Покупка квартиры через агентство недвижимости (риэлторов): как проверить и выбрать агентство, обязанности и ответственность риэлтора, как происходит купля-продажа квартиры через агентство

By Олег Last updated Янв 10, 2020

Для каждого человека покупка квартиры – серьезное событие. Тем более, если жилье приобретается в мегаполисе с развитой инфраструктурой. Поэтому важно максимально обезопасить себя от рисков.

Купля-продажа квартиры через агентство – самый простой и безопасный вариант. Организация берет на себя поиск покупателя/квартиры и занимается сопровождением сделки. Конечно, можно обойтись и своими силами. Но потребуются базовые знания в области права.

Иначе не удастся избежать ошибок.

Как происходит покупка квартиры

Порядок действий покупателя:

1. Проверка юридической «чистоты» жилья. Предстоит изучить правоустанавливающие документы, технические характеристики помещения, состояние оплаты коммунальных платежей, проверить данные о прописанных в квартире лицах.
2. Предварительный договор купли-продажи. Документ позволяет зафиксировать намерения сторон о купле-продаже квартиры на будущее время (например, через 1 месяц). При необходимости можно заключать основной договор сразу.
3. Оформление договора купли-продажи. Документ содержит описание объекта, права и обязанности сторон, порядок расчета за квартиру и реквизиты участников сделки.
4. Расчеты по договору. Способы оплаты: наличные деньги, денежный перевод, аккредитив, через сейфовую ячейку.
5. Регистрация права собственности. Пакет документов подается в Росреестр или МФЦ. Право собственности на квартиру возникает с момента внесения записи в государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
6. Оплата налога. Если собственник владеет жильем менее 5 лет, а его стоимость превышает 1 млн. руб., то с суммы превышения продавец должен заплатить 13% налога. Освобождение от уплаты НДФЛ допускается в случае продажи единственного жилья.

Выбор агентства недвижимости

При выборе агентства нужно учитывать:

1. Время нахождения на рынке.
2. Количество сотрудников в компании.
3. Наличие официального сайта.
4. Стоимость оказываемых услуг.
5. Наличие офиса и его местоположение.
6. Членство в объединении, типа «Российской гильдии риэлторов».
7. Наличие наград.
8. Отзывы клиентов.

Порядок покупки квартиры через агентство

Купля-продажа квартиры через агентство позволяет избежать волокиты. Клиенту нужно лишь выбрать квартиру. Агентство проверит законность прав собственников, дееспособность продавца, факт выписки жильцов и отсутствие обременений. Также компания поможет составить договор купли-продажи.

Следующий шаг – расчеты по сделке. Они могут быть совершены в наличной форме. Однако потребуется расписка от продавца о получении денег. Наиболее надежным способом считается банковская ячейка. Финальная часть сделки – регистрация права собственности.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Купля-продажа квартиры через агентство на вторичном рынке имеет свои особенности. Агент должен проверить:

• работу инженерных коммуникаций;
• отсутствие незаконных перепланировок;
• возможные юридические проблемы (фальшивые документы, отсутствие согласия на сделку от второго супруга, наличие малолетних жильцов).

Порядок покупки квартиры через агентство предполагает максимальную защиту интересов клиента. Однако гарантировать 100% надежность сделки никто не может. Риэлторы – тоже люди. Они не могут предугадать все возможные риски.

Оформление договора купли-продажи квартиры через агентство

Обращение в агентство недвижимости значительно упростит процесс покупки жилья. Однако важно изучить положения договора, который заключается с компанией. Он должен содержать:

1. Перечень услуг, их объем.
2. Права и обязанности сторон.
3. Размер вознаграждения агентства.
4. Срок действия соглашения (например, 1 год).
5. Отчет риэлтора о выполненной работе по требованию клиента.
6. Возможность для расторжения договоренности.

Единого образца договора не существует. У каждого агентства свой шаблон. Иногда компании отображают в договоре незаконные условия. Например, они запрещают покупателю общаться с продавцом или пользоваться услугами другого агентства. За нарушение условий договора предусматривается штраф.

Стоимость услуг агентства недвижимости

Купля-продажа квартиры через агентство подразумевает дополнительные затраты. Единого тарифа не существует. Размер вознаграждения зависит от разных факторов (гибкость агентства, желание обойти конкурентов, платежеспособность клиентов).

В среднем стоимость услуг составляет 3%–4% от суммы сделки. В Москве размер вознаграждения достигает 150–400 тыс. руб. В других регионах страны от 30 до 100 тыс. руб. Их приходится оплачивать нанимателю.

Иногда агентства недвижимости устанавливают фиксированные цены. Например, стоимость обычной сделки по типовой квартире в крупной компании составит 150–200 тыс. руб. Предприятие поменьше запросит 100–150 тыс. руб. Частный риэлтор – 70–80 тыс. руб. В стоимость услуг компании входит:

• полный комплекс агентских услуг («под ключ»);
• поиск новой или предоставление продаваемой квартиры;
• проверка юридической чистоты сделки;
• просмотры / показы, переговоры;
• составление договора купли-продажи;
• сопровождение сделки;
• организация взаиморасчетов;
• регистрация жилья в Росреестре.

Купля-продажа квартиры через агентство – допускает возможность для клиента не платить за весь пакет услуг, а выбрать какую-нибудь его часть.

На каких сайтах искать квартиру для покупки

Интернет значительно облегчает поиск объектов недвижимости и позволяет обходиться без привлечения третьих лиц. Также пользователи могут получить нужную информацию об объекте недвижимости. Доступные источники информации:

1. Базы данных по недвижимости. Доступ к ним бесплатный. Например, сайты покупки квартир в СПб или ином городе России – ru, sevgorod. ru, cian. ru, emls. ru.
2. Росреестр. Здесь можно получить нужную информацию о жилых помещениях и их собственниках;
3. МФЦ. Здесь граждане могут самостоятельно оформить сделку и подать документы на регистрацию.
4. Тематические сайты. Здесь пользователи могут найти подробные инструкции по купле-продаже квартиры.

Можно ли расторгнуть договор с агентством

Соглашение с агентством недвижимости подпадает под действие ФЗ «О защите прав потребителей». Следовательно, клиент может в любое время расторгнуть договор. Причины для подобных действий:

• нарушены оговоренные в договоре сроки;
• недвижимость приобретена самостоятельно;
• клиент передумал совершать покупку.

Однако придется письменно уведомить о своем решении другую сторону. Желательно подавать извещение в двух экземплярах, чтобы один остался у клиента с отметкой о дате принятия.

Плюсы и минусы покупки квартиры через агентство

Преимущества покупки квартиры через агентство:

1. Экономия времени.
2. Покупаемое жилье подвергается тщательной проверке.
3. Быстрая оценка объекта недвижимости.
4. Агентство недвижимости подберет оптимальный вариант для любой категории клиентов (пенсионеры, студенты, молодые семейные пары).

Недостатки работы с агентством:

1. Дополнительные издержки (комиссия за услуги).
2. Риск нарваться на организацию, которая небрежно относится к своим обязанностям.

njj купля-продажа квартирыплюсы и минусыстоимость услугчерез агентство

Prev Post

Как получить визу жены в Великобританию

Next Post

Вступление в СРО строителей по-новому

Продажа через риэлтора: порядок действия, риски, что надо знать

Как продать квартиру через риэлтора, как происходит процесс продажи, какие риски сопровождают работу продавца с посредником, что надо знать, порядок действий и стоит ли все сделать самому, разберем подробно в статье.

Практика риэлторской деятельности показывает, что собственники гораздо охотнее продают жилье не прибегая к помощи посредников, т.к. считается, что риски на сделке минимальны. Особенно уверенности придает оформление купли-продажи через банк покупателя.

Однако, не у всех есть свободное время заниматься реализацией недвижимости и собственники вынужден нанимать риелтора, который представляет интересы заказчика на сделке. Предлагаю разобраться, как происходит продажа квартиры через риэлтора.

Продажа квартиры через риэлтора: порядок действий, риски

Порядок действий собственника:

1. Поиск хорошего риэлтора (добросовестного, пунктуального, профессионального и т.д.), чаще всего по рекомендации;
2. Встреча с посредником на квартире, показ объекта и предоставление полной информации о квартире, причинах продажи, плюсах и минусах жилья, примерных сроках реализации и озвучивание желаемой цены;
3. Изучение и заключение договора на посреднические услуги;
4. Предоставление копий документов на жилье посреднику для изучения;
5. Приемка отчетов от риелтора о ходе подготовки документов и результатов рекламы;
6. Получение аванса или задатка за квартиру под контролем специалиста по недвижимости;
7. Проверка правильности составления договора купли-продажи и выход на сделку;
8. Посещение отделения Росреестра или МФЦ, сдача документов на регистрацию;
9. Получение второй части денежных средств за продаваемую квартиру;
10. Оплата комиссии агенту по недвижимости.

Т.к. купля-продажа квартиры осуществляется через риэлтора будьте готовы оплатить специалисту комиссию, размер которой оговорен в договоре на оказание услуг.

Что надо знать о договоре:

• Обязательно прописывайте реквизиты сторон и контактные данные, чтобы вы в любой момент могли найти не только агента, но и гендиректора агентства недвижимости;
• Прежде чем ставить подпись в договоре, дайте прочитать его текст нескольким знакомым людям или юристу;
• Обязательно ограничьте сроки выполнения договора, прописав конечную дату, после которой договор считается расторгнутым;
• В пункте о досрочном расторжении в связи с тем, что вы сами нашли покупателя (или он вас), не прописывайте штрафы и пени (это незаконно), но оставьте возможность агенту получить компенсацию за фактически доказанные расходы;
• Четко пропишете обязанности сторон, особенно исполнителя. Например, если он подает рекламу, то в какие площадки, какими еще способами собирает покупателей;
• В договоре указывайте сроки и содержание отчетности за совершенные действия посредником по продаже жилья. Например, какие источники использовал для поиска покупателей, что конкретно и в цифрах сделал.

Порядок действий риелтора:

1. Знакомство с собственником и изучение продаваемой квартиры и документов на нее;
2. Анализ рынка аналогичных квартир (количество, находящихся в продаже в данном районе, стоимость, состояние, спрос и т.д);
3. Предложение и подписание эксклюзивного договора на продажу квартиры;
4. Получение копий документов на жилплощадь;
5. Оценивание преимуществ и недостатков реализуемой жилплощади (квартира, подъезд, дом, соседи, двор, район, инфраструктура и т.д);
6. Сбор информации для формирования пакета документов;
7. Формирование пакета документов (обычно документы готовятся перед сделкой, после внесения аванса за квартиру, однако, агент загодя готовит недостающие документы, например, для покупателя-ипотечника);
8. Реклама при продаже через риэлтора осуществляется по договоренности за счет продавца, так же посредник использует собственные ресурсы, базу агентства, занимая прозвоном покупателей.

Риски при оформлении продажи квартиры через риэлтора:

• 
• Некомпетентность посредника, которая может стать причиной либо затягивания сроков выхода на сделку, либо приостановки сделки при регистрации в Росреестре;
• Высокая стоимость услуг, к примеру, за реализацию жилья в Москве через риэлтора продавец может потерять от 2 – 6 % от стоимости продаваемого жилья. Например, от суммы в 8 млн рублей, придется отдать от 160 тысяч рублей до 480 тысяч рублей;
  Посредник может попытаться понизить стоимость вашей квартиры для ускорения процесса продажи и не сказать вам об этом,

Продать квартиру через риэлтора: что надо знать

Прежде всего некоторые приемы работы релторов, которые ускоряют продажу вашей квартиры. Нет, это не гуру маркетинга, как вы могли подумать, а банальное снижение оговоренной в договоре цены. Если вы думаете, что вам не предложат через месяц ее снизить, то ошибаетесь. Маклер заинтересован в получении комиссии, но не через полгода, а как можно скорее.

Механизм прост, он выставляет второе объявление о реализации вашей квартиры, но по сниженной цене. Приходящие на просмотр покупатели в один голос заявляют, что хотят купить, но сумма вовсе ни та, что вы ожидали!

Расходы на рекламу станут вашими, как если бы вы продавали жилье не через риэлтора, а сами. Часто в эксклюзивном договоре прописывается фиксированная сумма. При этом важно помнить, что она невозвратная и если квартиру не удастся продать — финансы вам не вернут.

Помимо рекламы есть дополнительные расходы, которые вы понесете в процессе оформления сделки: нотариус, составление ДКП у юриста, аренда банковской ячейки и т.д). Сразу зафиксируйте эти суммы до подписания договора и укажите их в нем.

Вы узнали, как правильно продать квартиру через риэлтора, на что обратить внимание, какие действия предпринять и что ожидать от посредника и никто не запрещает сделать это самому.

Как продать квартиру через риэлтора в 2019 год:пошаговая инструкция

› Квартирный вопрос › Продажа квартиры ›  Как правильно продать квартиру через риэлтора: пошаговая инструкция

24.02.2019 1 536 просмотров

При обращении к услугам специалиста в области сделок с недвижимостью важно знать, как продать квартиру через риэлтора.

Неправильный выбор компании может повлечь ряд негативных последствий, в числе которых упущенная выгода из-за низкой цены реализации объекта и большие расходы на оплату работы профессионала могут быть не самыми страшными.

Для исключения потенциальных рисков важно изучить основные нюансы взаимоотношений с риэлтором и что надо знать, чтобы не обманули.

В чем преимущества привлечения риэлтора

При необходимости продажи недвижимости существует возможность самостоятельно собирать документы или привлечь для этих целей риэлтора. Специалисты рынка недвижимости не отрицают, что при желании заниматься процессом сделки самостоятельно может  любой гражданин, так как перечень документов необходимых для регистрации сделки и рекомендации по возможным ситуациям всегда можно изучить.

Другим существенным недостатком самостоятельного оформления документа является невозможность учета всех нюансов, что чревато столкновением с мошенническими схемами и ошибками оформления документов, способных привести в дальнейшем к признанию сделки недействительной. При раздумывании о том, стоит ли продавать квартиру самому или через риэлтора и есть ли смысл в привлечении специалиста стоит изучить преимущества использования таких услуг.

В число плюсов участия риэлтора в сделке входит:

• опыт и знания специалиста, позволяющих ему видеть с первого взгляда возможные «подводные» камни;
• быстрота процесса поиска покупателя, налаженные связи и база клиентов позволяет профессионалам в сжатые сроки находить оптимальный вариант;
• отсутствие проблем со сбором документов, так как специалист точно знает перечень необходимых бумаг и способы, позволяющие получить их максимально быстро.;
• экономия времени, сил и здоровья, так как все проблемы и их решение перекладываются с плеч продавца;
• показ квартиры в удобное для покупателя время, что часто не может обеспечить продавец;
• помощи в оценке реальной стоимости объекта недвижимости
• получение уверенности в правильности оформления документов взамен на относительно небольшую плату.

Перечень преимуществ при привлечении услуг риэлтора довольно обширен, но их получение возможно только при условии обращения к грамотному специалисту. В связи с этим стоит придерживаться пошаговой инструкции по его выбору и изучить рекомендации по построению с ним взаимоотношений.

На что обращать внимание при выборе риэлтора

Успешность сделки во многом зависит от того, насколько грамотным и профессиональным окажется риэлтор и степени его заинтересованности.

При выборе специалиста важно учитывать следующие детали:

1. Наличие лицензии — если номер документа входит в первую сотню, то это означает продолжительную работу специалиста, а недавно полученный документ может говорить о малом опыте работы или факте отзыва его в прошлом из-за нареканий в работе;
2. Длительность работы — чем больше продолжительность работы, тем больше шансов на получение профессиональных услуг;
3. Отзывы предыдущих клиентов — источником для изучения репутации фирмы могут быть социальные сети и форумы, при этом стоит осторожно относиться к слишком хвалебным отзывам;
4. Условия офиса — признаком солидности фирмы станет наличие чистого и удобного для работы с клиентами кабинета, стоит обратить внимание на присутствие наград и сертификатов, которые могут стать плюсом при выборе из нескольких кандидатов;
5. Интернет ресурсы фирмы — интернет для многих сегодня становится инструментом продвижения на рынке, поэтому стоит изучить информацию официального сайта компании, блога или странички в социальных сетях;
6. Сфера деятельности — специализацией некоторых контор является реализация недвижимости в новостройках, поэтому при необходимости продажи старой «брежневки» выбор таких специалистов станет не лучшим вариантом.

Сегодня существует довольно много интернет ресурсов, позволяющих получить большой объем информации о риэлторах и компаний по продаже недвижимости.

Например, в Едином реестре содержится информация об агентствах, которые являются членами Российской Гильдии Риэлторов и обладают соответствующим сертификатом. Интернет-портал  reestr.rgr.

ru дает возможность найти риэлтора по следующим поисковым запросам:

• название населенного пункта;
• субъект РФ;
• название организации;
• фамилия риэлтора.

Не стоит пренебрегать возможностями интуиции, которая иногда может стать лучшим инструментом для выбора риэлтора. Чрезмерное навязывание услуг, стремление максимально быстро подписать договор, уклонение от прямых вопросов и явный непрофессионализм должны насторожить и стать поводом для рассмотрения иных кандидатов.

Пошаговая инструкция

Построение взаимоотношений с риэлтором необходимо начинать с личного общения. На встрече необходимо максимально полно донести информацию о том, что из себя представляет квартира, желаемый размер средств для получения от продажи и ожидаемые сроки совершения сделки.

Не стоит соглашаться на заключение устных договоренностей, так ведут себя непрофессиональные риэлторы или те, кто не готов к честным и открытым взаимоотношениям.

Желательно определиться с возможным кругом покупателей.

Оптимальным является клиент с «живыми» деньгами, но в действительности такой вариант встречается сегодня редко. Значительное количество сделок сегодня совершается с привлечением ипотечного механизма, материнского и жилищного сертификата.

В связи с этим стоит заранее известить риэлтора о своем желании или отказе работать с покупателями по такой схеме.

После показа объекта недвижимости важно достигнуть основных договоренностей и составить договор.

В документе должны быть учтены следующие моменты:

1. Четко указывайте предмет договора в виде продажи квартиры;
2. Проверяйте наличие и правильность сведений о риэлторе, собственные паспортные данные, дату составления документа;
3. Для исключения недоразумений четко идентифицируйте объект недвижимости, указывайте точный адрес и основные характеристики помещения;
4. Пропишите размер вознаграждения за предоставления услуг, он может быть указан в процентах или в виде фиксированной суммы;
5. Указывайте срок действия договора, условия расторжения и проконтролируйте факт отсутствия штрафных санкций.

Не стоит сразу подписывать договор, поэтому желательно взять подготовленный вариант с собой и тщательно изучить документ в спокойной обстановке. При возникновении вопросов не стоит пренебрегать дополнительной консультации с юристом.

Важно прописать максимально полно круг обязанностей риэлтора:

• поиск покупателя, в том числе вопросы подачи объявлений в СМИ и на интернет-площадки;
• вопросы показа квартиры;
• полномочия на сбор документов;
• границы снижения цены.

Часто продавцы параллельно с привлечением посредника продолжают поиск потенциального покупателя самостоятельно, поэтому стоит обратить внимание на содержание пункта о расторжении договора и можно ли параллельно самим продавать объект недвижимости. Стоит знать о том, что клиент вправе вносить любые изменения в стандартный бланк договора и подписывать договор только при согласии с прописанными в нем условиями.

Важные моменты

При общении с риэлтором важно уточнить полный перечень необходимых документов, которые в дальнейшем потребуются при оформлении сделки. Следует заранее собрать пакет необходимых бумаг и удостовериться в наличии полного комплекта. Стоит заранее проработать вопросы выписки из квартиры, что позволит выйти на сделку с «чистой» квартирой и не станет причиной затягивания процесса.

Важно проработать с риэлтором вопросы показа квартиры, которую к моменту продажи необходимо привести в надлежащий вид.

При первичном личном осмотре профессионал может указать на недочеты, которые способны негативно отразиться на цене квартиры и могут быть устранены.

Сегодня риэлторы часто прибегают к практике фотографирования объекта, что дает им возможность на этапе встречи с покупателем демонстрировать возможные варианты.

Продавцу нет необходимости лично присутствовать на встречах посредника и потенциальных покупателей, при этом присутствие родственников на показах также нежелательно. Некоторые люди отрицательно относятся к животным, поэтому рекомендуется обеспечить их отсутствие во время демонстрации квартиры.

При определении цены может быть определено несколькими способами:

• привлечение профессионального оценщика;
• проведение аналогии со стоимостью аналогичных объектов;
• ориентир на предложения покупателей.

Количество поступивших звонков и демонстраций квартиры часто являются показателем правильно установленной цены, поэтому информацию такого рода стоит периодически запрашивать у риэлтора для контроля хода продажи квартиры.

Привлекать к процессу продажи квартиры риэлтора или нет в конечном итоге каждый продавец недвижимости решает сам. Обращение к услугам профессионального посредника может дать большое количество преимуществ, среди которых немаловажное значение имеет ускорение процесса продажи и грамотность оформления сделки. Выбор специалиста часто является непростой задачей, от правильности которого может зависеть успех дела и выгода.  Как правильно продать квартиру через риэлтора: пошаговая инструкция Ссылка на основную публикацию

Покупка квартиры через агентство недвижимости

В сфере продажи жилья риэлторские услуги предлагают огромное количество компаний, и определиться какому именно агентству недвижимости отдать свое предпочтение весьма затруднительно.

Покупатель должен обращать внимание на историю работы фирмы, опыт и профессионализм сотрудников, не малую роль может сыграть и стоимость услуг, она не должна быть крайне высокой и наоборот слишком низкой.

Риэлторы упрощают процесс покупки квартиры, но всегда есть риск мошенничества со стороны таких организаций. Для того, чтобы обезопасить себя, стоит уделить особое внимание договору с компанией, четко понимать круг ответственности представителя, объем своих личных прав и обязанностей.

Выбор агентства недвижимости

Рынок риэлторских услуг изобилует большим количеством предложений, для выбора надежного и качественного агентства, которое сможет организовать успешную сделку, покупатель должен определить приоритетные моменты, которым необходимо уделить особое внимание, обычно это:

• Период работы агентства. Большой стаж характеризует организацию, как опытного и успешного представителя услуг в сфере продажи жилья.
• Количество сотрудников компании. Большой штат говорит о развитости и стабильности агентства.
• Цены на услуги. Обычно стоимость услуг агентств недвижимости приблизительно одинакова. Однако если цена явно занижена, то это должно насторожить клиента.
• Официальный интернет сайт организации. Компания, которая заботится о своем имидже, проводит тщательную работу над сайтом, он должен быть насыщен сведениями о контактах, сотрудниках, организационных документах, объектах и предложениях риэлторов.
• Офис агентства. Месторасположение, внутренняя обстановка, рекламные вывески помещения играют немаловажную роль, так как нередки случаи создания фирм однодневок.
• Общественная деятельность, то есть членство в различных объединениях, например, «Российская гильдия риэлторов» (РГР). Наличие сертификата такого рода объединений позволяет клиентам удостовериться в высокой профессиональной подготовке работников, которым для получения документа необходимо пройти обучение и сдать экзамен.
• Наличие различных наград, грамот (диплом за активное развитие рынка ипотеки, благодарственное письмо за юридическую поддержку общественной деятельности РГР).
• Отзывы об организации риэлторов. Покупателю будет полезно узнать мнения других людей о компании, посетить различные интернет порталы и форумы.

Если агентство имеет сравнительно небольшой стаж работы на рынке недвижимости — это не всегда показатель ненадежности фирмы, важно обращать внимание на репутацию и профессионализм сотрудников компании.

Прежде чем обращаться в то или иное агентство, стоит убедиться в правильности своего выбора, для этого покупателю необходимо:

• Проверить документы фирмы. Нужно убедиться обладает ли организация необходимыми сертификатами, аттестатами, запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
• Обратиться в налоговый орган, арбитражный суд, для выяснения наличия нарушений закона компанией, отсутствия статуса банкрота.
• У риэлтора, необходимо проверить трудовой договор с агентством интересы, которого он представляет.
• Особое внимание стоит уделить договору, который покупатель заключает с фирмой. Заключение письменного, отвечающего всем требованиям закона документа гарантирует юридическую чистоту сделки.
• Важно уточнить проверяет ли агентство историю предлагаемых квартир, правомочия собственников, подлинность сведений. Обычно в штате работает юрист, который выполняет такие действия.

Пример

Гражданка В для покупки квартиры, обратилась в агентство недвижимости, которое недавно открылось поблизости от ее дома. Риэлтор, не заключая договор, сразу предложил вариант жилья. Квартира понравилась клиентке, она внесла оплату и оформила необходимые документы.

Гражданка В переехала по новому адресу, но через две недели к ней в квартиру пришел Гражданин Р, который утверждал, что он настоящий владелец помещения.

Обратившись в суд, выяснилось, что агентство действовало по преступной схеме, с помощью поддельных документов, фальшивых бланков, печатей и подставного нотариуса, они оформили договор купли-продажи квартиры, которую сняли в аренду у гражданина Р.

Суд определили, что Гражданка В не имеет законных прав на жилье, а для защиты своих интересов ей необходимо обращаться в судебные органы.

Провести проверку агентства недвижимости можно самостоятельно или обратившись к нотариусам, юристам, что конечно потребует дополнительных денежных затрат, но с большой вероятностью будет гарантировать надежность выбора покупателя.

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры?

Приобретая недвижимость, многие покупатели отказываются от самостоятельного поиска жилья и прибегают к услугам риэлторов. Это можно объяснить тем, что специализированные агентства являются профессионалами в своей области, и должны облегчить для покупателя покупку квартиры, выполняя следующие задачи:

• Консультация по возникшим у клиента юридическим и техническим вопросам.
• Организация процесса поиска, переговоров, нахождение вариантов, отвечающих пожеланиям покупателя.
• Рассмотрение возможных недостатков района, проверка состояния подъезда, квартиры.
• Уточнение вопроса о проживающих в доме.
• Согласование условий и проверка юридической чистоты сделки (подлинность документов, законность правомочий собственников жилья, их представителей).
• Мониторинг цен на рынке недвижимости, подбор наиболее выгодных предложений.
• Сотрудничество с банками, помощь в получении ипотеки, кредитов на покупку объектов недвижимости.
• Юридическое сопровождение сделки, заключение договора купли-продажи, оформление жилья в собственность, помощь при государственной регистрации.
• Урегулирование возможных спорных ситуаций.

• Несмотря на возможные случаи мошеннических действий, обращение к риэлторам может существенно ускорить процесс поиска квартиры.
• Грамотный и квалифицированный специалист защищает интересы клиента, учитывая его желания и потребности.
• Обращаясь к услугам агентств недвижимости покупатель, имеет право рассчитывать на эффективность и безопасность их работы. При покупке квартиры риэлтор осуществляет следующие функции:

• выясняет ситуацию на рынке жилья, чтобы понять на какую именно квартиру может претендовать клиент, исходя из его предпочтений и финансовых возможностей;
• при нехватке денежных средств, ищет подходящие варианты кредитования;
• определяется с удобным временем для просмотра объекта недвижимости;
• договаривается с продавцом о стоимости и иных условиях продажи квартиры;
• осуществляет проверку сведений, предоставляемых собственником, анализирует возможные риски;
• осуществляет подготовку необходимых для сделки документов, оформляет договор купли-продажи;
• проводит взаиморасчеты сторон (наличный расчет, использование банковской ячейки);
• следит за соблюдением прав клиента при совершении сделки у нотариуса;
• проводит проверку выписки всех жильцов из покупаемой квартиры;
• подготавливает, направляет и получает необходимый комплект документов для государственной регистрации права собственности.

Важно уточнить, является ли агентство недвижимости участником программы страхования профессиональной ответственности, чтобы убытки, которые может понести покупатель при ошибке риэлтора были возмещены.

В России нет единого образца договора, заключаемого с агентствами недвижимости, поэтому каждая фирма по своему усмотрению определяет содержание и условия такого соглашения. Покупателям следует уделить особое внимание следующим нюансам, которые обязательно прописываются в договоре:

• Перечень услуг, которые агентство должно совершить для клиента, в каком объеме (рекламные, юридические, консультационные услуги).
• Соотношение прав и обязанностей сторон по договору, требования, возлагаемые на клиента должны быть выполнимыми и разумными.
• Вознаграждение за услуги.
• Срок соглашения, обычно он заключается не менее чем на один год.
• Положение о том, что клиент в любое время может потребовать отчет о проделанной риэлтором работе, срок предоставления отчета.
• Пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время отказаться от услуг исполнителя, заплатив за фактически понесенные расходы.
• Особенно внимательно следует прочитать надписи, прописанные мелким шрифтом, обычно так указывают информацию, касающуюся ответственности самого агентства.

В некоторых случаях фирмы могут включить в договор такие пункты (что не является правомерным):

• Агентство вправе иметь разницу между ценой продажи жилья и стоимостью, которая будет прописана в соглашении. Это так называемая скрытая комиссия, то есть денежные средства, которые риэлторы желают получить помимо уже уплаченной клиентом суммы.
• Положение о запрете для покупателя общаться с продавцом, его представителями. Это говорит о том, что фирма так же стремится получить дополнительное неофициальное обогащение.
• Клиент не вправе обращаться к другим посредникам, за нарушение данного условия могут быть установлены высокие штрафные санкции.

1. Если покупатель желает внести или исключить какие-либо положения договора, он имеет на это полное право.
2. Изменения должны сразу вноситься в документ или быть зафиксированы письменно, как дополнительное соглашение или протокол разногласий.
3. При выборе объекта недвижимости агентства должны основаться на возможностях и предпочтениях своего клиента. Есть основные моменты, на которые риэлтор обращает пристальное внимание:

• Стоимость недвижимого имущества.
• Доступность транспортного сообщения, близость нахождения остановки.
• Обустроенность территории двора, наличие детской площадки.
• Техническое состояние дома, подъезда, исправная работа мусоропровода, лифта.
• Планировка жилья, вид из окна.
• Внутренняя обстановка квартиры, внешние дефекты, качество сантехники, исправность водопровода, системы отопления, электрических сетей.
• Инфраструктура района (детские сады, школы, больницы, аптеки, магазины, и т.д.).
• Этаж, на котором располагается квартира.
• Жильцы дома, их социальный статус.
• Год постройки, тип объекта недвижимости (кирпич, панель, монолит).
• Экологическое состояние района, близость к заводам, аэропортам, мусорным полигонам.

Приемлемость стоимости выбранного объекта может быть оценена самим риэлтором.

Для более точного определения, стоит обратиться к профессиональным оценщикам, чтобы быть уверенным, что цена жилья не является завышенной.

Как происходит покупка квартиры через агентство?

После того как покупатель определился с выбором объекта недвижимости, предстоит не менее важный и сложный процесс — оформление покупки квартиры. Агент должен сопровождать клиента на каждом этапе, оказывать содействие и помощь.

• Агентство недвижимости проверяет юридическую чистоту жилья: устанавливает законность прав владельцев, факт выписки жильцов, полную дееспособность продавца. Запрашивает выписку из ЕГРП и домовой книги, обращается в органы психического и наркологического контроля, проверяет документы, подтверждающие право собственности.
• Квартиры должна быть свободна от прав третьих лиц, не находиться в обременении, например, в залоге или аресте.
• В последующем составляется договор купли-продажи, посредник должен следить, за грамотностью и правильностью его оформления, чтобы содержание документа не нарушало прав и законных интересов покупателя.
• После чего, следует произвести расчеты по сделке, в наличной или безналичной формах. При наличной оплате покупателю выдается расписка. Самый надежный безналичный способ — использование банковской ячейки.
• В конечном итоге необходима государственная регистрация права собственности.

• Если покупатель отдает свое предпочтение жилью в новостройках, то риэлтору следует особо тщательно подходить к выбору застройщика, узнать его историю работы, своевременность сдачи объектов, посетить официальный сайт, просмотреть учредительные документы, проектную декларацию.
• Для оформления покупки квартиры риэлтору необходимо получить от клиента нотариально заверенную доверенность.
• Посредством нее агент вправе представлять интересы, осуществлять от имени клиента все необходимые действия по подготовке, сбору, сдаче и проверке документации.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке через риэлтора?

Приобретение квартиры на вторичном рынке может сопровождаться рядом особенностей, на которые как покупателю, так и риэлтору следует обратить особое внимание:

• Состояние дома и дворовой территории. Важно тщательно осмотреть: фасад здания, зону детских и спортивных площадок, подъездное помещение, состояние лифта.
• В квартире нужно проверить работу инженерных коммуникаций, сантехники, вытяжку. Оценить уровень освещенности, отсутствие внешних недостатков.
• Стоит сравнить квартиру с планом БТИ, чтобы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок.
• Риэлтор должен выявить возможные проблемные вопросы юридического характера (поддельные документы, отсутствие разрешения на продажу от супруга, несовершеннолетние жильцы — их выписка крайне затруднительна).

1. Стоит учитывать, что даже самый крупный и грамотный договор с агентством недвижимости, не дает 100% гарантии надежности сделки, риэлторы не могут проверить все возможные потенциальные риски, а на рынке вторичного жилья нередки действия мошенников, поэтому к выбору жилья данного типа следует подходить с особой тщательностью.
2. При покупке квартиры на вторичном рынке посреднику можно и нужно попытаться снизить цену, то есть торговаться.
3. Даже если покупатель располагает необходимой денежной суммой, агентство должно предоставить для своего клиента самые выгодные условия приобретения жилья.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Каждое агентство недвижимости по-разному оценивает свои услуги, например, мелкие компании стараются подстраиваться под средний уровень цен, установленный на рынке и даже снижать стоимость, чтобы привлечь клиентов. У крупных организаций есть возможность диктовать свои условия, основываясь на опыте, репутации, известности.

Услуги риэлтора оплачивает наниматель. На формировании стоимости услуг могут повлиять различные факторы: правовая сложность сделки, длительность заключения договора, стоимость объекта недвижимости.

Можно выделить два основных способа определения цены:

• Стоимость услуг в твердой денежной сумме, примерно от 30000 до 100000 тысяч рублей, в зависимости от региона.
• Стоимость, определяемая в процентном соотношении от цены жилья, обычно составляет от 2% до 5%.

Пример

Квартира продается за 2300000 миллиона рублей, при установленном вознаграждении фирмы в 4%, стоимость услуг агентства недвижимости будет составлять 92000 тысячи рублей.

Порядок формирования цены агентствами недвижимости является произвольным, хотя обычно объем оказываемых услуг, перечень необходимых для сбора документов при покупке квартир является совершенно одинаковым.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На договор с риэлторами вне зависимости от особенностей и объема оказываемых услуг распространяются гарантии