему сыну.

Но они бояться, что получив такой щедрый подарок, сын начнет плохо учиться, так как у него не будет стимула к учебе. Чтобы не разбаловать сына, родители решают заключить договор обещания дарения дома, указывая, что он сын получит в подарок жилье только после окончания ВУЗа.

Таким способом он не получит пока права на дом, но такой договор для него – весомый стимул чтобы получить диплом.

Стоит ли заключать дарственную

Стоит ли заключать дарственную, все зависит от того, кто выступает в роли одариваемого.

Если это близкие родственники, то заключать такой договор выгодно в виду того, что в суде трудно будет доказать, что сделка была фиктивной или незаконной.

Кроме того, родственники не понесут никаких налоговых вычетов, кроме оплаты госпошилы и нотариальных услуг в размере в среднем в 1,5 % от суммы сделки (если будет задействован нотариус). Также оплачивается госрегистрация в размере около 1000 рублей.

Если сейчас даритель еще не готов передать дар – есть смысл подписать договор обещания дарения и оставаться собственником дома пока одариваемый не женится, не закончит учебу и т.д.

В двух исключительных случаях письменное обещание можно даже отметить через судебную инстанцию или по согласованию с одариваемым.

Предупреждение

Это касается случаев, когда имущественное положение дарителя существенно ухудшилось или одариваемый совершил против него преступные действия.

Что же касается дарения далеким родственникам или третьим лицам, то тут главный недостаток – уплата одариваемым 13 % налога.

Причем оплатить первую часть суммы следует после получения уведомления от налоговых органов на протяжении 30 дней. А вторую часть вносят в течение 30 дней после внесения первой половины налогового вычета.

Плюсы и минусы договора дарения

Чаще всего безвозмездная передача права собственности на недвижимость оформляется с помощью дарения. Для одних это оптимальный вариант, для других — нежелательный.

Мы рекомендуем принимать решение о заключении сделки только после изучения всех нюансов процедуры.

Давайте рассмотрим плюсы и минусы дарственной на недвижимость, специфику ее оформления на квартиру, на дом или в пользу несовершеннолетнего.

Прежде чем начать разговор о характеристиках документа, предлагаем разобраться с терминами:

даритель безвозмездно передает имущество в собственность другому человеку;
одаряемый — принимает дар.

Особенности сделки:

безвозмездность — имущество передается бесплатно;
у дарителя нет возможности выдвигать встречные условия одаряемому или требовать чего-то взамен;
право собственности переходит к одаряемому сразу после заключения сделки и обязательно при жизни дарителя;
соглашение нельзя расторгнуть в одностороннем порядке. Дарственную допускается признать недействительной или отменить по узкому кругу законных оснований.

Дарственная на квартиру

Наиболее частый вопрос при переоформлении собственности на недвижимость: «Какой способ выбрать: куплю-продажу, дарение или завещание?». В большинстве случаев, если сделка заключается в кругу семьи, — выбирайте договор дарения.

Плюсы и минусы дарственной на квартиру между родственниками состоят в следующем. Плюсы — это отсутствие налогов и более низкая стоимость оформления по сравнению с вступлением в наследство.

Еще одно из преимуществ договора дарения — переход прав с момента заключения сделки, то есть без ожидания. Здесь есть опасность, что новый владелец начнет распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Поэтому, если недвижимость единственная, и вы планируете в ней жить — стоит оформить завещание. Его разрешено изменять или вовсе отменить по своему усмотрению, что тоже следует принимать во внимание при выборе.

Кроме того, наследник станет владельцем квартиры только после смерти наследодателя.

Рассмотрим плюсы и минусы договора дарения в целом. Плюсы:

простота оформления. Договор заключают в простой письменной форме, что не требует обязательного нотариального удостоверения;
скорость регистрации. Переход права собственности регистрируется Росреестром в течение 10 дней;
полученная в дар недвижимость не подлежит разделу при расторжении брака;
возможность переоформить долю в квартире без обязательного соблюдения права других собственников на преимущественную покупку. Это важно, например, при передаче комнаты в коммунальной квартире. При продаже собственник обязан известить других жильцов о своем намерении и предоставить право преимущественной покупки и получить отказы (ст. 250 ГК РФ). Но на практике разыскать и уведомить всех соседей очень сложно. Дарственная освобождает от такой необходимости, комнату или долю дарите кому угодно.

Минусы дарственной: человек, получивший квартиру в подарок, не имеет права на имущественный налоговый вычет при покупке жилья. Если стороны не являются близкими родственниками, то одаряемый уплачивает налог 13% от цены полученной недвижимости.

Дарственная на дом

Переоформление собственности на загородную недвижимость ничем не отличается от передачи квартиры и обладает такими же плюсами и минусами для сторон сделки.

Дарственная на ребенка плюсы и минусы

По российскому законодательству, любому гражданину с момента рождения разрешается владеть собственным имуществом. Несовершеннолетний до 14 лет вправе выступать в роли одаряемого, но не дарителя (п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Если имущество безвозмездно передается ребенку до 14 лет, то договор подписывают его родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Если несовершеннолетний старше 14 лет, то необходимо оформить письменное согласие законного представителя на заключение договора дарения (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Для участия в сделке ребенку требуются свидетельство о рождении или паспорт.

Не запрещено, когда договор с несовершеннолетним содержит особые условия для получения полных прав на владение имуществом. По общим правилам ребенок сможет распоряжаться подарком (сдать в аренду, продать) по достижении 18 лет, если соглашением не предусмотрены дополнительные требования, например, получение образования или создание семьи.

Запрещено включать в договор пункты об ответной передаче ценностей или обязанности содержать дарителя. Когда наложенные ограничения выполнены, одаряемый обращается в Росреестр и предоставляет соответствующие доказательства (диплом, свидетельство о браке).

После этого в свидетельстве о праве собственности делается отметка и владелец получает возможность распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Если рассматривать плюсы и минусы дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку, то однозначное преимущество состоит в том, что дарение — самый надежный способ передачи прав собственности на имущество с позиции защиты интересов ребенка. Но отсюда следует и главный недостаток — родители не имеют права продать или обменять собственность без согласия органов опеки.

Подведем итоги

Оформление дарственной — это не сложный процесс, но он требует тщательного анализа выгод и отрицательных сторон сделки.

В общем случае к плюсам относятся:

простота и скорость переоформления собственности,
отсутствие налога при заключении соглашения между близкими родственниками.

Минусы: налог 13% при оформлении договора не в пользу родственников и невозможность получить налоговый вычет.

Дарение и купля-продажа

Любая сделка имеет как плюсы, так и минусы, в зависимости от конкретной ситуации. Не исключением являются дарение и купля-продажа. Нередко, лица, заинтересованные в отчуждении принадлежащего им имущества, пытаются прикрыть одну сделку другой для получения определенной выгоды, забывая о том, что такие сделки являются недействительными.

При этом необходимо отметить, что выбор за тем, как оформить отчуждение имущества, в виде дарения или купли-продажи зависит напрямую от того, кто выступает сторонами сделки. Если это родственники, то необходимо прибегать к дарению, если нет — к купле-продаже. Данная рекомендация относится к любому имуществу.

Плюсы и минусы дарственной

В связи с этим дарение обладает определенными плюсами и минусами, характерными для всех объектов (движимые и недвижимые вещи), на которых необходимо остановиться чуть подробнее.

Преимущества договора дарения:

Для совершения сделки достаточно простой письменной формы, в ряде случаев также допускается устная форма заключения договора (ст. 574 ГК РФ).
Подарок является только собственностью одаряемого лица, т.е. на него не распространяется действие режима общей совместной собственности супругов (п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ — СК РФ)
Освобождение от налогообложения дарителя (поскольку дарение — безвозмездная сделка), а также одаряемого лица, если он является его близким родственником (пп. 18.1 п. 1 ст. 218 Налогового кодекса РФ — НК РФ).
Право собственности на объект дарения переходит к одаряемому лицу в момент заключения договора (кроме случаев обещания дарения либо дарственной недвижимости).
Дарение позволяет произвести отчуждение имущества в обход некоторых аспектов действующего законодательства РФ.

Пример

Если лицо желает продать долю в квартире, то при этом оно обязано соблюсти правило о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ), чтобы этого избежать, продавцу достаточно заключить дарственную с потенциальным покупателем доли. Но при этом нельзя забывать о том, что такая сделка может быть признана недействительной, и рассматриваться в качестве притворной (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Недостатки договора дарения:

Даритель в любой момент может отменить дарение. В случае расторжения договора либо его признания недействительным одаряемое лицо обязано вернуть дар дарителю (п. 5 ст. 578 ГК РФ, п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Существует некая степень оспоримости сделки в суде, в частности, когда дарителем выступают пожилые люди, либо одаряемое лицо является недобросовестным.
Даритель не получает ничего в ответ на дарение, поскольку такая сделка является односторонне обязывающей.
Даритель не может ставить какие-либо обременения на то имущество, которое дарит, поскольку одаряемое лицо, становясь его собственником, вправе распоряжаться им по собственному усмотрению.
Уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ) для тех, кто не является родственником дарителя.

Плюсы и минусы договора купли-продажи

Купля-продажа занимает в обыденности людей самое распространенное место, и это благодаря тому, что существует несколько ее видов. П. 5 ст. 454 ГК РФ регламентирует следующие виды договоров этой сделки: розничная, поставка товаров, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости и предприятия.

Несмотря на такое количество видов договоров купли-продажи общим для них всех является то, что продавец обязуется передать покупателю в собственность товар (вещь), а тот, в свою очередь, принять его и уплатить оговоренную цену.

При совершении таких сделок необходимо помнить о том, что любая из них имеет свои плюсы и минусы.

Исходя из анализа норм гл. 30 ГК РФ можно выделить следующие положительные моменты договора купли-продажи:

возможность получения налогового вычета для сторон сделки (если они не являются взаимозависимыми лицами) — ст. 220 НК РФ;
признак возмездности предполагает получение выгоды для обеих сторон купли-продажи;
в договоре можно предусмотреть широкий перечень прав и обязанностей сторон, а также различные виды ответственности за их неисполнение либо ненадлежащее исполнение;
наличие акта приема-передачи вещи, который свидетельствует о надлежащем исполнении обязанностей сторон, и как следствие этого отсутствие претензий;
возможность заключения предварительного договора, согласно которого при уклонении одной из сторон от заключения основного договора, эту сторону можно понудить к совершению сделки.
риск оспаривания таких сделок невелик.

К отрицательным сторонам купли-продажи можно отнести:

любое имущество, приобретенное по такому договору, будет считаться совместно нажитым имуществом, если покупатель вещи состоит в браке;
уплата НДФЛ продавцом;
соблюдение требования о преимущественном праве покупки.

Что лучше — купля-продажа или дарение квартиры?

Сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества, как правило, квартиры, вызывают вопрос о том — как лучше его оформить: договором купли-продажи или дарственной? Чтобы разобраться в этом вопросе приведем следующую сравнительную таблицу:

Основание для сравнения	Договор купли-продажи	Договор дарения
Нормативное регулирование	§1, §7 гл. 30 ГК РФ	Гл. 32 ГК РФ
Стороны сделки	Продавец, покупатель.Продавец — обязательно собственник квартиры;Покупатель — любое лицо.	Даритель, одаряемое лицо.Дарителем не могут быть малолетние и недееспособные лица, одаряемым — госслужащие, муниципальные служащие, если это связано с их деятельностью и иные лица, указанные в ст. 575 ГК РФ.Даритель — обязательно собственник квартиры.
Форма договора	Простая письменная (ст. 550 ГК РФ)	Простая письменная; в случае, когда стороны признают обязательной — нотариальная (ст. 574 ГК РФ)
Предмет договора	Возмездная передача квартиры в собственность от одного лица к другому за установленную цену (ст. 549 ГК РФ)	Безвозмездная передача квартиры в собственность от одного лица к другому (ст. 572 ГК РФ)
Объект дарения	Квартира (должны быть указаны все индивидуальные признаки: точный адрес места нахождения, общая и жилая площадь, этаж, количество комнат, кадастровый или условный номер).
Права и обязанности сторон	Перечень широкий	Перечень узкий (даритель — обязан передать дар, имеет право на отмену дарения, отказ от исполнения договора дарения; одаряемое лицо — имеет право принять объект дарения, при обещании дарения — требовать его передачи при совершении отлагательных условий)
Установление ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей по договору	Имеет место быть (как правило, в виде неустоек, пени, штрафов, процентов за пользование чужими денежными средствами)	Отсутствует
Обязательные условия	Указание на отсутствие/ наличие обременений, ограничений, ареста; сведений о лицах, которые сохраняют право пользования жилым помещением либо на отсутствие таковых (ст. 558 ГК РФ); информацию о правоустанавливающем документе на квартиру, в соответствии с которым осуществляется отчуждение; указание на проведение госрегистрации перехода права собственности на квартиру.
Стоимость квартиры (может быть установлена по соглашению сторон, на основании проведенной оценке — рыночная стоимость) — ст. 555 ГК РФ; указание на осмотр жилого помещения.	Указывается при нотариальном удостоверении сделки, необходима для целей налогообложения
Госрегистрация перехода права собственности	Обязательна (ст. 551 ГК РФ, ст. 574 ГК РФ). Осуществляется одним и тем же госорганом — Управление Росреестра по субъекту РФ, документы подаются в Федеральную кадастровую службу Управления Росреестра по субъекту РФ, пакет документов практически одинаков (исключение — акт приема-передачи квартиры), размер госпошлины — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Процедура госрегистрации перехода права собственности осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Акт приема-передачи	Обязателен (ст. 556 ГК РФ)	Не является обязательным
Налогообложение	Продавца от суммы, полученной за отчужденную квартиру (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).Размер НДФЛ составляет 13% (ст. 224 НК РФ).	Одаряемое лицо уплачивает НДФЛ, определяемого от стоимости квартиры, переданной в дар.
Освобождение лиц от уплаты налогов/ иные имущественные льготы по НК РФ	Продавец имеет право на имущественный вычет, если он владел квартирой более 3х лет (пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).Покупатель также обладает правом на получение имущественного вычета при покупке квартиры (ст. 220 НК РФ).	В ряде случаев одаряемый освобождается от уплаты налогов (пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ)

Исходя из предложенного анализа норм действующего гражданского законодательства РФ о купле-продаже недвижимости и его дарения следует сделать вывод о том, что в целом, оба эти договора в процедуре оформления и проведения регистрации отличий практически не имеют.

При этом существенная разница возникает в том случае, когда решается вопрос о том, кто будет выступать с другой стороны сделки. Т.е. если стороны являются родственниками — то самым лучшим вариантом для каждой из них станет оформление отчуждения квартиры в форме дарственной, и применение купли-продажи для лиц, которые являются посторонними друг для друга.

Что выгоднее — купля-продажа или дарение автомобиля?

Вопросы о том, как лучше оформить ту или иную сделку можно встретить не только в ситуации с недвижимым имуществом, но и тогда когда объектом сделки выступает автомобиль.
По своей сути договор купли-продажи транспортного средства мало чем отличается от аналогичного договора квартиры, то же самое касается и договоров дарения.
В связи с этим остановимся на ключевых моментах совершения сделок дарения и купли-продажи автомобиля:

как правило, такие договоры совершаются в простой письменной форме (обязательного нотариального удостоверения не требуется, пока этого не захотят сами стороны);
объектом сделки является автотранспортное средство (т.е. к его индивидуальным признакам будут относиться сведения, указанные в паспорте транспортного средства (ПТС): марка (модель) автомобиля, идентификационный номер (VIN), год выпуска, номер двигателя, шасси (рама) №, кузов, цвет, сведения о регистрационных номерах;
к обязательным условиям, которые должны быть отражены в таких договорах, относятся сведения о ПТС (как правоустанавливающем документе на право собственности), указание на совершение перерегистрации в органах ГИБДД;
для договора купли-продажи является обязательным указание стоимости (цены) автомобиля — существенное условие, поскольку сделка является возмездной;
совместно с передачей транспортного средства даритель (или продавец) обязаны передать другой стороне сделки все необходимые документы (ПТС, диагностическая карта и пр.);
в качестве приложения к договорам может быть приложен акт приема-передачи автомобиля.

Как можно заметить, разницы в оформлении договоров дарения и купли-продажи автотранспортного средства практически нет. При этом решение вопроса о том, какой из них нужно заключать в конкретном случае, следует принимать после анализа норм НК РФ.

Пп. 36 — 39 п. 1 ст. 333.33. НК РФ предусматривают государственную пошлину за совершение следующих действий:

Госрегистрация транспортного средства и выдача знаков — 2000 рублей (если при сделке прежний собственник снял автомобиль с учета, т.е. государственный регистрационный номер не сохраняется за новым владельцем).
Выдача паспорта транспортного средства (если он был утрачен, либо пришел в негодность) — 800 рублей.
Выдача свидетельства о регистрации — 500 рублей.
За временную регистрацию его по месту пребывания — 350 рублей.
За внесение изменений в ПТС — 350 рублей.
За выдачу госномеров «Транзит» — от 200 до 1600 рублей (в зависимости от материалов изготовления).

Что касается налогообложения, то здесь можно отметить следующее.

При совершении сделки купли-продажи продавцу необходимо будет уплатить налог от дохода, связанного с продажей автомобиля. Его размер составляет 13% (п. 5 ст. 208 НК РФ, ст. 224 НК РФ).

От уплаты налога можно освободиться или хотя бы уменьшить его размер:

Отсутствие дохода. Этот тот случай, когда доход от продажи транспортного средства меньше расходов, связанных с его приобретением.

Пример

Иванов купил автомобиль за 500 тыс. рублей, а продал его за 350 тыс. рублей. При этом доход составляет 0 рублей (350000-500000 = -150000 рублей).

В этом случае Иванов имеет право не платить налог с продажи, но при этом ему необходимо представить в налоговый орган подтверждающие данный факт документы (т.е.

два договора купли-продажи: заключенные в момент приобретения и продажи автомобиля соответственно).

Длительность владения автомобилем. Данное предполагает под собой случай освобождения от уплаты НДФЛ, когда владение транспортным средством составляет более 3х лет (пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).
Стоимость продаваемого транспортного средства составляет не более 250 тыс. рублей. В этом случае налогоплательщику предоставляется имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ), и уплачивать налог не требуется.

В то же время необходимо отметить и об имеющихся нюансах налогообложения при дарении автомобиля:

При совершении сделки с дарением, одаряемое лицо подлежит налогообложению, поскольку сделка носит безвозмездный характер, и именно он является выгодоприобретателем по дарственной. Размер налога также составляет 13% от стоимости автомобиля.
Освобождение от уплаты НДФЛ возможно только в случае, если одаряемое лицо приходится близким родственником дарителя (пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).

Последствия использования договора дарения вместо договора купли-продажи

Ст. 170 ГК РФ выделяет такие сделки как мнимая и притворная. Мнимая сделка подразумевает под собой такую, которая совершается только для вида, без намерения создавать какие-либо последствия для сторон. Притворная — сделка, совершенная с целью прикрыть иную.

Почему был затронут этот момент? Все потому что, довольно часто на практике заинтересованные лица вместо дарения используют сделку купли-продажи и наоборот. Довольно часто обратная ситуация возникает при обхождении правила о преимущественной покупке либо нарушения режима общей совместной собственности супругов.

Таким образом, в случае, когда дарение подменяет собой куплю-продажу, ее можно расценить и притворной и мнимой, в зависимости от ситуации, т.е. она будет ничтожной.

Ничтожность сделки подразумевает то, что она не порождает никаких правовых последствий для сторон, и является недействительной с момента заключения (ст. 167 ГК РФ).

Все, что исполнено по такому договору, должно быть возвращено «на свои места», как существовало до его заключения.

При этом к притворной сделке должны применяться правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду.

Заключение

В заключение хотелось бы еще раз обратить внимание на такие обстоятельства, как:

Дарение и купля-продажа имущества являются простыми сделками при оформлении, для них не требуется в обязательном порядке нотариальное удостоверение. Они схожи и по своему содержанию.
Основное отличие их между собой — признак возмездности.
Подмена дарением купли-продажи или наоборот влечет недействительность сделки. Она ничтожна.
Для обоих видов сделок характерно наличие налогообложения.
Возможно освобождение от уплаты НДФЛ либо применение иных льгот по НК РФ.

Вопрос — Ответ

Мой отец владеет 4/5 доли в квартире, я оплатил все его долги за коммунальные услуги и живу с ним. Сейчас он хочет оформить на меня свою долю. Как лучше оформить такую сделку: куплей-продажей или дарением?

В данном случае для Вас лучше оформить дарственную на долю в квартире. В этом случае не нужно соблюдать требование о преимущественной покупке, а также ни Вы, ни Ваш отец не будет подлежать налогообложению, поскольку Вы являетесь близкими родственниками.

Хочу подарить своей матери автомобиль, которым владею меньше года. Нужно ли мне заверять его у нотариуса и делать оценочный акт?

Данные требования не являются обязательными для дарственной автомобиля.

У вас остались вопросы?

Приемущества:

Полная анонимность
Бесплатно
Возможность обсудить любые темы, связанные с дарением