Несмотря на существование альтернативных вариантов, продажа квартиры за наличный расчет сегодня остается одним из самых популярных способов отчуждения имущества. По оценкам специалистов количество подобных сделок сегодня составляет от 35 до 40%, но они по-прежнему считаются рискованными. Для исключения негативных последствий из-за допущенных ошибок, важно заранее узнать, как происходит расчет наличными.
Какие варианты существуют
Преимуществами такого способа помимо отсутствия дополнительных расходов являются следующие моменты:
- Полный контроль каждого этапа сделки;
- Отсутствие риска мошенничества со стороны посредника;
- Самостоятельное принятие решения без постороннего внушения.
Однако, практика говорит о том, что 90% граждан предпочитают обращаться в агентства для получения помощи в сопровождении сделки.
Подобная ситуация обусловлена тем, что операции по отчуждению имущества имеют большое количество нюансов, в которых обычному гражданину часто бывает сложно самостоятельно разобраться.
Процесс продажи может быть длителен по времени, поэтому владельцу проще внести определенную плату за услуги фирмы, нежели тратить время, силы, психологическое здоровье на сбор документов и решение проблем.
Специалисты советуют придерживаться правила «золотой» середины.
Сбор документов можно поручить работнику агентства, но следует понимать суть проводимых действий, тщательно проверять подписываемые документы и учитывать потенциальные риски.
Пошаговая инструкция
Пошаговая инструкция поможет иметь представление о последовательности этапов и сборе необходимых документов. При выборе посредника рекомендуется отдавать предпочтение агентству, длительное время работающему в сфере недвижимости, обладающему хорошей репутацией и внушительной клиентской базой, не имеющего отрицательных отзывов в СМИ и иных источниках.
Основные этапы сделки
Любая продажа недвижимости состоит из нескольких последовательных этапов, содержание каждого может незначительно отличаться в зависимости от обстоятельств сделки. Основные различия будут связаны с выполнением определенных действий для соблюдения законодательных требований и перечнем необходимых для оформления сделки документов.
Например, при участии в процессе несовершеннолетнего или недееспособного собственника, необходимо получение разрешительного документа от органов опеки, что потребует личного обращения в территориальное подразделение.
При наличии нескольких собственников потребуется пройти процедуру их уведомления для соблюдения требования преимущественной покупки.
Подобных нюансов может быть множество и часто подобные «подводные» камни может увидеть только профессиональный риэлтор, имеющий значительный опыт в сфере продаж недвижимости.
Любой процесс продажи жилья можно условно разделить на следующие этапы:
- поиск потенциальных покупателей;
- сбор и проверка документов;
- согласование условий договора и подписание;
- прохождение государственной регистрации
- передача недвижимости новому владельцу.
Сегодня распространены сделки, при которых в расчете участвуют не только наличные, но и дополнительные источники.
В значительной части случаев они связаны с привлечением средств материнского капитала или жилищных сертификатов.
Особенность таких сделок заключается в том, что часть стоимости приобретаемого жилья покупатель оплачивает за счет личных сбережений, а оставшаяся задолженность погашается государственной субсидией.
Они предполагают сбор дополнительных документов в контролирующих органах в виде ПФ или органах местной администрации.
Перечень необходимых документов
Важным этапом для оформления сделки является этап сбора пакета официальных бумаг для сделки и прохождения процедуры государственной регистрации. Необходимо заранее знать, какие документы нужны и иметь их в наличии, что в дальнейшем позволит максимально быстро пройти весь процесс оформления.
В их число входит:
- Паспорта всех участников сделки;
- Правоустанавливающие документы;
- Кадастровый и технический паспорт;
- Свидетельство о собственности;
- Разрешение от органов опеки при участии в процессе несовершеннолетних детей или лиц, обладающих статусом недееспособности;
- Согласие супруга при наличии режима совместной собственности;
- Справка из домовой книги и Росреестра для подтверждения юридической «чистоты» сделки;
- Документ об отказе на приобретение доли при наличии нескольких собственников;
- Доверенность при участии в сделке представителей.
Особенности составления договор
Сегодня договор купли-продажи не имеет официально утвержденной формы, но существуют законодательно установленные требования, без которых документ не сможет приобрести юридическую силу.
Ознакомиться с традиционно применяемым в сделках типовым шаблоном не составляет труда, так как примеры таких документов присутствуют в открытом доступе в сети и программах для специалистов юридического профиля.
Как правильно оформить куплю-продажу квартиры в 2019 году
На момент подписания документ должен содержать следующую информацию:
- полные данные продавца и покупателя;
- информация о предмете договора;
- права и обязанности участников;
- особенности расчетов;
- последствия невыполнения условий;
- подписи сторон.
Договор составляется всегда в письменной форме после заключения договоренностей между покупателем и продавцом по всем существенным пунктом. Под предметом договора понимается информация, позволяющая точно определить объект, в отношении которого осуществляется имущественная сделка.
Для этого в документе четко прописываются данные адреса, кадастровый номер, площади помещения и общее количество комнат.
Специалисты рекомендуют прописывать в договоре все нюансы проведения расчетов, в том числе способ оплаты и сроки.
Если предполагается использовать механизм рассрочки, то следует указывать периодичность и объем платежей, а также условие или отсутствие залога до момента полного погашения долга. Также в договоре желательно прямо указать, что в отношении квартиры нет действующих обременений и ограничений.
Наличие в документе информации о сроках освобождения квартиры и условиях ее передачи позволит избежать возможных недоразумений между участниками имущественной сделки.
Сегодня законодательного требования на обязательное нотариальное заверения традиционной продажи не существует.
Исключение составляют ситуации, когда происходит отчуждение долевой собственности, в сделке участвует недееспособный гражданин или несовершеннолетние лица.
Если квартира переходит в залог, что часто бывает при механизме рассрочки или отсрочки, то необходимо прохождение его государственной регистрации.
Регистрация права собственности
После сбора документов и подписания договора необходимые бумаги подаются для государственной регистрации. Согласно последним нововведениям при отсутствии возражений у покупателя и продавца сделать это может нотариус, который заверял сделку.
При подаче электронным способом с привлечением услуг специалиста срок регистрации будет минимальным и составит 1 рабочий день.
При желании участники сделки могут подать документы лично при посещении Росрестра или МФЦ, через почту ценным письмом или с использованием онлайн-сервиса.
После завершения процедуры государственной регистрации право на недвижимое имущество будет подтверждено выданной из ЕГРН выпиской.
Вопросы проведения расчетов
Согласно данным статистики, преобладающее количество сделок сегодня продолжает совершаться с внесением задатка. Переход права собственности происходит в момент окончания процедуры государственной сделки, по завершении которой покупатель становится полноправным владельцем квартиры.
Таким нюансом часто пользуются мошенники, когда заключают предварительный договор и берут деньги после его подписания без дальнейшей регистрации. В результате покупатель остается без квартиры и без собственных сбережений.
Специалисты не рекомендуют проводить расчеты до момента регистрации сделки. Снизить риск поможет вариант внесения аванса в небольшом размере, оформление расписки и проведение полного расчета после регистрации сделки. Образец о внесении задатка можно скачать здесь.
Такая схема обеспечивает определенную безопасность одновременно для продавца и покупателя.
При отказе от достигнутых договоренностей наступают следующие последствия:
- При отказе от сделки продавец будет обязан вернуть сумму, в разы превышающую объем задатка;
- При отказе продавца внесенный им задаток остается у продавца.
Все большее количество граждан с каждым годом отказываются от традиционного способа расчета наличными и предпочитают привлекать к процессу проведения расчетов банковские услуги в виде механизма банковской ячейки.
Преимуществом такого способа является снижение риска мошенничества, так как гарантией безопасности и честности сделки выступает банк.
Покупатель закладывает средства в хранилище, а бывший владелец может их получить только после завершения процедуры государственной регистрации сделки.
Перечень бумаг, необходимых для этого оговаривается в договоре, в большинстве случаев в список обязательных входит паспорт продавца, договор купли-продажи и выписка Росреестра.
Если сделка не состоялась, то доступ к банковской ячейке получает покупатель и возвращает свои деньги.
Заключение
Продажа квартиры за наличные имеет множество нюансов, поэтому при отсутствии уверенности в собственных силах и знаниях рекомендуется привлечь профессиональных посредников.
Процесс отчуждения состоит из нескольких последовательно выполняемых этапов, одним из самых важных является процедура проведение расчетов.
Повысить безопасность сделки поможет привлечение механизма банковской ячейки, который с каждым годом приобретает все большую популярность.
Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры
Проверка
Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.
Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.
Важно!
В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.
Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:
- формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
- формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
- квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
- правоустанавливающих документов на объект — свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).
На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.
К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:
- выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
- доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
- если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.
Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.
Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:
- были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
- круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.
Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности — объекта недвижимости).
Предварительный договор
В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:
1 – сроки:
- заключения соглашения;
- передачи денег;
- фактической передачи квартиры покупателю;
- снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;
2 – порядок расчетов:
- — будет ли предоплата и в каком виде:
- аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)
- или
- залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;
- источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
- объемы выплат и способы передачи денег;
- по оплате коммунальных услуг;
- особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).
Важно!
Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.
Заключение сделки
Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.
В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.
Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:
- кадастровый номер;
- площадь как общую, так и жилую;
- параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
- расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).
Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).
Расчет
Расчет возможен следующими способами:
- наличными деньгами;
- денежным переводом;
- через сейфовую ячейку;
- аккредитивом.
В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:
- кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
- основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
- желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.
Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.
Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.
При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:
- продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
- покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.
Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.
Регистрация операции
Важно!
Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.
Документы, которые нужны для регистрации:
- паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
- доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
- разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающие документы;
- заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
- квитанция (копия) об уплате госпошлины.
После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:
- отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
- получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.
Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.
Важно!
Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.
Налогообложение
Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн.
рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену.
Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.
Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.
Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:
(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.
Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.
Совет
Не стесняйтесь! Не уверены – требуйте показать бумаги и объект снова и снова, тщательно (пусть и медленно) проверяйте их. Вы платите большие деньги, вы имеете право на проверку всего, что покажется подозрительным, на разъяснение любых спорных моментов.
Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно. Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.
Какие документы нужно проверять у продавца при покупке квартиры. — блоги риэлторов | циан
Правоустанавливающий документ
- Начнём мы с самого важного документа, без которого любая сделка с недвижимостью не может быть произведена. Правоустанавливающий документ, мы запрашиваем у продавца в первую очередь,
- чтобы понять на каком основании он владеет квартирой которую мы хотим приобрести в собственность.
- Самые часто встречающиеся документы основания:
- Договор купли-продажи
- Договор мены
- Договор дарения
- Договор приватизации
- Договор ренты
- Свидетельство о праве на наследство
Правоподтверждающий документ
- После того, как мы узнали на каком основании квартира принадлежит продавцу. Нужно попросить собственника предоставить правоподтверждающий документ,
- которыми могут являться выписка из единого государственного реестра недвижимости «если право собственности перешло после 2016 года», или свидетельство о праве собственности, если право собственности до 2016 года.
- Мы делаем это для того, чтобы убедиться, что продавец квартиры, которую мы хотим с вами купить с момента ее приобретения, не продал ее кому-то другому, а то может получиться так, что нам покажут правоустанавливающий документ, мы внесём аванс, а окажется что она была недавно продана и владельцами этой квартиры являются другие люди.
Выписка из домовой книги
Затем просим у продавца предоставить выписку из домовой книги, в ней мы увидим, кто на данный момент прописан в квартире, которую мы хотим купить, а так же данные о том когда человек зарегистрировался по адресу и когда он был выписан.
Мы делаем это, чтобы обезопасить себя от внезапно появившихся претендентов на жилье в будущем. В этом случае оформляется архивная выписка, в ней содержатся данные обо всех когда-либо зарегистрированных людях в приобретаемой нами квартире.
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
Мало людей знают, что долги продавца по коммунальным платежам при продаже квартиры не переходят покупателю.
Долги принадлежат не квартире, а конкретному человеку, который подписал договор об оказании услуг с управляющей компанией.Единственным исключением являются долги по взносам за капитальный ремонт, которые переходят от старого собственника к новому.
Но в жизни как это часто бывает мы можем сколько угодно быть уверены в своей правоте и ссылаться на законодательство, но управляющая компания, скорее всего, будет пытаться принудить вас, как новых собственников, оплатить коммунальные долги предыдущего владельца.
Поэтому лучше всего с самого начало позаботиться об этом и попросить у продавца квартиры эту справку.
Экспликация, поэтажный план БТИ.
- Спрашиваем ее у продавца, для того, чтобы убедиться что в покупаемой нами отсутствует незаконная перепланировка.
- 1~ Если при покупки квартиры используем ипотеку, банк может не одобрить нам квартиру с незаконной перепланировкой.
- 2~ Если в дальнейшем захотим продать эту квартиру, могут возникнуть сложности с подбором покупателя.
- 3~ Если к вам придёт жилищная инспекция, то вам выпишут штраф и выдадут предписание, согласно которому владелец квартиры обязан вернуть квартиру в первоначальный вид или узаконить перепланировку в установленный предписанием срок.
Справка нд и пнд
Эту справку нужно обязательно попросить предоставить у продавца, чтобы убедиться что он не состоит на учёте в наркологическом и психоневралогическом диспансере, в его дееспособности.
Чтобы потом он не оспорил сделку по продаже своей квартиры в суде, если вдруг суд примет его сторону, то сделка будет признана недействительной, а процесс по возвращению ваших денег затянется на длительный срок.
Покупка квартиры на вторичном рынке: как происходит порядок оформления, документы, риски
На рынке недвижимости действуют свои законы. Сталкиваясь с непонятными терминами, обычные граждане теряются и из-за этого переплачивают или соглашаются на невыгодные варианты, особенно когда речь идет о встречной покупке жилья.
Такая ситуация происходит при одновременной продаже и покупке квартиры. Средства, полученные с продажи, сразу же направляются на приобретение нового жилья.
Покупатель не получает деньги на руки, они хранятся в банковской ячейке, а после заключения договора они передаются собственнику.
Чтобы понять, что такое встречная покупка квартиры в юридическом поле, необходимо условно разделить эту процедуру на две сделки — продажу и покупку. Параллельность этих процедур позволяет обезопасить покупателя от «зависания» денег. 80 % всех сделок проводится в формате покупки встречного жилья.
Почему распространены встречные покупки
Мало у кого из сегодняшних покупателей имеются свободные средства: на счетах может быть скоплена сумма, которую хватит только на покупку жилья.
При встречных сделках можно приобрести квартиру при отсутствии «живых» денег, поэтому они так популярны. Для многих такой вариант является единственным шансом решить жилищную проблему.
В некоторых случаях агент может помочь потенциальному покупателю раздобыть средства на оплату квартиры. В этом случае риелтор совершает дополнительную работу: вместо одной сделки участвует в 2-х.
И в большинстве случаев эти услуги не оплачиваются, потому что таких клиентов сегодня большинство. Если им отказывать, шанс продать квартиру уменьшится на 80 %.
Договор купли продажи квартиры (ДКП) и предъявляемые к нему требования
15. СТОРОНЫ подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть и последствия настоящего Договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать сделку на крайне не выгодных для себя условиях.
11. ПОКУПАТЕЛИ осмотрели приобретаемую квартиру и претензий по ее техническому состоянию не имеют.
Квартира передается в пригодном для проживания состоянии, укомплектована санитарно-техническим и электрооборудованием.
Квартира абонирована отдельным телефонным номером ОАО МГТС, ПРОДАВЕЦ не возражает против перевода указанного телефонного номера на имя нового собственника и обязуются не чинить препятствия такому переводу.
Желания и возможности
Как показывает практика, встречная покупка не является самым простым вариантом улучшить жилищные условия. Есть и другие решения: можно получить ипотеку или оформить рассрочку. После продажи старой квартиры деньги могут быть направлены в счет погашения займа.
Чтобы понять, подходит вам встречная покупка или нет, воспользуйтесь следующими рекомендациями:
- Изучите рынок недвижимости — определите ценность и востребованность своего жилья, присмотритесь к вариантам, которые вам нравятся и, самое главное, которые вы можете себе позволить. Оцените выгоду проведения сделки и возможную сумму доплаты. Если у вас типовое жилье, то в средствах массовой информации вы сможете подобрать множество потенциальных вариантов.
- Реально оцените свои силы относительно самостоятельного проведения сделки. Эксперты советуют сразу же обращаться к услугам специалистов. Встречными продажами часто прикрывают махинации с недвижимостью.
- Узнайте, нужно ли вам будет оплачивать налоги и какую сумму. Помните, что ответственность за заполнение и предоставление налоговой декларации возлагается на вас. Поэтому учитывайте эту статью расходов, планируя бюджет покупки.
Каждый из обозначенных пунктов лучше обсудить со специалистом в сфере недвижимости. В каждом отдельном случае он разъяснит вам выгодность проведения сделки.
Предварительное соглашение
Помимо основного соглашения по покупке или продаже недвижимости, фигурирует еще один документ, который именуется как предварительный договор.
Зачем он нужен? Это очень удобный инструмент в ходе совершения сделок с недвижимостью непростого характера.
Его наличие позволяет на законных основаниях закрепить за сторонами соглашения их права и обязательства при определенных трудностях. К примеру, сделка не может быть осуществима в ближайшее время (одно неделя либо две).
В этом случае заключается подобного рода документ. Однако для этого необходим серьезный повод:
- Покупатель не имеет в наличии денежных средств на приобретение недвижимости.
- Не хватает каких-либо документов и на их сбор требуется определенное время.
- Отсутствие одного из продавцов по уважительной причине, присутствие которого обязательно.
- Предварительный ДКП квартиры пригодится в ходе приобретения недвижимости по субсидии. В этом случае средства станут доступны покупателю лишь после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре, на что уйдет не менее двух недель.
- Покупатель принимает участие в процедуре по наследованию, для чего требуется 6 месяцев, тем не менее обе стороны намерены совершить сделку. Специалисты в этом случае не рекомендуют подписывать такой договор в отсутствии свидетельства о наследстве, заверенного нотариально.
Помимо этого, предварительный документ будет полезен при возникновении конфликтной ситуации, которая создана одной из сторон соглашения – отказ от подписания основного договора.
Документ этот имеет юридическую силу. Поэтому при необходимости будет рассматриваться судом, поскольку обязывает стороны исполнять прописанные в нем обязательства.
Основные типы сделок
Сделки по организации встречной покупки жилья классифицируются с учетом условий их проведения и могут быть:
- равноценными — когда затраты на покупку и продажу совпадают;
- с доплатой — когда продавец к полученной от продажи квартиры добавляет собственные средства, чтобы приобрести более просторное или благоустроенное жилье. К этому типу относится также обратный вариант сделки — когда на покупку нового жилья затрачивается меньше денег, чем было получено при продаже. Остаток используется на усмотрение собственника;
- съезд — продается 2 и более жилых помещений для покупки одной квартиры или дома, обычно с целью дальнейшего совместного проживания;
- разъезд — когда на сумму от реализации жилья необходимо купить несколько жилых помещений.
Независимо от того, какой вариант будет применен, покупка встречного жилья будет проводиться на основе предварительных договоренностей. Для этого заключается соглашение. Для минимизации рисков желательно, чтобы документы были подписаны и завизированы у нотариуса в один день.
Дкп квартиры — это что такое
- Для начала вся информация о продавце вносится в единый государственный реестр по правам собственности на недвижимость. Производится проверка в отношении того, находится ли предмет договора под залогом.
- Второй этап – это собственно сама сделка.
- Теперь остается внести информацию в кадастр о новом собственнике предмета договора. Также на этом этапе производится подготовка и выдача документов, которые узаконивают покупателя как истинного владельца квартиры.
С 2013 года в законодательстве существенно упростилась подготовка документации для нотариального заверения договора.
Помимо этого, изменению подверглась и процедура по внесению в регистр факта по переходу права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Чем так важен этот договор? Разберем в теме данной статьи.
Рекомендуем прочесть: Приставы изьяли птс
Как найти покупателя или продавца
Рынок недвижимости в 2020 году сосредоточен на секторе доступных категорий жилья. Это следует учитывать при выставлении на продажу жилья большой площади. Чем дороже стоимость квартиры, тем дольше придется ждать покупателей. Поэтому вначале нужно выставить жилье на продажу, а потом начинать подыскивать подходящую квартиру.
Как только вы выставите квартиру на продажу, первыми визитерами будут «туристы». Так риелторы называют тех, кто только приценивается, присматривается или вообще представляет интересы агентств недвижимости.
Причем из последней категории «визитеров» будет намного больше. В ходе телефонных переговоров постарайтесь выяснить намерения заинтересованного лица: так вы сэкономите свое время.
Приценивайтесь тоже — станьте «туристом», присмотритесь к вариантам. Так можно быстрее найти подходящего партнера.
Экономьте свои время и силы — нанимайте агентов. В целом, процесс покупки встречного жилья обусловлен некоторыми сложностями. Какие-то этапы вы сможете провести самостоятельно, какие-то требуют определенных знаний и опыта.
Ошибки при оплате
В качестве серьезного основания для расторжения ДКП квартиры может выступать нарушение оплаты. В ходе сделок с недвижимым имуществом обеими сторонами договора зачастую допускаются существенные ошибки. И порой это приводит к весьма печальным последствиям. Характерные из них – это отсутствие подтверждения произведенной оплаты либо платежные документы оформлены с ошибкой.
Поэтому во избежание многих неприятностей, необходимо не совершать ошибок в ходе проведения платежных операций. То есть если квартира приобретается у юридического лица, то оплата должна производиться только на расчетный счет организации.
В отношении физических лиц все немного проще – здесь расчет следует вести только при помощи наличных средств. При этом продавец обязан предоставить расписку, в которой отражены все подробности передачи финансов. Это послужит надежной гарантией и подтверждением того, что покупатель выполнил свои обязательства в отношении оплаты приобретаемого имущества.
Порядок действий при встречной покупке квартиры
Сделка по встречной продаже квартиры состоит из этапов, которые проходят в следующей последовательности:
- Оценка стоимости жилья.
- Поиск потенциальных покупателей и вариантов квартиры для последующей покупки.
- Согласование условий сделки.
- Проверка объекта недвижимого имущества на наличие обременений.
- Составление договора купли-продажи.
- Регистрация прав собственности на приобретенный объект.
- Окончательный расчет.
Подробнее остановимся на более сложных этапах и порядке действий при их проведении.
Оценка собственности
Эта процедура проводится для того, чтобы лучше понять уровень цен, подобрать варианты встречной покупки или обмена с учетом стоимости своего жилья. Этот этап можно доверить профессиональным специалистам из оценочной компании.
Их задачей является получение объективных сведений о рыночной цене квартире. К тому же, у покупателя не будет повода усомниться в установленной сумме.
Поиск покупателя и продавца
Найти участников сделки можно на популярных интернет-площадках объявлений или заказать эту услугу в агентстве недвижимости.
Поиск будет стоить средств, но так вы сэкономите свое время и минимизируете риски, связанные с мошенническими схемами.
Если найденный вариант жилья вас устроил, и вы хотите его купить, заключите предварительное соглашении на стадии поиска и передайте задаток. Факт внесения оплаты обязательно зафиксируйте в одном из пунктов договора.
Предварительные переговоры
Условия будущей сделки предварительно оговариваются со всеми участниками процесса и закрепляются документально. Это делается для того, чтобы собственник понравившегося вам жилья не стал вести переговоры с другими соискателями.
Не исключено появление разногласий по окончательной сумме сделки, стоимости оформления и другим важным деталям. В этом случае нужно будут опять искать желающих купить или продать квартиру.
Форма и место проведения мероприятия, способы взаиморасчетов также согласовываются на этапе предварительных переговоров.
Как происходит проверка недвижимости
Квартира проверяется на наличие обременений: есть ли там зарегистрированные лица, в том числе несовершеннолетние, инвалиды или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Перед тем как продать квартиру со встречной покупкой, собственник должен побеспокоиться о том, чтобы в жилье никто не проживал и не был прописан.
Полноценно проверить объект недвижимости несведущее лицо не сможет. Помочь в этом вопросе смогут сотрудники агентств недвижимости.
Подготовка документов
Составляется 2 или более соглашения по купле-продажи одного или нескольких жилых помещений. Соответственно, подготавливается 2 и более пакета бумаг. Договора могут быть не связанными друг с другом и наоборот.
Еще один важный момент учитывается при подписании договора — время, отведенное предыдущему владельцу для освобождения объекта. После указанного срока начинается полноценное владение жилым помещением.
К остальным документам, задействованным в сделке, относятся следующие:
- правоустанавливающие бумаги;
- заявления;
- доверенности;
- справки;
- закладные.
Перечень формируется с учетом особенностей будущего договора, а нюансы обсуждаются с юристами.
Подписание документов и расчет
При оформлении встречной покупки квартиры участники сделки собираются вместе в обозначенный день, подписывают документы и производят взаиморасчет. Это последний и самый важный этап.
Если одна из сторон откажется от обязательств, утратят силу все предварительные договоренности. Так случается, если участники организуют сделки без привлечения профессиональной помощи. Для чистоты процедуры все действия должны координироваться юристами.
В соответствии с частью 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ после подписания документов необходимо переоформить права собственности на только что приобретенный объект. После того, как будет проведена регистрация, должен быть подписан акт приема-передачи, произведены окончательные расчеты.
Особенностью большинства встречных сделок является невозможность передачи денежных средств ни одному из участников. В договоре прописывается пункт о том, что сумма будет учтена в счет стоимости жилья. Если покупка производится с доплатой, она выплачивается продавцу.
Если сделка заключается с привлечением кредитных средств, потребуется заранее получить согласие банковской организации. Заявка будет рассмотрена в течение 2-х недель. Полное завершение операции состоится после подписания ипотечного договора.
Процедура регистрации права собственности регламентируется Федеральным законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости». В этом нормативно-правовом акте определен перечнем документов, которые могут потребоваться для оформления договора и его регистрации в ЕГРН.
Если строго следовать приведенной инструкции и иметь определенные знания в области юридического оформления документов с недвижимостью, можно и самостоятельно провести встречную покупку квартиры.
Дкп квартиры что это такое
В данной ситуации договор составляется в письменной форме единого документа, а в качестве «действующих лиц», помимо продавца и покупателя, в нем также участвует третья сторона – кредитор (займодавец), который предоставляет заемщику деньги для покупки квартиры с последующей ее передачей в залог (ипотеку). Этот документ по факту объединяет в себе договор об ипотеке и договор к/п жилого помещения. В соглашении детальнейшим образом описываются условия сделки, а также права и обязанности каждой участвующей в ней стороны – покупателя, продавца и займодавца (в том случае, если таковой присутствует). Вам нужна бесплатная консультация юриста по телефону? Закажите обратный звонок! Только имя и телефон, ответ через 2 минуты Бланк договора купли-продажи квартиры Образец договора купли-продажи квартиры (заполненный бланк) Скачать Сохраните этот документ у себя в удобном формате.