Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Спросить беcплатно!

Главная » Недвижимость » Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Часто возникает вопрос о том, какие риски подразумевает покупка квартиры у наследников. Чтобы обзавестись собственной жилплощадью, нужно не только изыскать достаточные средства, но и просчитать возможные угрозы.

Если приобретается жилье, полученное продавцом по наследству, следует понимать, что такая сделка может сопровождаться неприятными сюрпризами.

Неразрешенные наследственные споры, непогашенные долги, действующие обременения, претензии неудовлетворенных правопреемников – всё это иногда становится реальностью для покупателя унаследованной недвижимости.

Как наследуется жилплощадь: нормативно-правовой аспект

Чтобы оценить риски покупателя по сделке купли-продажи унаследованного жилья, необходимо ознакомиться с ключевыми принципами наследственного права, регламентированными статьями 1110-1185 Гражданского кодекса РФ (ГК). Важно отметить те правила, которые имеют прямое отношение к наследованию жилого помещения:

Если наследодатель уходит из жизни, его активы переходят к правопреемникам (статья 1110 ГК). Это происходит либо по заранее составленному завещанию, либо по нормам закона (если завещание не составлялось). Такое правило установлено статьей 1111 ГК.
По наследству передаются не только активы (вещи), являющиеся законной собственностью гражданина-наследодателя, но и его имущественные обязанности/права, что предусматривается статьей 1112 ГК.
Если наследование жилплощади осуществляется по нормам закона (статьи 1141-1151 ГК), вступление наследников в соответствующие права производится согласно очередности, обусловленной близостью родства с покойным. Данный принцип установлен положениями статьи 1141 ГК. Статьями 1142-1148 ГК предусматривается 8 (восемь) очередей наследования. Претенденты последующей очереди вправе наследовать, если отсутствуют претенденты предыдущей очереди (абзац второй первого пункта статьи 1141 ГК). Отсутствие правопреемников на очереди может означать полное отсутствие претендентов, отсутствие у претендующих лиц надлежащих прав, отстранение всех претендентов от наследования (по статье 1117 ГК), лишение субъектов наследства (по пункту первому 1119 статьи ГК), а также отказ правопреемников от наследования или непринятие наследства.
Наследование на основании завещания регламентируется статьями 1118-1140 ГК. Гражданин вправе завещать собственные активы любым субъектам, заранее составив надлежащее распоряжение в письменной форме, руководствуясь нормами статей 1118-1122 ГК. Если порядок наследования определяется завещанием, родство между гражданином-завещателем и правопреемниками не имеет значения. Гражданин-завещатель может отменить составленное завещание или изменить его содержание по личному усмотрению, не оповещая кого-либо об этом (статья 1119 ГК).
Обязательная доля в наследуемых активах принадлежит несовершеннолетним детям гражданина-наследодателя, а также его близким родственникам и иждивенцам, являющимся нетрудоспособными. Такое правило устанавливается пунктом 1 статьи 1149 ГК и действует безотносительно к содержанию завещания.
Срок, на протяжении которого правопреемник может унаследовать активы умершего, составляет 6 (шесть) месяцев. Этот период отсчитывается от даты официального открытия наследства (пункт 1 статьи 1154 ГК). Если установленный срок истек, а правопреемник не успел принять наследство по уважительным причинам, он вправе восстановить данный срок через суд, чтобы законно вступить в соответствующие права (статья 1155 ГК).
Правила статьи 1117 ГК позволяют признавать граждан недостойными правопреемниками (наследниками). Обстоятельства, обуславливающие такую возможность, должны подтверждаться в суде. Пунктом 3 статьи 1117 ГК подразумевается, что правопреемник может быть отстранен от наследования в любой момент – даже после документального оформления права наследования, – что влечет за собой возврат неосновательно полученных активов.
Завещанием наследодателя может устанавливаться завещательный отказ, подразумевающий право определенных субъектов требовать от наследника выполнения какой-либо имущественной обязанности за счет получаемого наследства. Применение завещательного отказа регламентируется статьями 1137-1138 ГК.

Практика показывает, что несоблюдение законодательных норм, регламентирующих наследование активов, может привести к возникновению ряда серьезных проблем у покупателя унаследованной жилплощади.

Если продавец унаследовал жилье незаконно или с нарушением правил, установленных ГК, его собственность на недвижимость и, как следствие, правомочия по сделке купли-продажи могут быть подвергнуты сомнению и оспорены через суд.

Чтобы избежать таких рисков, нужно заранее уточнить все обстоятельства наследования, а также тщательно проверить наследников при покупке квартиры на предмет наличия у них надлежащих прав.

Опасности для покупателя унаследованной жилплощади: от чего они зависят

Учитывая вышеприведенные нормы законодательства, покупатель унаследованного жилья может опасаться следующих угроз:

Если появились наследники после покупки квартиры, совершенную сделку купли-продажи могут оспорить через суд. Субъекты, которые по уважительным основаниям не смогли унаследовать жилье на протяжении 6 (шести) месяцев, вправе восстановить срок вступления в соответствующие права через суд.
Если при наследовании жилплощади были нарушены права определенных субъектов на обязательную долю, данные лица также могут обратиться в суд, чтобы защитить свои законные интересы.
Продавец квартиры действовал недобросовестно, скрыв от покупателя наличие завещательного отказа, оформленного в пользу конкретного лица, обладающего правом проживания на территории данного помещения.
В судебном порядке продавца унаследованной жилплощади могут признать недостойным правопреемником (наследником). Это может произойти уже после купли-продажи жилья.
Когда совершалась процедура наследования, было нарушено право жены/мужа умершего наследодателя на супружескую долю, предусмотренное статьей 1150 ГК.
Завещание, составленное гражданином-наследодателем, или отдельные распоряжения, включенные в данное завещание, могут признать недействительными на основаниях, предусмотренных статьей 1131 ГК.

Общий срок давности, на протяжении которого заинтересованные субъекты вправе оспорить наследование через суд, устанавливается нормами статьи 196 ГК:

стандартный срок – 3 (три) года. Отсчет данного срока начинается с момента установления факта нарушения права (пункт 1 статьи 200 ГК);
максимально допустимый срок – 10 (десять) лет. Он отсчитывается с момента нарушения соответствующего права.

Трёхлетний срок ещё не истек: угрозы для покупателя жилплощади

Риски покупателя жилплощади, полученной продавцом по наследству, наиболее высоки на протяжении трехлетнего периода, отсчитываемого от момента открытия соответствующего наследства (дня ухода наследодателя из жизни). Возможные угрозы могут быть обусловлены следующими обстоятельствами:

наличие завещательного отказа, правом на который можно воспользоваться на протяжении 3 лет с момента открытия наследства (пункт 4 статьи 1137 ГК);
общеобязательный шестимесячный срок для вступления в наследство, а также возможность его восстановления в случае пропуска (при наличии у правопреемника уважительных причин);
трехлетний стандартный срок давности для подачи заинтересованными лицами исков, оспаривающих результаты наследования.

Очевидно, что первые 12 месяцев, отсчитываемые с момента вступления продавца в наследство, являются для покупателя унаследованной квартиры наиболее опасными.

Оформление соответствующих прав, регистрация собственности и другие сопутствующие процедуры в совокупности могут затянуться на год.

Затягивание времени может быть вызвано возобновлением сроков вступления в наследство, восстановлением утраченных бумаг, судебными спорами о разделе активов.

Какие угрозы могут возникнуть, если трёхлетний срок уже завершился

Если с момента принятия продавцом наследства уже минуло три года, риски для покупателя, перечисленные выше, ощутимо уменьшаются, хотя и не исключаются полностью. Важно знать, что срок давности для подачи судебного иска, предусмотренный статьей 196 ГК, отсчитывается с момента установления заинтересованным лицом факта нарушения собственных прав.

Как уже говорилось ранее, максимальный срок, на протяжении которого заинтересованное лицо вправе оспорить наследование или отчуждение жилплощади путем купли-продажи, составляет 10 лет.

Десятилетний период отсчитывается с момента ухода гражданина-наследодателя из жизни или, как вариант, с момента совершения гражданином-ответчиком неправомерного деяния, обусловившего подачу иска.

Таким образом, проблемы у покупателя унаследованной недвижимости могут появиться и после истечения трехлетнего периода.

Наследование выполнялось по завещанию: угрозы для покупателя жилья

Если жилплощадь наследовалась продавцом по завещанию, для покупателя также существуют определенные риски. Прежде всего, такие угрозы могут предопределяться нарушением вышеупомянутых законодательных норм ГК, согласно которым активы наследуются по завещанию. Однако опасности, обусловленные завещанием, часто недооцениваются покупателями унаследованных квартир.

Считается, что завещание подразумевает дополнительные гарантии для покупателя жилплощади, полученной продавцом по наследству, поскольку оно ограничивает круг потенциальных претендентов (наследников), распределяет активы между указанными субъектами, ускоряет оформление наследства/собственности и, как правило, снижает вероятность споров между правопреемниками. Однако риски для гражданина, купившего квартиру у наследника по завещанию, всё же возникают по следующим причинам:

Отсутствие в завещании четких распоряжений относительно правопреемников и причитающихся долей.
Наследодатель может ограничиться указанием завещательного отказа в завещании, что допускается первым пунктом 1137 статьи ГК, или, как вариант, лишением определенных правопреемников права на наследование, что разрешается 1119 статьей ГК.

Приобретателю унаследованной жилплощади стоит обратить внимание на следующие возможные риски:

Завещание могут оспорить через суд, признав его недействительным по иску заинтересованного субъекта (например, одного из правопреемников актуальной очереди). Можно доказать, что наследодатель составил данную бумагу, являясь недееспособным, временно не отдавая себе отчета в происходящем (из-за аффекта, стресса, опьянения) или пребывая под воздействием (физическим, психологическим).
Гражданин-наследодатель указал дополнительные распоряжения в собственном завещании. Типичный пример – вышеупомянутый завещательный отказ, позволяющий конкретному субъекту проживать в наследуемом жилье. Отчуждение жилплощади не приведет к аннулированию данного права, что обусловит появление нежелательных соседей у нового обладателя квартиры.
Наличие у определенных субъектов обязательных долей в унаследованной жилплощади, что предусматривается 1149 статьей ГК. Правопреемников данной категории нельзя лишить наследства – даже при наличии завещания они могут получить 50% от наследства, полагающегося им по нормам закона.
Правопреемник, указанный гражданином-наследодателем в завещании, также может быть признан недостойным получателем наследства, что допускается первым пунктом 1117 статьи ГК. Подобный риск, кстати, очень сложно предусмотреть заранее.

Стоит ли вообще приобретать жилплощадь у гражданина-наследника?

Специалисты рекомендуют воздержаться от приобретения унаследованного жилья, если имеется минимум одно из следующих обстоятельств:

по документации на жилплощадь возникли вопросы и неоднозначные, спорные моменты;
продавец унаследованной квартиры достиг преклонного возраста (70 лет и более), но отказывается документально подтвердить собственную дееспособность;
помимо самого продавца, в реализуемом жилье зарегистрированы другие субъекты;
недвижимый актив реализуется на основании доверенности, а с его реальным собственником не получается установить контакт;
продавец владеет унаследованной недвижимостью на протяжении периода, не превышающего 3 (трех) лет.

Таким образом, квартиру, полученную продавцом по наследству, можно приобрести, но к данной покупке, однако, следует относиться осторожно.

Рекомендуется заранее изучить бумаги, непосредственно относящиеся к жилплощади и её продавцу, проверить обстоятельства наследования, убедиться в отсутствии обременений и долгов, ознакомиться с историей сделок, совершенных с этой квартирой.

Конечно, такую сделку будет сложно обезопасить на 100%, но можно предпринять конкретные меры, позволяющие избежать вышеперечисленных рисков.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Риски покупки квартиры, полученной по наследствуСсылка на основную публикацию

Покупка квартиры, полученной по наследству

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Мы уже писали ранее как вступить в наследство, какая очередность вступления в наследство, писали про налогообложение наследуемого имущества. Но не затронули одну очень важную тему: риски при покупке наследуемого имущества.

Мы писали в статье «Наследство. Очередность. Налогообложение», что свидетельство на наследство может быть признано недействительным полностью или частично. И риск здесь не только в том, что наследодатель по завещанию мог быть недееспособен.

Самые большие риски при покупке квартиры, полученной по наследству :

правильно определить наследников и проверить родство;
определить фактическое право усопшего на имущество.

В первом случае нужно тщательно проверить возможных наследников. К сожалению, если умер мужчина, достоверно сказать, что у него нет где-либо еще наследников, не представляется возможным.

Ведь у умершего могут быть внебрачные дети, срок исковой давности на наследство у которых начинает исчисляться с их совершеннолетия.

Тут риск обратно пропорционален времени, прошедшему с даты смерти наследодателя.

Второй риск по-большей части юридический. Грамотный специалист обязательно проанализирует этот риск при покупке квартиры, полученной по наследству.

Например, супруг оставил распоряжение относительно квартиры, завещая ее сыну. Умерший имел частное право на имущество, квартира в Росреестре была зарегистрирована только на него.

Однако при проверке выясняется, что квартира фактически принадлежит не только ему, но и его супруге в равных долях (даже если доли не разделены между супругами по сведениям Росреестра), так как имущество было приобретено возмездно приобретено в браке, а брачного контракта между супругами не было. Суд может признать справедливым завещание только в части ½ квартиры или полностью посчитать документ недействительным.

В рассмотренном примере последствия решения суда существенные. В первом случае сыну достанется ½ квартиры по завещанию, во втором – ему придется делить эту половину недвижимости на равные доли с супругой умершего при условии, что нет других близких родственников, т.к. наследование будет происходить по закону и наследство будет делиться между всеми наследниками одной очереди.

Описанная выше ситуация – достаточно частый случай, с которым мы сталкиваемся при проверке квартир. Нотариус, оформляя наследство, не знает, в браке был усопший или нет, полагается только на документы, предоставленные наследниками.

Актуальной и достоверной базы о семейном положении граждан в РФ не имеется, к сожалению. И если супруга была и, например, тоже умерла, то даже если квартира оформлена только на супруга, а брачного контракта не было, то наследники супруги могут претендовать на ½ долю имущества усопшего мужа.

И срок исковой давности начинает течь с момента как они узнали или могли узнать о нарушениях своих прав.

Так, совсем недавно, мы проверяли квартиру на Дунайском проспекте в Санкт-Петербурге. Мужчина владел имуществом 10 лет, но купил квартиру в браке. Квартиру оформили на мужа, брачного контракта не было, так что фактически квартира принадлежала двоим супругам, хотя и оформлена в Росреестре только на мужа.

После этого супруги разводятся, но квартиру с женой (уже бывшей) не делили. Закон не устанавливает срок раздела имущества между бывшими супругами, если их права владения и распоряжения имуществом не нарушались.

Через 10 лет (в 2017 году) мужчина умирает, в наследство вступает ребенок от второго брака и вторая жена.

И все бы ничего, но если первая супруга узнает, что ее ½ доля по закону (в Росреестре эта доля не была на нее зарегистрирована) выбыла из ее фактического владения (т.е. с даты смерти ее бывшего супруга и оформления наследства), она запросто оспорит наследство на ½ долю.

Человек, который дал нам задачу проверять квартиру, даже подумать не мог, что наследники владеют не целой квартирой, а только ½ фактически.

Безусловно, в этом конкретном примере риск настолько велик, что Клиент выбрал себе другое жилье.

Хотите обезопасить себя? ВСЕГДА проверяйте квартиру перед покупкой. Это совсем незначительная сумма по сравнению с риском потери имущества или его доли.

Сопровождение сделки специалистами СПИК

Гарантирует Вам

безопасность сделки и подготовку всех документов

Исковая давность

По закону заявление о вступлении в наследство должно подаваться в течение 6 месяцев. Допускается, что в последний день этого периода письмо с заявлением возможно направить нотариусу по почте. В таком случае срок не считается пропущенным, дата обращения указана на отметке почтового отправления.

Важно знать! Срок начинает исчисляться не с момента получения свидетельства о смерти, а с самой даты смерти, указанной в этом документе. Это же касается и срока владения имуществом для освобождения от уплаты НДФЛ от продажи недвижимости.

Другие претенденты имеют право оспорить завещание или действия нотариуса по оформлению наследства. Исковая давность составляет 3 года для общих случаев.

Если в деле присутствуют особые условия, срок исковой давности может увеличиться до 10 лет с даты смерти.

От истца требуется доказать, что срок вступления в наследство им был пропущен по уважительным причинам (например, несовершеннолетие).

Риски

В основном риски касаются случаев недобросовестного поведения наследников, которые специально игнорируют извещение о смерти, не заявляют прав на имущество усопшего родственника. По прошествии времени, когда квартира или машина отремонтированы, в них вложены деньги наследника, другие родственники заявляют права на это имущество, восстанавливают пропущенный срок.

Такая модель используется мошенниками при продаже, например, недвижимости. Покупатель не проверяют сделку на чистоту, удовлетворяется свидетельством о наследстве, передает деньги за квартиру.

Через несколько месяцев появляются другие правопреемники, которые восстанавливают пропущенный срок вступления в наследство.

Новый собственник либо лишается квартиры, машины, либо вынужден договариваться и нести дополнительные финансовые потери.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?

сопровождение сделок «под ключ»:

от сбора документов

до материальной ответственности

Бесплатный образец (качественный шаблон) договора купли-продажи
Что входит в сопровождение сделок с недвижимостью
Размер госпошлин за регистрацию прав с недвижимостью
Документы, необходимые для продажи квартиры или комнаты
Банковская ячейка по сделкам с недвижимостью
Аккредитив по сделкам с недвижимостью
Обязательно ли заверять договор нотариально
Внимание!

Квартира по наследству: подводные камни и риски, которые нужно знать при покупке

Покупка квартиры, полученной в наследство, — самый рискованный вид сделки на рынке недвижимости.

В первую очередь это связано с тем, что право вступления в наследство основано прежде всего на родственных отношениях, которые никак не отражаются в документах сделки.

Данный факт усугубляет опасность заключения договора для покупателя. Тем не менее защита со стороны закона все-таки существует.

Какие проблемы могут возникнуть при покупке квартиры по наследству?

Рынок вторичной недвижимости более чем на половину состоит из квартир, которые продавцы получили в наследство. Большинство покупателей боятся приобретать такое жилье, боясь рисков, которые могут возникнуть при совершении сделки.

Основанием для вступления в наследство является завещание. В случае наличия этого официального документа, каждый из родственников четко знает свои права на имущество умершего.

При отсутствии завещания права на наследство могут перейти к любому родственнику, в порядке очередности. В первую очередь наследниками являются супруга, дети и родители.

Юристы выделяют следующие «подводные камни» при покупке унаследованной квартиры:

Появление новых наследников, которые могут оспорить совершенную сделку в течении 3-х лет. Если указанные сроки неумышленно нарушены, они могут быть продлены в судебном порядке.
Приоритетные наследники. В соответствии с законодательством РФ, существует определенная категория граждан, которым в любом случае положена своя часть имущества умершего (несовершеннолетние дети или недееспособные родители). В результате судебных разбирательств суд может признать действия продавца неправомерными, и квартира перейдет законным наследникам.
Возможная потеря капиталовложений. Закон обязывает собственников квартир, полученных по наследству, сроком до трех лет оплатить налог с продажи имущества. Это не касается сумм до миллиона рублей. Иногда возникают ситуации, когда продавец во время заключения договора купли-продажи, просит указать в договоре заниженную сумму. Если покупатели соглашаются, в случае возникновения различных судебных разбирательств по пересмотру сделки, можно вернуть только ту сумму, которая указана в договоре.
Риск проживания с посторонними людьми. Бывают ситуации, когда в завещании умерший указал владельцами своих детей, но разрешил жить в этой же квартире их ближайшим родственникам неограниченное количество времени. В таком случае покупатель покупает квартиру вместе с нежелательными соседями.
Неожиданное появление завещания. Наследство может быть распределено по закону, имущество распродано, но завещание неожиданно находится в старом шкафу. Этот документ не имеет срока давности, поэтому сделка будет признана недействительной.

Какие меры нужно предпринять?

Существует несколько правил проверки недвижимости:

Сначала следует посетить паспортный стол. Попросить специалистов найти информацию о продавце. Такая проверка поможет получить дополнительную информацию о продавце и исключить риск возможного мошенничества.
Получить выписку из ЕГРП, в которой подробно указаны сделки, совершенные с квартирой в течение 10 лет. Также в справке могут быть указаны обременения по квартире.
Узнать у нотариуса данные о завещательных отказах, расспросить о возможных родственниках второй и третьей очереди.
Ни в коем случае не соглашаться на указание в договоре купли-продажи заниженной оценочной стоимости недвижимости.

Стоит ли покупать наследственную квартиру?

Покупать или нет наследственную квартиру каждый решает сам.

Квартира, которая получена по наследству, но полностью отвечает всем требованиям, может вполне оказаться «нечистой» с юридической стороны.

Профессиональным риелторам вопросы о таких квартирах совершенно не кажутся сложными, поэтому при осуществлении сделки по купле/продаже недвижимости лучше всего обратиться за помощью к специалистам.

Риски покупки квартиры если она получена в наследство — Правовед.RU

412 юристов сейчас на сайте

Собираюсь приобрести квартиру. Каковы риски сделок по покупки кварты, в которой собственник — наследник.

Просьба перечислить варианты возможных рисков.
Возможно ли избежать, проверить наследников, проверить все риски на 100%?
Покупка по ипотеке, как правило все не хотят полную стоимость указывать.

Клиент оставил отзыв о сервисе показать Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (5)

Собираюсь приобрести квартиру. Каковы риски сделок по покупки кварты, в которой собственник — наследник. Просьба перечислить варианты возможных рисков. Возможно ли избежать, проверить наследников, проверить все риски на 100%? Покупка по ипотеке, как правило все не хотят полную стоимость указывать.Оля

Здравствуйте, поясните пожалуйста, когда наследники приняли наследство?

Ольга, здравствуйте. Право собственности продавца на квартиру зарегистрировано в ЕГРП на основании Свидетельства о праве на наследство (по закону или по завещанию). Перед заключением договора купли-продажи закажите выписку из ЕГРП на квартиру.

Там указан собственник, имеющиеся обременения прав, а также сведения о том, что право на квартиру оспаривается (в том случае, если эти сведения имеются в Росреестре).

В договоре купли-продажи необходимо предусмотреть пункт о том, что продавец гарантирует, что его право собственности на квартиру никем не оспаривается, квартира в залоге, под арестом не состоит, не обременена другими правами третьих лиц.

Желательно покупать квартиру у продавца-наследника, который владеет ею больше 3-х лет (срок исковой давности, в течение которого наследники вправе оспорить право собственности или завещание).

Но вообще, даже если наследники «нарисуются», то им придется предъявлять требования Вашему Продавцу, и ввиду невозможности вернуть квартиру в натуре — требовать её стоимость в денежном выражении. При выполнении всех вышеуказанных рекомендаций, Вы будете считаться добросовестным приобретателем, который не знал и не мог знать о наличии других наследников. Поэтому Ваше право на квартиру оспорить не смогут.

8,2рейтинг
1011отзывов
эксперт

Ольга, добрый день!

На мой взгляд, приобретение унаследованного имущества не более рискованно, чем покупка имущество право собственности на которое возникло по иным основаниям.

Я полагаю, что Вас волнует вопрос внезапного возникновения новых наследников, но в этом случае Вы будете являться добросовестным приобретателем, а новый наследник сможет лишь претендовать на денежную компенсацию от продажи квартиры, так что данный спор Вас не коснется.

Могу рекомендовать, если наследство будет получено по завещанию, ознакомиться с текстом завещания, иногда в нем может быть установлен завещательный отказ, то есть завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования какому-либо лицу, при этом смена собственника на это право не влияет.

Здравствуйте, Ольга! Дело в том, что приобретение квартиры, полученной в наследство всегда сопряжено с рядом рисков. В общей сложности они сводятся к перспективе появления третьих лиц, претендующих на долю в наследстве, либо оспаривающих право наследника, получившего соответствующее свидетельство.

Вариантов масса: иные родственники, имеющие равные права с наследником на наследство, но не вступившие в наследство в течении 6-и месяцев, лица, оспаривающие правомерность вступления в наследство Вашего продавца, внезапно отыскавшиеся дети, братья и сестры… Все это потенциально никогда нельзя исключить.

Здесь важно помнить, что если лица, претендующие на наследство, не вступили в наследство в установленный законом срок, это не означает того, что они уже утратили такую правовую возможность. Данный срок может быть легко восстановлен в случае наличия уважительных причин.не хочу пугать, но наследственные споры на сегодняшний день выбиваются в тройку лидеров((.

Возможно, что наследник добропорядочен и никто и никогда Вас не побеспокоит. Однако, следует помнить, что если это все таки произойдет следка может быть признана не действительной и покупатель окажется втянутым в длительную тяжбу, в результате которой лишится квартиры и будет вынужден долго и упорно «возвращать» у отрешенного наследника (продавца) выплаченные ему ранее деньги.

Риски, как Вы понимаете, есть. Однако можно принять ряд мер, которые в некоторой степени могут Вас подстраховать: получить выписку из ЕГРП. — там имеются сведения об обременении недвижимого имущества, если таковое имеется.

Попросить продавца предоставить Вам форму 9 по квартире — в некоторой степени это поможет объективно установить состав его семьи и лиц, проживающих совместно с ним. Сделать запрос в ЗАГС о фактах регистрации гражданского состояния продавца: браки, регистрации детей, сведения о родителях (свид. о рождении) и т.д.

Вообще на практике все эти документы должен предоставить сам продавец, а организовать сей трудоемкий процесс должен риелтор, который имеет определенные шаблонные установки. Если Вам очень хочется купить именно эту квартиру, то постарайтесь все это проделать.

При заключении договора купли-продажи в договоре настаивайте на включении пункта о возмещении убытков в случае признании сделки недействительной и установлении сроков возмещения уплаченных по договору сумм. Сейчас такие пункты обычно включают в любые договоры по продаже недвижимости, не зависимо от того наследственное ли это имущество. Бывают и иные казусы. если же для Вас не принципиально… выберете себе менее хлопотных вариант. Сто процентных гарантий Вашего спокойствия в данной ситуации (при покупке наследственной квартиры) Вам никто не даст.

Здравствуйте, Ольга! Если появится какой-нибудь наследник, которому суд либо восстановит срок для принятия наследства, либо признает за ним право собственности на долю в наследстве по какому-либо основанию, то суд признает Вас добросовестным приобретателем, поскольку Вы никак не могли предвидеть такого развития событий.

В случае, если завещание будет признано недействительным, то все равно Вы должны быть признаны добросовестным приобретателем. Наследник, уже получивший наследство должен будет возместить новому наследнику его долю.

Но это не 100 %, зная суды. Пассивную позицию занимать не допустимо в таких делах. Возможно, придется обжаловать решение суда. Есть вероятность изрядно понервничать в процессе отстаивания квартиры и потратить деньги на услуги представителя. Потэтому сделки с наследственными квартирами не очень удобны.

Особенности покупки квартиры по наследству: что нужно знать, приобретая недвижимость?

Риски, связанные с куплей-продажей жилья, существуют всегда, однако они различаются в зависимости от ситуации.
Одним из случаев, когда покупателю надо быть осторожным, является сделка, связанная с покупкой доставшейся по наследству квартиры.
В данной статье рассмотрим всю нужную информацию для осуществления безопасности этого процесса: какие риски существуют для покупателя, как приобрести жилье безопасно и что нужно сделать, чтобы снизить риски?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (495) 980-97-90 доб. 138 Москва

Что нужно знать?

При любой сделке, заключаемой на большую сумму, безопасность покупателя зависит от того, какой информацией он владеет. Однако необходимые сведения зависят от того, какое именно имущество он приобретает. Итак, что же следует обязательно знать о покупке квартиры, полученного в наследство, для того чтобы минимизировать риски?

Как долго недвижимостью обладает преемник?

Срок, в течение которого продавец владеет жильём, важен. Дело в том, что ст. 195 и 196 ГК РФ указывают, что существует срок, в течение которого лицо, которое считает, что его права были нарушены, может обратиться в суд – и иск будет принят. Для наследственных отношений такой срок установлен в размере 3 лет.

Таким образом, если при оформлении или разделе наследственной массы были допущены нарушения, то для покупателя риск при сделке связан с тем, что в течение этого времени обделённые наследники могут обратиться в суд и добиться изменения права собственности у продавца. В результате квартира может либо перейти к другому человеку, либо продавец окажется собственником лишь доли. В любом случае договор с покупателем может оказаться не соответствующим действительности – тогда сделка не состоится.

Имеются ли другие претенденты?

Согласно ст. 1164 ГК РФ, если один объект достался двум и более наследникам, он становится их долевой собственностью. Соответственно, если продавец не единственный наследник квартиры, он будет лишь совладельцем жилья. Это означает следующее:

Покупателю, желающему приобрести квартиру целиком, надо будет заключать договор не с одним, а со всеми наследниками. Иначе он окажется в итоге владельцем лишь доли, а не всей квартиры.
Необходимо соблюдать правила ст. 250 ГК РФ. Согласно её нормам, купить долю в квартире можно лишь в том случае, если никто из сособственников не пожелал её приобрести. Придётся выжидать месяц, пока не истечёт срок предупреждения либо получать отказ от каждого из владельцев долей.

Статья 1164 ГК РФ. Общая собственность наследников

При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников.

К общей собственности наследников на наследственное имущество применяются положения главы 16 настоящего Кодекса об общей долевой собственности с учетом правил статей 1165 — 1170 настоящего Кодекса. Однако при разделе наследственного имущества правила статей 1168 — 1170 настоящего Кодекса применяются в течение трех лет со дня открытия наследства.

Получено жилье по завещанию или закону?

Часть третья ГК РФ предусматривает два варианта наследования:

по завещанию (глава 62);
по наследству (глава 61).

На практике это означает, что согласно ст. 1111 ГК РФ законный порядок наследования применяется в тех случаях, когда завещанием не установлено иное. При этом правила оформления завещания предусматривают, что наследодатель может оформить его у любого нотариуса, не только ведущего наследственные дела.

В итоге может сложиться ситуация, когда наследник уже получит свидетельство, оформит право собственности и внезапно будет обнаружено завещание, по которому квартира должна достаться другому лицу. В этом случае будет обращение в суд (в пределах исковой давности), пересмотр завещания и изменение записи в ЕГРН относительно квартиры.

Чтобы избежать этого покупателю нужно знать две вещи:

в каком порядке получено наследство;
как давно квартира в собственности у продавца.

Кроме того, надо помнить, что по закону к наследованию могут быть призваны и лица, о которых покупатель не в курсе. К примеру, приобретая квартиру в Москве, он может и не знать о том, что у прежнего покойного собственника была сестра во Владивостоке, которая по закону получила право на наследование.

Полная проверка всех родственных связей наследодателя – процесс трудоёмкий, поэтому на практике нужно крайне осторожно подходить к приобретению жилья, которое было оформлено в собственность по наследству менее 3 лет.

Наконец, завещание может быть составлено незаконно, нарушая установленные законом права наследников. В этом случае оно будет оспорено в суде – и в случае проигрыша ответчика (которым будет выступать продавец) сделка с покупателем тоже может оказаться незаконной.

Риски покупателя

Если помещение во владении продавца менее 3 лет

Покупателю необходимо помнить про срок исковой давности. Если он не истёк – сделка может быть обжалована в суде и признана недействительной. В этом случае он лишится купленного жилья, хотя и получит назад уплаченные деньги.

ВАЖНО: Нужно помнить, что ст. 205 ГК РФ разрешает суду в случае уважительных причин продлить срок давности на полгода. Таким образом, безопасными можно считать только сделки с продавцами, которые владеют полученными в наследство квартирами больше 3 лет и 6 месяцев.

При продаже квартиры, которая была в собственности меньше определённого срока, продавец должен платить НДФЛ согласно НК РФ. Срок этот составляет:

для квартир, зарегистрированных до 1 января 2016 года – 3 года;
после этой даты – 5 лет.

Это важно, потому что продавец может предложить занизить стоимость квартиры по договору, чтобы платить меньшую сумму. Соглашаться на это покупателю нельзя ни в коем случае! Если придётся обращаться в суд при неправомерных действиях продавца, доказать размер цены квартиры будет крайне проблематично.

Более долгий срок давности

Изменения в НК РФ после 2016 года касаются и квартир, которыми продавец владеет больше 3, но меньше 5 лет. Вплоть до 2021 года указанный в кодексе срок для продавца будет составлять как раз 3 года, но после этого ориентироваться надо уже на пятилетнюю давность. Кроме того, даже если «безопасный срок» и соблюдён, остаются общие риски для покупателя:

Недобросовестность продавца (вплоть до прямого мошенничества).
Возможные обременения квартиры (от ареста до права проживания в ней лиц, отказавшихся от участия в приватизации).
Наличие среди сособственников несовершеннолетних. Тогда потребуется получать разрешение местного органа опеки на совершение сделки, а саму сделку совершать в особом порядке.

Это лишь часть того, о чём стоит помнить покупателю.

О рисках при покупки квартиры и о том, как их избежать, читайте в этой статье, а о подводных камнях при сделках на квартиру на вторичном рынке мы писали тут.

Как приобрести имущество безопасно?

Абсолютное большинство сделок с унаследованными квартирами не таят в себе подвохов. Именно наследники, которым перешло крайне дорогостоящее имущество, часто вполне честно и законными мерами пытаются превратить свою собственность в деньги, использовав вырученные средства на свои цели (например, обмен с доплатой, позволяющий увеличить их собственную жилплощадь).

Однако цена ошибки слишком велика и покупатель рискует сотнями тысяч и миллионами рублей. Поэтому для безопасности сделки покупателю крайне необходимо:

Внимательно относиться к оформлению документов.
Следить за соблюдением сроков.
Воспользоваться помощью надёжных специалистов – риэлторов или юристов, занимающихся делами по недвижимости (как обойтись без риэлторов?).

Найти хорошего специалиста тоже непросто, однако тут можно воспользоваться сведениями, полученными от незаинтересованных знакомых или же посмотреть, сколько конкретное агентство или юридическая компания действует на рынке. Как правило, чем дольше срок, тем меньше вероятность того, что это окажутся некомпетентные или недобросовестные специалисты.

Наконец, сам факт того, что покупатель сам нашёл помощника снижает риск того, что он окажется в сговоре с продавцом.

Как самостоятельно снизить риск?

Даже без помощи посредников покупатель может предпринять некоторые меры для того, чтобы сделка оказалась безопасной. И основными из них будут следующие:

Внимательно изучать документы

Изучение полного пакета документов для сделки позволит узнать:

На кого зарегистрирована квартира (читать нужно выписку из ЕГРН, которую может покупатель получить в Росреестре самостоятельно).
Кто зарегистрирован в квартире (для этого нужна выписка из домовой книги, которую можно получить вместе с продавцом).
Есть ли задолженность по квартплате и коммунальным, которая переходит на нового собственника (требуется справка, которую тоже можно получить вдвоём с продавцом, чтобы избежать мошенничества и подделки документа).

Указывать в договоре реальную цену

Продавец, владеющий квартирой меньше установленного в законе срока, заинтересован в том, чтобы не платить 13% от её стоимости государству через НДФЛ (о налогообложении покупки квартиры читайте тут).

Однако поддаваться на его уговоры покупателю нельзя. В этом случае он не только не сможет в случае возникновения проблем вернуть свои деньги полностью, но и рискует оказаться соучастником нарушения налогового законодательства.

В этом случае можно быть привлечённым к ответственности по закону.

Не заключать сделку, если жилье в собственности менее трёх лет

В том случае если квартира оформлена на продавца менее трёх лет назад, возрастают риски того, что сделка будет опротестована. Поэтому, чтобы избежать судебного разбирательства, лучше либо подождать, либо найти другое жильё для покупки.

Это, разумеется, не значит, что каждая сделка с квартирой, унаследованной менее трёх лет назад, кончится судом и переделом наследства. Большая часть таких сделок совершенно безопасна – однако, учитывая цены на жильё, особенно в крупных городах, лучше не рисковать и выбрать для договора более безопасный объект. В конечном счёте решение тут принимать покупателю.

ВАЖНО: Абсолютно безопасных сделок не существует. Даже самая невинная всегда может таить в себе подвох. Весь вопрос лишь в вероятности возникновения проблем.

Заключение

При покупке жилой недвижимости факторов риска много, и один из них – приобретение унаследованного жилья. И хотя полной гарантии того, что проблем не будет не даст никто, есть ряд мер, которые позволят существенно снизить вероятность их возникновения.

Риски покупки квартиры переданной по наследству

Изображение Daniel Nebreda с сайта Pixabay

Хотя из-за пандемии спрос на покупку жилья рухнул, но в нашу Коллегию поступает большое количество вопросов покупки квартир именно на «вторичке». Вариантов покупки такого жилья много, сегодня рассмотрим один из них на примере вопроса из онлайн консультации:

Здравствуйте! Рассматриваем несколько вариантов покупки квартиры в Москве. Смотрим вторичку, т.к. нравятся квартиры в сталинских домах — и потолки высокие и стены толстые… Есть один вариант, который нравится особо. Продавец получил квартиру по наследству от деда. Какие риски могут быть при покупке квартиры, переданной по наследству? Заранее спасибо!

Ответ адвоката —

Здравствуйте!Риски приобретения унаследованной продавцом квартиры связаны в основном с теми претензиями, которые могут поступить от наследников (как по закону, так и по завещанию), чьи права были нарушены при оформлении наследства в пользу продавца.

В основном претензии возникают у наследников, которые:- не знали о смерти наследодателя и пропустили срок обращения к нотариусу,- которые случайно обнаружили завещание в свою пользу после оформления наследства,- которые были несовершеннолетними на момент смерти наследодателя, а их законные представители не обратились за оформлением наследства,- которые пропустили срок принятия наследства по уважительной причине,

— которые, наоборот, приняли наследство фактическими действиями, но не обращались за его оформлением.

Наступление последствий, связанных с оспариванием права собственности продавца на недвижимое имущество, возможно, если указанные наследники либо восстановят срок принятия наследства в судебном порядке, либо докажут фактическое его принятие, либо если наследники, принявшие наследство, дадут согласие на его включение в состав наследников, несмотря на пропущенный срок.

Если после того, как вы приобрели квартиру, наследственные права такого наследника будут признаны, есть вероятность, что к вам, как к добросовестному приобретателю, будет предъявлен иск в порядке ст. 302 ГК РФ об истребовании имущества даже в том случае, когда вы не знали и не могли знать, что продавец не имел права продавать данное имущество.

Вы в свою очередь вправе требовать возмещения произведенных вами необходимых затрат на имущество — ремонт, коммунальные платежи и т.п., но не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ). Также у вас есть право взыскать с продавца уплаченные по договору купли-продажи денежные средства.

Чтобы избежать указанных рисков следует обращаться внимание на следующие обстоятельства:1. если квартира продается сразу же после получения продавцом наследства2. если в квартире кто-то прописан3. узнавайте все родственные связи продавца4.

запрашивайте сведения о судебных процессах, арестах, залогах и т.п.5. уточняйте, не объявлялся ли наследодатель умершим в судебном порядке6.

не занижайте стоимость квартиры в договоре, включайте в текст все согласованные условия, поскольку в случае признания сделки недействительной покупателю подлежит возврату сумма денежных средств, указанная в договоре.

И нужно еще понимать, что перед покупкой квартиры лучше проконсультироваться с опытным адвокатом, что бы вам не говорил риэлтор 🙂
Если статья была вам полезна, мы ответили на ваши вопросы поставьте пожалуйста палец вверх.
Задавайте вопросы, подписывайтесь на Канал.
Ваши адвокаты.