Сегодня закон дает право получить в связи с коронавирусом отсрочку аренды тем предпринимателям, которые снимают площади у других коммерческих предприятий или у государства: муниципалитета, города, федеральных организаций и других. В этой статье:
Существует несколько мер поддержки бизнеса по аренде:
- Для малого и среднего бизнеса — перенос платежей за аренду государственного или муниципального имущества с 2020 на 2021 год. Это касается всех, а не только тех, кто вошел в правительственный список пострадавших от коронавируса.
-
Для тех, кому больше всего повредил коронавирус, — отсрочка платежей по аренде коммерческой недвижимости до 1 октября 2020. Условия:
- Ваш основной ОКВЭД есть в списке пострадавших отраслей. Перечень продолжают расширять, смотрите последнюю версию.
- Если вы платите аренду не в срок — штрафов и процентов не будет.
- Отсрочка считается с даты введения в регионе режима ЧС или повышенной готовности.
- На время действия этих режимов она дается в полном объеме. После их окончания — только до 1 октября 2020, и только на 50% платежей.
- Отсрочка аренды в связи с коронавирусом не является полным освобождением от платежей. Вы обязаны выплачивать задолженность равными суммами ежемесячно в течение 2021-2022 годов.
- Если в договор включены коммунальные услуги, их в любом случае нужно оплачивать. Исключение — если самого арендодателя от этого освободили на время режима ЧС / повышенной готовности.
- Отсрочка невозможна, если вы снимаете жилое помещение
- Арендаторы смогут расторгнуть договор в одностороннем порядке без штрафов при определенных условиях, но арендодатели получили право в таком случае не возвращать им обеспечительный платеж.
Рассмотрим все варианты подробно.
Отсрочка аренды государственного имущества из-за коронавируса
Предприятиям, которым навредил коронавирус, отсрочка аренды государственного имущества предоставляется до 1 октября 2020 года по распоряжению правительства РФ от 16 мая № 1296-р.
Речь идет именно о том, что выплаты будут отложены: внести их все равно придется в полном объеме. Задолженность, которая накопится таким образом, нужно будет погасить с 1 января 2021 до 1 января 2023 равными ежемесячными платежами. Размер их не может превышать половины арендной платы за месяц, которая установлена в договоре. Штрафы, проценты, дополнительные платежи назначаться не могут.
В Москве многие заявления на отсрочку по аренде, поданные и лично в департамент госимущества, и в электронном виде через mos.ru, получили отказ. Портал ссылается на разъяснение департамента, которое обязывает кроме заявки предоставить:
- Приказ о приостановке деятельности. Дистанционная работа тоже считается. То есть магазин должен полностью закрыться.
- Фотографии, которые подтверждают, что ваша точка действительно не работает: пустое помещение, отключенные витрины, отсутствие посетителей.
- На входе должно быть объявление о том, что вы закрыты. Оно должно висеть там весь период карантина, и надзорные органы готовы проверить, что вы не обманываете.
Как рассказывают юристы компании URVISTA, отказать могут и из-за нечетких фотографий, недостаточно освещенного скана заявления, из-за сомнений чиновников в том, что подпись на документе подлинная.
Итак, чтобы получить от департамента государственного имущества отсрочку аренды по коронавирусу, вы должны написать туда обращение и подать его через портал госуслуг, прикрепив все перечисленные документы. Заявку могут рассматривать целый месяц, и нет гарантий, что последует одобрение. Как быть в течение этого времени: платить или не платить?
В том же постановлении об отсрочке аренды в связи с коронавирусом указано, что расторгать договор в случае неоплаты или брать с должника пени — запрещено, как и подавать на банкротство. Юрист, предприниматель и гендиректор компании URVISTA Алексей Петропольский дал совет, что делать в этом случае.
— Если не можете — не платите. При этом пишите письма арендодателю с попытками договориться и продолжайте подавать заявления на отсрочку. Взыскать плату насильно с вас не смогут даже при отказе.
Штрафы, которые вам могут начислить в такой ситуации, можно обжаловать в суде. Но не забывайте, что отсрочка аренды в связи с коронавирусом не является освобождением.
Позже выплатить долг все равно придется.
Отсрочка по коммерческой аренде из-за коронавируса
А что делать, если вы снимаете помещение у другого предпринимателя? Это касается, например, всех, кто использует площади ТЦ и бизнес-центров. Как действовать и на что ссылаться, чтобы получить законную отсрочку аренды в связи с коронавирусом, и можно ли просто не платить, если вы в критической ситуации?
Для предпринимателей, которые попали по основному ОКВЭД в перечень отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, отсрочка платежей аренды разрешается постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 №439:
- В полном объеме (то есть можно не платить) — с момента введения в регионе режима ЧС или повышенной готовности и до его окончания.
- В объеме 50% (нужно платить половину) — до 1 октября 2020.
- Задолженность нужно будет выплатить в 2021-2022 годах, ежемесячно, равными платежами не больше чем в половину арендной ставки.
- Без штрафов и дополнительный платежей.
- Отсрочка возможна только по договорам, заключенным до введения чрезвычайного режима.
Мы сделали свое исследование о том, как малый бизнес пережил кризис, в частности, была ли у них отсрочка по аренде. Оказалось, что 35% предпринимателей обращались к владельцам торговой недвижимости с просьбой отсрочить, уменьшить или переместить арендную плату.
А 98-ФЗ разрешает любым нанимателям помещений по соглашению с арендодателями уменьшать платежи. Этот закон тоже является основанием, на котором можно запросить изменение условий договора.
Кроме того, законопроект №953580-7, который 22 мая Госдума приняла в третьем чтении, разрешает малым и средним предприятиям, пострадавшим от коронавируса, требовать уменьшить арендную плату на срок до года, если договор заключался до начала пандемии.
Чтобы ссылаться на эту поправку, остается дождаться, пока новый закон вступит в силу.
Письмо арендодателю об отсрочке платежей
На практике большинство арендодателей уже либо пошли навстречу нанимателям, договорились и предоставили скидки и отсрочки, либо заняли жесткую позицию и отправляют решать все вопросы через суд. Что делать, если дошло до этого? Как договориться с арендодателем и подготовиться к суду, если не получится — расскажут юристы.
Как добиться изменения условий договора аренды: пошаговый алгоритм
Используйте инструкцию, которую составили юристы компании URVISTA. Обратите внимание, что ваш конкретный договор аренды не приостанавливается автоматически никаким правительственным решением. Например, если ваша деятельность попала под региональный запрет во время карантина, это не значит, что можно бездействовать. Поэтому алгоритм обязателен для всех.
1. Признан ли коронавирус форс-мажорным обстоятельством для вашей отрасли или региона? Введен ли запрет на вашу деятельность?
Важно узнать про форс-мажор и региональные ограничения, чтобы выяснить, могут ли к вам применяться санкции, если вы не будете платить: штрафы или пени. Но при любых обстоятельствах аренда не прекращает начисляться автоматически.
Отсрочка платежей из-за коронавируса тоже обязательно фиксируется через соглашение с арендодателем. То есть если ваша деятельность попала под запрет, это не значит, что можно ничего не делать и льготы включаются автоматически.
Действуйте дальше по алгоритму.
2. Подготовьтесь к общению с арендодателем. Соберите документы. Выпишите данные из договора аренды. Найдите в постановлениях по коронавирусу конкретные пункты про форс-мажор / запрет деятельности. На них вы будете ссылаться в дальнейшем.
Важно, чтобы в вашем договоре не было прописано непризнания форс-мажора значимым для аренды обстоятельством. Это помешает вам добиться результата через суд, если исчерпаются другие варианты отсрочки платежей из-за коронавируса. А если в договоре аренды вообще нет пунктов про форс-мажор? Неважно, продолжайте двигаться по алгоритму.
3. Составить письмо арендодателю об ущербе, который пандемия причинила вашему бизнесу. Запросить можно все что угодно: уменьшение платежей в связи с коронавирусом, отсрочку аренды, рассрочку, оплату только коммуналки. Вопрос только в том, на что из этого согласится другая сторона. Обязательно укажите срок, в который ждете ответа.
В письме можно ссылаться: — Если вашу деятельность приостановили — на ст. 417 ГК РФ. — На форс-мажор — на ст. 401 ГК РФ.
— На изменение обстоятельств в виде снижения потока людей — на ст. 451 ГК РФ.
Образец письма об отсрочке аренды в связи с коронавирусом и о других изменениях в договоре смотрите выше. Направлять его нужно по официальным каналам: и через Почту России, и по email.
4. Предложите арендодателю встретиться, чтобы обсудить договор.
Важно сделать это в письменном виде, чтобы можно было в случае чего доказать суду, что вы пытались договориться. Email подойдет.
5. Арендодатель согласился на переговоры, и дата встречи назначена?
Если нет — поищите способ, как можно мотивировать его встретиться, чтобы обсудить договор. Можно объединиться с вашими соседями-арендаторами или использовать давление общественности в соцсетях. Найдите тот мотив, который сработает в вашем случае.
6. Если арендодатель согласился на встречу — подготовьтесь к переговорам.
80% победы на переговорах — это подготовка к ним. Чтобы наверняка договориться с арендодателем хотя бы о чем-то, продумайте несколько разных вариантов: ваши запросы, сценарии взаимных уступок. Расположите ваши требования — уменьшение или отсрочку платежей аренды из-за коронавируса, оплату только коммунальных начислений и другие — по уменьшению важности. Подумайте о формулировках.
7. На переговорах удалось прийти к приемлемому для всех соглашению?
Если да — обязательно зафиксировать это в письменном и юридически значимом виде. Изменения к договору аренды оформляют в виде дополнительного соглашения. Составьте его по той же форме, что и сам договор. Если вы заключали последний на срок больше года — допсоглашение к нему можно зарегистрировать в Росреестре.
Исследование показало, что около одной четверти предпринимателей удалось воспользоваться отсрочкой аренды, то есть навстречу пошли не всем бизнесменам: помощь получил 71% из тех, кто ее попросил.
8. А если на переговорах не удалось договориться?
Если не помогли переговоры, есть надежда на медиацию. Медиатор — это нейтральный профессиональный посредник, который помогает сторонам прийти к соглашению. Обратите внимание, что компания компании URVISTA в период кризиса может провести медиацию бесплатно.
Если в итоге с арендодателем договориться удалось — оформите соглашения так же, как и в предыдущем пункте. Если нет — переходите к следующему.
9. Что если арендодатель вообще отказался обсуждать договор?
Ничего не остается: составляйте иск в суд. Запрашивать нужно расторжение или изменение договора аренды. С этого момента вы можете платить или не платить — решать вам. За неоплату вам грозят:
- Блокировка помещения. Подготовьтесь заранее: вывезите оборудование, иначе арендодатель может использовать ситуацию для давления на вас.
- Штрафы. Скорее всего, вы сможете оспорить их в суде.
10. Как подать иск?
Если суды в вашем регионе закрыты, исковое заявление можно подать онлайн или через Почту России. На заседание суда нужно представить доказательства того, что вы не можете исполнять ваш договор аренды из-за форс-мажора в виде коронавируса.
Сейчас пандемия коронавируса и ее последствия по решению Верховного суда не признаны универсальным форс-мажором для всех возможных ситуаций. Те или иные обстоятельства признаются форс-мажорными в частном порядке: во время судебных заседаний по конкретному делу.
Пока не вынесено решение суда, договориться можно в любой момент. Это будет намного эффективнее, чем непредсказуемый итог, на который ни одна из сторон не может повлиять. Договориться можно даже после суда: например, если вы выиграете, но решите, что отсрочка аренды в связи с коронавирусом для вас все-таки выгоднее, чем полное расторжение договора.
Новый закон: смогут ли арендаторы расторгать договор в одностороннем порядке?
Госдума 22 мая 2020 приняла в третьем чтении законопроект 953580-7, который разрешает арендаторам одностороннее досрочное расторжение договора без штрафов. Условия:
- Вы есть в списке пострадавших от коронавируса предприятий. Принадлежность определите по основному коду ОКВЭД.
- Вы должны сначала попытаться договориться об изменении условий соглашения: например, о снижении платы. Разорвать соглашение в одностороннем порядке можно только после отказа. Готовый образец письма об отсрочке аренды в связи с коронавирусом и о других запросах по изменению договора есть выше.
- Хотя вас не будут штрафовать или взыскивать с вас убытки, арендодатель вправе не возвращать вам обеспечительный платеж.
- Расторгнуть договор таким образом можно только до 1 октября 2020, и не позже.
Вопросы по отсрочке арендной платы из-за коронавируса
Можно ли остаться в помещении, если по договору предоплачен последний месяц?
Вы можете попросить об этом арендодателя, например, ТЦ. Но тот может вам в этом отказать.
Является ли коронавирус форс-мажорным обстоятельством?
Признание пандемии форс-мажором не является универсальным. Суд установит это, учитывая обстоятельства вашего конкретного дела, с учетом вашей деятельности и ее условий, региона, характера ваших обязательств и сроков его исполнения и прочих факторов.
Что делать, если в моем регионе не работают суды?
Вы имеете право подать исковое заявление заказным письмом. Не ждите, пока суды откроются, поскольку приостановить деятельность и перестать вносить арендную плату вы можете только с момента подачи иска.
Все о мерах господдержки для бизнеса в связи с пандемией Кто может работать во время карантина
Как получить отсрочку платежей по аренде на время пандемии
Чтобы помочь бизнесу, государство обязало арендодателей предоставить арендаторам отсрочку. Предприятия из пострадавших сфер экономики получат отсрочку по закону, остальным придётся договариваться с арендодателями.
Кому по закону положена отсрочка
C 1 апреля 2020 года бизнесу дали право на отсрочку по арендным платежам. Отсрочка — это не отмена платежей за аренду. Сейчас вы можете не платить, но позже эту сумму выплатить арендодателю придётся.
Отсрочку можно получить, если выполняются три условия:
- Организация или ИП работает в отрасли, пострадавшей от коронавируса.
- Основной ОКВЭД появился в выписке ЕГРЮЛ не позднее 1 марта 2020 года.
- Договор аренды заключён до введения режима повышенной готовности в регионе.
Для того чтобы проверить, относится ли ваш бизнес к пострадавшим, зайдите на сайт ЕГРЮЛ/ЕГРИП, введите ИНН компании и скачайте выписку. Найдите в ней основной код по ОКВЭД. Откройте перечень пострадавших отраслей экономики и сравните.
Если ваш основной ОКВЭД есть в перечне и он появился в выписке до 1 марта, смело можете просить отсрочку по закону. Если не подходите под требования, придётся договариваться с арендодателем.
Если в перечне трёхзначный код, а у вас в выписке четырёхзначный, вы всё равно подходите. Например, если в перечне есть только 49.4, а у вас 49.41.
Условия отсрочки по закону
В постановлении № 439 написано, на каких условиях оформляется отсрочка:
Режим повышенной готовности вводился в регионах с 27 января по 19 марта
- Со дня введения режима повышенной готовности в регионе до 1 октября 2020 года предоставляется отсрочка на всю сумму платежа.
- Оплата переносится на следующий год. Задолженность можно будет выплатить с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года. Платёж — не чаще 1 раза в месяц, сумма — не больше 50% от арендного платежа.
- Отсрочка не действует на коммунальные платежи.
- Штрафы и пени за период отсрочки не начисляются.
- Если режим готовности отменят раньше 1 октября, арендатору придётся платить половину аренды со дня отмены до 1 октября 2020 года. На остальные 50% действует отсрочка.
Как работают условия
Если в вашем регионе ввели отсрочку 1 апреля, то с 1 апреля по 1 октября вы можете законно не платить вашему арендодателю. С 1 октября придётся платить как раньше, а задолженность за неоплаченные месяцы можно начать гасить только в январе.
Если режим готовности отменят 1 августа, за август и сентябрь придётся платить половину аренды. Остальные 50% за август и сентябрь пойдут в отсрочку.
Если вы не платили за аренду в феврале и марте, а 15 марта ввели режим повышенной готовности, платить за февраль и первую половину марта всё равно придётся. Вторая половина марта пойдёт в отсрочку.
Как получить отсрочку по закону
Чтобы договориться об отсрочке, свяжитесь с арендодателем. Отправьте ему письмо и предложите заключить дополнительное соглашение к договору аренды.
Образец письма для получения отсрочки
Объясните, почему он должен дать вам отсрочку: сошлитесь на п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ и постановление № 439 и расскажите, что ваш бизнес относится к пострадавшим от коронавируса. Перечислите желаемые условия отсрочки по аренде и выплаты задолженности.
Отсрочка начинает действовать с даты, когда ввели режим повышенной готовности, и длится до 1 октября 2020 года, либо до даты отмены режима. Дата заключения допсоглашения с арендодателем не влияет на период отсрочки.
Отправьте письмо по электронной почте, а ещё один экземпляр — обычной почтой с уведомлением о вручении. Если арендодатель не ответит, вы сможете доказать в суде, что уведомили его. После получения уведомления у арендодателя есть 30 календарных дней, чтобы заключить с вами дополнительное соглашение на отсрочку.
Как добавить скидку к отсрочке по закону
Вы вправе дополнительно уменьшить платежи по аренде на время отсрочки, если не можете пользоваться помещением из-за запретов властей. Попросить скидку могут организации, которым нельзя работать в период пандемии. Например, кафе, кинотеатры, фитнес-клубы, магазины в торговых центрах.
Что делать, если права на отсрочку нет
Если ваш бизнес не из пострадавшей отрасли, закон не поможет вам получить отсрочку у арендодателя. Но вы всё равно можете попробовать договориться о более лояльных условиях.
Отправьте арендодателю письмо. В нём сошлитесь на введение режима повышенной готовности в регионе и расскажите, как пандемия повлияла на ваш бизнес. Предложите ему один из альтернативных вариантов.
Образец письма для получения скидки
Предоставить арендные каникулы. Если вы не будете пользоваться помещением, можете попросить отменить платежи на время пандемии. По сравнению со скидкой и отсрочкой вам вообще не придётся платить за аренду.
Снизить арендную плату. Возможно арендодатель предпочтёт заработать меньше, но получить деньги сразу, чем растягивать на 2,5 года. Можете отказаться от отсрочки, но договориться на скидку по ежемесячным платежам.
Установить переменную ставку. Если зарабатываете нестабильно, можете платить процент от дохода. Но придётся показывать арендодателю бухгалтерские документы: на слово он не поверит. Не забудьте ограничить максимальный размер платежа на случай, если дела пойдут в гору.
Перенести дату аренды. Если вы арендовали помещение, чтобы провести спортивное или развлекательное мероприятие, но его отменили, — поменяйте даты аренды. Если не знаете, когда состоится мероприятие, можете указать примерные сроки и уточнить их позже.
Арендодатели не всегда идут на переговоры. Если по закону вы имеете право на отсрочку, но получили отказ, можете пойти двумя путями:
- Расторгните договор аренды. Арендодатель не применит санкции и не пойдёт в суд, потому что он обязан дать отсрочку по закону.
- Обратитесь в суд. Если хотите сохранить помещение, обратитесь в суд, когда закончатся нерабочие дни. Не забудьте предоставить суду письмо и проект допсоглашения, чтобы доказать неправомерность отказа.
Если у вас нет законных оснований на отсрочку, а арендодатель не хочет идти на уступки, рассмотрите вариант расторжения договора.
Коротко
- Отсрочку платежей по аренде получат организации и ИП из пострадавших сфер экономики. Арендодатели не вправе отказать в отсрочке.
- Отсрочка продлится до 1 октября 2020 года. Вернуть деньги арендодателю нужно до 1 января 2023 года.
- Чтобы получить отсрочку, свяжитесь с арендодателем и заключите дополнительное соглашение. У него есть 30 дней, чтобы подписать его.
- Если вы получили право на отсрочку и при этом не пользуетесь помещением из-за запретов властей, вы вправе попросить скидку на время отсрочки.
- Если по закону вам не положена отсрочка, предложите арендодателю договориться.
- Если арендодатель обязан дать отсрочку, но не хочет подписывать допсоглашение, расторгайте договор или обращайтесь в суд.
Просто оставьте ваш телефон, чтобы оформить счёт для бизнеса или зарегистрировать ИП или ООО.
У нас и налоговой нет каникул. Откроем счёт онлайн.
В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных» я даю своё согласие Публичному акционерному обществу Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (Генеральная лицензия на осуществление банковских операций № 2209, выдана Банком России 24.11.
2014 г., место нахождения: 115114, г. Москва, ул. Летниковская, д. 2, стр. 4) и КИВИ Банк (акционерное общество) (Генеральная лицензия Банка России № 2241, выдана Банком России от 22.01.2015 г., место нахождения: 117648, г. Москва, мкр. Чертаново Северное, д. 1А, корп.
1) (далее — Банки) на обработку, сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение, обновление, изменение, извлечение, использование, распространение, передачу, обезличивание, блокирование и удаление моих персональных данных, совершаемую c использованием средств автоматизации или без них.
В соответствии с Федеральным законом от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» даю свое согласие оператору связи, с которым у меня заключен договор об оказании услуг связи в отношении мобильного номера, указанного мной, на предоставление Банкам сведений об абоненте и оказываемых мне услугах связи по договору об оказании услуг связи, заключенному с таким оператором связи.
- Даю согласие на обработку моих персональных данных, включая фамилию, имя, отчество, дату и место рождения, данные документа, удостоверяющего личность, данные о гражданстве, адресе, семейном, социальном, имущественном положении, образовании, профессии, доходах, месте работы, контактных данных телефона и другой информации личного характера, которая может быть использована для целей продвижения услуг Банков, совместных услуг Банков и третьих лиц.
- Данное согласие действует с момента отправки заявки до момента получения Банками письменного заявления об отзыве настоящего согласия на обработку персональных данных.
- Оставляя свои данные в отправляемой мной заявке и предоставляя дополнительные данные и документы по телефону, факсу или электронной почте, я подтверждаю и признаю, что я прочитал изложенное соглашение, и даю своё безусловное согласие без оговорок и ограничений.
Услуга по резервированию номера расчётного счёта оказывается юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям (далее — клиенты), заполнившим заявку на сайте или позвонившим в банк по номеру телефона 8 800 2000 024.
Платежи по зарезервированному счёту банк не проводит. Деньги, перечисленные клиенту по реквизитам зарезервированного счёта, хранятся в банке в течение 5 рабочих дней. Если счёт не будет открыт, через 5 рабочих дней деньги вернутся их отправителю.
Банк не несет ответственности за убытки, возникшие у клиента, если на дату возврата денег отправителю, счёт отправителя закрыт или у него поменялись реквизиты.
Если в течение 5 рабочих дней с момента поступления денег на зарезервированный счёт, он будет открыт, деньги переведутся на открытый счёт в сроки, установленные действующим законодательством РФ.
Банк может отказать в резервировании номера счёта в одностороннем порядке без объяснения причины. Банк может отказать в открытии зарезервированного счёта в случаях, установленных внутренними документами банка в соответствии с действующим законодательством РФ.
Вс рф пояснил, как получить отсрочку по аренде в условиях пандемии
https://realty.ria.ru/20200430/1570796234.html
Вс рф пояснил, как получить отсрочку по аренде в условиях пандемии
Верховный суд РФ пояснил, как получить отсрочку по договорам аренды в условиях пандемии коронавируса, соответствующие правила содержатся в обзоре судебной… Недвижимость РИА Новости, 30.04.2020
- 2020-04-30T12:03
- 2020-04-30T12:03
- 2020-04-30T16:11
- распространение нового коронавируса
- аренда
- имущество
- недвижимость
- верховный суд рф
- суды
/html/head/meta[@name='og:title']/@content
/html/head/meta[@name='og:description']/@content
https://cdn21.img.ria.ru/images/07e4/04/18/1570542913_156:500:2908:2048_1400x0_80_0_0_b19a4bde2f951c8a3bac7e477a8c5837.jpg
МОСКВА, 30 апр — РИА Новости. Верховный суд РФ пояснил, как получить отсрочку по договорам аренды в условиях пандемии коронавируса, соответствующие правила содержатся в обзоре судебной практики, утвержденной президиумом ВС РФ. Суд указывает, что стороны могут установить и более ранний срок предоставления отсрочки.
В обзоре уточняется, что отсрочка предоставляется в отношении имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.
Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы имеют организации и индивидуальные предприниматели, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавируса.
Вместе с тем, если арендодатель докажет, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации, а его требования недобросовестны, суд может отказать в требованиях арендатора полностью или частично. Такая ситуация, поясняется в обзоре, возможна, если вопреки ограничительным мерам организация продолжила работу.
https://realty.ria.ru/20200429/1570753380.html
https://realty.ria.ru/20200428/1570660526.html
Недвижимость РИА Новости
- Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4
- 7 495 645-6601
- https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2020
Недвижимость РИА Новости
- Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4
- 7 495 645-6601
- https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
- Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4
- 7 495 645-6601
- https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
https://cdn25.img.ria.ru/images/07e4/04/18/1570542913_333:0:3064:2048_1400x0_80_0_0_28737078634d22385aeb95f9f3d5535b.jpg
Недвижимость РИА Новости
- Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4
- 7 495 645-6601
- https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
- Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4
- 7 495 645-6601
- https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
аренда, имущество, недвижимость, верховный суд рф, суды
МОСКВА, 30 апр — РИА Новости. Верховный суд РФ пояснил, как получить отсрочку по договорам аренды в условиях пандемии коронавируса, соответствующие правила содержатся в обзоре судебной практики, утвержденной президиумом ВС РФ.
«В течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году… отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации», — сказано в обзоре.
Суд указывает, что стороны могут установить и более ранний срок предоставления отсрочки.
В обзоре уточняется, что отсрочка предоставляется в отношении имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.
Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы имеют организации и индивидуальные предприниматели, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавируса.
«Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы… в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению… не требуется», — поясняет суд.
Вместе с тем, если арендодатель докажет, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации, а его требования недобросовестны, суд может отказать в требованиях арендатора полностью или частично. Такая ситуация, поясняется в обзоре, возможна, если вопреки ограничительным мерам организация продолжила работу.
Отсрочка и уменьшение арендной платы в период пандемии
3 апреля вступил в силу один из так называемых «коронавирусных» законов –Федеральный закон от 1 апреля 2020 г.
№ 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).
Его действие охватывает большой круг различных отраслей права: туристскую деятельность, защиту населения от ЧС природного и техногенного характера, контрактную систему закупок, банкротство, избирательное право, охрану здоровья, включая оборот лекарственных средств, и т.д.
Хотел бы подробнее остановиться на регулировании взаимоотношений сторон по договору аренды недвижимого имущества (ст. 19 Закона № 98-ФЗ).
Данная норма обладает ретроактивностью и состоит из трех частей.
Первая посвящена возможности обращения арендатора к арендодателю за отсрочкой уплаты арендных платежей.
При этом с момента обращения арендодатель обязан в течение 30 дней заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку платежа.
Для этого должен быть соблюден ряд условий – как указанных в Законе № 98-ФЗ, так и дополнительно установленных Правительством РФ (в частности, в Постановлении от 3 апреля 2020 г. № 439):
- орган государственной власти субъекта Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» должен принять решение о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
- договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС;
- арендаторы (организации и индивидуальные предприниматели) работают в отраслях, наиболее пострадавших от пандемии коронавирусной инфекции (перечень установлен Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434 с последующими дополнениями. Он включает субъектов среднего и малого предпринимательства в следующих сферах: аэропортовая деятельность, авиа- и автоперевозки; культура, организация досуга и развлечений; физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт; оказание услуг в сфере туризма; гостиничный бизнес; общественное питание; дополнительное образование, негосударственные образовательные учреждения; организация конференций и выставок; предоставление бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, парикмахерские и салоны красоты) и другие;
- предметом аренды не должны быть жилые помещения.
Часть 2 данной статьи, на мой взгляд, носит скорее декларативный характер и предусматривает возможность изменять в любое время по соглашению сторон размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до введения в 2020 г. режима повышенной готовности и ЧС. Полагаю, что данное положение принято, скорее всего, в дополнение к п. 3 ст. 614 ГК РФ, которым введено ограничение на изменение арендной платы чаще одного раза в год.
Как добиться уменьшения размера арендных платежей?И что делать, если договориться с арендодателем не удалось?
Также интересна и ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, предоставляющая арендатору право требовать от арендодателя уменьшения арендной платы в 2020 г. за период невозможности использования имущества в связи с введением режима повышенной готовности или ЧС на территории конкретного субъекта РФ. В то же время обязанность арендатора уменьшать арендную плату ввиду указанных обстоятельств не предусмотрена.
На мой взгляд, при практическом применении данной нормы уместно также ссылаться на ст. 328, 401 и 417 ГК РФ. Так, п. 2 ст. 328 Кодекса установлено право приостановления исполнения обязательства стороной, на которую возложено встречное исполнение (в данном случае – арендатор), если обязанная сторона не представит исполнение обязательства, предусмотренного договором.
Нормы п. 3 ст. 401 и п. 1 ст. 417 ГК РФ указывают на обстоятельства непреодолимой силы, освобождающие стороны договора аренды от ответственности, в том числе в связи с введением госорганами ограничительных (запретительных) мер.
В настоящее время режим повышенной готовности установлен нормативными актами глав субъектов Федерации.
Данные акты содержат перечень видов деятельности, а также хозяйствующих субъектов, чья деятельность приостановлена вопреки их воле и это, соответственно, является форс-мажором.
Дополнительным основанием для снижения арендной платы в рассматриваемом случае является позиция Верховного Суда РФ, изложенная в Обзоре судебной практики № 2 (2015), утвержденном Президиумом ВС РФ 26 июня 2015 г. Как указал ВС РФ, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, когда он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам.
Подписан закон о введении налога на доход с процентов по вкладамНалогом будет облагаться сумма процентов по всем вкладам физического лица, если она превышает проценты с 1 млн руб. по ключевой ставке ЦБ РФ
В завершение хотелось бы отметить, что «коронавирусное» законодательство отличают чрезвычайный характер, направленность на борьбу с последствиями COVID-19 и ограниченный текущим годом срок действия.
В частности, 1 апреля также вступили в силу поправки в НК РФ (части первую и вторую), предоставляющие Правительству РФ и высшим исполнительным органам государственной власти субъектов Федерации новые полномочия в области налогового права, а также ряд других уточняющих и дополняющих Закон № 98-ФЗ постановлений правительства.
Законодательство, направленное на борьбу с последствиями пандемии COVID-19, только начинает формироваться и ввиду существенного влияния на большинство отраслей права заслуживает пристального внимания юридического сообщества.
Ретейлеры попросили Верховный суд разъяснить нормы пересмотра аренды из-за пандемии
МОСКВА, 18 июня. /ТАСС/. Российские непродовольственные ретейлеры обратились в Верховный суд с просьбой разъяснить вопросы регулирования договоров аренды на фоне пандемии.
Соответствующее письмо ретейлеры, среди которых «Дримс ритейл» модельера Алены Ахмадуллиной, «Леонардо», «Модный континент» (бренд Incity), Inventive Retail Group, обувные сети «Эконика» и Tervolina, направили на имя председателя Верховного суда Вячеслава Лебедева (копия обращения есть у ТАСС и газеты «Коммерсантъ», которая первой обратила на него внимание).
«Нижеподписавшиеся компании просят председателя Верховного суда рассмотреть дополнительные вопросы, которые уже сейчас не находят надлежащего правового разрешения и которые будут передаваться на рассмотрение всех арбитражных судов Российской Федерации», — говорится в письме.
О чем просят ретейлеры
Круг сложных вопросов, по которым, с точки зрения ретейлеров, требуются разъяснения, оказался довольно широким — они касаются как незаконного начисления арендной платы и удержания имущества, так и вопросов злоупотребления правами со стороны арендодателей.
Уже сейчас многие арендаторы столкнулись с ограничением доступа в арендуемые ранее помещения, при этом арендодатель препятствует вывозу имущества, отмечают ретейлеры. «При этом законодательство очень слабо регулирует вопросы оперативной реакции на такие незаконные действия со стороны арендодателей», — указывают они.
В частности, глава Baon Илья Ярошенко напоминает, что в апреле были приняты нормы о праве арендаторов на отсрочку и уменьшение арендной платы (части 1-3 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ) и о праве на отказ от договора аренды в случае, если арендатор и арендодатель не смогут договориться об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора. Однако «просьбы арендаторов либо полностью игнорируются, либо арендодатели предлагают формальные незначительные послабления», подчеркивает Ярошенко.
Торговые сети также просят Верховный суд разъяснить, каким образом арендаторы могут защищать свои права, если арендодатель незаконно начислил плату за период, когда невозможно использовать помещение, и отказывает в прекращении обязательства с выплатой отступного, так как эта сумма была ранее зачтена в счет долга.
Кроме того, ретейлеры просят объяснить механизм дополнительных соглашений, поскольку большая часть арендодателей настаивает на включении формулировок, по которым арендатор отказывается от всех прав на прекращение договоров аренды, которые могут быть предоставлены арендатору вновь принимаемыми законами, разъяснениями и постановлениями.
Ретейлеры также хотят узнать, вправе ли арендатор отказаться от долгосрочного договора аренды, если из-за ограничений, наложенных властями, помещение магазина не могло использоваться для торговли, но при этом отсутствуют документальные подтверждения форс-мажора, хотя обстоятельства общеизвестны. Их также интересует, может ли арендатор, помимо расторжения договора, требовать отсрочки или снижения арендной платы за период неиспользования помещения.
«Цель и надежда при обращении именно в Верховный суд — получить разъяснения по верному пониманию в том числе и новелл законодательства, которые сейчас, ввиду применения судами, могут трактоваться и трактуются слишком широко и неоднозначно участниками арендных отношений, и тем самым осложняют взаимопонимание сторон и способность к досудебному урегулированию. Отсутствие единообразного толкования, в частности, по вопросам применения норм о расторжении договоров аренды вследствие невозможности их исполнения неминуемо приведет к перегруженности судебной системы массовыми исками по спорам между ретейлерами и ТРЦ», — считает начальник юридической службы хобби-гипермаркетов «Леонардо» Константин Пирожкин.
Правовые пробелы пандемии
Верховный суд РФ (ВС) выпустил второй обзор практики о том, как рассматривать гражданские и банкротные дела во время пандемии.
Документ объясняет, может ли один гражданин получить и кредитные, и ипотечные каникулы, как арендаторам из пострадавших отраслей бизнеса добиться отсрочки платежей, а кредиторам обанкротить должника под мораторием.
Опрошенные “Ъ” юристы в целом положительно оценивают разъяснения ВС. Но отмечают, что в регулировании еще есть пробелы и многие вопросы остаются нерешенными.
Верховный суд РФ опубликовал второй обзор судебной практики по делам в период пандемии.
Документ распространяет разъяснения ВС из первого обзора от 21 апреля (в том числе об исчислении материальных и процессуальных сроков) на новые нерабочие дни с 6 по 8 мая и дает указания судам по делам о потребительских и ипотечных кредитах, плате за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), аренде и банкротстве.
Кредиты для граждан
По кредитным каникулам ВС указывает на презумпцию выполнения условия, что доход обратившегося за отсрочкой заемщика снизился более чем на 30%. Впрочем, здесь же высшая инстанция отмечает, что кредитор может запросить подтверждающие это документы как у самого заемщика, так и самостоятельно у соответствующих органов.
Ипотечные и кредитные каникулы могут предоставляться одному и тому же заемщику, но не одновременно, а последовательно.
Если же заемщик не получил от банка отсрочку или не обращался за ней, ВС предписывает судам по возможности идти навстречу таким гражданам.
Так, заемщик может быть освобожден от ответственности за просрочку или неполное внесение платежей, если причиной этого стали чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства, в том числе связанные с ограничительными мерами, например невозможность выполнить онлайн-платеж или заплатить обычным способом, отмечается в обзоре.
При этом установление президентом нерабочих дней не переносит сроки платежей по кредитам на следующие за ними рабочие дни. Исключение — период с 30 марта по 3 апреля, невнесение платежа в который не будет считаться просрочкой, согласно информационному письму ЦБ РФ от 27 марта.
В обзоре также приводится сообщение ЦБ от 3 апреля о том, что в период с 4 по 30 апреля обязательства должны исполняться заемщиками в срок по договору, а кредиторы, действуя добросовестно, должны «учитывать фактические возможности должника» по исполнению обязательств, а также наличие возможности дистанционного обслуживания, а при ее отсутствии — режим ограничительных мер, введенный в регионе и препятствующий посещению отделения банка.
Руководитель проектов юридической группы «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный поясняет, что ВС предоставил гражданам возможность не платить по кредитам в «нерабочий период» только в случае объективной невозможности, причем доказывать ее придется самому заемщику.
«Скорее всего, банки будут автоматически квалифицировать просрочку и уже в дальнейшем разбираться с заемщиком в индивидуальном порядке»,— полагает юрист.
Прощение просрочки за 30 марта—3 апреля связано с тем, что ЦБ посчитал эти дни действительно нерабочими, а ВС в первом обзоре от 21 апреля объяснил, что они не являются таковыми.
«Из-за возникшей неопределенности задержку в оплате кредитов на этот период суды не будут учитывать как просрочку.
Эта позиция обоснованна, поскольку многие заемщики уже пострадали от несогласованности позиций госорганов»,— говорит господин Набережный.
По закону одномоментно нельзя получить и новые кредитные, и старые ипотечные каникулы, но ВС сохранил возможность последовательного получения этих льгот, отмечает юрист.
«Граждане могут сначала воспользоваться кредитными каникулами, поскольку их проще получить, а потом уже воспользоваться ипотечными, если финансовое положение за этот период не удалось улучшить»,— предполагает Андрей Набережный.
- Оплата услуг ЖКХ
- ВС напоминает, что неустойка за несвоевременную или неполную уплату взносов на капитальный ремонт, оплату услуг ЖКУ (в том числе по газу, электроэнергии и водоснабжению) не начисляется, согласно постановлению правительства №424, за период просрочки с 6 апреля по 1 января 2021 года, в том числе если сумма основного долга образовалась до 6 апреля.
- «Прощение» неустойки распространяется как на собственников и пользователей квартир и жилых домов, так и на лиц, управляющих многоквартирными домами.
- Эти правила действуют вне зависимости от места жительства, места пребывания гражданина, местонахождения и места осуществления деятельности юрлица, а также независимо от введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, указывает ВС.
- Партнер BGP Litigation Дмитрий Базаров считает разъяснения по кредитным каникулам и запрету неустойки за неоплату коммунальных услуг социально ориентированными и не видит здесь подводных камней.
- Аренда для бизнеса
Целый блок разъяснений ВС посвящен отсрочке арендной платы для бизнеса до 1 октября.
Постановлением правительства №439 от 3 апреля такая льгота дается по договорам аренды государственной, муниципальной и частной нежилой недвижимости (заключенным до введения режима повышенной готовности) для юрлиц и ИП, работающих в сферах, наиболее пострадавших в результате распространения коронавирусной инфекции. В обзоре уточняется, что правило об отсрочке применяется к договорам аренды не только целого помещения, но и его части.
Отсрочка предоставляется с даты введения в регионе режима повышенной готовности или ЧС.
ВС подчеркивает, что обязательства сторон договора аренды считаются измененными именно с этой даты независимо от того, когда было подписано допсоглашение об отсрочке с арендодателем или когда суд обязал владельца помещения дать такую отсрочку. Более ранний момент предоставления отсрочки может быть установлен по соглашению сторон, учитывая ухудшение положения арендатора.
В случае просрочки платежа арендатором из наиболее пострадавших во время пандемии отраслей арендодатель сам должен уведомить его о праве на отсрочку и предоставить ее, подчеркивает ВС.
При неуведомлении или уклонении от заключения допсоглашения к аренде отсрочка все равно считается предоставленной на условиях, изложенных в постановлении правительства, говорится в обзоре.
Наличие дополнительных оснований для отсрочки, например невозможность использования арендуемого имущества, не требуется, достаточно отнесения лица к списку наиболее пострадавших отраслей.
Однако, предупреждает ВС, если арендодатель докажет, что арендатор не пострадал от пандемии и действовал недобросовестно (например, использовал помещение вопреки установленным ограничительным мерам), суд может отказать в праве на отсрочку.
Арендатор также может потребовать уменьшения арендной платы, но лишь с момента невозможности использовать арендуемое имущество по назначению, подчеркивается в обзоре.
В целом юристы положительно оценивают разъяснения ВС по отсрочке арендных платежей. Юрист «КСК групп» Андрей Трубицын особенно приветствует пункт о том, что арендаторам для получения отсрочки не требуется иных условий, кроме отнесения их отрасли к списку наиболее пострадавших.
Юристы отмечают, что ВС пытается пресечь попытки воспользоваться отсрочкой недобросовестными арендаторами, не пострадавшими от пандемии, но здесь не хватает конкретики.
Дмитрий Базаров поясняет, что это разъяснение может привести к спорам и попыткам арендодателей не давать положенную отсрочку, так как в обзоре нет критериев недобросовестности арендатора. «Разбираться в конкретных обстоятельствах придется уже суду, который может занять сторону арендодателя, особенно если таковым выступает госорган»,— отмечает господин Трубицын.
Юрист считает проблемным и пункт об уменьшении арендной платы: «ВС не объясняет, как определить момент невозможности использования имущества и какие могут быть объективные препятствия для арендатора, из-за чего арендодатели получают простор для споров».
Партнер юрфирмы Vegas Lex Игорь Чумаченко отмечает еще несколько важных вопросов, оставшихся без разъяснения: «Есть противоречия между постановлением правительства и законом, устанавливающим право на отсрочку арендных платежей.
В постановлении говорится лишь о тех арендаторах, которые относятся к наиболее пострадавшим от пандемии отраслям, но закон не ограничивает круг арендаторов и не предоставляет таких полномочий правительству.
Таким образом, применяться должен акт более высокой юридической силы, то есть закон, но ВС не дает разъяснений на этот счет».
Банкротство и взыскание долгов
Обзор затрагивает и проблемы банкротства во время пандемии. Если подмораторный должник решил заявить о своей ликвидации в течение действия моратория на банкротство, то иммунитет с него снимается и кредиторы вправе инициировать процедуру, указывает ВС.
Таким образом, «само по себе отнесение ликвидируемого должника к числу лиц, на которых распространяется действие моратория, не является препятствием для подачи кредитором заявления о признании должника банкротом».
Более того, ликвидатор такого должника обязан обратиться за признанием того банкротом при наличии признаков несостоятельности.
ВС объясняет, что мораторий направлен на защиту пострадавших из-за пандемии должников с целью дать им возможность «вернуться к нормальной хозяйственной деятельности», но при ликвидации речь об этом не идет.
По истечении срока моратория, чтобы обанкротить подпавших под него должников, кредиторы будут обязаны вновь разместить уведомление о намерении признать лицо банкротом за 15 дней до соответствующего обращения в суд, даже если они публиковали такое уведомление ранее.
Для подмораторных должников, поясняет ВС, приостанавливается начисление не только неустоек по требованиям, возникшим до введения моратория, но и процентов по ст. 395 Гражданского кодекса (за нарушение исполнения денежных обязательств).
Также ВС обратил внимание на следующий пробел. Закон предусматривает приостановление исполнительного производства на время моратория, чтобы приставы не могли обратить взыскание на имущество должника, включенного в мораторный список. Но при этом у кредиторов остается возможность направить исполнительный лист на взыскание долга непосредственно в банк, где открыты счета должника.
ВС разъясняет, что введение моратория означает невозможность любого принудительного взыскания с подмораторных должников — не только через приставов, но и через кредитные организации.
Юристы приветствуют возможность инициирования кредиторами банкротства ликвидируемых лиц из мораторного списка.
Андрей Набережный отмечает, что кредиторы получают возможность не только обанкротить подмораторных должников, но и привлечь к субсидиарной ответственности их руководителей, так как послабления работают лишь в случае продолжения деятельности лица из списка.
При этом, добавляет юрист, ВС, по сути, возлагает на банки обязанность контролировать наличие ограничений в отношении клиентов: «Если банк спишет деньги с компании, которая находится под мораторием, то с него можно будет взыскать убытки. Обзор закрыл потенциальную лазейку получения денег через банк, которую могли использовать недобросовестные кредиторы».
Впрочем, не все юристы поддерживают полный запрет на взыскание с подмораторных должников. Дмитрий Базаров полагает, что ВС мог бы сделать здесь исключения:
«Очевидно, что существуют категории требований, которые в силу своей природы не должны подпадать под такие ограничения, например требования о возмещении вреда жизни и здоровью».
Разъяснения ВС, по мнению юристов, помогут гражданам и бизнесу отстаивать свои интересы в судах, но не стоит ожидать, что это решит все вопросы.
«В любом случае стороны арендных, кредитных и иных отношений будут устанавливать новый формат отношений в переговорном порядке с учетом положений конкретных договоров и сложившейся деловой практики»,— предупреждает господин Базаров.
Многое, по его мнению, будет зависеть от качества и обязательности нормативного регулирования уполномоченных органов, а также от локального регулирования конкретного игрока рынка, например туроператора, банка и других.
Арбитражная группа