Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Максим Шабаев

Вы оказались в ситуации, когда не смогли выплачивать ипотеку или просто решили переехать. Неважно какая причина, но продать такую квартиру вы можете. Главное – действовать правильно. О том, как грамотно все спланировать, чтобы не было проблем ни с банком, ни с законом, читайте в нашем материале.

Подготовка

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Консультирует «П—Журнал»  Анна Сунгатуллинаэксперт в сфере недвижимости

Для начала вам придется идти в банк, где вы брали ипотеку, и оповестить его о том, что вы готовы полностью закрыть ваш жилищный кредит. В банке вам обязаны рассказать технологию закрытия ипотечного кредита: сколько на это потребуется времени, какие предстоят этапы закрытия сделки.

Закрыть ипотеку вы сможете с помощью средств, которые получите с продажи квартиры. О том, как это происходит на практике, мы подробно рассказываем ниже.

Обременение на объект снимается только на основании погашенной закладной. Закладная – ценная бумага. Она дает право банку требовать от кредитора выполнения условий договора купли-продажи и составляется в дополнение к нему. Если эти условия не выполняются, залогодатель (то есть банк) имеет право воспользоваться закладной и вернуть долг.

Обременение – это наложение ограничений на действия с квартирой, которое фиксируется в Росреестре. До исполнения стороной своих обязательств, на основании которых наложено это ограничение, собственник не вправе совершать действий по отчуждению квартиры (продавать, переоформлять, закладывать повторно и т.д.)

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Как покупатель поймёт, что квартира находится в залоге у банка?

Покупатель может понять это, посмотрев следующие документы:

  •  свидетельство о праве собственности (если квартира была приобретена до 2014 г.), в котором есть пункт «ограничения, обременения». В этом пункте должно быть указано «Ипотека в силу закона»;
  •  выписка ЕГРН (попросить у продавца или заказать самостоятельно) в которой указаны свежие данные, какие ограничения есть на объекте.

Шаг №1: Собираем документы для продажи квартиры

Пакет документов, необходимых для продажи квартиры, которая находится в залоге у банка, точно такой же, как для «неипотечной» квартиры:

  • свидетельство о праве собственности либо выписка ЕГРН;
  • договор купли-продажи;
  • техническая документация (либо техпаспорт, либо кадастровый паспорт либо план-оценка);
  • справка из домуправления о составе прописанных в квартире гражданах на данный период времени;
  • паспорт собственника.

Шаг №2: Идем в банк

В каждом банке процедура закрытия ипотеки индивидуальна. Ее нужно обязательно проговорить с вашим ипотечным менеджером.

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Некоторые банки сейчас отказываются от закладных. На этот момент нужно обязательно обращать внимание. От этого зависят сроки выхода на сделку.

Кроме того, вы должны уточнить, готов ли подождать вашу квартиру покупатель, ведь ждать ему придётся месяц. Именно столько потребуется времени на процедуру закрытия ипотечного кредита банком.

Вариантов продажи «ипотечной» квартиры может быть три: когда покупатель пришёл к вам с «наличкой», с ипотекой, либо вы сами изыскиваете недостающую сумму для закрытия ипотеки и выходите на сделку. Разберём каждый из этих примеров подробнее.

 Как пермяку отправиться на ипотечные каникулы? Советы экономиста

Шаг №3. Определяем схему продажи квартиры

1. Если покупатель с «наличкой». Составляем трехсторонний договор купли-продажи, в котором обязательно прописываем, что необходимая для закрытия ипотеки сумма уходит в банк. Остальную сумму за свою квартиру вы получите только после снятия обременения и регистрации перехода прав на недвижимость.

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

— Если остаток ипотечного долга небольшой (менее 10% от стоимости объекта), то по предварительному договору купли-продажи передается задаток, необходимый для закрытия ипотеки. Когда ипотека закрыта, продавцу предоставляется закладная с отметкой о том, что все обязательства перед банком выполнены. После этого можно подписывать основной договор купли-продажи и идти в Росреестр.

— Если же сумма долга перед банком большая (к примеру, 90% от стоимости объекта), покупатель сам закрывает ипотеку продавца (вносит всю необходимую сумму в банк).

Одновременно с этим в Росреестр подаются документы на переход права собственности (договор купли-продажи, согласие супруги (при необходимости), оплаченная госпошлина – это минимальный пакет документов, в каждом отдельном случае дополняется).

Росреестр примет ваши документы, но не зарегистрирует переход права до тех пор, пока продавец не принесет полный пакет документов по снятию обременения сам, либо с представителем банка (зависит от банка).

На период, пока банк «гасит» ипотеку и подготавливает все документы, уходит от трех до 45 дней (зависит от банка). Регистрационные действия в Росреестре на этот период времени приостанавливаются. Но право притязания на квартиру уже зафиксировано, и продавец уже не сможет продать её третьему лицу.

Как только банк подготовил все документы, продавец самостоятельно либо с представителем банка доносит их в Росреестр и подает заявление о снятии обременения. Обременение снимается в течение трех дней. Как только это произошло, регистрация объекта возобновляется (при условии, что с момента подачи документов прошло не более месяца).

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Если же прошло более месяца с момента подачи документов, то регистрация возобновляется по заявлению двух сторон – продавца и покупателя, так как сделка была приостановлена.

2. Если покупатель готов приобрести вашу квартиру с помощью «своей» ипотеки. Сделка состоится только в том случае, если банки работают по такой системе и могут между собой договориться. В России таких банков немного.

Возможен также вариант, когда покупатель берет ипотеку на покупку квартиры в том банке, который работает по так называемой отлагательной схеме. Для этого банк должен иметь в наличии программу перевода ипотеки третьей стороне (это индивидуально-согласуемые условия, которые зависят от многих факторов, начиная от от мобильности банковской структуры, заканчивая качеством заёмщика).

Если же банки продавца и покупателя не готовы между собой договариваться, тогда единственный способ продать квартиру – найти покупателя с наличными.

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

3. Если вы хотите найти возможность изыскать наличные для закрытия ипотеки перед самой продажей квартиры. Это самый легкий способ продажи «ипотечной» квартиры.

Но при этом необходимо учесть один важный момент: продавцу в данном случае необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи. Он даст гарантию, что этот человек приобретет вашу квартиру.

В этом договоре нужно прописать, что квартира находится в залоге у банка, и к моменту выхода на сделку вы этот залог снимете. Обязательно должна быть передана и сумма задатка, чтобы финансовые намерения были также подтверждены сторонами.

 Над ипотекою во ржи. Экономист – о том, как пермякам выбраться из долговой ямы

Шаг №4. Регистрация права собственности на квартиру

Переход права собственности на объект регистрируется в Росреестре в период от трех до семи рабочих дней. Обременение снимается банком за три рабочих дня.

Обе этих процедуры можно проводить одновременно, если позволяет схема сделки. Либо (если в схеме участвуют разные банки) сначала снять обременение, а затем одобрить квартиру в банке, как предмет залога.

После этого можно выходить на сделку. Ведь бывает так, что обременение на квартиру уже снято, а банк покупателя по какой-либо причине не одобрил «его» объект, потому что квартира как залог его не устроила.

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Если вы решились на покупку квартиры, находящейся в ипотеке

Покупателю необходимо обращать внимание на то, не была ли погашена ипотека на квартиру за счёт средств «материнского капитала».

Для того, чтобы это проверить, необходимо либо попросить продавца предоставить справку из Пенсионного фонда о том, что средства МСК не использовались, либо обратиться в банк за выпиской погашения ипотечного счета. Если средства из пенсионного фонда переводились на погашение ипотеки, то сумма МСК будет отображена в графике платежей.

Если маткапитал был задействован на погашение ипотечного кредита, то собственник не может продать квартиру до тех пор, пока не выделит доли своим детям в новом жилье. К сожалению, подобные случаи на рынке недвижимости нередки.

В конечном итоге суд может признать сделку недействительной и постановить вернуть детям их недвижимость. Это самое худшее, что может случиться. Скорее всего, что завтра, послезавтра и даже спустя пять лет после того, как вы купите квартиру, никто к вам со своими правами на жильё не заявится. Но дело в том, что срока давности для таких сделок не существует.

И хорошо, если у продавца, помимо проданной вам квартиры, есть ещё какая-то недвижимость. В этом случае доли детям он выделит уже в ней, а покупателю получится отстоять свои интересы в суде. Но что, если такой недвижимости не окажется? Потраченных на суды денег и нервов вам никто уже не вернет.

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

По данным независимых исследователей, средний срок по ипотечному займу в России составляет 18 лет. Но это вовсе не значит, что, однажды ввязавшись в эту авантюру, вы обязаны будете жить в приобретенной квартире, пока последний платеж не развяжет вам руки. На самом деле, и за меньший срок у вас могут произойти существенные изменения: люди женятся, рожают детей, разводятся, теряют работу, решают переехать, в общем, могут менять свою жизнь в любом направлении. И для того, чтобы ипотечная квартира не стала якорем, существует законодательная возможность продать свою кабальную недвижимость. В статье разберем, какие существуют варианты продажи квартиры, которая находится в залоге у банка.

Содержание

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Федеральным законом «Об ипотеке» строго определено, что продать залоговое имущество можно только с разрешения банка как заинтересованного лица. Однако не всегда продавец обращается за ним в финансовую организацию. В некоторых случаях стороны по сделке прибегают к схемам, в которых отсутствует такая составляющая, как согласие банка.

Как это происходит? Это возможно, если у покупателя есть вся сумма для покупки недвижимости. В этом случае между сторонами оформляется договор задатка. (Подробно о нюансах составления такого документа мы писали здесь — Договор задатка при покупке квартиры).

Читайте также:  Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры - образец 2020 года

По этому соглашению покупатель передает продавцу сумму, которая необходима для погашения остатка задолженности по кредиту. Продавец с этими деньгами направляется в банк, погашает ипотеку и получает закладную на руки. После этого заключается основная сделка, в которой указывается сумма внесенного задатка и остаток.

Этот договор регистрируется в Росреестре, и каждый получает желаемое: продавец – освобождение от ипотечного ярма и какую-то сумму на руки, а покупатель – понравившуюся ему квартиру.

У такого способа есть существенные минусы.

  • Недобросовестный продавец после получения задатка может перестать выходить на связь, или продать квартиру другому претенденту. Свой задаток покупателю придется выбивать в судебном порядке.
  • Некоторые банки накладывают запрет на досрочное погашение ипотеки или берут за это штраф. Учитывая российский менталитет подписывать договоры, не читая, вполне вероятно, что продавец может и не знать об этом. К моменту, когда становится ясно, что сделки не будет, время уже упущено, деньги могут потерять в цене, и покупатель может упустить другой подходящий вариант.
  • Этот способ может использоваться только, если остаток по кредиту небольшой. Ни один покупатель, будучи в трезвом уме и здравой памяти, не согласится в качестве залога отдавать больше определенного процента от общей стоимости квартиры. Как правило, этот порог не превышает 15-20%.

Есть ситуация, когда продавец может и продать квартиру, и не привлекать банк, не подвергать риску покупателя, и при этом не оказаться мошенником со всеми вытекающими последствиями. В этом случае остаток по кредиту гасится за счет личных средств держателя ипотеки.

Деньги можно занять у банка (потребительский кредит) или взять в долг у сердобольных обеспеченных родственников или знакомых. В этом случае можно погасить кредит, спокойно продать квартиру без участия третьих лиц, вырученными средствами погасить потребительский кредит или долг, остатком распорядиться по желанию.

К сожалению, такое развитие ситуации в современных экономических условиях маловероятно.

В ситуации с гашением кредита средствами залога для покупки квартиры, на наш взгляд, минусы значительно перевешивают любые плюсы по подобной сделке. Зачем обрекать себя на такой риск и потенциальные судебные тяжбы, если можно воспользоваться вполне законными методами, о которых – ниже.

Как продать квартиру и одновременно погасить ипотеку законными методами

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Разумеется, перед сделкой продавец должен рассказать покупателю о том, что квартира в ипотеке. И если покупатель согласен с условиями, и имеет в наличии необходимую сумму, действовать надо так:

  • Обратиться в банк с информацией о продаже залоговой квартиры и получить его согласие;
  • При заключении сделки арендовать в банке две ячейки для хранения денег. В одну ячейку кладется сумма, достаточная для погашения кредита. Из этой ячейки забрать средства может только представитель банка после подписания основного договора и регистрации сделки в Росреестре. В другую ячейку кладется остаток суммы по договору. Это хранилище предназначено для продавца.
  • Для подписания договора необходимо присутствие всех заинтересованных лиц: продавца, покупателя и представителя банковской организации. После того, как договор подписан сторонами, он сдается на регистрацию, По окончании регистрации в Росреестре при предъявлении установленного документа (например, выписка из ЕГРН), средства из ячеек передаются продавцу и банку.

Как продать квартиру вместе с ипотекой

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Впрочем, ваш покупатель тоже может не обладать всей необходимой суммой и использовать кредитные средства для покупки квартиры. Хотя звучит сложно и путанно, но в реальности и такие сделки возможны. При этом очень желательно, чтобы покупатель получил предварительное одобрение на получение ипотечного кредита в том же самом банке, в котором выплачивается ипотека продавца. Будучи уверенным в платежеспособности покупателя, банк скорее всего не откажет в смене кредитора.

Для банка такая ситуация предпочтительнее, чем досрочное погашение кредита, ведь процент, который заемщик переплачивает за использование банковских денег, это и есть часть дохода организации.

Если все стороны согласны с положением дел, происходит смена кредитора. Заключается договор цессии (договор уступки прав по кредиту), и вместе с ним – договор купли-продажи ипотечной квартиры. В купчей обязательно указывается, что квартира с обременением.

В результате покупатель получает право собственности на квартиру, обременение от банка и ипотечные платежи на несколько лет. Продавец же получает оставшуюся сумму и распоряжается ею в свое удовольствие.

Внимание: дальнейшие действия с новым кредитором остаются на усмотрение банка. Он либо переводит остаток долга на нового заемщика с теми же условиями, по которым платил предыдущий владелец недвижимости, либо заключает другой кредитный договор на новых условиях. При этом залоговое имущество (купленная квартира) не меняется.

Если квартиру продает банк

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Когда собственник ипотечной квартиры не видит в себе сил продолжать оплачивать кредит, а найти покупателя на квартиру не может, система предлагает воспользоваться следующим вариантом. Собственник квартиры идет в банк, и сознается в том, что средств для исполнения своих обязательств у него нет и не предвидится. В этом случае банк имеет право выставить квартиру на публичные торги.

Эти торги проходят на специализированных электронных площадках. Для того, чтобы имущество быстро нашло нового хозяина, делаются сумасшедшие скидки. Известны случаи, когда ипотечные квартиры просроченных задолжников продавались за половину от их реальной стоимости.

Этот вариант самый плохой для собственника. Понятно, что банк заинтересован только в том, чтобы вернуть свои средства. Поэтому квартиру он будет продавать быстро и дешево.

О том, какая сумма при этом достанется бывшему собственнику, банку нет никакого дела. Нередко финансовая организация еще берет процент за организацию торгов и прочие свои хлопоты.

И в остатке после такого справедливого деления бывшему заемщику почти ничего не остается.

А если к этому моменту накопился еще долг по ипотеке, то горе-кредитор остается еще и должен банку после продажи квартиры. Поэтому до такой ситуации лучше не доводить, а пытаться продать квартиру самостоятельно.

Как поступают с продажей ипотечной новостройки

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Реализовать квартиру в недостроенном доме, купленную в ипотеку – задача, требующая недюжинной сноровки, смекалки и, прямо скажем, везения. Те, кто хочет подзаработать на разнице цен (квартиры на стадии котлована стоят гораздо дешевле, чем в квартиры в доме на завершающих стадиях строительства), могут расходиться. Вряд ли это можно сделать, и вот почему.

Во-первых, продается не квартира, а фактически воздушное пространство между гипотетическими четырьмя стенами (или сколько там обычно стен), да еще и в залоге у банка.

Во-вторых, поскольку квартира еще не перешла в собственность гражданина, ипотечный договор может содержать в себе некоторые подводные камни. Снова вспомним о том, что нашит люди не приучены внимательно изучать то, что подписывают.

Поэтому для многих становится неожиданностью тот пункт ипотечного договора, который запрещает продавать квартиру в течение нескольких лет после постройки дома или даже до полной выплаты кредита. Это условие встречается в договорах не так уж редко. Единственным выходом из такой ситуации может стать полное погашение долга заемными или личными средствами с последующей продажей квартиры.

Вряд ли найдется покупатель, готовый предоставить вам часть суммы для погашения кредита в качестве залога, и дожидаться заключения сделки после снятия обременения.

Прежде всего, сообщите банку о своем решении. Раньше банки неохотно шли на подобные сделки, но теперь ситуация понемногу меняется. Если заемщик покажется им действительно неплатежеспособным, то гораздо выгоднее сменить заемщика или получить всю сумму целиком, чем тратить ресурсы на организацию электронных торгов.

Для рассмотрения вопроса банки просят при себе иметь разрешение застройщика для смены собственника. Технически, застройщику все равно, кто купил у него квартиру, но фактически такое разрешение может быть платным. Да и сами банки за заключение договоров цессии могут затребовать комиссию, будьте к этому готовы.

Далее следует найти покупателя и обсудить с ним все детали. Если у него есть вся необходимая сумма на руках, оформляйте четырехстороннюю сделку (девелопер, точнее, его согласие, представитель банка, продавец и покупатель). В этом случае после регистрации сделки банк также забирает свою часть денег (как мы описывали выше систему двух ячеек), а продавец – свой остаток.

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Если у покупателя нет всей суммы, алгоритм такой же, как и в случае со вторичкой, с той разницей, что необходимо дополнительное согласие девелопера на смену кредитора.

В этом случае проводят либо замену стороны по кредитному договору на исходных условиях, либо заключают новый кредитный договор с покупателем. В любом случае, банк будет серьезно проверять платежеспособность нового клиента, и только в случае положительного решения даст добро на сделку.

Конечно, новый заемщик может взять кредит в другом банке на более выгодных условиях, и этой суммой расплачиваться с продавцом. Здесь лучше изучить все возможные варианты действия.

Собственно пошаговая инструкция

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Теперь, когда вы имеете представление о том, что происходит при продаже ипотечного жилья, мы предлагаем вам алгоритм действий на случай, если и у вас в этом возникла необходимость.

Шаг 1: Обратитесь в банк, в котором у вас оформлена ипотека. Здесь вам следует заручиться согласием организации и уточнить размер оставшихся кредитных обязательств.

Шаг 2:Выставляйте квартиру на продажу. Потенциальному покупателю давайте полную информацию о статусе квартиры.

Шаг 3: Если покупатель располагает достаточной суммой для покупки:

  • обращайтесь в банк для подписания трехстороннего договора и раскладывайте нужную сумму по ячейкам;
  • после регистрации договора в Управлении Росреестра банк заберет свою сумму, а продавец – свою.
  • Если покупатель приобретает квартиру вместе с ипотечным кредитом:
  • обратитесь в банк для перезаключения кредитного договора;
  • заключите договор цессии (переуступки прав и обязанностей) и сразу же договор купли-продажи квартиры.

Шаг 4: Обратитесь в Росреестр для внесения сделки в ЕГРН. После регистрации договора все материально заинтересованные стороны получают свои деньги из ячеек или с аккредитивных счетов.

Читайте также:  Повышение тарифов: жильцам соседних подъездов насчитали кардинально разные суммы

Шаг 5: Если квартира приобреталась без цессии по кредитному договору, то необходимо еще снять обременение.

Обычно это делается одновременно с регистрацией перехода права собственности на основании закладной и заявления уполномоченного представителя банка вы не сняли обременение параллельно с регистрацией перехода права собственности, самое время пойти в банк и взять у них такое заявление или закладную. По закону, обременение снимается в течение трех рабочих дней после подачи заявления.

Особенности сделки с ипотечной квартирой

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

После того, как вы приняли решение продать или купить ипотечную квартиру, будьте готовы к тому, что здесь есть несколько особенностей, отличающих такую сделку от среднестатистической работы с необремененными квартирами.

  • Если вы каким-то образом попытаетесь совершить сделку без согласия банка, вас ждет соразмерная ответственность. Во-первых, Росреестр гарантировано не зарегистрирует такой договора. Во-вторых, даже если вы введете в заблуждение сотрудников регистрационной службы, когда махинация вскроется (а это лишь вопрос времени) сделка будет признана недействительной, а продавец будет обязан вернуть деньги. Вернуть их назад добросовестному покупателю будет очень сложно. Даже при обращении в суд вероятность получить всю затраченную сумму полностью и сразу — крайне спорная.
  • Если представитель банка сможет доказать, что покупатель был осведомлен о наличии залога и обязательств перед банком, но все равно стал стороной по сделке, он может нести перед законом такую же ответственность, как и продавец.
  • Стоимость квартир в ипотеке на рынке недвижимости значительно дешевле их свободных собратьев. Скидка на них может достигать 20%. В противном случае, можно просто не найти покупателя.
  • Все чаще банки отказываются от системы ячеек в пользу аккредитивных счетов. Это также удорожает стоимость обслуживания сделки.
  • В случае, если при покупке жилья использовался маткапитал или другие средства государственной поддержки, представленный алгоритм изменится с учетом количества несовершеннолетних собственников и величины площади, которая им выделена. Для этого потребуется разрешение территориальных органов опеки и попечительства.

Как продать ипотечную квартиру в 2020 году — пошаговая инструкция

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Почему продают ипотечное жилье?

Согласно законодательству нашей страны заемщик имеет право пользоваться заложенным имуществом. Его передача другому лицу или дарение будут относиться к незаконным действиям, так как залогодержателем такой квартиры является банк. Только с его согласия можно осуществить такую сделку, как продажа квартиры в ипотеке.

На сегодня экономические реалии  таковы, что никто не застрахован от потери своего рабочего места и стабильного дохода. А так как ипотека выдается на большие сроки от двадцати до тридцати лет, то очень сложно предсказать наперед, сможет ли владелец ее добросовестно выплачивать.

Платежи за долгожданное жилье должны поступать в банк каждый месяц, без просрочек и в полном объеме. И даже в тех ситуациях, когда потребитель сталкивается с финансовыми проблемами, ему все равно придется исполнять свои долговые обязательства.

Именно тогда у владельца ипотечной квартиры может возникнуть желание избавиться от этого обременения.

Продать квартиру в ипотеке можно и с целью хорошо заработать. Например, такое жилье выгодно приобрести в залог в новостройке, когда начинается строительство. В это время ее цена будет являться довольно низкой, а вот по завершении строительства она может заметно возрасти.

Именно в этот период наиболее выгодно продать такую квартиру, закрыть ипотеку и получить хороший доход. Бывают ситуации, когда владелец строящейся квартиры перестает в ней нуждаться, например, получив жилье в наследство. И тогда он может спокойно продать ее, получив прибыль.

Действуя по этой схеме, нужно учитывать один нюанс: избавляться от такого жилья лучше всего до того, как квартира будет сдана в эксплуатацию. В это время проще всего переоформить документы, а после сдачи в пользование владельцу придется столкнуться с бумажной волокитой. Кроме того, продавая вторичное жилье по ипотеке, ее владельцу придется снижать его рыночную стоимость.

Еще один жизненный пример: ипотечная квартира становится маленькой, так как количество членов в семье увеличивается или же заемщик находит более высокооплачиваемую работу.

В этих ситуациях владелец может попробовать приобрести еще одну квартиру по ипотеке, банком это не запрещается. Главное, чтобы у него имелись для этого необходимые денежные средства на первоначальный взнос и на дальнейшие ежемесячные выплаты по двум обязательствам.

Желание продать имущество, приобретенное в ипотеку, может возникнуть и при разводе супругов.

Как самостоятельно продать ипотечную квартиру – рассмотрим пошаговую инструкцию

Владельцу квартиры с обременением необходимо самостоятельно отыскать покупателя для своего жилья.

Когда таковой будет найден и квартира ему понравится, рекомендуется сразу же открыть карты на то, что данное имущество находится в залоге у банка.

В случае если продавец будет выдавать информацию не полностью и постепенно вводить в курс дел покупателя, последний может попросту отказаться от сделки, так как заподозрит неладное.

Далее покупателю нужно будет обратиться в банк заемщика и изъявить там свое желание выкупить долговые обязательства продавца. После согласия банка между двумя сторонами сделки составляется предварительный договор купли-продажи. Его нужно будет заверить у нотариуса и согласовать со специалистами банка.

Следующим шагом является аренда двух депозитных ячеек в банке для совершения сделки. В одну из них покупатель вносит полностью оставшуюся сумму, необходимую для погашения долга банку. Во вторую ячейку переводятся остальные деньги от продажи жилья, они предназначаются продавцу.

После того, как банк снимет обременение, обе стороны сделки могут ее завершить, оформив настоящий договор купли-продажи.

Получить доступ к денежным средствам, заблокированным в ячейках, и банк и продавец смогут лишь тогда, когда договор продажи данной квартиры будет зарегистрирован в государственном реестре.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Продажа кредитных обязательств по ипотеке

Многие покупатели изъявляют желание купить кредитную квартиру, где продавцом выступает сам банк. Преимущество такой сделки вполне очевидно: цена на залоговое имущество является сравнительно доступнее, нежели рыночная стоимость подобной квартиры. Последовательность оформления такой сделки представляется следующим образом:

  1. Потенциальный покупатель обращается в банк для рассмотрения своей кандидатуры и предоставляет пакет необходимых документов.
  2. В случае одобрения сделки банком, покупателю нужно будет осуществить оценку жилья и застраховать его.

В этой ситуации перерегистрацией обременения в Росреесте занимаются специалисты банка. Покупателю потребуется лишь расписаться на документе, свидетельствующем переуступку кредитных обязательств.

Досрочное погашение ипотеки и последующая продажа такого жилья

Продать ипотечное жилье с целью купить другую квартиру – задача довольно сложная, но вполне решаемая. Трудности в первую очередь будут заключаться в поиске подходящего покупателя, так как не каждый согласится на такую сделку. Ведь на вторичном рынке жилья сегодня можно найти отличные альтернативные варианты, отличающиеся простотой в оформлении с точки зрения юристов.

В основном схема досрочного погашения ипотеки применяется к квартирам, находящимся на различных этапах строительства. Жилье в новостройке является популярным не только потому, что у него не было ранее пользователя, но еще и благодаря современной планировке, обширным площадям и прочим удобствам.

Найдя такого потенциального покупателя, продавцу ипотечного жилья нужно будет заключить с ним предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса.

До этого момента ему нужно будет внести в банк предварительный аванс, равный сумме оставшейся задолженности по ипотеке и направленный на ее погашение.

После подачи заявления продавцом на закрытие кредита, обременение по данным обязательствам будет снято в течение пяти рабочих дней, если это Сбербанк. Далее покупатель отдает оставшуюся сумму продавцу, и они могут отправиться в регистрационную палату для переоформления документов.

Продажа ипотечной квартиры с помощью банка

Существует и такой вариант, когда продажа квартиры по ипотеке может осуществиться без присутствия продавца. Например, если владелец жилья вынужден уехать в длительную командировку, поменять свое место жительства или же просто у него нет возможности и времени на проведение данной сделки.

В этом случае снятием обременения будут заниматься сам банк, так как он является залоговладельцем, и покупатель. После завершения сделки по погашению ипотеки и переоформлению всех документов бывший заемщик сможет забрать оставшиеся деньги в любое время с депозитной ячейки в банке.

Определение суммы продажи ипотечной квартиры

По какой цене продать залоговое жилье принимает решение не только заемщик, но и сам банк. В обязанности кредитной организации входит контроль стоимости, по которой продавец желает осуществить сделку, сумма должна находиться в пределах установленной нормы.

Сделав цену высокой, продавец, скорее всего, будет очень долго искать своего покупателя. А если учесть тот факт, что спрос на кредитное жилье на рынке не слишком высок, то он рискует и вовсе не продать свою квартиру. Но и установив цену ниже необходимой, можно не рассчитаться с ипотекой.

Продавая ипотечную квартиру, нужно рассматривать всех потенциальных покупателей, в том числе и с материнским капиталом. Все риски полностью исключаются, так как банк будет очень тщательно проверять кандидата при переоформлении документов.

Банк будет контролировать также и перемещение денежных средств, что очень удобно и абсолютно безопасно как для продавца, так и для покупателя ипотечной квартиры.

Единственный нюанс: нужно заверять все договора с помощью нотариуса, даже если сделка осуществляется между родственниками.

В основном на продажу кредитной квартиры уходит три недели, из них пять дней отводится на снятие обременения, а остальное время затрачивается на оформление документов купли-продажи.

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Ипотека – это не только вид долгосрочного кредитования, но и ограничение собственника имущества в своих правах. Приобретенное в ипотеку жилье фактически считается собственностью кредитной организации до полного погашения задолженности по займу.

Читайте также:  Новые меры для туристов, которые планируют отправиться на отдых

По закону, до момента выплаты суммы основного долга, процентов по кредиту и снятия обременения заемщик лишен права распоряжения приобретенным на кредитные средства жильем. Исходя из этого, о самостоятельной реализации жилого помещения не может быть и речи.

Но нередко случается так, что заемщик по разным причинам задается вопросом, как продать ипотечную квартиру.

Например, если выплата долга оказалась для него непосильным испытанием или объект недвижимости делится в процессе распада семьи.

Применимо к последнему примеру у заемщиков часто возникает вопрос, можно ли при разводе продать ипотечную квартиру. На помощь приходят различные варианты избавления от залогового жилья.

Когда прибегают к продаже ипотечного жилья?

Важно отметить, что это достаточно трудоемкий процесс. Счастливые обладатели собственного жилья не так уж часто задаются вопросом, можно ли продать ипотечную квартиру, обремененную залогом. Но все же такие ситуации встречаются на практике.

Ипотека – это серьезный обдуманный шаг, последствия которого семья ощущает на протяжении нескольких лет.

В первую очередь страдает семейный бюджет заемщиков, которые чаще всего состоят в официальных брачных отношениях.

Тем не менее, жизненные обстоятельства иногда не оставляют другого выхода, как только расстаться с приобретенным в ипотеку жильем. Как правило, заемщики сталкиваются с такой необходимостью в следующих случаях:

  • В период погашения кредита увеличилась семья заемщика. Приобретенная ранее квартира по площади перестала удовлетворять требованиям семьи. Возможно, у супругов родились еще дети или к ним на постоянное проживание переехал кто-то из близких родственников. Тогда вопрос, как продать ипотечную квартиру и расширить квадратные метры, становится для них актуальным.
  • Супруги, выступающие созаемщиками по ипотечному кредиту, решили развестись. По закону, долг подлежит разделу между супругами в равных долях. Чтобы избавиться от бремени выплаты, целесообразнее решить вопрос, как продать ипотечную квартиру при разводе.
  • Необходимость срочного переезда на постоянное проживание в другой регион страны, например, при смене работы. Соответственно, потребность заемщика в жилье по месту получения кредита отпадает сама собой.
  • Срочная необходимость в денежных средствах, связанная с непредвиденными жизненными обстоятельствами, в том числе в связи с утратой постоянного места работы, снижением уровня дохода и другими финансовыми трудностями.
  • Жажда обогащения. Зачастую клиент банка сознательно приобретает квартиру в строящемся доме, так как стоимость такого имущества значительно ниже стоимости жилья, только что сданного в эксплуатацию. И если заемщик знает, как правильно продать ипотечную квартиру, то он погашает кредит и получает дополнительную прибыль за счет разницы в стоимости жилья.
  • Главное условие

    Реализация имущества, обремененного долговым договором, – непростой, но вполне реальный законный вариант освобождения от кредитной кабалы. Однако для этого необходимо заручиться согласием кредитной организации, ведь именно банк является фактическим собственником квартиры до момента погашения займа.

    Важно понимать, что без разрешения кредитной организации регистрация сделки невозможна. Подобные аферы очень быстро вскрываются и пресекаются банком, а пострадавшая в результате несостоявшейся сделки сторона может предъявить заемщику претензии.

    Варианты реализации залогового имущества

    Если заемщик все-таки решил избавиться от приобретенного в кредит жилья, ему необходимо запастись терпением. Процесс будет нудным и продолжительным по времени. Прежде чем воспользоваться одним из вариантов продажи, необходимо проанализировать каждый из них и выбрать наиболее оптимальный.

    Погашение кредита до истечения рассчитанного банком срока

    Один из самых простых и беспроигрышных вариантов. Основная сложность этого способа состоит в поиске заинтересованного платежеспособного покупателя, который согласится погасить остаток долга с процентами по ипотеке в рамках выплаченного задатка. Реализация жилья в таком случае будет протекать в несколько последовательных этапов.

    Уведомление кредитной организации о намерении продажи залоговой квартиры

    Чтобы получить разрешение банка, заемщику придется привести убедительные доводы в пользу своего решения. Досрочное погашение кредита лишает заимодателя части дополнительных средств обогащения в части процентов. Во многом поэтому причина продажи ипотечного жилья должна быть значимой.

    Поиск подходящего покупателя

    На этом этапе заемщику придется попотеть, так как найти человека, готового уплатить все средства до заключения основного договора купли-продажи, нелегко.

    Подобные сделки сопряжены с определенным риском для приобретателя жилья.

    В качестве гарантии серьезности намерений заемщик должен до окончательного расчета с покупателем выписаться сам и снять с регистрационного учета всех прописанных в квартире жильцов.

    Документальное оформление передачи задатка

    На этом этапе необходимо заключить соглашение о задатке, согласно которого покупатель передает денежные средства в счет погашения остатка долга по ипотечному кредиту, а продавец обязуется продать залоговое имущество сразу после снятия обременения. Чтобы не вызывать подозрений у покупателя, целесообразнее удостоверить соглашение у нотариуса. В договоре важно указать величину задатка, способ его передачи, а также сроки снятия обременения и оформления сделки купли-продажи.

    Расчет с банком и продавцом

    Этот шаг подразумевает перечисление средств с открытием двух депозитарных ячеек в кредитной организации. В первую покупатель кладет сумму, равную остатку задолженности по ипотеке, в другую – остаток стоимости квартиры, предназначенный для продавца. По завершении сделки банк получает доступ к своим деньгам, а заемщик — к остатку во второй ячейке.

    Погашение долга

    Для этого обе стороны сделки должны совместно посетить кредитную организацию, где будет рассчитан остаток по основному долгу вместе с процентами. После оформления подтверждающей погашение кредита документации заемщик получает право снять обременение с квартиры.

    Снятие обременения

    Этот процесс осуществляется в присутствии самого заемщика и представителя кредитной организации в органах Росреестра. Снятие обременения возможно при условии предъявления следующих документов:

    • договора купли-продажи;
    • паспортов собственников (заемщика и членов его семьи, если квартира находится в долевой или совместной собственности);
    • соглашения о задатке;
    • документа из банка, подтверждающего факт погашения займа.

    Подписание договора с последующей государственной регистрацией сделки. Данная пошаговая инструкция, как продать ипотечную квартиру, чаще всего используется для реализации залогового жилья. Помимо вышеуказанного варианта, есть и другие способы провести сделку.

    Погашение ипотеки с участием кредитной организации

    Этот способ полностью лишает заемщика возможности извлечения выгоды в результате совершения сделки, так как поиском покупателя занимается непосредственно банк, в котором продавец выплачивает кредит.

    В подобных ситуациях кредитная организация преследует исключительно собственные цели в части возврата ссуженных для покупки жилья средств, поэтому квартира, вероятнее всего, будет продана по цене ниже рыночной.

    В остальном порядок действий практически не отличается от предыдущего способа, за исключением того, что оформлением сделки занимается представитель банка, а не сам заемщик. Коротко алгоритм действий, позволяющий понять, как продать ипотечную квартиру через банк, выглядит следующим образом:

  • Уведомление финансовой организации о своем намерении.
  • Поиск покупателя силами кредитной организации.
  • Оформление предварительного договора между продавцом и покупателем с последующим удостоверением у нотариуса.
  • Оформление депозитарных ячеек (количество ячеек зависит от цены).
  • Перевод средств покупателем жилья.
  • Снятие обременения с последующим заключением договора купли-продажи.
  • Государственная регистрация сделки.
  • Продажа квартиры собственными силами заемщика

    Подобный способ осуществляется без привлечения третьих лиц исключительно силами самого заемщика. Главное условие – открытость и действие в рамках закона.

    Сокрытие факта обременения, наложенного на квартиру, приравнивается к мошенническим действиям. Если покупатель узнает об обременении в процессе оформления, велик риск отказа от заключения сделки.

    Поэтому перед тем, как продать ипотечную квартиру, необходимо сообщить покупателю о том, что она находится в залоге у финансовой организации.

    Реализация залоговой недвижимости при таком способе будет проходить в следующей последовательности:

  • Обращение покупателя в кредитную организацию с целью уведомления о намерении выкупа залогового имущества.
  • Оформление предварительного договора между покупателем и банком.
  • Открытие депозитарных ячеек.
  • Снятие кредитором обременения.
  • Заключение договора купли-продажи с последующей регистраций сделки в органах Росреестра.
  • Передача денежных средств банку и заемщику (если стоимость предусматривает остаток для выплаты продавцу).
  • Как продать ипотечную квартиру в ипотеку?

    Выкуп задолженности – стандартная схема передачи долговых обязательств в пользу третьих лиц, изъявивших желание взять на себя обязанность по их исполнению.

    Можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку? Подобные сделки применимы и для реализации недвижимости. В этом случае заемщик самостоятельно находит гражданина, готового выкупить его долг.

    Порядок освобождения от ипотеки будет состоять из следующих этапов:

  • Поиск подходящего заемщика, соответствующего требованиям кредитной организации в части возраста, платежеспособности, добросовестности.
  • Переоформление ипотеки. Новый договор заключается сразу после проверки предложенного заемщиком клиента.
  • Передача долга. В сущности, залоговое имущество продолжает находиться в собственности банка, но плательщик по ипотечному кредиту меняется. Бремя по переоформлению кредитных обязательств полностью ложится на плечи сотрудников банка.
  • Любой из этих способов позволяет решить вопрос, как продать ипотечную квартиру Сбербанка и избавиться от задолженности по кредиту. Однако не каждый из них позволяет вернуть потраченные на выплату по долговому договору средства. Все зависит от конкретных обстоятельств.

    Предупреждение возможных рисков

    Любая сделка с объектами недвижимого имущества сопряжена с определенными рисками.

    Покупатель рискует нарваться на мошенников и потерять крупную денежную сумму, так как процедура продажи ипотечного жилья предполагает передачу средств до заключения основного договора купли-продажи.

    Именно поэтому рекомендуется вовлекать в процесс приобретения жилья квалифицированного юриста, специализирующегося в вопросах ипотечного кредитования, опытного риэлтора, которые помогут разобраться, через сколько можно продать ипотечную квартиру и как правильно это сделать.

    В отличие от покупателя, продавец рискует гораздо меньше, так как весь процесс реализации залогового имущества осуществляется под контролем юристов кредитной организации и государственных органов. Основные риски берет на себя банк, ведь в случае мошеннических действий со стороны покупателя убытки несет именно кредитор.

    Если детально проанализировать все этапы продажи ипотечного жилья, становится понятно: продажа ипотеки – сделка, сопряженная с минимальными рисками для участников подобного рода соглашений. Главное – выбрать для себя наиболее удобный вариант реализации залоговой квартиры и действовать в тесном сотрудничестве с кредитной организацией.

    Оставьте комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *